การตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดครอบคลุมถึง: การค้นหาข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน (กรรมสิทธิ์ การจำนอง การอายัด) การตรวจสอบแผนผังการใช้ที่ดิน สภาพโครงสร้างและประวัติการขออนุญาต ใบรับรองการปนเปื้อนของดิน เอกสาร VvE (สำหรับอพาร์ตเมนต์) สัญญาเช่าและค่าบริการ และรายงานด้านสิ่งแวดล้อมและแอสเบสตอส สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ รายได้ค่าเช่า ความเสี่ยงจากการว่างงาน และมูลค่าตลาดก็มีความสำคัญเช่นกัน Law & More ประสานงานกระบวนการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจทั้งหมด

เมื่อผู้บริโภคซื้อบ้าน กฎหมายให้สิทธิ์ในระยะเวลาผ่อนปรนสามวันหลังจากได้รับสัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้ว ในช่วงเวลานี้ ผู้ซื้อสามารถยกเลิกการซื้อได้โดยไม่ต้องให้เหตุผลใดๆ และไม่ต้องเสียค่าปรับ ระยะเวลาผ่อนปรนต้องรวมวันทำการอย่างน้อยสองวัน หลังจากหมดระยะเวลาผ่อนปรนแล้ว สัญญาจะมีผลผูกพัน โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขก่อนหน้าใดๆ ที่ตกลงกันไว้

ผู้เช่าที่พักอาศัยได้รับความคุ้มครองอย่างกว้างขวางจากการถูกบอกเลิกสัญญา เจ้าของบ้านสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เฉพาะในกรณีที่มีเหตุผลตามกฎหมาย เช่น การใช้งานส่วนตัวอย่างเร่งด่วน และต้องแจ้งล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด หากผู้เช่าไม่เห็นด้วยกับการบอกเลิกสัญญา สัญญาเช่าจะยังคงมีผลต่อไปจนกว่าศาลจะตัดสิน สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น สถานการณ์จะแตกต่างออกไป ขึ้นอยู่กับประเภทของพื้นที่นั้นๆ

อาคารจะถูกแบ่งออกเป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยเอกสารแบ่งกรรมสิทธิ์ที่ทำต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร ซึ่งจะจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน เอกสารดังกล่าวจะระบุส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการแบ่งกรรมสิทธิ์ เมื่อมีการแบ่งกรรมสิทธิ์แล้ว สมาคมเจ้าของห้องชุด (VvE) จะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ซึ่งเจ้าของห้องชุดทุกคนเป็นสมาชิกของสมาคมนี้

หากสินค้าที่ส่งมอบไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ซื้อคาดหวัง ถือว่าเป็นการไม่ตรงตามข้อตกลง ผู้ซื้อต้องแจ้งข้อบกพร่องดังกล่าวให้ผู้ขายทราบภายในระยะเวลาที่เหมาะสม ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ผู้ซื้ออาจเรียกร้องให้ซ่อมแซม ลดราคา ชดเชย หรือยกเลิกสัญญาได้ ความรับผิดชอบของผู้ขายขึ้นอยู่กับข้อตกลงและหน้าที่ของผู้ซื้อในการตรวจสอบด้วย

สัญญาซื้อขายบันทึกข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และมีผลผูกพันเมื่อทั้งสองฝ่ายลงนามแล้ว (โดยอยู่ภายใต้ระยะเวลาการพิจารณาตัดสินใจและเงื่อนไขก่อนหน้าใดๆ) อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์จะโอนได้ก็ต่อเมื่อมีการทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการโดยทนายความ ซึ่งจัดทำโดยทนายความและจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินสาธารณะ โดยปกติแล้วจะมีระยะเวลาหลายสัปดาห์ถึงหลายเดือนระหว่างการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์

นี่คือข้อกำหนดในสัญญาซื้อขายที่อนุญาตให้ผู้ซื้อยกเลิกการซื้อได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย หากไม่สามารถจัดหาเงินกู้จำนองได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อต้องใช้สิทธิ์ตามเงื่อนไขนี้ให้ทันเวลาและเป็นลายลักษณ์อักษร โดยปกติจะต้องแสดงหลักฐานการปฏิเสธจากผู้ให้กู้หนึ่งรายหรือมากกว่านั้น หากเลยกำหนดเวลาไปแล้ว การคุ้มครองจะสิ้นสุดลง และอาจต้องเสียค่าปรับโดยทั่วไปประมาณ 10%

นอกเหนือจากราคาซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อโดยทั่วไปจะต้องจ่ายภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (หรือภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับบ้านสร้างใหม่) ค่าธรรมเนียมทนายความสำหรับการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์และสัญญาจำนอง และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะตกเป็นภาระของฝ่ายที่ว่าจ้างตัวแทน การแบ่งส่วนค่าใช้จ่ายที่แน่นอนจะระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย

ผู้เช่าพื้นที่อยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายอย่างกว้างขวาง รวมถึงการคุ้มครองจากการบอกเลิกสัญญาและการขึ้นค่าเช่า สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ กฎหมายได้แบ่งแยกออกเป็น “พื้นที่ธุรกิจค้าปลีก” (เช่น ร้านค้าและธุรกิจบริการ ซึ่งมีระยะเวลาและกฎการบอกเลิกสัญญาเฉพาะ) และ “พื้นที่ธุรกิจอื่น ๆ” (เช่น สำนักงาน ซึ่งมีการคุ้มครองน้อยกว่ามาก) ระบอบกฎหมายที่ใช้บังคับจะกำหนดสถานะของแต่ละฝ่ายอย่างชัดเจน

ไม่ สำหรับที่พักอาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาล จะมีการกำหนดเพดานสูงสุดตามกฎหมายเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่ารายปี ส่วนในภาคเอกชน คู่สัญญาจะมีอิสระมากกว่า แต่โดยทั่วไปแล้วมักจะมีข้อกำหนดเรื่องการปรับดัชนีตามสัญญา และในปัจจุบันก็มีการกำหนดเพดานสูงสุดตามกฎหมายไว้ด้วย ในบางกรณี ผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องขอให้ศาลพิจารณาการขึ้นค่าเช่าที่เสนอมาได้

ภาระจำยอมคือภาระผูกพันในที่ดินแปลงหนึ่ง (ที่ดินจำยอม) เพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง (ที่ดินได้ประโยชน์) ตัวอย่างเช่น สิทธิในการใช้ทางผ่าน ภาระจำยอมเกิดขึ้นได้โดยการทำสัญญาต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน หรือโดยการครอบครองปรปักษ์ เนื้อหาและขอบเขตของภาระจำยอมนั้นขึ้นอยู่กับสัญญาที่ทำสัญญาเป็นหลัก

ในบางกรณี การตัดสินใจของสมาคมเจ้าของบ้านอาจถูกเพิกถอนหรือเป็นโมฆะได้ เช่น ในกรณีที่ขัดแย้งกับสัญญาแบ่งกรรมสิทธิ์ ข้อบังคับ หรือมาตรฐานความสมเหตุสมผลและความยุติธรรม เจ้าของบ้านสามารถยื่นคำร้องต่อศาลแขวงเพื่อเพิกถอนการตัดสินใจได้ภายในระยะเวลาอันสั้นตามที่กฎหมายกำหนด นอกจากนี้ยังสามารถเริ่มดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับการบำรุงรักษาที่ล่าช้าหรือการจัดการกองทุนสำรองได้อีกด้วย

สัญญาเช่าที่ดินให้สิทธิ์ในการใช้และเพลิดเพลินกับที่ดินของบุคคลอื่นโดยแลกกับค่าเช่าที่ดิน (canon) ในทางตรงกันข้าม สิทธิ์ในการก่อสร้างให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือพืชพรรณใน บน หรือเหนือที่ดินของบุคคลอื่น โดยแยกต่างหากจากการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นเอง ทั้งสองเป็นสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระต่อกัน สร้างขึ้นโดยเอกสารรับรองจากทนายความ และสามารถโอนหรือจำนองได้

เจ้าของบ้านไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ด้วยตนเอง ต้องมีคำพิพากษาของศาลก่อน โดยปกติแล้วกระบวนการจะเริ่มต้นด้วยการออกหมายเรียกเพื่อขอเพิกถอนสัญญาเช่าและขับไล่ เช่น เนื่องจากค้างค่าเช่า หากศาลอนุมัติคำร้อง การขับไล่สามารถดำเนินการได้โดยความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่บังคับคดี ในกรณีเร่งด่วน อาจสามารถดำเนินการตามขั้นตอนการคุ้มครองชั่วคราวได้

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้น มีความเสี่ยงสูง และมีความซับซ้อนในด้านกฎหมาย ภาษี และโครงสร้าง การตรวจสอบอย่างละเอียดจะช่วยระบุความเสี่ยงต่างๆ เช่น สัญญาเช่าที่มีอยู่ สิทธิการใช้ประโยชน์ ข้อจำกัดตามกฎหมายสาธารณะ การปนเปื้อนของดิน และข้อจำกัดตามแผนผังเมือง การระบุความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนลงนามจะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถปรับราคา เงื่อนไข หรือการรับประกัน หรือตัดสินใจยกเลิกธุรกรรมได้

นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการหลายอย่าง เช่น จัดการประชุมประจำปี จัดตั้งกองทุนสำรองสำหรับบำรุงรักษาครั้งใหญ่ และทำประกันภัยอาคาร ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา มีข้อกำหนดขั้นต่ำตามกฎหมายเกี่ยวกับการบริจาคเข้ากองทุนสำรอง หากคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ ควรสอบถามเกี่ยวกับสถานะทางการเงินและรายงานการประชุมของนิติบุคคลอาคารชุดเสมอ

หากผู้ขายปกปิดข้อบกพร่องที่ตนรู้และทำให้ไม่สามารถใช้งานทรัพย์สินได้ตามปกติ ผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบแม้จะมีข้อตกลง "ซื้อตามสภาพ" ก็ตาม ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าซ่อมแซม ค่าชดเชย หรือในกรณีร้ายแรง อาจยกเลิกสัญญาซื้อขายได้ การแจ้งข้อบกพร่องให้ทราบอย่างทันท่วงทีเป็นสิ่งสำคัญ

โดยปกติแล้ว การให้เช่าช่วงต่อจะได้รับอนุญาตก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน และสัญญาเช่ามักห้ามไว้โดยชัดเจน การให้เช่าช่วงต่อโดยไม่ได้รับอนุญาตอาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญาเช่าและภาระผูกพันในการคืนผลกำไรใดๆ นอกจากนี้ เทศบาลต่างๆ มักกำหนดกฎระเบียบของตนเองเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นด้วย

สัญญาเช่าที่ดินอนุญาตให้คุณใช้ที่ดินของผู้อื่นได้โดยจ่ายค่าธรรมเนียมเป็นงวดๆ (canon) ในขณะที่สิทธิ์ในการก่อสร้างทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนหรือในที่ดินของผู้อื่น ทั้งสองเป็นสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จัดตั้งขึ้นต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน

ผู้ซื้อบ้านส่วนบุคคลมีระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมายสามวันหลังจากได้รับสัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้ว และสามารถถอนตัวได้โดยไม่ต้องแจ้งเหตุผล นอกจากนี้ เงื่อนไขก่อนหน้า เช่น เงื่อนไขด้านการเงิน ก็เป็นช่องทางในการยกเลิกสัญญาภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ได้เช่นกัน