โลกทั้งโลกกำลังประสบวิกฤติในระดับที่เป็นไปไม่ได้ ซึ่งหมายความว่ารัฐบาลจะต้องใช้มาตรการพิเศษ ความเสียหายที่เกิดขึ้นในสถานการณ์นี้และจะยังคงก่อให้เกิดเป็นอย่างมาก ความจริงก็คือขณะนี้ไม่มีใครอยู่ในฐานะที่จะประเมินขนาดของวิกฤตการณ์หรือไม่ว่าจะนานแค่ไหน โดยไม่คำนึงถึงสถานการณ์สัญญาเช่าสถานที่ตั้งของธุรกิจยังคงมีผลบังคับใช้ สิ่งนี้ทำให้เกิดคำถามหลายข้อ ในบทความนี้เราต้องการตอบคำถามสองสามข้อที่อาจเกิดขึ้นกับผู้เช่าหรือเจ้าของสถานที่ประกอบธุรกิจ
การชำระค่าเช่า
คุณยังต้องจ่ายค่าเช่าหรือไม่? คำตอบสำหรับคำถามนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคดี ไม่ว่าในกรณีใดจะต้องแยกแยะความแตกต่างสองสถานการณ์ ประการแรกสถานธุรกิจที่ไม่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจได้อีกต่อไปเช่นร้านอาหารและร้านกาแฟ ประการที่สองมีร้านค้าที่อาจยังคงเปิดอยู่ แต่เลือกปิดประตูเอง
ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่าตามสัญญาเช่า หากไม่เกิดขึ้นแสดงว่าเป็นการผิดสัญญา ตอนนี้เกิดคำถามว่ามีเหตุสุดวิสัยได้หรือไม่? อาจมีข้อตกลงในข้อตกลงการเช่าเกี่ยวกับสถานการณ์ที่สามารถใช้เหตุสุดวิสัยได้ หากไม่เป็นเช่นนั้นกฎหมายมีผลบังคับใช้ กฎหมายระบุว่ามีเหตุสุดวิสัยหากผู้เช่าไม่สามารถรับผิดชอบต่อการไม่ปฏิบัติตาม; กล่าวอีกนัยหนึ่งไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าที่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ ยังไม่ชัดเจนว่าความล้มเหลวในการปฏิบัติตามพันธกรณีเนื่องจากไวรัสโคโรนาส่งผลให้เกิดเหตุสุดวิสัยหรือไม่ เนื่องจากไม่มีแบบอย่างนี้จึงเป็นเรื่องยากที่จะตัดสินว่าผลจะเป็นอย่างไรในกรณีนี้ อย่างไรก็ตามสิ่งที่มีบทบาทคือสัญญา ROZ (Real Estate Council) ที่ใช้บ่อยในความสัมพันธ์การเช่าประเภทนี้ ในสัญญานี้การเรียกร้องการลดค่าเช่าจะไม่รวมอยู่ในมาตรฐาน คำถามคือเจ้าของบ้านสามารถรักษามุมมองนี้ได้อย่างสมเหตุสมผลในสถานการณ์ปัจจุบันหรือไม่
หากผู้เช่าเลือกที่จะปิดร้านค้าของเขาสถานการณ์จะแตกต่างกัน อย่างไรก็ตามในปัจจุบันไม่มีข้อผูกมัดที่จะทำเช่นนั้นความจริงก็คือมีผู้เข้าชมน้อยลงและทำให้กำไรน้อยลง คำถามคือว่าสถานการณ์ควรจะเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดของผู้เช่า เป็นไปไม่ได้ที่จะให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามนี้เพราะทุกสถานการณ์แตกต่างกัน สิ่งนี้จะต้องได้รับการประเมินเป็นกรณี ๆ ไป
สถานการณ์ที่ไม่คาดคิด
ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจก่อให้เกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน โดยทั่วไปแล้ววิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจจะต้องรับผิดชอบในนามของผู้ประกอบการถึงแม้ว่าในกรณีส่วนใหญ่เรื่องนี้อาจแตกต่างกันเนื่องจากวิกฤตการณ์โคโรนา มาตรการที่รัฐบาลนำมาใช้นั้นสามารถนำมาพิจารณาได้เช่นกัน การเรียกร้องตามสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันเปิดโอกาสให้มีการแก้ไขหรือยกเลิกสัญญาเช่าโดยศาล นี่เป็นไปได้ในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถจัดให้มีการต่อสัญญา ตามประวัติของรัฐสภาผู้พิพากษาจะต้องกระทำด้วยความยับยั้งชั่งใจในเรื่องนี้ ขณะนี้เราอยู่ในสถานการณ์ที่ศาลถูกปิดเช่นกันดังนั้นจึงไม่ง่ายที่จะได้รับการตัดสินอย่างรวดเร็ว
การขาดคุณสมบัติในการเช่า
ผู้เช่าอาจเรียกร้องลดค่าเช่าหรือค่าชดเชยในกรณีที่มีข้อบกพร่อง ความบกพร่องในสภาพของทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่น ๆ ส่งผลให้ผู้เช่าไม่ได้รับความเพลิดเพลินในการเช่าเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่า ตัวอย่างเช่นข้อบกพร่องอาจเกิดจาก: ความผิดพลาดของการก่อสร้างหลังคารั่วแม่พิมพ์และไม่สามารถขอรับใบอนุญาตการเอารัดเอาเปรียบเนื่องจากไม่มีทางออกฉุกเฉิน โดยทั่วไปศาลไม่กระตือรือร้นที่จะตัดสินว่ามีเหตุการณ์ที่จะต้องคำนึงถึงผู้ให้เช่า ไม่ว่าในกรณีใดธุรกิจที่ไม่ดีเนื่องจากการไม่มีสาธารณะไม่ได้เป็นกรณีที่ควรถูกเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า นี่เป็นส่วนหนึ่งของความเสี่ยงของผู้ประกอบการ สิ่งที่มีบทบาทก็คือในหลาย ๆ กรณีทรัพย์สินที่เช่ายังสามารถใช้ได้ ดังนั้นมีร้านอาหารเพิ่มขึ้นกำลังส่งมอบหรือรับอาหารเป็นทางเลือก
ภาระผูกพันการแสวงหาผลประโยชน์
สัญญาเช่าสถานที่ประกอบธุรกิจส่วนใหญ่มีภาระผูกพันในการดำเนินงาน ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าต้องใช้สถานที่ประกอบธุรกิจที่เช่า ในสถานการณ์พิเศษภาระผูกพันในการแสวงหาประโยชน์อาจเกิดจากกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป เจ้าของบ้านเกือบทั้งหมดของสถานที่ประกอบธุรกิจและสำนักงานใช้ประโยชน์จากโมเดล ROZ ข้อกำหนดทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับโมเดล ROZ ระบุว่าผู้เช่าจะใช้พื้นที่เช่า "อย่างมีประสิทธิภาพครบถ้วนเหมาะสมและเป็นส่วนตัว" ซึ่งหมายความว่าผู้เช่ามีภาระผูกพันในการดำเนินงาน
จนถึงขณะนี้ยังไม่มีมาตรการของรัฐบาลในประเทศเนเธอร์แลนด์ที่สั่งปิดศูนย์การค้าหรือพื้นที่สำนักงาน อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้ประกาศว่าโรงเรียนทุกแห่งสถานที่รับประทานอาหารและเครื่องดื่มกีฬาและฟิตเนสคลับซาวน่าคลับเซ็กซ์และร้านกาแฟควรปิดให้บริการทั่วประเทศจนกว่าจะมีประกาศ หากผู้เช่ามีหน้าที่ตามคำสั่งของรัฐบาลในการปิดทรัพย์สินที่เช่าผู้เช่าจะไม่รับผิดชอบในเรื่องนี้ นี่เป็นเหตุการณ์ที่ตามสถานการณ์ระดับชาติในปัจจุบันผู้เช่าไม่ควรรับผิดชอบ ภายใต้บทบัญญัติทั่วไปผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามคำแนะนำของรัฐบาลด้วย ในฐานะนายจ้างเขายังจำเป็นต้องสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย ภาระผูกพันนี้เกิดขึ้นจากการไม่เปิดเผยให้พนักงานเห็นถึงความเสี่ยงของการปนเปื้อนของ coronavirus ภายใต้สถานการณ์เหล่านี้เจ้าของบ้านไม่สามารถบังคับให้ผู้เช่าดำเนินการได้
เนื่องจากการดูแลสุขภาพของพนักงานและ / หรือลูกค้าเราเห็นว่าผู้เช่าเองก็เลือกที่จะปิดทรัพย์สินให้เช่าโดยสมัครใจแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้รับคำสั่งจากรัฐบาลก็ตาม ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันเราเชื่อว่าผู้ให้เช่าจะไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากการปฏิบัติตามข้อผูกพันการชำระค่าปรับหรือค่าชดเชยสำหรับความเสียหาย จากเหตุผลและความเป็นธรรมรวมถึงภาระผูกพันในการจำกัดความเสียหายในส่วนของผู้เช่าให้มากที่สุดเราพบว่าเป็นการยากที่จะจินตนาการว่าเจ้าของบ้านจะโต้แย้งการปิด (ชั่วคราว)
การใช้ทรัพย์สินที่เช่าแตกต่างกัน
ร้านอาหารและเครื่องดื่มปิดให้บริการในขณะนี้ อย่างไรก็ตามยังคงอนุญาตให้ไปรับและส่งอาหารได้ อย่างไรก็ตามข้อตกลงการเช่าให้ส่วนใหญ่เป็นนโยบายจุดประสงค์ที่เข้มงวด สิ่งที่ทำให้การเลือกซื้อสินค้าแตกต่างจากร้านอาหาร ด้วยเหตุนี้ผู้เช่าอาจกระทำการที่ขัดต่อสัญญาเช่าและอาจถูกริบค่าปรับ
ในสถานการณ์ปัจจุบันทุกคนมีหน้าที่จำกัดความเสียหายของตนให้มากที่สุด ด้วยการสลับไปใช้ฟังก์ชั่นรับ / ส่งมอบผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตาม ภายใต้สถานการณ์เหล่านี้มันเป็นเรื่องยากในความสมเหตุสมผลที่จะปกป้องมุมมองว่านี่เป็นสิ่งที่ตรงกันข้ามกับวัตถุประสงค์ของสัญญา ในความเป็นจริงผู้ให้เช่ามีแนวโน้มที่จะเรียกร้องให้ผู้เช่าหากผู้เช่าไม่ได้ทำทุกอย่างในอำนาจเพื่อให้ธุรกิจของพวกเขาทำงานเพื่อให้สามารถจ่ายค่าเช่าได้
สรุป
กล่าวอีกนัยหนึ่งทุกคนจำเป็นต้องจำกัดความเสียหายให้มากที่สุด รัฐบาลได้ประกาศมาตรการที่กว้างขวางเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการและลดแรงกดดันทางการเงิน ขอแนะนำให้ใช้ความเป็นไปได้ของมาตรการเหล่านี้ หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะทำเช่นนั้นก็อาจถือว่าเป็นการยากที่จะส่งผ่านการสูญเสียไปยังเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ยังใช้ในทางกลับกัน ในขณะเดียวกันนักการเมืองก็เรียกร้องให้เจ้าของบ้านควบคุมค่าเช่าตลอดช่วงเวลาที่กำลังจะมาถึงเพื่อที่จะได้แบ่งปันความเสี่ยง
แม้ว่าผู้เช่าและเจ้าของบ้านจะมีความสัมพันธ์ตามสัญญาต่อกันและหลักการของ 'ข้อตกลงคือข้อตกลง' เราขอแนะนำให้คุยกันและดูความเป็นไปได้ ผู้เช่าและเจ้าของบ้านอาจสามารถพบกันได้ในช่วงเวลาพิเศษเหล่านี้ ในขณะที่ผู้เช่าไม่มีรายได้เนื่องจากการปิดกิจการค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านยังคงดำเนินต่อไป อยู่ในความสนใจของทุกคนที่ทั้งสองธุรกิจอยู่รอดและผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ ด้วยวิธีนี้ผู้เช่าและเจ้าของบ้านสามารถตกลงกันได้ว่าจะจ่ายค่าเช่าบางส่วนเป็นการชั่วคราวและการขาดแคลนจะเกิดขึ้นเมื่อมีการเปิดสถานที่ประกอบธุรกิจอีกครั้ง เราต้องช่วยกันหากเป็นไปได้และนอกจากนี้เจ้าของบ้านจะไม่ได้รับประโยชน์จากผู้เช่าที่ล้มละลาย ท้ายที่สุดแล้วผู้เช่ารายใหม่ไม่สามารถหาได้ง่ายๆในช่วงเวลาเหล่านี้ ไม่ว่าคุณจะเลือกอะไรอย่าตัดสินใจอย่างรีบร้อนและให้เราแนะนำคุณเกี่ยวกับความเป็นไปได้
ติดต่อ
เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันคาดเดาไม่ได้เราสามารถจินตนาการได้ว่านี่อาจทำให้คุณมีคำถามมากมาย เราคอยติดตามพัฒนาการและยินดีที่จะแจ้งให้คุณทราบถึงสถานการณ์ล่าสุด หากคุณมีคำถามใด ๆ เกี่ยวกับบทความนี้โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อนักกฎหมายของ Law & More.