สัญญาเช่ามีหลายประการ สิ่งสำคัญคือเจ้าของบ้านและภาระหน้าที่ที่เขามีต่อผู้เช่า จุดเริ่มต้นเกี่ยวกับภาระผูกพันของเจ้าของบ้านคือ“ ความเพลิดเพลินที่ผู้เช่าอาจคาดหวังตามสัญญาเช่า” ท้ายที่สุดภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้านเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสิทธิของผู้เช่า ในแง่ที่เป็นรูปธรรมจุดเริ่มต้นนี้หมายถึงภาระหน้าที่สำคัญสองประการสำหรับเจ้าของบ้าน ก่อนอื่นข้อผูกมัดของข้อ 7: 203 BW ในการทำให้สินค้าพร้อมใช้งานสำหรับผู้เช่า นอกจากนี้ภาระผูกพันในการบำรุงรักษายังมีผลบังคับใช้กับเจ้าของบ้านหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือการควบคุมข้อบกพร่องในมาตรา 7: 204 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ภาระผูกพันของเจ้าของบ้านทั้งสองหมายถึงอะไรจะได้รับการกล่าวถึงอย่างต่อเนื่องในบล็อกนี้
ทำให้มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
สำหรับภาระหน้าที่หลักประการแรกของเจ้าของบ้านมาตรา 7: 203 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดว่าเจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องจัดหาทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าและปล่อยให้อยู่ในขอบเขตที่จำเป็นสำหรับการใช้งานที่ตกลงกันไว้ ข้อกังวลในการใช้งานที่ตกลงกันไว้ตัวอย่างเช่นการเช่า:
- (อิสระหรือไม่มีตนเอง) พื้นที่ใช้สอย;
- พื้นที่ธุรกิจในแง่ของพื้นที่ค้าปลีก
- พื้นที่ธุรกิจและสำนักงานอื่น ๆ ตามที่อธิบายไว้ในข้อ 7: 203a BW
สิ่งสำคัญคือต้องอธิบายอย่างชัดเจนในสัญญาเช่าซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ ท้ายที่สุดคำตอบสำหรับคำถามว่าเจ้าของบ้านปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนได้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับสิ่งที่คู่สัญญาได้อธิบายไว้ในสัญญาเช่าโดยคำนึงถึงปลายทางของทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญไม่เพียง แต่จะต้องระบุจุดหมายปลายทางหรืออย่างน้อยก็คือการใช้งานในสัญญาเช่าเท่านั้น แต่ยังต้องอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมว่าผู้เช่าสามารถคาดหวังอะไรได้บ้าง ในบริบทนี้เกี่ยวข้องกับตัวอย่างเช่นสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่จำเป็นในการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในลักษณะเฉพาะ ตัวอย่างเช่นสำหรับการใช้อาคารเป็นพื้นที่ค้าปลีกผู้เช่ายังสามารถกำหนดความพร้อมของเคาน์เตอร์ชั้นวางถาวรหรือผนังกั้นและข้อกำหนดที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงสำหรับพื้นที่เช่าเช่นมีไว้สำหรับเก็บเศษกระดาษหรือเศษโลหะ สามารถตั้งค่าในบริบทนี้ได้
ภาระผูกพันในการบำรุงรักษา
ในบริบทของภาระหน้าที่หลักประการที่สองของเจ้าของบ้านมาตรา 7: 206 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์กำหนดว่าเจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมข้อบกพร่อง สิ่งที่จะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้นมีการอธิบายเพิ่มเติมในมาตรา 7: 204 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง: ข้อบกพร่องเป็นเงื่อนไขหรือลักษณะของทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากการที่ทรัพย์สินไม่สามารถให้ความเพลิดเพลินแก่ผู้เช่าตามที่เขาคาดหวังได้ พื้นฐานของสัญญาเช่า สำหรับเรื่องนั้นตามที่ศาลฎีกาความเพลิดเพลินนั้นครอบคลุมมากกว่าสภาพของทรัพย์สินที่เช่าหรือคุณสมบัติทางวัตถุ สถานการณ์ที่ จำกัด ความบันเทิงอื่น ๆ อาจทำให้เกิดข้อบกพร่องตามความหมายของข้อ 7: 204 BW ในบริบทนี้ให้พิจารณาตัวอย่างเช่นความสามารถในการเข้าถึงที่คาดหวังความสามารถในการเข้าถึงและลักษณะที่ปรากฏของอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า
แม้ว่าจะเป็นคำที่กว้าง แต่ครอบคลุมทุกสถานการณ์ที่จำกัดความเพลิดเพลินของผู้เช่า แต่ความคาดหวังของผู้เช่าไม่ควรเกินความคาดหมายของผู้เช่าโดยเฉลี่ย กล่าวอีกนัยหนึ่งหมายความว่าผู้เช่าไม่สามารถคาดหวังได้มากกว่าทรัพย์สินที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดี นอกจากนี้ประเภทของวัตถุให้เช่าแต่ละประเภทจะเพิ่มความคาดหวังของตนเองตามกฎหมายกรณี
ไม่ว่าในกรณีใดจะไม่มีข้อบกพร่องหากวัตถุที่เช่าไม่ได้ให้ความเพลิดเพลินตามที่คาดหวังแก่ผู้เช่าอันเป็นผลมาจาก:
- สถานการณ์ที่เป็นของผู้เช่าบนพื้นฐานของความผิดหรือความเสี่ยง ตัวอย่างเช่นข้อบกพร่องเล็กน้อยในทรัพย์สินที่เช่าเนื่องจากการกระจายความเสี่ยงทางกฎหมายมีไว้สำหรับบัญชีของผู้เช่า
- สถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าเป็นการส่วนตัว ซึ่งอาจรวมถึงขีดจำกัดความอดทนที่ต่ำมากสำหรับเสียงการใช้ชีวิตปกติจากผู้เช่ารายอื่น
- ความไม่สะดวกที่เกิดขึ้นจริงจากบุคคลภายนอกเช่นเสียงการจราจรหรือเสียงรบกวนจากระเบียงที่อยู่ติดกับที่พักที่เช่า
- การยืนยันโดยไม่มีสิ่งรบกวนที่เกิดขึ้นจริงเป็นสถานการณ์ที่เพื่อนบ้านของผู้เช่าอ้างว่ามีทางผ่านสวนของผู้เช่าเท่านั้นโดยไม่ได้ใช้งานจริง
การลงโทษในกรณีที่เจ้าของบ้านฝ่าฝืนข้อผูกพันหลัก
หากเจ้าของบ้านไม่สามารถจัดหาอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าได้ตรงเวลาเต็มหรือทั้งหมดแสดงว่ามีข้อบกพร่องในส่วนของเจ้าของบ้าน เช่นเดียวกับหากมีข้อบกพร่อง ในทั้งสองกรณีข้อบกพร่องดังกล่าวก่อให้เกิดการลงโทษสำหรับเจ้าของบ้านและให้อำนาจแก่ผู้เช่าหลายประการในบริบทนี้เช่นการอ้างสิทธิ์:
- ตามมาตรฐาน. จากนั้นผู้เช่าอาจเรียกร้องจากเจ้าของบ้านเพื่อให้ทรัพย์สินที่เช่าพร้อมใช้งานตรงเวลาเต็มหรือทั้งหมดหรือเพื่อแก้ไขข้อบกพร่อง อย่างไรก็ตามตราบใดที่ผู้เช่าไม่ต้องการให้เจ้าของบ้านซ่อมแซมเจ้าของบ้านจะไม่สามารถแก้ไขข้อบกพร่องได้ อย่างไรก็ตามหากไม่สามารถแก้ไขได้หรือไม่สมเหตุสมผลผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องดำเนินการดังกล่าว ในทางกลับกันหากผู้ให้เช่าปฏิเสธการซ่อมแซมหรือไม่ดำเนินการให้ทันเวลาผู้เช่าอาจแก้ไขข้อบกพร่องด้วยตนเองและหักค่าใช้จ่ายจากค่าเช่า
- การลดค่าเช่า. นี่เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้เช่าหากทรัพย์สินที่เช่าไม่พร้อมให้บริการตามกำหนดเวลาหรือเต็มจำนวนโดยผู้ให้เช่าหรือหากมีข้อบกพร่อง การลดค่าเช่าจะต้องเรียกร้องจากศาลหรือคณะกรรมการประเมินค่าเช่า การเรียกร้องจะต้องส่งภายใน 6 เดือนหลังจากผู้เช่าได้รายงานข้อบกพร่องให้เจ้าของบ้านทราบ นับจากนั้นเป็นต้นไปการลดค่าเช่าจะมีผลด้วย อย่างไรก็ตามหากผู้เช่าปล่อยให้ช่วงเวลานี้สิ้นสุดลงสิทธิ์ในการลดค่าเช่าจะลดลง แต่จะไม่หมดอายุ
- การสิ้นสุดสัญญาเช่าหากไม่มีค่าเช่าทำให้ความเพลิดเพลินเป็นไปไม่ได้เลย หากข้อบกพร่องที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องแก้ไขตัวอย่างเช่นเนื่องจากการแก้ไขเป็นไปไม่ได้หรือต้องมีค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลจากเขาในสถานการณ์ที่กำหนด แต่นั่นทำให้ความเพลิดเพลินที่ผู้เช่าคาดไม่ถึงเป็นไปไม่ได้เลยทั้งผู้เช่าและ ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาเช่า ในทั้งสองกรณีสามารถทำได้โดยใช้คำสั่งวิสามัญฆาตกรรม อย่างไรก็ตามบ่อยครั้งไม่ใช่ทุกฝ่ายที่เห็นด้วยกับการเลิกกิจการดังนั้นจึงต้องมีการดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
- ค่าตอบแทน. การอ้างสิทธิ์นี้เกิดจากผู้เช่าเท่านั้นหากข้อบกพร่องเช่นการมีอยู่ของข้อบกพร่องสามารถนำมาประกอบกับเจ้าของบ้านได้เช่นกัน นี่เป็นกรณีตัวอย่างเช่นหากข้อบกพร่องเกิดขึ้นหลังจากทำสัญญาเช่าและสามารถนำมาประกอบกับผู้ให้เช่าได้เนื่องจากตัวอย่างเช่นเขาไม่ได้ทำการบำรุงรักษาอย่างเพียงพอในทรัพย์สินที่เช่า แต่หากมีข้อบกพร่องบางอย่างเกิดขึ้นแล้วเมื่อมีการทำสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าทราบในเวลานั้นควรทราบหรือแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่มีข้อบกพร่อง
คุณในฐานะผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านมีส่วนเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าของบ้านมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขหรือไม่? หรือคุณต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการกำหนดบทลงโทษต่อเจ้าของบ้านหรือไม่? แล้วติดต่อ Law & More. ของเรา ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการเช่าและยินดีให้ความช่วยเหลือหรือคำแนะนำทางกฎหมายแก่คุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านที่ Law & More เราใช้แนวทางส่วนบุคคลและร่วมกับคุณเราจะตรวจสอบสถานการณ์ของคุณและกำหนดกลยุทธ์ (ติดตามผล)