พระราชบัญญัติการเช่าราคาไม่แพง (Wet betaalbare huur)

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ประเทศเนเธอร์แลนด์ได้ออกกฎระเบียบควบคุมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นกว่าเดิม โดยกฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม (Affordable Rent Act) ได้เข้ามาควบคุมตลาดเช่ามากขึ้นกว่าเดิม กฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม — ขยายการควบคุมค่าเช่าจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไปสู่กลุ่มตลาดระดับกลาง ทำให้ระบบคะแนนมีผลผูกพันแทนที่จะเป็นเพียงมาตรวัด และมอบอำนาจการบังคับใช้ให้แก่เทศบาล หากคุณเช่าที่อยู่อาศัยใน Amsterdam or Eindhovenหรือหากคุณให้เช่าทรัพย์สินที่นั่น กฎด้านล่างนี้จะเป็นตัวกำหนดว่าค่าเช่าของคุณสามารถเป็นได้ตามกฎหมายเท่าใด

กฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม (Affordable Rent Act) มีผลอย่างไรบ้าง

พระราชบัญญัตินี้ไม่ใช่ประมวลกฎหมายแบบสแตนด์อโลน แต่เป็นกฎหมายที่มีการแก้ไข โดยเขียนใหม่บางส่วนของเล่ม 7 ของประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte และ Wet goed verhuurderschap มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2024 การเปลี่ยนแปลงสามประการที่สำคัญที่สุด

• กฎระเบียบดังกล่าวได้ขยายไปถึงโรงทานด้วย ก่อนเดือนกรกฎาคม 2024 เฉพาะบ้านที่มีคะแนนไม่เกิน 143 คะแนนเท่านั้นที่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่า ส่วนบ้านที่มีคะแนนสูงกว่านั้นถือเป็น “เสรีนิยม” และสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาใดก็ได้ตามที่ตลาดกำหนด กฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดช่วงราคาปานกลางที่มีการควบคุมไว้ ตั้งแต่ 144 ถึง 186 คะแนน
• ระบบคะแนนกลายเป็นข้อผูกมัด ก่อนหน้านี้ เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บค่าเช่ามากกว่าอัตราสูงสุดที่กำหนดไว้ได้ และค่าเช่าจะคงอยู่เช่นนั้น เว้นแต่ผู้เช่าจะคัดค้านภายในเวลาที่กำหนด แต่ปัจจุบัน อัตราสูงสุดที่กำหนดไว้เป็นกฎหมายบังคับใช้แล้ว การเรียกเก็บค่าเช่าเกินกว่านั้นถือว่าผิดกฎหมาย ไม่ว่าผู้เช่าจะร้องเรียนหรือไม่ก็ตาม
• ระบบคะแนนได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัยขึ้น ส่วนประกอบ WOZ ถูกจำกัดวงเงิน ฉลากประหยัดพลังงานได้รับความสำคัญมากขึ้น พื้นที่กลางแจ้งได้รับการประเมินค่าที่ดีขึ้น และมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับอาคารใหม่และอาคารอนุรักษ์

ในขณะนั้น รัฐบาลประเมินว่าบ้านประมาณ 300,000 หลังจะเห็นค่าเช่าลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 190 ยูโรต่อเดือน ซึ่งในจำนวนนี้ บ้านระดับกลางประมาณ 157,000 หลัง จะลดลงโดยเฉลี่ยประมาณ 240 ยูโร ตัวเลขเหล่านี้เป็นการคาดการณ์ล่วงหน้า ไม่ใช่ผลลัพธ์ที่วัดได้จริง

ระบบประเมินราคาที่อยู่อาศัย (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel หรือ WWS ให้ความสำคัญกับคุณลักษณะที่สามารถวัดผลได้ และแปลงยอดรวมเป็นค่าเช่าขั้นพื้นฐานสูงสุดต่อเดือน ( ค่าผักคะน้าไม่รวมค่าบริการ) ตั้งอยู่ในบทความที่ 5 ของ Besluit huurprijzen woonruimte โดยมีตารางการให้คะแนนในภาคผนวก

บ้านที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

สำหรับที่อยู่อาศัยแบบแยกเดี่ยว ซึ่งมีประตูทางเข้า ห้องครัว และห้องน้ำเป็นของตัวเอง จะมีการให้คะแนนตามเกณฑ์ดังต่อไปนี้:

• พื้นที่ผิวของแต่ละห้องและพื้นที่จัดเก็บทั้งหมด
• อุปกรณ์ครัวและสุขภัณฑ์ รวมถึงความยาวของเคาน์เตอร์ และห้องสุขาหรืออ่างอาบน้ำสำรอง
• ฉลากประหยัดพลังงาน ซึ่งนับตั้งแต่มีการปรับปรุงให้ทันสมัยก็มีน้ำหนักมากขึ้นอย่างมาก ฉลากที่ดีจะเพิ่มคะแนนให้หลายคะแนน ในขณะที่ฉลาก E, F และ G จะถูกหักคะแนน
• พื้นที่กลางแจ้ง เช่น สวน ระเบียง หรือดาดฟ้า โดยจะหักลดหากไม่มีพื้นที่ดังกล่าว
• ค่า WOZ (การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของเทศบาล) อยู่ภายใต้ข้อจำกัดเพื่อไม่ให้ทำเลที่ตั้งมีอิทธิพลต่อคะแนนในพื้นที่ที่มีมูลค่าสูง
• สถานะอาคารอนุรักษ์ สถานดูแลผู้สูงอายุ และสิ่งของขนาดเล็กอื่นๆ

แต่ละจุดสอดคล้องกับจำนวนเงินในตารางที่เผยแพร่ ดังนั้น 143 และ 186 จุดจึงแปลงเป็นตัวเลขยูโรที่แน่นอน ตัวเลขเหล่านี้ได้รับการจัดทำดัชนีในวันที่ 1 มกราคมของทุกปีภายใต้มาตรา 12 ของ Besluit huurprijzen woonruimte โดยใช้วิธีการในมาตรา 27 ของ Wet op de huurtoeslag ดังนั้นตัวเลขใด ๆ ที่คุณอ่านจึงใช้ได้เฉพาะในปีที่ระบุเท่านั้น

ห้องพักและที่พักอื่นๆ ที่ไม่ใช่ห้องพักแบบมีห้องน้ำในตัว

ห้องพักและที่พักอื่นๆ ที่ใช้ห้องครัวหรือห้องน้ำร่วมกัน จะถูกประเมินราคาภายใต้ระบบแยกต่างหาก คือ ระบบ WWSO ซึ่งได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัยและมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ประเด็นสำคัญสำหรับนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่คือไม่มีส่วนใดที่ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับห้องพักไม่ว่าคะแนนจะสูงแค่ไหน ห้องพักก็จะมีค่าเช่าสูงสุดที่กำหนดไว้

ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม: อาคารใหม่ อนุสรณ์สถาน และพลังงาน

มาตรา 8a ของ Besluit huurprijzen woonruimte อนุญาตให้มีการขึ้นค่าเช่าสูงสุดหลายครั้ง:

• ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับอาคารใหม่ ภาษี 10% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับกลางที่เริ่มก่อสร้างก่อนวันที่ 1 มกราคม 2028 โดยมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 20 ปีนับจากวันที่เข้าอยู่อาศัยครั้งแรก เพื่อรักษาความยั่งยืนของการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับกลาง
• อนุสาวรีย์แห่งชาติ (rijksmonument)คิดค่าบริการเพิ่มเติม 35%
• อนุสาวรีย์ประจำจังหวัดหรือเทศบาลคิดค่าบริการเพิ่มเติม 15%
• ภูมิทัศน์เมืองที่ได้รับการอนุรักษ์: ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5% สำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างก่อนปี 1965 ในเขตเมืองที่ได้รับการคุ้มครอง แต่ไม่ได้อยู่ในรายชื่ออาคารอนุรักษ์

อาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกทางวัฒนธรรมยังได้รับการคุ้มครองจากการหักคะแนนเนื่องจากฉลากพลังงานไม่ดี กล่าวคือ แทนที่จะเสียคะแนนเนื่องจากฉลากไม่ดี อนุสรณ์สถานจะได้รับคะแนนเป็นศูนย์ในส่วนนั้น ไม่มีการยกเว้นการปรับปรุงแยกต่างหาก การปรับปรุงจะอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ปกติ ดังนั้นเจ้าของบ้านที่ปรับปรุงทรัพย์สินอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งฉลากพลังงาน จะสามารถเพิ่มค่าเช่าสูงสุดตามกฎหมายได้

สามส่วน

ขอบเขตจะแสดงเป็นคะแนน คะแนนขอบเขตทั้งสองคะแนนจะแปลงเป็นจำนวนเงินยูโรสูงสุดสำหรับ ค่าเช่า เริ่มต้น ขั้นพื้นฐาน เมื่อเริ่มสัญญาเช่าใหม่ โดยไม่รวมค่าบริการ จำนวนเงินยูโรเหล่านี้จะมีการปรับดัชนีทุกวันที่ 1 มกราคม ตามมาตรา 12 ของ Besluit huurprijzen woonruimte และเผยแพร่โดย Rijksoverheid และHuurcommissieดังนั้นให้ใช้จำนวนเงินสำหรับปีที่เริ่มสัญญาเช่า

คะแนนที่ได้เป็นตัวกำหนด ไม่ใช่ราคาค่าเช่าที่เรียกเก็บ: บ้านที่มีคะแนน 160 คะแนน ถือเป็นบ้านระดับกลาง แม้ว่าจะโฆษณาขายในราคา 1,600 ยูโรก็ตาม และราคาที่สูงเกินกว่านั้นถือว่าผิดกฎหมาย

สัญญาที่มีอยู่เดิม: ระบอบการเปลี่ยนผ่าน

พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบกับสัญญาเช่าทุกฉบับที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาที่ลงนามก่อนวันที่ดังกล่าว กฎเกณฑ์การเปลี่ยนผ่านจะแตกต่างกันไปตามคะแนน:

• คะแนนสูงสุด 143 คะแนน ต้องต่ำกว่าเกณฑ์การเปิดเสรี ณ จุดเริ่มต้น มีการกำหนดระเบียบไว้แล้ว คือ ระบบบำบัดน้ำเสียที่ทันสมัย ​​และปริมาณสูงสุดใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024
• คะแนนสูงสุด 143 คะแนน แต่ต้องสูงกว่าเกณฑ์การเปิดเสรี ณ จุดเริ่มต้น — สัญญาซื้อขายบ้านที่ "ผ่อนปรน" มากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้วมีคะแนนความน่าเชื่อถือต่ำ กฎหมายฉบับนี้ได้ตรวจจับสิ่งเหล่านี้ได้ 1 2025 กรกฎาคมหลังจากช่วงเปลี่ยนผ่านหนึ่งปีที่เปิดโอกาสให้เจ้าของบ้านปรับตัวโดยสมัครใจ นับจากวันนั้นเป็นต้นไป ผู้เช่าปัจจุบันสามารถเรียกร้องให้ลดค่าเช่าลงให้เหลือสูงสุดตามที่กำหนดได้
• 144 ถึง 186 คะแนน สัญญาที่มีอยู่แล้วคือ ไม่ ได้รับผลกระทบ ข้อจำกัดราคาสูงสุดในระดับกลางจะมีผลเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าเท่านั้น นั่นคือเมื่อบ้านหลังนั้นถูกปล่อยเช่าอีกครั้ง
• คะแนน 187 ขึ้นไป นอกเหนือจากเงื่อนไขที่กำหนดแล้ว ไม่มีค่าเช่าเริ่มต้นสูงสุด

นี่คือส่วนที่คนเข้าใจผิดมากที่สุดของกฎหมายฉบับนี้ ผู้เช่าหลายคนคิดว่ากฎระเบียบสำหรับตลาดระดับกลางมีผลบังคับใช้กับพวกเขาทันที แต่สำหรับผู้เช่าในตลาดระดับกลางส่วนใหญ่แล้ว กฎระเบียบนี้ไม่ได้ใช้กับพวกเขา อย่างไรก็ตาม การนับคะแนนก็ยังมีความสำคัญอยู่ดี เพราะห้องชุดที่ดูเหมือนตลาดระดับกลางอาจได้คะแนนต่ำกว่า 143 เมื่อพิจารณาจากฉลากพลังงานที่ไม่ดีและค่า WOZ ที่จำกัด ซึ่งห้องชุดนั้นก็อยู่ ภายใต้ กฎระเบียบนี้ด้วย

เอกสารชี้แจงรายละเอียดที่เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้คุณทราบ

เจ้าของบ้านที่ให้เช่าบ้านที่อยู่ภายใต้การควบคุมหรือบ้านระดับกลางต้องแจ้งคะแนนการประเมินค่าเช่าตามระบบ WWS หรือ WWSO พร้อมกับค่าเช่าสูงสุดที่เกี่ยวข้อง ให้แก่ผู้เช่าทราบเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่า หน้าที่นี้มีผลบังคับใช้กับสัญญาเช่าใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 เมื่อกฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสมมีผลบังคับใช้ อำนาจและเครื่องมือในการบังคับใช้ของคณะกรรมการการเช่า (Huurcommissie) มีผลบังคับใช้อย่างเต็มรูปแบบตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 กฎนี้อยู่ในหมวดกฎทั่วไปของการเป็นเจ้าของบ้านที่ดีในมาตรา 2 ของกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของบ้านที่ดี (Wet goed verhuurderschap) ดังนั้นเทศบาลจึงสามารถบังคับใช้ได้ วิธีที่ดีที่สุดสำหรับผู้เช่าคือการขอเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร และหากไม่ได้รับเอกสารดังกล่าว ถือเป็นการละเมิดที่สามารถรายงานได้

การบังคับใช้: ตั้งแต่การริเริ่มของผู้เช่าไปจนถึงการดำเนินการของเทศบาล

ก่อนที่กฎหมายฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ ค่าเช่าที่สูงเกินไปเป็นปัญหาของผู้เช่า ผู้เช่าต้องยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าภายในหกเดือนนับจากเริ่มสัญญาเช่า และผู้เช่าที่ทำสัญญาเช่าชั่วคราวซึ่งกลัวว่าจะไม่ได้รับการต่อสัญญา มักจะไม่ทำอะไรเลย กฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดค่าเช่าสูงสุดไว้ในหลักเกณฑ์ทั่วไปของการเป็นเจ้าของบ้านที่ดี และตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2025เทศบาลสามารถบังคับใช้กฎเหล่านั้นได้ด้วยตนเอง โดยใช้ลำดับขั้นของกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของบ้านที่ดี (Wet goed verhuurderschap):

• คำเตือน;
• คำสั่งภายใต้การบีบบังคับทางปกครอง (last onder bestuursdwang) หรือคำสั่งลงโทษ (ลาสต์ออนเดอร์ดวังซอม);
• ค่าปรับทางปกครอง (bestuurlijke boeteซึ่งจะเพิ่มขึ้นเมื่อทำซ้ำ
• ในกรณีที่ร้ายแรงที่สุดของการละเมิดซ้ำๆ อาจมีการเข้าควบคุมกิจการโดยฝ่ายบริหาร (ชื่อควบคุม) โดยการมอบหมายให้บุคคลที่สามเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน

ค่าปรับทางปกครองสูงสุดกำหนดโดยอ้างอิงจากหมวดหมู่ค่าปรับตามกฎหมายในมาตรา 23 ของประมวลกฎหมายอาญาของเนเธอร์แลนด์ และจะเพิ่มขึ้นหากเจ้าของบ้านรายเดิมฝ่าฝืนกฎอีกครั้งภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 19 ของ Wet goed verhuurderschap) จำนวนเงินในแต่ละหมวดหมู่จะได้รับการปรับปรุงทุกสองปี ดังนั้นเพดานค่าปรับที่ใช้บังคับคือจำนวนที่ใช้ในขณะที่เกิดการฝ่าฝืน เทศบาลแต่ละแห่งจะเผยแพร่ตารางค่าปรับของตนเองภายในนั้น เทศบาลทุกแห่งต้องจัดให้มีจุดรายงาน ( meldpunt ) ที่ผู้เช่าสามารถรายงานการปฏิบัติที่ไม่เหมาะสมในการให้เช่าได้ โดยสามารถรายงานโดยไม่เปิดเผยชื่อก็ได้หากต้องการ

การบังคับใช้กฎหมายของเทศบาลไม่ได้มาแทนที่สิทธิในการแก้ไขปัญหาของผู้เช่า แต่เป็นการดำเนินการควบคู่ไปกับสิทธิเหล่านั้น

• ภายในหกเดือนนับจากวันเริ่มต้นสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถขอให้คณะกรรมการค่าเช่าตรวจสอบค่าเช่าเริ่มต้นตามมาตรา 7:249 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ หากค่าเช่าสูงเกินไป ค่าเช่าจะถูกลดลงโดยมีผลย้อนหลังนับตั้งแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่า
• หลังจากช่วงเวลาดังกล่าว ผู้เช่าบ้านที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลหรือบ้านระดับกลางสามารถเสนอขอส่วนลดค่าเช่าจากเจ้าของบ้านได้ และหากถูกปฏิเสธ ก็สามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) ตามมาตรา 7:254 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ได้ โดยทั่วไปแล้ว ส่วนลดดังกล่าวจะมีผลเฉพาะในอนาคตเท่านั้น
• คำตัดสินของ Huurcommissie มีผลผูกพันคู่กรณี โดยสามารถส่งเรื่องข้อพิพาทไปยังศาลแขวงได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นปีละเท่าไหร่?

การขึ้นค่าเช่าจะถูกจำกัดแยกต่างหากจากค่าเช่าเริ่มต้น และข้อจำกัดเหล่านี้จะถูกกำหนดใหม่ทุกปี

• บ้านที่อยู่ภายใต้การควบคุม (สูงสุด 143 คะแนน) มีการกำหนดเพดานค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมของทุกปี โดยจะมีการกำหนดเพดานสูงสุดเป็นยูโรในกรณีที่ค่าเช่าพื้นฐานต่ำมาก เพดานค่าเช่าเดียวกันนี้ใช้กับห้องพัก รถบ้าน และพื้นที่สำหรับกางเต็นท์ด้วย
• บ้านระดับกลาง (144–186 คะแนน) มีการกำหนดอัตราเปอร์เซ็นต์สูงสุดที่สูงกว่าเล็กน้อยไว้ต่างหาก หากสัญญาระบุอัตราเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำกว่า ให้ใช้อัตราตามสัญญา แต่หากสัญญาระบุอัตราเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่า เจ้าของบ้านจะไม่สามารถนำอัตรานั้นมาใช้ได้

ทั้งสองอัตราค่าเช่าสูงสุดใช้สูตรทางกฎหมายเดียวกัน คือ อัตราที่ต่ำกว่าระหว่างอัตราเงินเฟ้อและการพัฒนาค่าจ้างที่ตกลงกันไว้ บวกเพิ่มอีกหนึ่งเปอร์เซ็นต์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการเคหะและการวางผังเมืองจะประกาศอัตราค่าเช่าสูงสุดในแต่ละปี และเผยแพร่บนเว็บไซต์ rijksoverheid.nl ก่อนที่จะมีผลบังคับใช้ ดังนั้นโปรดใช้ตัวเลขของปีที่มีการปรับขึ้น ไม่ใช่ตัวเลขที่คุณอ่านเมื่อปีที่แล้ว ผู้เช่าที่คิดว่าการปรับขึ้นค่าเช่าสูงเกินไปสามารถยื่นข้อเสนอต่อคณะกรรมการการเคหะได้ แต่ต้องทำภายในระยะเวลาที่คณะกรรมการการเคหะประกาศสำหรับปีนั้น ซึ่งสำหรับการปรับขึ้นที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม จะอยู่ในช่วงฤดูใบไม้ร่วงของปีถัดไป หากพลาดช่วงเวลานี้ การปรับขึ้นค่าเช่าจะยังคงมีผลอยู่ คู่มือของเราเกี่ยวกับการปรับขึ้นค่าเช่าประจำปีได้อธิบายขั้นตอนต่างๆ ไว้แล้ว

พระราชบัญญัตินี้สอดคล้องกับกฎหมายการเช่าอื่นๆ ของเนเธอร์แลนด์อย่างไร

พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านที่ดี (Wet goed verhuurderschap)

กฎหมาย Wet goed verhuurderschap ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2023 กำหนดกฎระเบียบการปฏิบัติตนระดับชาติสำหรับเจ้าของบ้านและตัวแทนให้เช่า ได้แก่ ห้ามเลือกปฏิบัติในการคัดเลือกผู้เช่า ห้ามข่มขู่ เงินมัดจำไม่เกินสองเท่าของค่าเช่าพื้นฐาน สัญญาเช่าต้องเป็นลายลักษณ์อักษร ต้องแจ้งข้อมูลให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ห้ามเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตัวแทนซ้ำซ้อน และต้องเรียกเก็บค่าบริการเฉพาะที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น กฎหมาย Affordable Rent Act ได้เพิ่มค่าเช่าสูงสุดและการเพิ่มค่าเช่าสูงสุดเข้าไปในรายการดังกล่าว ดังนั้นข้อพิพาทเรื่องค่าเช่าจึงเป็นทั้งเรื่องทางแพ่งและทางกฎหมาย

สัญญาชั่วคราวภายหลังสัญญา Wet huurcontracten

พระราชบัญญัติสัญญาเช่าระยะยาวมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ซึ่งเป็นวันเดียวกับพระราชบัญญัติค่าเช่าที่เหมาะสม และควรศึกษาทั้งสองฉบับควบคู่กันไป ภายใต้มาตรา 7:271 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ผู้เช่าใหม่ของบ้านแบบแยกส่วนจะได้รับสัญญาเช่าแบบไม่จำกัดระยะเวลาเป็นปกติ สัญญาเช่าชั่วคราวยังคงเป็นไปได้เฉพาะในกรณีที่กำหนดไว้ในกฎหมายรอง เช่น นักเรียนบางกลุ่ม ผู้ที่ปล่อยเช่าบ้านของตนเองขณะทำงานต่างประเทศชั่วคราว การให้เช่าชั่วคราวในระหว่างที่ผู้เช่ารายใหม่กำลังถูกแทนที่ และผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน เช่น ผู้ถือสถานะพิเศษและผู้เช่าที่ต้องการโอกาสครั้งที่สอง และสำหรับที่พักที่ไม่ใช่แบบแยกส่วน ประเภทเหล่านั้นกำหนดไว้ใน Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 สำหรับชาวต่างชาติ เรื่องนี้สำคัญ: สัญญาเช่าสองปีแบบเดิม ซึ่งทำให้การท้าทายค่าเช่าที่สูงเกินไปมีความเสี่ยงนั้น ไม่ใช่สัญญาเริ่มต้นอีกต่อไป

ค่าบริการ

ค่าบริการอยู่นอกเหนือวงเงินสูงสุดของ WWS และเป็นช่องทางที่ใช้บ่อยในการชดเชยสิ่งที่ระบบคะแนนไม่อนุญาต เฉพาะรายการที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่จะสามารถเรียกเก็บได้ และคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) สามารถประเมินได้ กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับค่าบริการจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2027

กฎหมายฉบับนี้มีความหมายอย่างไรต่อเจ้าของที่ดิน และเกิดอะไรขึ้นบ้างนับตั้งแต่นั้นมา

สำหรับนักลงทุน กฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนแปลงการคำนวณในสามด้าน เพดานรายได้สำหรับห้องชุดระดับกลางนั้นขึ้นอยู่กับลักษณะอาคารที่วัดได้มากกว่าความต้องการในท้องถิ่น ดังนั้นห้องชุดที่ทำเลดีแต่ประหยัดพลังงานอาจมีมูลค่าลดลงอย่างเห็นได้ชัดหากปล่อยเช่า การปรับดัชนีของเพดานสูงสุดถูกจำกัด ดังนั้นการเติบโตของรายได้จึงมีขอบเขตจำกัด และการขายออกก็ดึงดูดใจ: การขายให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมักมีมูลค่ามากกว่าการปล่อยเช่าต่อไป

ผลที่ตามมาซึ่งมีการรายงานอย่างกว้างขวางคือ เจ้าของบ้านเอกชนได้ขายหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุมและหน่วยที่เพิ่งได้รับการควบคุมใหม่ ส่งผลให้อุปทานในภาคเสรีลดลงในขณะที่ราคาค่าเช่าสูงขึ้น และการพัฒนาโครงการระดับกลางบางส่วนถูกเลื่อนออกไป ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างใหม่ในมาตรา 8a ของ Besluit huurprijzen woonruimte มีจุดประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว การตรวจสอบตลาดโดย Kadaster, CBS และกระทรวงยืนยันแนวโน้มนี้: นับตั้งแต่ระบบคะแนนมีผลบังคับใช้กับกลุ่มตลาดระดับกลางจนถึง 186 คะแนนเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 จำนวนบ้านเช่าเดิมที่เจ้าของบ้านเอกชนขายออกไปเพิ่มขึ้น และอุปทานในภาคเสรีลดลง

พระราชบัญญัติดังกล่าวยังคงมีผลบังคับใช้ตามที่ได้ตราไว้ และ Besluit huurprijzen woonruimte (กฎเกณฑ์การประเมินราคาที่อยู่อาศัย) ได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง โดยครั้งล่าสุดคือในเดือนเมษายน 2026 ดังนั้นกฎเกณฑ์และเกณฑ์การประเมินราคาจึงมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ กระทรวงการเคหะและการวางผังเมือง (VRO) จะเผยแพร่รายงานการติดตามตรวจสอบอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับพระราชบัญญัตินี้เป็นประจำทุกปี ร่างกฎหมายอีกฉบับหนึ่งคือ Wet toekomstbestendige huurcommissie (เอกสารรัฐสภาหมายเลข 36791) เกี่ยวข้องกับโครงสร้างของค่าธรรมเนียม Huurcommissie ข้อพิพาทเกี่ยวกับค่าบริการ และระยะเวลาดำเนินการ สภาผู้แทนราษฎรได้ลงมติรับรองเมื่อวันที่ 21 เมษายน 2026 ส่วนในวุฒิสภา มีการออกรายงานของคณะกรรมการชุดที่สองเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2026 และการเตรียมการเป็นลายลักษณ์อักษรยังคงดำเนินต่อไป

คำแนะนำในทางปฏิบัติ

หากคุณเป็นผู้เช่าที่สงสัยว่าค่าเช่าสูงเกินไป

• ขอใบแจ้งยอดค่าใช้จ่ายจากเจ้าของบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุว่าคุณไม่เคยได้รับใบแจ้งยอดดังกล่าวมาก่อน
• ตรวจสอบคะแนนด้วยตนเองโดยใช้ข้อมูลตรวจสอบราคาค่าเช่าจาก Huurcommissie โดยพิจารณาจากพื้นที่ใช้สอย ฉลากพลังงาน การตัดสินใจ WOZ และพื้นที่กลางแจ้งของคุณ
• ตรวจสอบวันที่ในสัญญาของคุณเทียบกับกฎการเปลี่ยนผ่านข้างต้น — ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าคุณมีสิทธิ์เรียกร้องในขณะนี้หรือเฉพาะเมื่อต่อสัญญาเท่านั้น
• จดบันทึกช่วงเวลาหกเดือนนับจากวันเริ่มต้นสัญญาเช่า: ภายในช่วงเวลานี้ คุณสามารถขอส่วนลดค่าเช่าย้อนหลังได้ แต่หากเกินช่วงเวลานี้ โดยทั่วไปแล้วจะได้ส่วนลดค่าเช่าในอนาคตเท่านั้น
• แจ้งเรื่องนี้ไปยังหน่วยงานบังคับใช้กฎหมายของเทศบาลของคุณพร้อมกันไปด้วย การบังคับใช้กฎหมายไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ และไม่ขึ้นอยู่กับความเต็มใจของคุณที่จะฟ้องร้อง
• อย่าหยุดจ่ายค่าเช่าเพียงบางส่วนโดยพลการ ลดค่าเช่าเฉพาะในกรณีที่มีข้อตกลงหรือการตัดสินใจร่วมกันเท่านั้น

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินที่กำลังปรับปรุงพอร์ตโฟลิโอของตนให้เป็นไปตามกฎระเบียบ

• ให้คะแนนทุกหน่วยภายใต้ระบบ WWS หรือ WWSO ปัจจุบัน โดยให้คะแนนต่อหน่วย ไม่ใช่ต่ออาคาร และบันทึกผลการคำนวณ
• ตรวจสอบว่ามีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมหรือไม่ เช่น สำหรับอาคารใหม่ อนุสรณ์สถาน หรือพื้นที่เมืองที่ได้รับการอนุรักษ์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมเหล่านี้ส่งผลต่อวงเงินสูงสุดอย่างมาก
• พิจารณาฉลากพลังงานอย่างละเอียด: การปรับปรุงฉนวนกันความร้อน กระจก หรือระบบทำความร้อน เป็นวิธีที่ถูกกฎหมายและตรงที่สุดที่จะทำให้ค่าเช่าสูงสุดสูงขึ้นได้
• แยกค่าบริการและคิดค่าบริการเฉพาะรายการที่ได้รับอนุญาต พร้อมจัดทำใบแจ้งยอดประจำปีที่ถูกต้อง
• แนบใบแจ้งคะแนนปัญหาไปกับสัญญาเช่าฉบับใหม่ทุกครั้ง และเก็บหลักฐานไว้ด้วย
• ตรวจสอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่าในสัญญามาตรฐานของคุณเทียบกับวงเงินสูงสุดต่อปี ข้อกำหนดที่อนุญาตให้ขึ้นค่าเช่ามากกว่านั้นจะไม่สามารถบังคับใช้ได้ในวงเงินดังกล่าว
• หากหน่วยงานใดขาดทุนภายใต้ข้อจำกัดที่กำหนดไว้ ควรขอคำแนะนำก่อนทำการปรับโครงสร้าง สิ่งที่ทีมตรวจสอบมองหาคือการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย เช่น ค่าบริการปลอม การติดป้ายผิดว่าเป็นห้องชุด หรือการแอบอ้างเป็นที่พักตากอากาศ

Law & More ให้คำแนะนำทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้านเกี่ยวกับกฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์ เป็นภาษาอังกฤษ ตั้งแต่ Eindhoven และ Amsterdamโดยปกติแล้ว การนับคะแนนและการทบทวนวันที่ในสัญญาจะช่วยให้การเช่าที่อยู่อาศัยนั้นยุติลงได้อย่างรวดเร็ว หากการเช่านั้นอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมค่าเช่าที่เหมาะสม (Affordable Rent Act)