เช่าพื้นที่ธุรกิจในช่วงวิกฤตโคโรนา

โลกทั้งโลกกำลังประสบวิกฤติในระดับที่เป็นไปไม่ได้ ซึ่งหมายความว่ารัฐบาลจะต้องใช้มาตรการพิเศษ ความเสียหายที่เกิดขึ้นในสถานการณ์นี้และจะยังคงก่อให้เกิดเป็นอย่างมาก ความจริงก็คือขณะนี้ไม่มีใครอยู่ในฐานะที่จะประเมินขนาดของวิกฤตการณ์หรือไม่ว่าจะนานแค่ไหน โดยไม่คำนึงถึงสถานการณ์สัญญาเช่าสถานที่ตั้งของธุรกิจยังคงมีผลบังคับใช้ สิ่งนี้ทำให้เกิดคำถามหลายข้อ ในบทความนี้เราต้องการตอบคำถามสองสามข้อที่อาจเกิดขึ้นกับผู้เช่าหรือเจ้าของสถานที่ประกอบธุรกิจ

การชำระค่าเช่า

คุณยังต้องจ่ายค่าเช่าหรือไม่? คำตอบสำหรับคำถามนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคดี ไม่ว่าในกรณีใดจะต้องแยกแยะความแตกต่างสองสถานการณ์ ประการแรกสถานธุรกิจที่ไม่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจได้อีกต่อไปเช่นร้านอาหารและร้านกาแฟ ประการที่สองมีร้านค้าที่อาจยังคงเปิดอยู่ แต่เลือกปิดประตูเอง

เช่าพื้นที่ธุรกิจในช่วงวิกฤตโคโรนา

The tenant is obliged to pay rent based on the tenancy agreement. If this does not happen, it is a breach of contract. Now the question arises, can there be force majeure? Maybe there are agreements in the tenancy agreement about the circumstances under which force majeure can apply. If not, the law applies. The law states that there is force majeure if the tenant cannot be held responsible for non-compliance; in other words it is not the tenant’s fault that he cannot pay the rent. It is unclear whether the failure to meet the obligations due to the coronavirus results in force majeure. As there is no precedent for this, it is difficult to judge what the outcome will be in this case. What does play a role, however, is the frequently used ROZ (Real Estate Council) contract in this type of rental relationship. In this contract, a claim for rent reduction is excluded as standard. The question is whether a landlord can reasonably maintain this point of view in the current situation.

หากผู้เช่าเลือกที่จะปิดร้านค้าของเขาสถานการณ์จะแตกต่างกัน อย่างไรก็ตามในปัจจุบันไม่มีข้อผูกมัดที่จะทำเช่นนั้นความจริงก็คือมีผู้เข้าชมน้อยลงและทำให้กำไรน้อยลง คำถามคือว่าสถานการณ์ควรจะเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดของผู้เช่า เป็นไปไม่ได้ที่จะให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามนี้เพราะทุกสถานการณ์แตกต่างกัน สิ่งนี้จะต้องได้รับการประเมินเป็นกรณี ๆ ไป

สถานการณ์ที่ไม่คาดคิด

ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจก่อให้เกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน โดยทั่วไปแล้ววิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจจะต้องรับผิดชอบในนามของผู้ประกอบการถึงแม้ว่าในกรณีส่วนใหญ่เรื่องนี้อาจแตกต่างกันเนื่องจากวิกฤตการณ์โคโรนา มาตรการที่รัฐบาลนำมาใช้นั้นสามารถนำมาพิจารณาได้เช่นกัน การเรียกร้องตามสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันเปิดโอกาสให้มีการแก้ไขหรือยกเลิกสัญญาเช่าโดยศาล นี่เป็นไปได้ในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถจัดให้มีการต่อสัญญา ตามประวัติของรัฐสภาผู้พิพากษาจะต้องกระทำด้วยความยับยั้งชั่งใจในเรื่องนี้ ขณะนี้เราอยู่ในสถานการณ์ที่ศาลถูกปิดเช่นกันดังนั้นจึงไม่ง่ายที่จะได้รับการตัดสินอย่างรวดเร็ว

การขาดคุณสมบัติในการเช่า

ผู้เช่าอาจเรียกร้องลดค่าเช่าหรือค่าชดเชยในกรณีที่มีข้อบกพร่อง ความบกพร่องในสภาพของทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่น ๆ ส่งผลให้ผู้เช่าไม่ได้รับความเพลิดเพลินในการเช่าเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่า ตัวอย่างเช่นข้อบกพร่องอาจเกิดจาก: ความผิดพลาดของการก่อสร้างหลังคารั่วแม่พิมพ์และไม่สามารถขอรับใบอนุญาตการเอารัดเอาเปรียบเนื่องจากไม่มีทางออกฉุกเฉิน โดยทั่วไปศาลไม่กระตือรือร้นที่จะตัดสินว่ามีเหตุการณ์ที่จะต้องคำนึงถึงผู้ให้เช่า ไม่ว่าในกรณีใดธุรกิจที่ไม่ดีเนื่องจากการไม่มีสาธารณะไม่ได้เป็นกรณีที่ควรถูกเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า นี่เป็นส่วนหนึ่งของความเสี่ยงของผู้ประกอบการ สิ่งที่มีบทบาทก็คือในหลาย ๆ กรณีทรัพย์สินที่เช่ายังสามารถใช้ได้ ดังนั้นมีร้านอาหารเพิ่มขึ้นกำลังส่งมอบหรือรับอาหารเป็นทางเลือก

ภาระผูกพันการแสวงหาผลประโยชน์

Most leases of business premises include an operating obligation. This means that the tenant must use the rented business premises. In special circumstances, the obligation to exploit may arise from the law, but this is not always the case. Nearly all landlords of business and office premises make use of the ROZ models. The general provisions associated with the ROZ models state that the tenant will use the leased space “effectively, completely, properly and personally”. This means that the tenant is subject to an operating obligation.

จนถึงขณะนี้ยังไม่มีมาตรการของรัฐบาลในประเทศเนเธอร์แลนด์ที่สั่งปิดศูนย์การค้าหรือพื้นที่สำนักงาน อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้ประกาศว่าโรงเรียนทุกแห่งสถานที่รับประทานอาหารและเครื่องดื่มกีฬาและฟิตเนสคลับซาวน่าคลับเซ็กซ์และร้านกาแฟควรปิดให้บริการทั่วประเทศจนกว่าจะมีประกาศ หากผู้เช่ามีหน้าที่ตามคำสั่งของรัฐบาลในการปิดทรัพย์สินที่เช่าผู้เช่าจะไม่รับผิดชอบในเรื่องนี้ นี่เป็นเหตุการณ์ที่ตามสถานการณ์ระดับชาติในปัจจุบันผู้เช่าไม่ควรรับผิดชอบ ภายใต้บทบัญญัติทั่วไปผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามคำแนะนำของรัฐบาลด้วย ในฐานะนายจ้างเขายังจำเป็นต้องสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย ภาระผูกพันนี้เกิดขึ้นจากการไม่เปิดเผยให้พนักงานเห็นถึงความเสี่ยงของการปนเปื้อนของ coronavirus ภายใต้สถานการณ์เหล่านี้เจ้าของบ้านไม่สามารถบังคับให้ผู้เช่าดำเนินการได้

เนื่องจากการดูแลสุขภาพของพนักงานและ / หรือลูกค้าเราเห็นว่าผู้เช่าเองก็เลือกที่จะปิดทรัพย์สินให้เช่าโดยสมัครใจแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้รับคำสั่งจากรัฐบาลก็ตาม ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันเราเชื่อว่าผู้ให้เช่าจะไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากการปฏิบัติตามข้อผูกพันการชำระค่าปรับหรือค่าชดเชยสำหรับความเสียหาย จากเหตุผลและความเป็นธรรมรวมถึงภาระผูกพันในการจำกัดความเสียหายในส่วนของผู้เช่าให้มากที่สุดเราพบว่าเป็นการยากที่จะจินตนาการว่าเจ้าของบ้านจะโต้แย้งการปิด (ชั่วคราว)

การใช้ทรัพย์สินที่เช่าแตกต่างกัน

Food and beverage establishments are closed at the moment. However, it is still allowed to pick up and deliver food. However, a rental agreement provides most of the time a strict purpose policy; what makes picking up different from a restaurant. As a result, a tenant may act contrary to the rental agreement and – possibly – forfeit fines.

ในสถานการณ์ปัจจุบันทุกคนมีหน้าที่จำกัดความเสียหายของตนให้มากที่สุด ด้วยการสลับไปใช้ฟังก์ชั่นรับ / ส่งมอบผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตาม ภายใต้สถานการณ์เหล่านี้มันเป็นเรื่องยากในความสมเหตุสมผลที่จะปกป้องมุมมองว่านี่เป็นสิ่งที่ตรงกันข้ามกับวัตถุประสงค์ของสัญญา ในความเป็นจริงผู้ให้เช่ามีแนวโน้มที่จะเรียกร้องให้ผู้เช่าหากผู้เช่าไม่ได้ทำทุกอย่างในอำนาจเพื่อให้ธุรกิจของพวกเขาทำงานเพื่อให้สามารถจ่ายค่าเช่าได้

สรุป

กล่าวอีกนัยหนึ่งทุกคนจำเป็นต้องจำกัดความเสียหายให้มากที่สุด รัฐบาลได้ประกาศมาตรการที่กว้างขวางเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการและลดแรงกดดันทางการเงิน ขอแนะนำให้ใช้ความเป็นไปได้ของมาตรการเหล่านี้ หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะทำเช่นนั้นก็อาจถือว่าเป็นการยากที่จะส่งผ่านการสูญเสียไปยังเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ยังใช้ในทางกลับกัน ในขณะเดียวกันนักการเมืองก็เรียกร้องให้เจ้าของบ้านควบคุมค่าเช่าตลอดช่วงเวลาที่กำลังจะมาถึงเพื่อที่จะได้แบ่งปันความเสี่ยง

Although the tenant and landlord have a contractual relationship with each other and the principle of ‘a deal is a deal’. We recommend talking to each other and looking at the possibilities. The tenant and landlord may be able to meet each other in these exceptional times. While the tenant has no income due to the closure, the landlord’s expenses also continue. It is in everyone’s interest that both businesses survive and overcome this crisis. This way, the tenant and the landlord can agree that the rent will temporarily be paid partially and the shortfall will be caught up when the business premises are reopened. We have to help each other where possible and, besides, landlords do not benefit from bankrupt tenants. After all, a new tenant is not easily found in these times. Whatever choice you make, do not make hasty decisions and let us advise you on the possibilities.

ติดต่อเรา

เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันคาดเดาไม่ได้เราสามารถจินตนาการได้ว่านี่อาจทำให้คุณมีคำถามมากมาย เราคอยติดตามพัฒนาการและยินดีที่จะแจ้งให้คุณทราบถึงสถานการณ์ล่าสุด หากคุณมีคำถามใด ๆ เกี่ยวกับบทความนี้โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อนักกฎหมายของ Law & More.

เเชร์