การซื้อบ้านที่มีข้อบกพร่องซ่อนเร้นในเนเธอร์แลนด์: ข้อควรระวังทางกฎหมายที่สำคัญ

การซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ควรเป็นเรื่องที่น่าตื่นเต้น อย่างไรก็ตาม การค้นพบปัญหาใหญ่หลังจากซื้อบ้านแล้ว อาจเปลี่ยนความตื่นเต้นนั้นให้กลายเป็นฝันร้ายทางกฎหมายได้ในพริบตา

ข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น เช่น ความเสียหายทางโครงสร้าง ความผิดพลาดทางไฟฟ้า หรือความเสียหายจากน้ำที่ซ่อนเร้นนั้นพบได้บ่อยกว่าที่คุณคิด และอาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูงถึงหลายพันยูโร

ภายใต้ดัตช์ กฎหมายผู้ขายมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ทราบ หากไม่เปิดเผยอาจส่งผลให้เกิดความรับผิดทางการเงิน การยกเลิกสัญญา หรือการเรียกร้องค่าชดเชย

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์นั้นมีความซับซ้อน โดยมีกฎเกณฑ์มากมายเกี่ยวกับสิ่งที่ผู้ขายต้องเปิดเผย และสิ่งที่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบ นอกจากนี้ ปัญหาต้องร้ายแรงมากพอที่จะนำไปสู่การดำเนินคดีทางกฎหมาย

ผู้ซื้อจำนวนมากเข้าใจผิดคิดว่าตนไม่มีทางเลือกอื่นใดหลังจากลงนามในสัญญาซื้อขายแล้ว ในขณะที่ผู้ขายบางรายประเมินภาระหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของตนต่ำเกินไป และต้องเผชิญกับผลทางกฎหมายที่ไม่คาดคิด

การทำความเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของคุณก่อน ระหว่าง และหลังการซื้อ จะช่วยปกป้องคุณจากความผิดพลาดที่อาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายสูง

คู่มือนี้จะแนะนำคุณเกี่ยวกับหลักการทางกฎหมายที่สำคัญซึ่งควบคุมข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ หัวข้อต่างๆ ได้แก่ ภาระผูกพันของผู้ขาย ข้อกำหนดในสัญญาซื้อขาย และขั้นตอนปฏิบัติในการเรียกร้องค่าเสียหายและป้องกันปัญหาต่างๆ ก่อนที่จะเกิดขึ้น

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อที่พบข้อบกพร่อง หรือผู้ที่กำลังเตรียมตัวซื้ออสังหาริมทรัพย์ การรู้ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ ข้อผิดพลาดทางกฎหมาย สามารถช่วยคุณประหยัดเวลา เงิน และความเครียดได้อย่างมาก

ทำความเข้าใจข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นภายใต้กฎหมายดัตช์

ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นหมายถึงข้อบกพร่องสำคัญที่ไม่สามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบตามปกติ และส่งผลกระทบต่อมูลค่าหรือการใช้งานของทรัพย์สิน กฎหมายกำหนดภาระผูกพันเฉพาะสำหรับทั้งผู้ขายในการเปิดเผยปัญหาที่ทราบ และผู้ซื้อในการตรวจสอบอย่างสมเหตุสมผลก่อนการซื้อ

คำจำกัดความและการตีความทางกฎหมาย

ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นภายใต้กฎหมายดัตช์หมายถึง... ข้อบกพร่องของวัสดุ ในทรัพย์สินที่ไม่ปรากฏให้เห็นในระหว่างการตรวจสอบก่อนซื้อขายตามปกติ ข้อบกพร่องนั้นต้องมีความสำคัญมากพอที่จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินหรือความสามารถในการใช้งานตามปกติของคุณ

กฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์โดยเฉพาะมาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง กำหนดให้ทรัพย์สินต้องเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายและต้องตรงตามความคาดหวังที่สมเหตุสมผลสำหรับการใช้งานตามปกติ แนวคิดทางกฎหมายของ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด ใช้ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีคุณลักษณะที่คุณคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผล

เพื่อให้ถือว่าข้อบกพร่องนั้นซ่อนอยู่ ข้อบกพร่องนั้นต้องมีอยู่ ณ เวลาที่ซื้อขาย และไม่ได้เกิดจากการกระทำของคุณเองหลังจากซื้อแล้ว ปัญหาต้องเป็นเรื่องสำคัญ ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย เช่น รอยแตกร้าวของโครงสร้างที่ซ่อนอยู่หลังกำแพง หรือระบบไฟฟ้าขัดข้องอย่างร้ายแรงที่ไม่สามารถตรวจพบได้ในระหว่างการตรวจสอบครั้งแรก

คุณมีภาระในการพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องนั้นตรงตามเกณฑ์ทางกฎหมายเหล่านี้ ซึ่งหมายถึงการแสดงให้เห็นว่าข้อบกพร่องนั้นมีอยู่ก่อนการซื้อ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อทรัพย์สิน และไม่สามารถตรวจพบได้จากการตรวจสอบตามปกติ

ความแตกต่างระหว่างข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นและข้อบกพร่องที่มองเห็นได้

ข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ คือ ความเสียหายที่คุณน่าจะตรวจพบได้ระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน โดยทั่วไปแล้วผู้ขายจะไม่รับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ เนื่องจากคุณมีโอกาสที่จะตรวจสอบพบข้อบกพร่องเหล่านั้นก่อนที่จะทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์

โดยทั่วไปแล้ว รอยแตกบนกระจกหรือสีที่ลอกล่อนจะจัดอยู่ในประเภทนี้ ในทางตรงกันข้าม ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น คือ ความเสียหายที่ยังคงมองไม่เห็นแม้หลังจากการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว

ปัญหาเหล่านี้อาจรวมถึงปัญหาที่อยู่หลังกำแพง ปัญหาการระบายน้ำใต้ดิน หรือความเสียหายทางโครงสร้างที่ได้รับการแก้ไขโดยการปรับปรุงซ่อมแซม ผู้ขายมีหน้าที่ตามกฎหมายภายใต้หลักการของ ความเชื่อที่ดี เพื่อเปิดเผยสิ่งที่ทราบ ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่แม้ว่าคุณจะไม่ได้ถามคำถามเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับเรื่องเหล่านั้นก็ตาม

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้คุณต้องดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบ รวมถึงการว่าจ้างผู้ตรวจสอบมืออาชีพ อย่างไรก็ตาม หน้าที่นี้ไม่ครอบคลุมถึงการค้นพบข้อบกพร่องที่ต้องใช้การทดสอบแบบเจาะลึกหรืออุปกรณ์พิเศษในการตรวจจับ

ผลกระทบต่อการใช้งานทรัพย์สินตามปกติ

เพื่อให้ข้อบกพร่องนั้นสามารถฟ้องร้องทางกฎหมายได้ ข้อบกพร่องนั้นต้องขัดขวางหรือลดทอนการใช้งานตามปกติของทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ การใช้งานตามปกติหมายถึงวัตถุประสงค์มาตรฐานที่คุณคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลโดยพิจารณาจากประเภทของทรัพย์สินและสิ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขาย

หากระบบทำความร้อนขัดข้องอย่างร้ายแรงในช่วงฤดูหนาว ย่อมส่งผลกระทบต่อการใช้งานตามปกติอย่างแน่นอน ในขณะที่ความไม่สมบูรณ์เล็กน้อยทางด้านความสวยงามจะไม่ส่งผลกระทบ ข้อบกพร่องนั้นจะต้องส่งผลกระทบอย่างมากต่อการใช้งานของที่พักอาศัยหรือมูลค่าทางการตลาดของที่พักอาศัยนั้น

ปัญหาต่างๆ เช่น ปัญหาความชื้นรุนแรง โครงสร้างพื้นฐานที่ชำรุด หรือระบบสายไฟที่อันตราย จะเข้าข่ายความผิด เนื่องจากส่งผลกระทบต่อความสามารถในการอยู่อาศัยในที่พักนั้นอย่างปลอดภัย ศาลดัตช์จะประเมินว่าข้อบกพร่องนั้นร้ายแรงมากพอหรือไม่ ที่จะทำให้คุณไม่สามารถทำการซื้อขายให้เสร็จสมบูรณ์ หรือจะเจรจาต่อรองราคาให้ต่ำลง หากคุณทราบถึงข้อบกพร่องนั้นมาก่อน

คุณต้องรายงานข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นใดๆ ที่พบให้ผู้ขายทราบภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่พบ กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดกรอบเวลาที่เข้มงวดสำหรับการเรียกร้องค่าเสียหาย ดังนั้นการดำเนินการอย่างรวดเร็วจึงเป็นสิ่งสำคัญในการรักษาสิทธิทางกฎหมายของคุณ

ข้อตกลงการซื้อขายและข้อกำหนดสำคัญของสัญญา

การขอ ข้อตกลงการซื้อ สัญญาฉบับนี้เป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณในเนเธอร์แลนด์ ข้อกำหนดเฉพาะในสัญญานี้จะกำหนดสิทธิ์ของคุณและความรับผิดชอบของผู้ขายเมื่อพบข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นหลังจากเสร็จสิ้นการซื้อขาย

ภาพรวมข้อตกลง NVM มาตรฐาน

สัญญาซื้อขาย NVM เป็นรูปแบบที่ใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุด แม่แบบสัญญา สำหรับธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศเนเธอร์แลนด์ เอกสารมาตรฐานฉบับนี้ประกอบด้วยการรับประกันที่ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติ

เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้ข้อตกลง NVM ผู้ขายจะรับประกันมาตรฐานขั้นพื้นฐานนี้ เว้นแต่ว่า... ข้อกำหนดเฉพาะ แก้ไขข้อกำหนดเหล่านี้ ข้อตกลงนี้สร้างความสมดุลระหว่างภาระผูกพันที่สำคัญสองประการ

คุณมี หน้าที่ในการสืบสวน ตรวจสอบทรัพย์สินก่อนซื้อ ในขณะที่ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ทราบอยู่แล้ว การเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย หน้าที่การงานย่อมมีความสำคัญเหนือกว่าหน้าที่การสืบสวนของคุณ

หมายความว่าผู้ขายยังคงต้องรับผิดชอบแม้ว่าคุณจะไม่พบข้อบกพร่องที่พวกเขารู้แต่ไม่ได้เปิดเผยก็ตาม ผู้ขายส่วนใหญ่จะแนบแบบสอบถามที่กรอกข้อมูลครบถ้วนมาพร้อมกับสัญญาซื้อขาย

เอกสารนี้กล่าวถึงปัญหาทั่วไป เช่น ความชื้น ปัญหาโครงสร้าง หรือการปรับปรุงซ่อมแซมในอดีต

เงื่อนไขเรื่องอายุและผลกระทบที่เกิดขึ้น

ข้อกำหนดเรื่องอายุของอาคารช่วยจำกัดความรับผิดชอบของผู้ขายอย่างมากสำหรับข้อบกพร่องที่เกี่ยวข้องกับอายุของทรัพย์สิน เมื่อรวมอยู่ในสัญญาซื้อขาย ข้อกำหนดนี้ระบุว่าปัญหาการสึกหรอตามอายุของอาคารไม่ถือเป็นข้อบกพร่องที่ขัดขวางการใช้งานตามปกติ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุมาก ข้อกำหนดเรื่องอายุอาจยกเว้นการเรียกร้องค่าเสียหายในกรณีต่อไปนี้:

• กรอบหน้าต่างที่ชำรุดหรือสีที่เสื่อมสภาพ
• ระบบประปาหรือระบบไฟฟ้าที่มีอายุมากแล้วยังคงทำงานได้ตามมาตรฐานที่คาดไว้
• การทรุดตัวของโครงสร้างเล็กน้อย ซึ่งสอดคล้องกับอายุของอาคาร

คุณไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายสำหรับสภาพที่เกิดขึ้นตามอายุของบ้านได้ แม้ว่าจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูงก็ตาม ข้อกำหนดนี้ใช้หลักการที่ว่าบ้านเก่าจะมีลักษณะที่แตกต่างจากบ้านใหม่ตามธรรมชาติ

อย่างไรก็ตาม ความเสียหายทางโครงสร้างที่ร้ายแรงหรือสภาพที่เป็นอันตรายมักจะอยู่นอกเหนือการคุ้มครองของข้อกำหนดเรื่องอายุ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ขัดขวางการใช้งานตามปกติโดยไม่คำนึงถึงอายุของทรัพย์สิน

การสำรวจโครงสร้างและข้อกำหนดทางสถาปัตยกรรม

การตรวจสอบโครงสร้างเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการคุ้มครองเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดด้านสถาปัตยกรรมช่วยให้คุณสามารถว่าจ้างผู้สำรวจที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมาตรวจสอบอาคารก่อนการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

ข้อกำหนดนี้ให้สิทธิ์คุณในการยกเลิกสัญญาซื้อขายหรือเจรจาต่อรองราคาใหม่ หากการตรวจสอบพบข้อบกพร่องที่สำคัญ การตรวจสอบโครงสร้างจะช่วยระบุปัญหาที่คุณมองไม่เห็นในระหว่างการตรวจสอบบ้าน

ผู้สำรวจจะตรวจสอบฐานราก หลังคา ปัญหาความชื้น และความแข็งแรงของโครงสร้าง รายงานจะระบุค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและชี้ให้เห็นถึงข้อกังวลด้านความปลอดภัยที่เร่งด่วน

คุณต้องดำเนินการแก้ไขโดยทันทีหากพบข้อบกพร่องจากการสำรวจ โดยทั่วไปแล้ว ข้อกำหนดด้านสถาปัตยกรรมจะระบุช่วงเวลาที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการแจ้งข้อกังวลต่อผู้ขาย

หากไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลาเหล่านี้ คุณอาจสูญเสียสิทธิ์ในการยกเลิกหรือขอส่วนลดราคา

ข้อจำกัดความรับผิดชอบและข้อกำหนดการรับประกัน

นอกเหนือจากข้อกำหนดเรื่องอายุแล้ว สัญญาซื้อขายอาจมีข้อกำหนดการยกเว้นอื่นๆ ที่จำกัดสิทธิ์ของคุณ ข้อกำหนดห้ามอยู่อาศัยเองมักพบได้ทั่วไปเมื่อซื้อจากสมาคมที่อยู่อาศัย นักลงทุน หรือกองมรดก

ข้อความนี้ยอมรับว่าผู้ขายไม่ได้อาศัยอยู่ในที่พักนั้น ดังนั้นจึงไม่สามารถทราบถึงข้อบกพร่องที่ผู้พักอาศัยเท่านั้นที่จะพบได้

สถานการณ์การยกเว้นที่พบบ่อย ได้แก่:

ประเภทข้อ	ผลกระทบต่อสิทธิของผู้ซื้อ
ไม่ใช่การพักอาศัยด้วยตนเอง	ผู้ขายไม่รับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่ทราบมาก่อน
ข้อกำหนด "ตามสภาพที่เป็นอยู่"	ขายทรัพย์สินตามสภาพปัจจุบัน
ข้อยกเว้นเฉพาะ	ปัญหาที่ระบุไว้จะไม่อยู่ในเงื่อนไขการรับประกัน

ผู้ขายบางรายพยายามยกเว้นความรับผิดทั้งหมดโดยใช้ข้อความที่มีถ้อยคำกว้างๆ กฎหมายของเนเธอร์แลนด์จำกัดการบังคับใช้ข้อกำหนดดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ผู้ขายจงใจปกปิดข้อบกพร่อง

คุณควรให้ทนายความตรวจสอบข้อความยกเว้นความรับผิดที่ผิดปกติใดๆ ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย ข้อกำหนดเรื่องการรับประกันจะเป็นประโยชน์ต่อคุณโดยการยืนยันภาระผูกพันของผู้ขายอย่างชัดเจน

ข้อกำหนดเหล่านี้อาจรับประกันว่าระบบเฉพาะหรือการปรับปรุงใหม่ล่าสุดเป็นไปตามมาตรฐานบางประการที่นอกเหนือไปจากการรับประกันการใช้งานปกติขั้นพื้นฐาน

ความไม่สอดคล้องและการละเมิดสัญญา

เมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ตรงตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย คุณจะพบกับกรณีการไม่สอดคล้องตามกฎหมาย แนวคิดทางกฎหมายนี้แตกต่างจากกรณีทั่วไป การผิดสัญญา แต่ทั้งสองกรณีล้วนเป็นเหตุผลให้คุณสามารถใช้สิทธิทางกฎหมายฟ้องร้องผู้ขายได้

ความไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติ

ความไม่สอดคล้องเกิดขึ้นเมื่อทรัพย์สินที่คุณได้รับแตกต่างจากสิ่งที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ทรัพย์สินนั้นต้องเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์

นั่นหมายความว่าระบบพื้นฐาน เช่น ระบบทำความร้อน ระบบประปา และโครงสร้างต่างๆ ต้องทำงานได้อย่างถูกต้อง ข้อบกพร่องต้อง "มองไม่เห็น" ในขณะที่ซื้อสินค้า

คุณไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากความไม่สอดคล้องสำหรับปัญหาที่คุณน่าจะตรวจพบได้ระหว่างการดูหรือตรวจสอบ อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายจงใจปกปิดปัญหาหรือล้มเหลวในการเปิดเผยปัญหาแม้จะทราบอยู่แล้ว คุณยังคงมีสิทธิ์ของคุณอยู่

ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ได้แก่ การขาดใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับการปรับปรุงบ้าน หรือปัญหาความชื้นร้ายแรงที่ซ่อนอยู่หลังสีทาใหม่ หน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อมูลนั้นมีความสำคัญเหนือกว่าหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบ

แม้ว่าคุณจะมองข้ามบางสิ่งบางอย่างไปอย่างเห็นได้ชัด ผู้ขายก็ยังคงต้องรับผิดชอบหากพวกเขาจงใจปกปิดข้อมูล

เกณฑ์การพิจารณาการผิดสัญญา

การผิดสัญญาเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขเฉพาะที่ระบุไว้ในข้อตกลงซื้อขาย ซึ่งแตกต่างจากข้อเรียกร้องเรื่องความไม่สอดคล้องเล็กน้อย

คุณต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าผู้ขายละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาอย่างชัดเจน เกณฑ์สำคัญได้แก่:

• สัญญาดังกล่าวมีข้อกำหนดที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน
• ผู้ขายรู้หรือควรจะรู้ว่ามีการละเมิดข้อตกลงเหล่านี้
• คุณได้รับความเสียหายทางการเงินอันเป็นผลโดยตรงจากเหตุการณ์นี้
• การละเมิดดังกล่าวมีสาระสำคัญมากพอที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของคุณ

การเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญา มักเกี่ยวข้องกับการให้ข้อมูลเท็จในแบบสอบถามของผู้ขาย หรือคำสัญญาที่ให้ไว้ระหว่างการเจรจาแต่ไม่ปฏิบัติตาม ตัวอย่างเช่น หากผู้ขายยืนยันว่าใบอนุญาตทั้งหมดถูกต้อง แต่การก่อสร้างหลักๆ ขาดการอนุมัติอย่างถูกต้อง ถือเป็นการผิดสัญญา

คำพิพากษาและภาระการพิสูจน์

ศาลของเนเธอร์แลนด์ใช้หลักการความสมเหตุสมผลและความเป็นธรรมในการประเมินข้อพิพาททางกฎหมาย ข้อบกพร่องของทรัพย์สินคุณต้องรับภาระในการพิสูจน์ว่าความไม่สอดคล้องมีอยู่จริงในขณะที่มีการโอนย้าย

โดยทั่วไปแล้ว จำเป็นต้องมีรายงานจากผู้เชี่ยวชาญด้านการสำรวจหรือวิศวกร ภาระการพิสูจน์จะเปลี่ยนไปเมื่อคุณสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีข้อบกพร่องเกิดขึ้น

จากนั้นผู้ขายจะต้องพิสูจน์ว่าคุณทราบถึงปัญหาดังกล่าว หรือว่าปัญหานั้นมองเห็นได้ชัดเจนระหว่างการตรวจสอบ หรือว่าข้อกำหนดเรื่องอายุการใช้งานในสัญญาจะยกเว้นความรับผิดชอบของพวกเขา ศาลจะพิจารณาว่าข้อบกพร่องนั้นขัดขวางการใช้งานทรัพย์สินตามปกติหรือไม่

ปัญหาเล็กน้อยด้านความสวยงามมักไม่ได้รับการพิจารณา แต่ปัญหาที่ร้ายแรงซึ่งส่งผลกระทบต่อความน่าอยู่ ความปลอดภัย หรือความแข็งแรงของโครงสร้างมักจะได้รับการพิจารณา

คำพิพากษาล่าสุดแสดงให้เห็นว่าศาลมักเข้าข้างผู้ซื้อเมื่อผู้ขายให้แบบฟอร์มการเปิดเผยข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนหรือทำให้เข้าใจผิด แม้ว่าผู้ซื้อจะทำการสำรวจด้วยตนเองแล้วก็ตาม

ขั้นตอนปฏิบัติหากคุณพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่

เมื่อคุณพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่หลังจากซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ คุณต้องดำเนินการอย่างรวดเร็วและปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายที่กำหนด การจัดทำเอกสารที่ถูกต้องและการรายงานอย่างทันท่วงทีเป็นสิ่งสำคัญ

ในหลายกรณี การขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ คำแนะนำทางกฎหมาย การปกป้องสิทธิ์ของคุณในฐานะผู้ซื้อจึงเป็นสิ่งจำเป็น

เอกสารและการรายงานเบื้องต้น

คุณต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ โดยปกติกฎหมายกำหนดให้ต้องแจ้งภายในสองเดือนนับจากวันที่พบข้อบกพร่อง

ส่งจดหมายของคุณทางไปรษณีย์ลงทะเบียนเพื่อสร้างบันทึกอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการร้องเรียนของคุณ บันทึกทุกอย่างอย่างละเอียดถี่ถ้วนตั้งแต่ช่วงเวลาที่คุณพบข้อบกพร่อง

ถ่ายภาพและวิดีโอเพื่อแสดงให้เห็นถึงขอบเขตของปัญหา เก็บใบเสร็จรับเงินทั้งหมดสำหรับการซ่อมแซมฉุกเฉินที่จำเป็นต้องทำ

ขอรายงานการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญที่อธิบายรายละเอียดของข้อบกพร่องอย่างครบถ้วน รายงานนี้ควรระบุสาเหตุที่เป็นไปได้ ช่วงเวลาที่คาดว่าข้อบกพร่องเกิดขึ้น และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมโดยประมาณ

เอกสารเหล่านี้จะเป็นหลักฐานสำคัญหากคุณต้องการดำเนินคดีทางกฎหมาย ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณและขอสำเนาเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย

ตรวจสอบสัญญาซื้อขายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อหาข้อกำหนดที่อาจส่งผลต่อการเรียกร้องของคุณ เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับอายุ หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการไม่เข้าอยู่อาศัย

การว่าจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถประเมินได้ว่าคุณมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายสำหรับข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่หรือไม่ พวกเขาจะตรวจสอบสัญญาซื้อขาย รายงานการตรวจสอบ และเอกสารการติดต่อทั้งหมดกับผู้ขาย

ทนายความของคุณจะตรวจสอบว่าผู้ขายละเมิดหน้าที่ในการเปิดเผยข้อบกพร่องที่ทราบอยู่แล้วหรือไม่ การละเมิดนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้ขายรู้ถึงปัญหาแต่จงใจไม่กล่าวถึงในระหว่างการขาย

ทนายความยังสามารถประเมินได้ว่าความเสียหายนั้นทำให้คุณไม่สามารถใช้บ้านได้อย่างปกติหรือไม่ ซึ่งเป็นอีกเหตุผลหนึ่งสำหรับการดำเนินคดีทางกฎหมาย การมีทนายความจึงมีความสำคัญเป็นพิเศษเมื่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมมีจำนวนมาก

ทนายความของคุณจะจัดการเจรจากับผู้ขายและทีมกฎหมายของพวกเขา โดยส่วนใหญ่แล้วพวกเขาสามารถยุติข้อพิพาทผ่านการไกล่เกลี่ยได้ก่อนที่จะต้องขึ้นศาล

ทางเลือกในการขอความช่วยเหลือทางกฎหมายและการดำเนินคดี

คุณสามารถเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับค่าซ่อมแซมหรือขอส่วนลดราคาได้หากคุณพิสูจน์ได้ว่าผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ การฟ้องร้องควรเป็นทางเลือกสุดท้ายของคุณหลังจากความพยายามในการเจรจาโดยตรงล้มเหลว

ทางเลือกทางกฎหมายของคุณมีดังนี้:

• เรียกร้องให้ผู้ขายจ่ายค่าซ่อมแซม
• ขอส่วนลดราคาซื้อ
• ในกรณีร้ายแรง อาจมีการขอให้ยกเลิกการขาย

ภาระการพิสูจน์ตกอยู่กับคุณในฐานะผู้ซื้อ คุณต้องแสดงให้เห็นว่าข้อบกพร่องนั้นมีอยู่ก่อนการขาย และผู้ขายรู้เกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้น หรือควรจะรู้เกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้น

เอกสารและรายงานจากผู้เชี่ยวชาญของคุณจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อคดีของคุณ กระบวนการพิจารณาคดีในศาลอาจใช้เวลาหลายเดือนหรือหลายปีจึงจะได้รับการแก้ไข

ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเทียบกับค่าชดเชยที่อาจได้รับก่อนตัดสินใจฟ้องร้อง

กลยุทธ์เชิงป้องกันและการลดความเสี่ยง

การป้องกันตนเองจากข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นของอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องอาศัย... การตรวจสอบอย่างละเอียดการตรวจสอบคำกล่าวอ้างของผู้ขายอย่างละเอียดถี่ถ้วน และความน่าเชื่อถือ เงื่อนไขสัญญา.

ขั้นตอนเหล่านี้จะช่วยให้คุณระบุปัญหาได้ก่อนการซื้อ และสร้างความคุ้มครองทางกฎหมายหากพบข้อบกพร่องในภายหลัง

การตรวจสอบก่อนการซื้อ

การตรวจสอบก่อนซื้ออย่างละเอียดถี่ถ้วนคือปราการสำคัญที่สุดในการป้องกันข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ของอสังหาริมทรัพย์ คุณควรจ้างผู้สำรวจอาคารที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมาตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์

โดยทั่วไป การตรวจสอบอย่างละเอียดจะครอบคลุมถึงฐานราก โครงสร้างหลังคา ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และระบบระบายน้ำ ผู้สำรวจจะตรวจสอบความเสียหายจากน้ำ รอยแตกร้าวของโครงสร้าง การระบาดของแมลง และสัญญาณของการทรุดตัวของพื้นดิน

นอกจากนี้ พวกเขายังตรวจสอบระบบทำความร้อน คุณภาพฉนวน และระบบระบายอากาศด้วย คุณต้องจัดให้มีการตรวจสอบเหล่านี้ตั้งแต่เนิ่นๆ ในขั้นตอนการซื้อขาย

นี่จะทำให้คุณมีเวลาตรวจสอบผลการตรวจสอบและตัดสินใจอย่างรอบคอบ หากการตรวจสอบพบข้อบกพร่องที่สำคัญ คุณสามารถเจรจาเรื่องการซ่อมแซม ขอส่วนลดราคา หรือยกเลิกการซื้อได้

อาจจำเป็นต้องมีการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญสำหรับข้อกังวลเฉพาะด้าน เช่น การสำรวจความชื้น ใบรับรองความปลอดภัยทางไฟฟ้า และการทดสอบแร่ใยหินในอาคารเก่า

บ้านที่อยู่ใกล้แหล่งน้ำหรือบนดินอ่อนอาจต้องมีการประเมินฐานรากเพิ่มเติม

การประเมินการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย

ผู้ขายในประเทศเนเธอร์แลนด์ต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ทราบตามกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ คุณควรตรวจสอบคำชี้แจงการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดอย่างละเอียดและเปรียบเทียบกับผลการตรวจสอบ

ขอเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการซ่อมแซม การปรับปรุง หรือการบำรุงรักษาใดๆ สอบถามเกี่ยวกับความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ รวมถึงการรั่วไหลของน้ำ ความเสียหายจากไฟไหม้ หรือการซ่อมแซมโครงสร้าง

ผู้ขายควรให้ข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตก่อสร้าง ขอบเขตที่ดิน และข้อพิพาทใดๆ ที่กำลังดำเนินอยู่ ควรระมัดระวังหากคำชี้แจงการเปิดเผยข้อมูลดูไม่ครบถ้วนหรือคลุมเครือ

คุณมีสิทธิ์ที่จะถามคำถามเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับสภาพและประวัติของทรัพย์สิน บันทึกการสนทนาทั้งหมดกับผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษร

หากคำกล่าวด้วยวาจาขัดแย้งกับข้อมูลที่เปิดเผยเป็นลายลักษณ์อักษร ให้ขอคำชี้แจงเพิ่มเติม ตรวจสอบบันทึกของเทศบาลเกี่ยวกับการละเมิดกฎหมายอาคาร ประวัติการขออนุญาต และข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตพื้นที่

เอกสารสาธารณะเหล่านี้สามารถเปิดเผยข้อมูลที่ผู้ขายอาจไม่ได้เปิดเผยไว้

การเจรจาต่อรองการคุ้มครองตามสัญญา

สัญญาซื้อขายของคุณควรมีข้อกำหนดเฉพาะที่คุ้มครองคุณจากข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น ควรปรึกษาทนายความเพื่อร่างหรือตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้ก่อนลงนาม

การคุ้มครองตามสัญญาที่สำคัญ ได้แก่ ข้อกำหนดการรับประกัน ซึ่งผู้ขายจะยืนยันสภาพของทรัพย์สินและรับประกันความเสียหายเฉพาะเจาะจง คุณสามารถเจรจาต่อรองข้อผูกพันในการซ่อมแซมที่กำหนดให้ผู้ขายต้องแก้ไขปัญหาที่ระบุไว้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ได้

ระบุข้อกำหนดสำหรับการปรับราคาหากพบข้อบกพร่องในระหว่างการตรวจสอบขั้นสุดท้าย หลีกเลี่ยงข้อความ "ตามสภาพที่เป็นอยู่" ที่สละสิทธิ์ของคุณในการเรียกร้องค่าเสียหายจากข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น

เงื่อนไขเหล่านี้จำกัดสิทธิ์ในการเรียกร้องทางกฎหมายของคุณอย่างมาก หากผู้ขายยืนยันที่จะใช้ข้อกำหนดดังกล่าว โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาได้ให้ข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับปัญหาที่ทราบแล้ว

พิจารณาข้อกำหนดให้ผู้ขายทำประกันภัยอาคารที่ครอบคลุมความเสียหายที่มองไม่เห็นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดหลังการซื้อขาย กำหนดกรอบเวลาที่ชัดเจนสำหรับการรายงานความเสียหายที่พบ และกำหนดขั้นตอนในการแก้ไขข้อพิพาทโดยไม่ต้องฟ้องร้องดำเนินคดีในทันที

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักมีคำถามเร่งด่วนเมื่อสงสัยว่ามีข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งซื้อในประเทศเนเธอร์แลนด์ การเข้าใจสิทธิทางกฎหมายของคุณ คำจำกัดความของข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น และขั้นตอนที่จำเป็นในการเรียกร้องค่าเสียหาย จะช่วยให้คุณรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์แล้วพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ ควรทำอย่างไร?

คุณต้องดำเนินการทันทีเมื่อพบข้อบกพร่องในทรัพย์สินของคุณ เวลาเป็นสิ่งสำคัญภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ เนื่องจากความล่าช้าอาจทำให้สถานะทางกฎหมายของคุณอ่อนแอลงหรือทำให้คุณหมดสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าเสียหายได้

เริ่มต้นด้วยการบันทึกทุกอย่างอย่างละเอียด ถ่ายภาพรายละเอียดของความเสียหายจากหลายมุม

จดบันทึกว่าคุณสังเกตเห็นปัญหาครั้งแรกเมื่อใดและปัญหานั้นส่งผลกระทบต่อการใช้งานทรัพย์สินของคุณอย่างไร คุณควรจ้างผู้ตรวจสอบอาคารหรือวิศวกรโครงสร้างที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อประเมินข้อบกพร่องอย่างมืออาชีพ

รายงานของพวกเขามีหลักฐานจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับลักษณะและความรุนแรงของปัญหา เอกสารนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งหากคุณจำเป็นต้องดำเนินการทางกฎหมาย

ติดต่อผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรโดยเร็วที่สุด อธิบายข้อบกพร่องอย่างชัดเจน และระบุว่าคุณเชื่อว่าข้อบกพร่องนั้นเข้าข่ายเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์

เก็บสำเนาเอกสารการติดต่อทั้งหมดไว้ ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวดัตช์ที่มีประสบการณ์ในคดีเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น

พวกเขาสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับความแข็งแกร่งของข้อเรียกร้องของคุณและแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดได้ ทนายความของคุณจะช่วยคุณพิจารณาว่าควรเรียกร้องค่าซ่อมแซม ค่าชดเชย หรืออะไร การยกเลิกสัญญา.

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์คุ้มครองผู้ซื้อจากข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?

กฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ให้ความคุ้มครองคุณอย่างมากจากข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นผ่านกฎความรับผิดของผู้ขาย ผู้ขายต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่สำคัญทั้งหมดที่ทราบ ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของคุณหรือมูลค่าของทรัพย์สิน

กฎหมายนี้ดำเนินงานบนหลักการของความสุจริต ผู้ขายไม่สามารถนิ่งเฉยต่อปัญหาที่ทราบอยู่แล้ว โดยหวังว่าคุณจะไม่พบปัญหาเหล่านั้น

พวกเขามีหน้าที่ต้องแจ้งให้คุณทราบล่วงหน้าเกี่ยวกับปัญหาสำคัญต่างๆ หากผู้ขายไม่เปิดเผยข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ คุณสามารถใช้มาตรการทางกฎหมายได้หลายประการ

คุณอาจเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ขอให้ลดราคาซื้อ หรือในกรณีร้ายแรง อาจยกเลิกสัญญาได้ทั้งหมด กฎหมายกำหนดให้ภาระการพิสูจน์ตกอยู่กับคุณในฐานะผู้ซื้อ

คุณต้องแสดงให้เห็นว่าข้อบกพร่องนั้นมีอยู่แล้วในขณะที่ทำการขาย ไม่สามารถตรวจพบได้โดยสมเหตุสมผล และส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าหรือความสามารถในการใช้งานของทรัพย์สิน

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มาตรฐานมักมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับข้อบกพร่อง ข้อกำหนดในสัญญาเหล่านี้ทำงานควบคู่ไปกับการคุ้มครองตามกฎหมายเพื่อกำหนดสิทธิของคุณและภาระผูกพันของผู้ขาย

ในบริบทของกฎหมายทรัพย์สินของเนเธอร์แลนด์ อะไรคือสิ่งที่ถือว่าเป็น 'ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น'?

ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น คือ ข้อบกพร่องสำคัญที่คุณไม่สามารถตรวจพบได้ในระหว่างการตรวจสอบอย่างเหมาะสมก่อนการซื้อ ข้อบกพร่องนั้นต้องมีอยู่แล้วในขณะที่คุณซื้อทรัพย์สิน

ปัญหาดังกล่าวต้องมีความสำคัญมากพอที่จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าของทรัพย์สินหรือความสามารถในการใช้งานตามปกติ โดยทั่วไปแล้วปัญหาเล็กน้อยด้านความสวยงามจะไม่ถือเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์

ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ได้แก่ รอยแตกร้าวของฐานรากที่ซ่อนอยู่หลังผนัง ความเสียหายทางโครงสร้างร้ายแรงที่ไม่สามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบ หรือความล้มเหลวครั้งใหญ่ของระบบไฟฟ้าหรือระบบประปาที่ซ่อนอยู่ภายในโครงสร้างอาคาร อ่างอาบน้ำที่ระบายน้ำลงไปในห้องนั่งเล่นด้านล่างก็จัดอยู่ในประเภทนี้เช่นกัน หากปัญหานี้ไม่ปรากฏให้เห็นในระหว่างการตรวจสอบก่อนซื้อ

ข้อบกพร่องนั้นต้องไม่ใช่สิ่งที่คุณก่อขึ้นเองหลังจากซื้อสินค้าแล้ว ต้องมีอยู่แล้วก่อนหรือในขณะที่ทำการซื้อขาย

คุณต้องพิสูจน์ด้วยว่าคุณไม่ทราบถึงข้อบกพร่องนั้นอย่างแท้จริงในระหว่างกระบวนการซื้อ หากคุณมีโอกาสที่จะค้นพบข้อบกพร่องนั้นได้จากการตรวจสอบอย่างเหมาะสม แต่กลับไม่ทำเช่นนั้น ข้อบกพร่องนั้นอาจไม่ถือว่าเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่

ฉันสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้หรือไม่ ในกรณีที่ผู้ขายไม่เปิดเผยข้อบกพร่องของทรัพย์สินก่อนการขาย?

ใช่ คุณสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้ หากพวกเขารู้ถึงข้อบกพร่องและไม่เปิดเผยข้อมูลดังกล่าว กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ผู้ขายต้องกระทำการด้วยความโปร่งใสและซื่อสัตย์

ความรู้ของผู้ขายเป็นปัจจัยสำคัญ หากพวกเขาทราบถึงข้อบกพร่องที่สำคัญและจงใจปกปิดหรือนิ่งเฉย พวกเขาก็ต้องรับผิดชอบทางกฎหมาย

หลักการนี้ใช้ได้แม้ว่าคุณจะไม่ได้ถามคำถามเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวก็ตาม คุณต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าผู้ขายรู้เกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้น

หลักฐานอาจรวมถึงใบเสนอราคาซ่อมแซมก่อนหน้านี้ จดหมายโต้ตอบเกี่ยวกับปัญหา หรือคำให้การของพยาน หากข้อบกพร่องนั้นชัดเจนมากพอที่ผู้ขายควรจะรู้ ศาลอาจตัดสินให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบ

ความรับผิดของผู้ขายครอบคลุมทั้งการปกปิดโดยเจตนาและการไม่เปิดเผยข้อมูลโดยประมาท พวกเขาไม่สามารถอ้างว่าไม่รู้ถึงปัญหาที่ตนควรจะทราบในฐานะเจ้าของทรัพย์สินได้

ผู้ขายมืออาชีพและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูลที่เข้มงวดกว่า พวกเขาต้องมีความรู้เกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินมากกว่าผู้ขายส่วนตัว

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ ระยะเวลาในการดำเนินคดีทางกฎหมายเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นคือเท่าไร?

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดกรอบเวลาที่เข้มงวดสำหรับการยื่นฟ้องร้องเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น คุณต้องดำเนินการทันทีเมื่อพบข้อบกพร่อง

โดยทั่วไปแล้ว คุณต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบถึงข้อบกพร่องภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่พบข้อบกพร่องนั้น ระยะเวลาที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ แต่การรอเป็นเดือนๆ โดยไม่มีเหตุผลอันสมควรอาจส่งผลเสียต่อการเรียกร้องค่าเสียหายของคุณได้

สำหรับการเรียกร้องค่าเสียหายจากข้อบกพร่องส่วนใหญ่ คุณมีเวลาสองปีนับจากวันที่พบข้อบกพร่องเพื่อเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ระยะเวลานี้อาจสั้นลงได้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายของคุณ

สัญญาซื้อขายบางฉบับระบุระยะเวลาที่เข้มงวดกว่าสำหรับการแจ้งข้อบกพร่อง สัญญามาตรฐานที่ใช้โดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์มักมีระยะเวลาแจ้งที่กำหนดไว้ซึ่งคุณต้องปฏิบัติตาม

ระยะเวลาการดำเนินคดีเริ่มต้นเมื่อคุณค้นพบหรือควรจะค้นพบข้อบกพร่องนั้น คุณไม่สามารถเลื่อนการดำเนินการโดยอ้างว่าคุณเพิ่งทราบถึงปัญหาที่สามารถค้นพบได้ก่อนหน้านี้

หากคุณพลาดกำหนดเวลาตามกฎหมาย คุณโดยทั่วไปจะเสียสิทธิ์ในการเรียกร้อง ศาลไม่ค่อยขยายเวลาให้ ดังนั้นการดำเนินการอย่างรวดเร็วจึงเป็นสิ่งสำคัญ

จำเป็นต้องมีการสำรวจสภาพบ้านก่อนซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์เพื่อตรวจสอบหาข้อบกพร่องที่อาจซ่อนอยู่หรือไม่?

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ การตรวจสอบทรัพย์สินโดยผู้เชี่ยวชาญไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย แต่เป็นสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่ง การตรวจสอบอย่างละเอียดจะช่วยปกป้องผลประโยชน์ของคุณและเสริมสร้างความได้เปรียบของคุณหากพบข้อบกพร่องในภายหลัง

คุณมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องตรวจสอบทรัพย์สินก่อนซื้อ ซึ่งหมายความว่าคุณต้องดำเนินการอย่างสมเหตุสมผลเพื่อระบุข้อบกพร่องที่มองเห็นได้หรือสามารถตรวจพบได้

ศาลคาดหวังให้ผู้ซื้อตรวจสอบทรัพย์สินอย่างรอบคอบ การจ้างผู้ตรวจสอบอาคารหรือวิศวกรโครงสร้างที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะช่วยให้ได้รับการประเมินสภาพของทรัพย์สินจากผู้เชี่ยวชาญ

ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้สามารถระบุปัญหาที่อาจเกิดขึ้นซึ่งคุณอาจมองข้ามไปได้ในระหว่างการดูบ้านแบบผิวเผิน รายงานของพวกเขาจะบันทึกสภาพของทรัพย์สิน ณ เวลาที่ซื้อ

การตรวจสอบก่อนซื้อช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อได้อย่างรอบคอบและหลีกเลี่ยงอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาใหญ่ นอกจากนี้ยังเป็นหลักฐานว่าคุณได้ทำการตรวจสอบอย่างเหมาะสม ซึ่งมีความสำคัญหากคุณอ้างว่าพบข้อบกพร่องที่ถูกปกปิดในภายหลัง

หากไม่มีการสำรวจโดยผู้เชี่ยวชาญ การพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องนั้นถูกซ่อนไว้อย่างแท้จริงก็จะยากขึ้น ผู้ขายและศาลอาจโต้แย้งว่าการตรวจสอบอย่างถูกต้องจะเปิดเผยปัญหาดังกล่าวได้

ค่าใช้จ่ายในการสำรวจอาคารนั้นไม่สูงนักเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากข้อบกพร่องที่ตรวจไม่พบ ผู้ซื้อชาวดัตช์ส่วนใหญ่จึงว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาสำรวจโครงสร้างอาคารก่อนที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์