การซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์สำหรับชาวต่างชาติ

การซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์มีขั้นตอนทางกฎหมายที่กำหนดไว้ตายตัว ได้แก่ การเสนอราคา สัญญาซื้อขายที่เป็นลายลักษณ์อักษร ระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมาย เงื่อนไขก่อนการซื้อ เงินมัดจำ และเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน คำแนะนำส่วนใหญ่สำหรับชาวต่างชาติมาจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และเน้นที่ราคาเป็นหลัก บทความนี้จะอธิบายขั้นตอนทางกฎหมายแทน — อะไรบ้างที่ผูกมัดคุณและเมื่อใด และอะไรบ้างที่คุณยังสามารถถอนตัวได้ นี่คือคำแนะนำทางกฎหมาย ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน

ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ได้หรือไม่?

ใช่แล้ว การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์ไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติ คุณไม่จำเป็นต้องเป็นพลเมืองชาวดัตช์ พลเมืองของสหภาพยุโรป หรือผู้พำนักอาศัยในเนเธอร์แลนด์เพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน ไม่มีการขออนุญาตและไม่มีระยะเวลาการพำนักขั้นต่ำ สำนักงานทะเบียนที่ดิน (Kadaster) จะบันทึกชื่อเจ้าของที่ดินทุกแปลงโดยไม่คำนึงถึงหนังสือเดินทางของเจ้าของ

มีสองประเด็นที่มักเข้าใจผิดว่าเป็นข้อห้ามที่ไม่มีอยู่จริง ประการแรก การเป็นเจ้าของไม่ใช่สถานะการเข้าเมือง การซื้อไม่ได้ให้สิทธิ์ในการอยู่อาศัย และสถานะที่ไม่มั่นคงไม่ได้ห้ามคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ประการที่สอง บางเทศบาลจำกัดการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ไม่ใช่ชาวต่างชาติ ภายใต้โครงการที่เรียกว่าopkoopbeschermingซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2022 เทศบาลอาจกำหนดเขตพื้นที่ที่บ้านราคาถูกหรือราคากลางไม่สามารถปล่อยเช่าได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งหลังการซื้อโดยไม่ได้รับอนุญาต ข้อจำกัดนี้อยู่ที่ว่าคุณทำอะไรกับบ้าน ไม่ใช่ว่าคุณเป็นใคร

สิ่งที่คุณต้องเตรียมไว้ให้พร้อมก่อนยื่นประมูล

หมายเลขประจำตัวประชาชน (BSN)

หมายเลข BSN จะออกให้โดยอัตโนมัติแก่ทุกคนที่ลงทะเบียนในฐานข้อมูลทะเบียนราษฎรของเนเธอร์แลนด์ สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองเนเธอร์แลนด์ สามารถลงทะเบียนในฐานข้อมูลทะเบียนผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองเนเธอร์แลนด์และขอรับหมายเลข BSN ได้ด้วยวิธีนั้น การเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีหมายเลข BSN แต่ ขึ้นอยู่กับแบบแสดงรายการ ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ทนายความยื่น และธนาคารจะขอเอกสารนี้

บัญชีธนาคารในประเทศเนเธอร์แลนด์

ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมี แต่คุณควรจะมีไว้ ค่าใช้จ่ายจะถูกโอนเข้าบัญชีลูกค้าของทนายความ ( derdengeldenrekening ) และการชำระเงินจากบัญชีต่างประเทศจะช้ากว่าและมักถูกตรวจสอบโดยหน่วยงานป้องกันการฟอกเงิน หากเงินยังไม่ได้รับการอนุมัติในเช้าวันโอน การโอนนั้นจะถูกระงับ

สิ่งที่ผู้ให้กู้จำนองจะต้องการในทางกฎหมาย

• การจำนองแบบดัตช์เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่เกิดขึ้นจากเอกสารทางนิติศาสตร์แยกต่างหาก ซึ่งจัดทำขึ้นในวันนัดหมายเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนในทะเบียนเดียวกัน
• ผู้ให้กู้ ข้อเสนอที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่มีผลผูกพัน นั่นคือสิ่งที่ควรผูกติดกับเงื่อนไขการให้สินเชื่อของคุณ การแจ้งเบื้องต้นไม่ใช่ข้อเสนอ และการเชื่อถือการแจ้งเบื้องต้นนั้นเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเงินมัดจำ
• หากคุณแต่งงานแล้วหรือจดทะเบียนเป็นคู่ชีวิต คู่สมรสของคุณมักจะต้องเป็นฝ่ายร่วมลงนามหรือให้ความยินยอม กฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสในต่างประเทศทำให้เรื่องนี้ซับซ้อนขึ้น ดังนั้นควรปรึกษาเรื่องนี้กับทนายความตั้งแต่เนิ่นๆ

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์: ใครเป็นตัวแทนของใคร

นี่คือจุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะพลาดพลั้งมากที่สุด ตัวแทนที่พาคุณชมบ้าน ตอบคำถามของคุณ และร่างสัญญาซื้อขาย คือตัวแทนขาย ( verkoopmakelaar ) ที่ได้รับมอบหมายและจ่ายเงินจากผู้ขาย และทำหน้าที่เพื่อผลประโยชน์ของผู้ขาย ไม่มีอะไรที่พูดคุยกันในระหว่างการชมบ้านจะเปลี่ยนแปลงข้อเท็จจริงนั้นได้ เขาไม่ได้เป็นกลาง ไม่ใช่ที่ปรึกษาของคุณ และไม่มีหน้าที่ที่จะต่อรองราคาลงหรือให้คำแนะนำเกี่ยวกับเงื่อนไขที่คุณควรยืนยัน

คุณจะมอบหมายให้ ตัวแทนจัดซื้อ ( aankoopmakelaar ) ทำหน้าที่ประเมินราคา เสนอราคา ตรวจสอบสมาคมเจ้าของร่วมและแบบสำรวจ และช่วยคุณในการปฏิบัติหน้าที่ตรวจสอบข้อเท็จจริง ตามกฎระเบียบวิชาชีพของสมาคมตัวแทนหลัก ตัวแทนคนเดียวไม่ควรทำหน้าที่แทนทั้งสองฝ่ายในธุรกรรมเดียวกัน

ข้อเสนอ และเหตุผลที่ข้อเสนอนี้ยังไม่ผูกมัดคุณ

ราคาที่ตั้งไว้เป็นการเชิญชวนให้เจรจาต่อรอง ไม่ใช่ข้อเสนอซื้อ ผู้ขายอาจปฏิเสธข้อเสนอสูงสุด ยอมรับข้อเสนอที่ต่ำกว่าแต่มีเงื่อนไขที่ดีกว่า หรือขายให้ที่อื่นก็ได้ หากมีผู้สนใจจำนวนมาก ทรัพย์สินอาจถูกนำไปประมูลแบบปิด ( inschrijving ) และผู้ขายก็ยังคงเป็นผู้เลือกอยู่ดี

ประเด็นทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดคือ กรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ได้กระทำการใดๆ ในนามของธุรกิจหรือวิชาชีพ และทรัพย์สินนั้นมีไว้เพื่ออยู่อาศัย การซื้อขายจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร (มาตรา 7:2 ของกฎหมายแพ่ง) การซื้อขายจะไม่มีผลผูกพันจนกว่าทั้งสองฝ่ายจะลงนามในเอกสาร การเสนอราคาที่ตกลงกันทางโทรศัพท์ อีเมล หรือการจับมือ ไม่ได้ผูกมัดคุณไว้

ผลที่ตามมานั้นไม่น่าสบายใจ: มันไม่ได้ผูกมัดผู้ขายด้วยเช่นกัน จนกว่าจะมีการลงนาม ผู้ขายอาจยอมรับข้อเสนอที่สูงกว่า และคุณไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ ผู้ซื้อที่คิดว่า "ข้อเสนอของเราได้รับการยอมรับแล้ว" หมายความว่าบ้านเป็นของพวกเขา และจองการขนย้ายตามนั้น ก็จะตกอยู่ในความเสี่ยง รีบเร่งขอเอกสารโอนกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษรโดยเร็ว

โฉนดซื้อ (koopovereenkomst)

บ้านที่มีอยู่เกือบทุกหลังขายโดยใช้แบบสัญญาซื้อขายมาตรฐานที่ร่างขึ้นร่วมกันโดยสมาคมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และองค์กรคุ้มครองผู้บริโภค การใช้แบบสัญญานี้ไม่ใช่ข้อบังคับ แต่การเบี่ยงเบนไปจากแบบสัญญาควรได้รับการตรวจสอบ เพราะแบบสัญญานี้ถูกออกแบบมาให้มีความสมดุลโดยเจตนา ดังนั้นข้อความที่เพิ่มเข้าไปมักจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ขาย ตรวจสอบอย่างน้อยที่สุด:

• รายละเอียดในทะเบียนที่ดิน และระบุว่าที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์หรือถือครองตามสัญญาเช่าที่ดิน
• รายการสิ่งของและอุปกรณ์ที่เคลื่อนย้ายได้จะช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับห้องครัวและพื้นได้
• วันที่โอนกรรมสิทธิ์และวันที่เข้าอยู่อาศัย อาจแตกต่างกันได้
• เงื่อนไขเบื้องต้น กำหนดเวลา และวิธีการดำเนินการตามเงื่อนไขเหล่านั้น
• เงินมัดจำหรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร และเมื่อใดที่ต้องยื่นเอกสารดังกล่าว
• ข้อกำหนดเพิ่มเติม: ข้อกำหนดเกี่ยวกับอายุของผู้พักอาศัย ข้อกำหนดเกี่ยวกับสภาพที่เป็นอยู่ ข้อกำหนดเกี่ยวกับแร่ใยหิน หรือข้อกำหนดที่ระบุว่าผู้ขายไม่เคยอาศัยอยู่ที่นั่นมาก่อน
• ภาระผูกพัน: สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ภาระผูกพันเชิงคุณภาพ และข้อจำกัดของเทศบาล

ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ก่อนลงนาม: เมื่อระยะเวลาผ่อนปรนสิ้นสุดลงและเงื่อนไขต่างๆ หมดอายุลงแล้ว ข้อกำหนดในเอกสารสิทธิ์นั้นจะกลายเป็นสัญญาของคุณโดยอัตโนมัติ

ระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมาย

ผู้ซื้อบ้านส่วนบุคคลมีระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมายสามวันซึ่งสามารถยกเลิกการซื้อได้ (มาตรา 7:2 ของกฎหมายแพ่ง)

• การดำเนินการจะเริ่มต้นในวันถัดไปหลังจากที่คุณได้รับเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่ลงนามแล้ว หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว โปรดขอใบเสร็จรับเงินที่มีวันที่ระบุไว้ด้วย
• อย่างน้อยสองในสามวันดังกล่าวต้องไม่ใช่วันเสาร์ วันอาทิตย์ หรือวันหยุดราชการ มิฉะนั้นจะต้องเพิ่มอีกหนึ่งวัน
• ไม่ต้องระบุเหตุผลและไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใดๆ กฎหมายนี้คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อเท่านั้น ผู้ขายไม่มีสิทธิ์เทียบเท่า
• ยุติความสัมพันธ์เป็นลายลักษณ์อักษร และตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้แจ้งให้ทราบแล้ว ต้นน้ำ ผู้ขายหรือตัวแทนขายภายในระยะเวลาที่กำหนด — หากส่งในวันสุดท้ายแต่ได้รับหลังจากนั้น ถือว่าสายเกินไป

เงื่อนไขบังคับก่อน (ontbindende voorwaarden)

เงื่อนไขก่อนการทำสัญญาคือข้อตกลงที่ตกลงกันไว้เพื่อหลุดพ้นจากข้อจำกัดในสัญญา ซึ่งเป็นสิ่งคุ้มครองที่มีค่าที่สุดสำหรับผู้ซื้อ และเป็นสิ่งแรกที่ผู้ซื้อต้องเสียสละในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสละสิทธิ์ในเงื่อนไขเหล่านี้เพื่อชนะการประมูลจะเปลี่ยนการซื้อที่ยังไม่ได้ชำระเงินให้กลายเป็นภาระผูกพันส่วนบุคคลประมาณร้อยละสิบของราคา

เงื่อนไขทางการเงิน

• ตั้งกำหนดเวลาที่สมเหตุสมผล โดยทั่วไปคือสี่ถึงหกสัปดาห์ แต่ผู้ให้กู้ที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากต่างประเทศหรือการจ้างงานแบบทดลองงานอาจต้องการเวลานานกว่านั้น
• ระบุจำนวนเงิน และหากเป็นไปได้ ให้ระบุเงื่อนไขในการให้สินเชื่อด้วย
• โดยปกติแล้ว แบบฟอร์มโฉนดที่ดินจะกำหนดให้ต้องมีการเรียกใช้คำสั่งดังกล่าว เอกสาร: แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายในเวลาที่กำหนด พร้อมหลักฐานการปฏิเสธจากผู้ให้กู้เป็นลายลักษณ์อักษร คำกล่าวอ้างที่ไม่มีหลักฐานสนับสนุนว่าการขอสินเชื่อไม่ผ่านนั้น มักจะถูกปฏิเสธ
• หากไม่สามารถส่งงานได้ทันกำหนด โปรดขอขยายเวลาเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อน สัญญาจะหมดอายุและต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ขาย การนิ่งเฉยไม่ถือเป็นการต่อสัญญา

เงื่อนไขการสำรวจโครงสร้าง

วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถยกเลิกหรือเจรจาต่อรองใหม่ได้ หากการตรวจสอบพบว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูงกว่าเกณฑ์ที่ตกลงกันไว้ สิ่งสำคัญสองอย่างต้องถูกต้อง คือ เกณฑ์ดังกล่าว และค่าใช้จ่ายใดบ้างที่จะนับรวมในเกณฑ์นั้น เงื่อนไขที่นับเฉพาะการซ่อมแซมที่ "จำเป็นโดยทันที" นั้นแคบกว่าเงื่อนไขที่นับรวมข้อบกพร่องทั้งหมดที่พบ

เงื่อนไขการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับชาติ

การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) ช่วยลดความเสี่ยงของผู้ให้กู้และโดยปกติจะลดอัตราดอกเบี้ย และคุ้มครองผู้กู้จากหนี้คงค้างในสถานการณ์ที่กำหนด วงเงินกู้สูงสุดที่สามารถค้ำประกันได้ วงเงินสูงสุดที่ใช้ในกรณีที่มาตรการประหยัดพลังงานได้รับการสนับสนุนทางการเงิน และค่าธรรมเนียมครั้งเดียว จะถูกกำหนดโดยมูลนิธิ Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ในแต่ละปีและเผยแพร่บนเว็บไซต์ของตนเอง โปรดสอบถามผู้ให้กู้ของคุณสำหรับตัวเลขปัจจุบันในวันที่คุณยื่นขอสินเชื่อ เนื่องจาก NHG ผูกพันกับสินเชื่อมากกว่าตัวบ้าน ผู้ซื้อที่พึ่งพา NHG ควรพิจารณาเงื่อนไขการซื้อโดยขึ้นอยู่กับการได้รับสินเชื่อจาก NHG ไม่ใช่เพียงแค่การได้รับสินเชื่อทั่วไป

ไม่ว่าเงื่อนไขจะเป็นอย่างไร กฎก็เหมือนกัน คือ ต้องอ้างถึงเงื่อนไขนั้นให้ทันเวลา เป็นลายลักษณ์อักษร และตามรูปแบบที่สัญญากำหนดไว้ เงื่อนไขที่อ้างถึงอย่างไม่ถูกต้องนั้นไร้ค่า

เงินฝากหรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร

โดยปกติแล้ว สัญญาจะกำหนดให้คุณต้องวางเงินมัดจำเข้าบัญชีลูกค้าของทนายความ หรือจัดหาหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ภายในระยะเวลาที่กำหนดหลังจากเงื่อนไขสิ้นสุดลง สัญญาซื้อขายตัวอย่างของ NVM, VBO, VastgoedPRO และ Vereniging Eigen Huis กำหนดจำนวนเงินมัดจำไว้ที่10% ของราคาซื้อการค้ำประกันจะออกโดยธนาคารของคุณโดยมีค่าธรรมเนียม และช่วยหลีกเลี่ยงการผูกเงินสดไว้ ส่วนการวางเงินมัดจำนั้น ทนายความจะเก็บไว้และหักออกจากราคาเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสองวิธีนี้จะช่วยค้ำประกันค่าปรับที่คุณจะต้องชำระหากไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ การไม่ปฏิบัติตามกำหนดเวลานี้ถือเป็นการผิดสัญญา และเป็นกำหนดเวลาที่ผู้ซื้อที่ได้รับเงินทุนจากต่างประเทศมักพลาดมากที่สุด

การสำรวจ การเปิดเผยข้อมูล และหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบ

กฎหมายดัตช์กำหนดหน้าที่ให้แก่ทั้งสองฝ่าย ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่สอดคล้องกับสัญญาและเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติ (มาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์) และต้องโอนกรรมสิทธิ์โดยปราศจากค่าใช้จ่ายและข้อจำกัดพิเศษใดๆ นอกเหนือจากที่ได้ตกลงยอมรับไว้โดยชัดแจ้ง (มาตรา 7:15 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์) ผู้ขายต้องเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดที่ตนทราบเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น

ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องตรวจสอบ ข้อบกพร่องที่คุณอาจค้นพบได้จากการสังเกต การสอบถาม หรือการว่าจ้างผู้สำรวจ โดยทั่วไปแล้วจะเป็นปัญหาของคุณ หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลมักจะเข้มแข็งกว่าในกรณีที่ผู้ขายรู้ถึงข้อบกพร่องแต่ไม่ได้พูดอะไร แต่คุณอย่าคิดว่าจะชนะข้อโต้แย้งนั้นได้ ควรตรวจสอบด้วยตนเอง: ว่าจ้างผู้สำรวจ อ่านแบบสอบถามของผู้ขายและแผนด้านสิ่งแวดล้อม และสำหรับห้องชุด ให้อ่านเอกสารของสมาคมเจ้าของร่วมด้วย

เงื่อนไขสองข้อนี้จะผลักภาระความเสี่ยงไปให้ผู้ซื้อเงื่อนไขเรื่องอายุของอาคาร ( ouderdomsclausule ) ซึ่งมักพบในบ้านเก่า จะจำกัดความรับผิดชอบของผู้ขาย โดยกำหนดให้ผู้ซื้อต้องยอมรับมาตรฐานการก่อสร้างและการบำรุงรักษาตามยุคสมัยของอาคารนั้น ๆ ถ้อยคำที่ใช้มีความสำคัญ เพราะบางข้อความอาจครอบคลุมมากกว่าข้อบกพร่องที่เกิดจากอายุของอาคารจริง ๆ ส่วนเงื่อนไขขายตามสภาพที่เป็นอยู่จะขายทรัพย์สินตามสภาพปัจจุบัน โดยผู้ขายจะไม่รับผิดชอบใด ๆ เท่าที่กฎหมายอนุญาต มักจะมาพร้อมกับข้อความที่ระบุว่าผู้ขายไม่เคยอาศัยอยู่ที่นั่นมาก่อน หากพบเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง การตรวจสอบสภาพบ้านก็จะไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป

หากพบข้อบกพร่องหลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ให้แจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรทันที มาตรา 7:23 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผู้ซื้อต้องร้องเรียนภายในระยะเวลาอันสมควร ( bekwame tijd ) นับจากวันที่พบข้อบกพร่อง หรือนับจากเวลาที่ควรจะพบข้อบกพร่องนั้นได้โดยสมเหตุสมผล ระยะเวลาสองเดือนที่กำหนดไว้ในมาตราดังกล่าวใช้กับการซื้อสินค้าเคลื่อนที่สำหรับผู้บริโภค ไม่ใช่การซื้อบ้าน ดังนั้นจึงไม่มีจำนวนสัปดาห์ที่แน่นอนให้ยึดถือ ผู้ซื้อที่รอช้าจะเสียสิทธิ์ในการเรียกร้อง

ทนายความ, สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ และช่วงเวลาแห่งการเป็นเจ้าของ

กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเนเธอร์แลนด์ไม่สามารถโอนได้โดยส่วนตัว การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์โดยทนายความที่ได้รับอนุญาตในประเทศเนเธอร์แลนด์ และจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะของสำนักงานที่ดิน (มาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) การโอนกรรมสิทธิ์ยังต้องมีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องและผู้ขายที่มีอำนาจในการจำหน่าย (มาตรา 3:84 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์)

การทำงานของเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารเป็นส่วนที่ให้ความคุ้มครองคุณมากที่สุด:

• ตรวจสอบทะเบียนเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ของผู้ขายและระบุการจำนอง การอายัด สิทธิการใช้ประโยชน์ และข้อจำกัดต่างๆ โดยทำซ้ำขั้นตอนนี้ในวันที่ลงนามและหลังจากจดทะเบียนแล้ว
• ตรวจสอบยืนยันตัวตนและที่มาของเงินทุนของคุณตามกฎหมายป้องกันการฟอกเงิน
• จัดทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ และหากคุณกู้ยืมเงิน ก็จะจัดทำเอกสารจำนอง และออกใบแจ้งยอดการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์
• รับประกันว่าภาระจำนองที่มีอยู่จะถูกยกเลิก ปล่อยเงินให้ผู้ขายก็ต่อเมื่อการจดทะเบียนได้รับการยืนยันเรียบร้อยแล้ว และชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์

คุณจะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เมื่อมีการจดทะเบียนโฉนด ไม่ใช่เมื่อลงนาม หรือเมื่อชำระเงิน โดยปกติแล้วผู้ซื้อจะเป็นผู้เลือกทนายความ เนื่องจากผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายเงิน ควรเลือกให้ดี เพราะค่าธรรมเนียมแตกต่างกันไป และควรหาทนายความที่คุ้นเคยกับการทำงานเป็นภาษาอังกฤษ

ค่าใช้จ่าย

บ้านมือสองมักจะขายแบบ kosten koper (kk): ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมจากราคาบ้าน ส่วนบ้านสร้างใหม่มักจะขายแบบ vrij op naam (von) ซึ่งรวมค่าใช้จ่ายเหล่านั้นไว้แล้ว ค่าใช้จ่ายหลักคือภาษีโอนกรรมสิทธิ์ ( overdrachtsbelasting ) มีอัตราภาษีอยู่ 4 อัตรา ได้แก่: การยกเว้นครั้งเดียวสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่อยู่ในช่วงอายุที่กำหนดและจะอยู่อาศัยในบ้านนั้นเอง โดยการซื้อมีมูลค่าไม่เกินที่กำหนด; อัตราภาษีลดลงสำหรับที่อยู่อาศัยที่คุณจะอยู่อาศัยเองเป็นที่อยู่อาศัยหลัก; อัตราภาษีสูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่คุณไม่ได้อยู่อาศัย เช่น บ้านพักตากอากาศหรือบ้านเพื่อปล่อยเช่า; และอัตราภาษีทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อัตราภาษี ช่วงอายุ และมูลค่าสูงสุดนั้นระบุไว้ใน Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet op belastingen van rechtsverkeer) ซึ่งจะได้รับการปรับปรุงโดยฝ่ายนิติบัญญัติในชุดเอกสารภาษีประจำปี และเผยแพร่โดย Belastingdienst (กรมสรรพากร) โปรดตรวจสอบตัวเลขที่ใช้ในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่วันที่ทำสัญญา และขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณ อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักลดลงโดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ดังนั้นข้อมูลสรุปเก่าจึงแสดงตัวเลขที่สูงกว่า

นอกจากนี้ ควรเผื่อค่าใช้จ่ายสำหรับค่าธรรมเนียมของทนายความสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดินของแต่ละฉบับ ซึ่งกำหนดโดยสำนักงานที่ดิน (Kadaster) ทุกปี ค่าประเมินราคา ค่าสำรวจ ค่าธรรมเนียม NHG ค่าปรึกษาเรื่องสินเชื่อจำนอง และค่าธรรมเนียมของตัวแทนจัดซื้อด้วย

สัญญาเช่าที่ดินและสมาคมเจ้าของที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดิน (เออร์ฟแพชท์). ในบางส่วนของ Amsterdam ในบางเมือง คุณอาจซื้อตัวอาคารและสิทธิ์การเช่าที่ดินระยะยาว ไม่ใช่ตัวที่ดินเอง: คุณจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ ภายใต้เงื่อนไขและค่าเช่าที่ดินที่อาจกำหนดไว้ ปรับเปลี่ยนเป็นระยะ หรือซื้อขาดได้ตลอดไป อ่านเงื่อนไขและกลไกการปรับเปลี่ยนก่อนที่คุณจะเสนอราคา — การปรับเปลี่ยนที่จะเกิดขึ้นหลังจากซื้อไม่นานอาจมีค่าใช้จ่ายสูง

สมาคมเจ้าของร่วม ( Vereniging van Eigenaars , VvE)การซื้อแฟลตหมายถึงการซื้อสิทธิ์ในแฟลต และการเป็นสมาชิกนั้นเป็นไปโดยอัตโนมัติและบังคับ ก่อนลงนาม ควรขอเอกสารการแบ่งกรรมสิทธิ์ ข้อบังคับภายใน รายงานการประชุมล่าสุด บัญชีรายรับรายจ่าย ยอดเงินสำรอง และแผนการบำรุงรักษาใดๆ และตรวจสอบว่ามีการดำเนินการซ่อมแซมครั้งใหญ่แล้วแต่ยังไม่ได้ชำระเงินหรือไม่ สมาคมที่ขาดเงินทุนเป็นภาระที่คุณต้องรับช่วงต่อ

หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง

เมื่อระยะเวลาผ่อนปรนผ่านพ้นไปและเงื่อนไขต่างๆ หมดอายุลง สัญญาจะมีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย หากผู้ขายปฏิเสธที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ตกลงกันไว้ สัญญามาตรฐานจะมีขั้นตอนการแก้ไขที่กำหนดไว้ คือ การส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดเป็นลายลักษณ์อักษร โดยให้เวลาตามระยะเวลาสั้นๆ ที่สัญญากำหนดไว้ หากผู้ขายยังคงไม่ปฏิบัติตาม ก็สามารถยกเลิกสัญญาและเรียกค่าปรับ หรือเรียกร้องให้ปฏิบัติตามและเรียกค่าปรับรายวันสำหรับการล่าช้า ค่าปรับโดยปกติจะอยู่ที่10% ของราคาซื้อขายซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเงินมัดจำจึงถูกกำหนดไว้ที่จำนวนนั้น

กลไกเดียวกันนี้ทำงานต่อต้านคุณเช่นกัน: ผู้ซื้อที่ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ โดยไม่มีเงื่อนไขใดเหลืออยู่ให้เรียกร้อง ก็จะต้องเผชิญกับค่าปรับนั้น และทนายความก็จะยึดเงินมัดจำไว้ ควรขอคำแนะนำตั้งแต่สัญญาณแรกที่บ่งบอกว่าคุณจะพลาดกำหนดเวลา

ลำดับขั้นตอนโดยละเอียด