การซื้อบ้านร่วมกันในเนเธอร์แลนด์: กรรมสิทธิ์ การจำนอง และการออกจากบ้าน

การซื้อบ้านร่วมกันในเนเธอร์แลนด์หมายความว่าต้องตอบคำถามทางกฎหมายสามข้อแยกกันในคราวเดียว ได้แก่ ใครเป็นเจ้าของส่วนแบ่งเท่าไหร่ ใครเป็นผู้ผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน และจะเกิดอะไรขึ้นหากคนใดคนหนึ่งออกจากบ้านหรือเสียชีวิต ส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของจะถูกกำหนดไว้ในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่ทำต่อหน้าพนักงานโนตารีและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ความรับผิดต่อธนาคารเป็นความรับผิดชอบร่วมกันและแยกกันได้โดยไม่คำนึงถึงข้อตกลงระหว่างกัน และคู่รักที่ไม่ได้แต่งงานจะไม่ได้รับมรดกใดๆ จากกันและกันหากไม่มีพินัยกรรม แต่ละข้อในสามข้อนี้จะถูกกำหนดไว้ในเอกสารที่แตกต่างกัน และการทำให้เอกสารเหล่านั้นระบุความหมายตรงกันนั้นเป็นเรื่องยุ่งยากทั้งหมด

ข้อพิพาทส่วนใหญ่ระหว่างเจ้าของร่วมไม่ได้เกี่ยวกับตัวทรัพย์สิน แต่เป็นเรื่องเงินมัดจำที่ฝ่ายหนึ่งจ่ายไปแล้วแต่อีกฝ่ายไม่สามารถชำระคืนได้ ของขวัญจากพ่อแม่ที่ไม่ได้ทำเป็นเอกสาร หรือหนี้จำนองที่คู่ครองที่กำลังจะย้ายออกไปยังคงรับผิดชอบอยู่แม้ผ่านไปแล้วสองปี ปัญหาทั้งสามอย่างนี้สามารถหลีกเลี่ยงได้ด้วยการเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ บทความนี้จะอธิบายถึงสิ่งที่กฎหมายดัตช์กำหนดไว้จริงตามลำดับที่การตัดสินใจเกิดขึ้น

กรรมสิทธิ์ร่วมหมายความว่าอย่างไรภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์

เมื่อบุคคลสองคนขึ้นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน พวกเขาจะถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นในรูปแบบกรรมสิทธิ์ร่วม (eenvoudige gemeenschap) ตามหมวด 3 ของประมวลกฎหมายแพ่ง (Burgerlijk Wetboek) ผู้ร่วมเป็นเจ้าของแต่ละคนถือครองส่วนแบ่งที่ไม่สามารถแบ่งแยกได้ ไม่มีใครเป็นเจ้าของห้องใดห้องหนึ่งโดยเฉพาะ ส่วนแบ่งนั้นเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ และจะถือว่าเท่ากันเว้นแต่สัญญาจะไม่ได้ระบุไว้ การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อมีการทำสัญญาต่อหน้าพนักงานโนตารีและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ ไม่ใช่เมื่อลงนามในสัญญาซื้อขาย

โครงสร้างดังกล่าวส่งผลให้เกิดผลลัพธ์สองประการ ประการแรกคือ ผู้ร่วมเป็นเจ้าของไม่สามารถถูกบังคับให้อยู่ในชุมชนได้ แต่ละคนสามารถเรียกร้องการแบ่งทรัพย์สินได้ทุกเมื่อ และหากไม่สามารถตกลงกันได้ ศาลจะเป็นผู้ตัดสินว่าทรัพย์สินจะถูกแบ่งอย่างไร ซึ่งในทางปฏิบัติมักหมายถึงการขายหรือการจัดสรรให้แก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยแลกกับการชำระเงิน ข้อตกลงการเป็นเจ้าของร่วมสามารถระงับสิทธิ์นั้นได้ในช่วงเวลาที่กำหนด แต่ไม่ใช่ตลอดไป

ประการที่สอง การตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินต้องอาศัยความเห็นชอบ การบำรุงรักษาทั่วไปสามารถทำได้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่การขาย การจำนอง หรือการดัดแปลงทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคน หุ้นส่วนที่ปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือในการขายอาจถูกบังคับผ่านทางศาล แต่กระบวนการนั้นใช้เวลานานหลายเดือน ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมกลไกการออกจากกรรมสิทธิ์ที่ตกลงกันไว้จึงมีค่ามากกว่าการโต้เถียงว่าใครเป็นฝ่ายไม่สมเหตุสมผล

ทั้งหมดนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับสถานะความสัมพันธ์ของคุณ การเป็นเจ้าของร่วมระหว่างเพื่อน พี่น้อง หรือพ่อแม่กับลูก ก็ใช้หลักการเดียวกันกับการเป็นเจ้าของร่วมระหว่างคู่รัก และเอกสารที่อธิบายไว้ด้านล่างก็มีความจำเป็นเช่นกัน

การสมรส การจดทะเบียนคู่ชีวิต หรือข้อตกลงการอยู่ร่วมกัน

กรอบความสัมพันธ์ของคุณจะเป็นตัวกำหนดโดยอัตโนมัติว่าอะไรจะเกิดขึ้นกับทรัพย์สิน และส่วนไหนที่ต้องจัดการด้วยตนเอง ในกฎหมายดัตช์ไม่มีสิ่งใดที่เรียกว่าความเป็นหุ้นส่วนที่ไม่เป็นทางการซึ่งจะได้รับสิทธิ์ต่างๆ เมื่อเวลาผ่านไป การอยู่ด้วยกันเป็นเวลาสิบปีไม่ได้ก่อให้เกิดสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือสิทธิ์ในการรับมรดกใดๆ ทั้งสิ้น

สำหรับคู่สมรสและการจดทะเบียนคู่ชีวิตที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2018 เป็นต้นไป ระบบทรัพย์สินร่วมแบบจำกัดจะเป็นแบบเริ่มต้น ทรัพย์สินและหนี้สินที่แต่ละฝ่ายมีอยู่แล้วยังคงเป็นส่วนตัว เช่นเดียวกับของขวัญและมรดกที่ได้รับระหว่างความสัมพันธ์ ส่วนสิ่งที่สร้างขึ้นร่วมกันจะกลายเป็นทรัพย์สินร่วม ดังนั้น บ้านที่ซื้อระหว่างการสมรสในชื่อของทั้งสองฝ่ายจึงตกเป็นทรัพย์สินร่วม แต่บ้านที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นเจ้าของมาก่อนจะไม่ตกเป็นทรัพย์สินร่วม รวมถึงหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับบ้านนั้นด้วย บทความของเราเกี่ยวกับทรัพย์สินร่วมแบบจำกัดจะอธิบายถึงวิธีการกำหนดขอบเขต และข้อตกลงก่อนสมรสสามารถเปลี่ยนแปลงขอบเขตนั้นได้

คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสจำเป็นต้องทำข้อตกลงการอยู่ร่วมกันโดยจดทะเบียนสมรส (samenlevingscontract) เพื่อให้ได้ผลประโยชน์ที่เทียบเท่ากับการสมรส ข้อตกลงนี้สามารถบันทึกส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของ จัดสรรค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จัดการกับสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อแยกทาง และมีข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิในการรับมรดก (verblijvingsbeding) ซึ่งกำหนดให้ผู้ที่ยังมีชีวิตอยู่ได้รับส่วนแบ่งในทรัพย์สินของคู่ครองที่เสียชีวิตไปแล้ว อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงนี้ไม่สามารถให้สิทธิในการรับมรดกในสิ่งอื่นใด หรือสิทธิในการได้รับค่าเลี้ยงดูจากคู่ครอง หรือสิทธิในการได้รับส่วนแบ่งในเงินบำนาญของอีกฝ่าย ความแตกต่างเหล่านี้ได้อธิบายไว้แล้วในการเปรียบเทียบระหว่างข้อตกลงการอยู่ร่วมกันและการสมรส

มีประเด็นหนึ่งที่คู่สมรสอาจพลาดพลั้งได้ ในกรณีที่ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านที่อยู่อาศัยของครอบครัว ประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งสำหรับธุรกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับบ้านหลังนั้น รวมถึงการจำนอง และในกรณีส่วนใหญ่ การขายบ้านด้วย การคุ้มครองนี้ใช้ได้แม้ว่าจะมีเพียงคู่สมรสฝ่ายเดียวที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ตาม

การมีส่วนร่วมที่ไม่เท่าเทียมกัน: การกระทำ การให้ และ draagplichtovereenkomst

สาเหตุความขัดแย้งที่พบบ่อยที่สุดคือเงินที่เข้ามาไม่เท่ากันและออกไปเท่ากัน ถ้าคนใดคนหนึ่งนำเงินออมมาบริจาคหรือได้รับของขวัญจากพ่อแม่ และในโฉนดระบุว่าแบ่งครึ่งต่อครึ่งโดยไม่มีข้อตกลงเพิ่มเติม ตามกฎหมายแล้วครึ่งหนึ่งของเงินบริจาคนั้นได้ถูกยกให้คนอื่นไปแล้ว มีเอกสารสามฉบับที่ป้องกันเรื่องนี้ได้ และเอกสารเหล่านั้นต้องสอดคล้องกัน

ประการแรกคือตัวเอกสารสิทธิ์เอง สัดส่วนการถือหุ้นไม่จำเป็นต้องเท่ากัน และการกำหนดสัดส่วนให้สะท้อนถึงการมีส่วนร่วมเป็นวิธีที่ชัดเจนที่สุดในกรณีที่ความแตกต่างนั้นถาวรและมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุดเสมอไป เพราะสัดส่วนการถือหุ้นนั้นจะควบคุมการเติบโตของมูลค่าในอนาคต ซึ่งอาจไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการ

เอกสารฉบับที่สองคือ draagplichtovereenkomst ซึ่งเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับความรับผิดภายใน เอกสารนี้ระบุว่าระหว่างคุณสองคน ใครรับผิดชอบส่วนใดของหนี้จำนองและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และจะต้องชำระคืนให้ใครบ้างก่อนที่จะแบ่งส่วนกรรมสิทธิ์ที่เหลืออยู่ นี่คือเอกสารที่ช่วยให้คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในส่วนแบ่งที่เท่ากัน ในขณะเดียวกันก็รับประกันว่าเงินฝากหนึ่งแสนยูโรจะกลับคืนสู่ผู้ที่จ่ายเงิน เอกสารนี้ไม่มีผลกระทบต่อธนาคาร ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญ: มันเป็นการจัดระเบียบสถานะภายใน และธนาคารยังคงรักษาสิทธิ์ของตนเองไว้

ประเด็นที่สามเกี่ยวข้องกับเงินในครอบครัว การสนับสนุนจากผู้ปกครองอาจเป็นของขวัญหรือเงินกู้ และความแตกต่างจะต้องมีการบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรในขณะนั้น ไม่ใช่การคำนวณใหม่ในภายหลัง เงินกู้ต้องมีข้อกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษร ได้แก่ จำนวนเงิน ดอกเบี้ย การชำระคืน และลำดับความสำคัญในการขาย ของขวัญสามารถมอบให้โดยมีข้อกำหนดการยกเว้น (uitsluitingsclausule) ซึ่งจะทำให้ของขวัญนั้นอยู่นอกเหนือทรัพย์สินร่วมและอยู่นอกเหนือการแบ่งในกรณีหย่าร้าง หากไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว ของขวัญที่มอบให้แก่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในระหว่างการสมรสแบบมีทรัพย์สินร่วมกันอาจจบลงด้วยการแบ่งทรัพย์สินร่วมกัน ไม่ว่าโครงสร้างใดจะเป็นประโยชน์ต่อภาษีของขวัญหรือไม่นั้น เป็นคำถามที่ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษี เราจัดการด้านกฎหมายแพ่งและประสานงานกับฝ่ายของคุณ

ไม่ว่าคุณจะเลือกวิธีใด โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารตรงกัน โฉนดที่ดินที่ระบุว่าแบ่งกันคนละครึ่ง สัญญาความรับผิดที่ระบุว่าแบ่งกันคนละครึ่ง และสัญญาเงินกู้ที่ไม่ได้ระบุถึงลำดับความสำคัญในการขาย จะนำไปสู่ข้อพิพาทได้ในที่สุด

สินเชื่อบ้าน: ความรับผิดร่วมกันและสิ่งที่ยังคงอยู่รอด

เมื่อทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญาจำนอง ทั้งสองฝ่ายต้องรับผิดชอบหนี้ทั้งหมด ไม่ใช่ครึ่งหนึ่ง ผู้ให้กู้สามารถเรียกเก็บเงินจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้เต็มจำนวน โดยไม่สนใจข้อตกลงระหว่างกัน ผู้ร่วมกู้ที่จ่ายมากกว่าส่วนแบ่งของตนมีสิทธิ์เรียกร้องจากอีกฝ่าย แต่สิทธิ์นั้นจะมีมูลค่าเท่ากับจำนวนเงินที่อีกฝ่ายสามารถจ่ายได้จริงเท่านั้น

ผลกระทบในทางปฏิบัติที่คนส่วนใหญ่มักมองข้ามคือสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อแยกทางกัน การย้ายออกไปไม่ได้ทำให้ภาระหนี้สินสิ้นสุดลง และการแบ่งทรัพย์สินหลังการหย่าร้าง คำสั่งศาล หรือข้อตกลงที่ลงนามระหว่างทั้งสองฝ่ายก็ไม่ได้ช่วยอะไร มีเพียงผู้ให้กู้เท่านั้นที่สามารถปลดภาระหนี้สินให้แก่ผู้กู้ได้ และโดยปกติแล้วจะทำเช่นนั้นก็ต่อเมื่อผู้เป็นเจ้าของที่เหลืออยู่สามารถชำระหนี้ได้เพียงลำพัง ซึ่งมักหมายถึงการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ใหม่ และบ่อยครั้งก็ต้องขอสินเชื่อบ้านใหม่ จนกว่าจะได้รับการปลดภาระหนี้สินนั้น คู่สมรสที่แยกทางกันยังคงมีภาระหนี้สินอยู่ และหนี้สินนั้นจะยังคงปรากฏอยู่ในทะเบียนเครดิตแห่งชาติ ซึ่งจำกัดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในที่อื่น

นั่นคือเหตุผลที่ต้องมีการระบุวันที่ในข้อตกลงการออกจากสัญญา ข้อตกลงที่ใช้ได้ผลจะกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ให้ระยะเวลาที่แน่นอนแก่หุ้นส่วนฝ่ายหนึ่งในการขอความยินยอมจากผู้ให้กู้และดำเนินการซื้อคืน ระบุว่าใครจะเป็นผู้พักอาศัยและใครจะเป็นผู้จ่ายค่าจำนอง ค่าส่วนกลาง และค่าประกันภัยในระหว่างนั้น และระบุว่าทรัพย์สินจะถูกนำออกขายหากพ้นกำหนดเวลา หากไม่มีการกำหนดวันสิ้นสุด หุ้นส่วนที่ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้แต่ไม่ยอมขายก็สามารถใช้หุ้นส่วนอีกฝ่ายเป็นตัวประกันได้ไปเรื่อยๆ อย่างไม่มีกำหนด

ผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย การหักลดหย่อนดอกเบี้ย และการรับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ เป็นเรื่องที่ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าทนายความ และการเสียภาษีจากดอกเบี้ย การขายบ้านก่อนกำหนด และการเป็นเจ้าของบ้านก่อนหน้านี้ เป็นเรื่องที่ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี บทบาทของเราคือการทำให้แน่ใจว่าโฉนด ข้อตกลงความรับผิด และข้อกำหนดการออกจากสัญญา ระบุรายละเอียดตรงตามที่คุณคิด

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าคนใดคนหนึ่งในพวกคุณเสียชีวิต

นี่คือจุดที่คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสมีความเสี่ยงมากที่สุด ภายใต้กฎหมายมรดกของเนเธอร์แลนด์ คู่สมรสหรือคู่ชีวิตที่จดทะเบียนจะได้รับมรดกตามการแบ่งตามกฎหมาย ส่วนคู่รักที่อยู่กินด้วยกันโดยไม่ได้จดทะเบียนจะไม่ได้รับมรดกใดๆ เลย เว้นแต่จะมีพินัยกรรม หากคู่ของคุณเสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรม ส่วนแบ่งในบ้านของเขาหรือเธอจะตกเป็นของญาติสายเลือด และคุณอาจพบว่าตัวเองต้องเป็นเจ้าของบ้านร่วมกับพ่อแม่หรือพี่น้องของคู่ที่เสียชีวิตไปแล้ว

เอกสารสองฉบับช่วยแก้ปัญหานี้ได้ เอกสารสัญญาการอยู่ร่วมกันระบุว่า ส่วนแบ่งในทรัพย์สินร่วม รวมถึงบ้าน ของคู่ครองที่เสียชีวิตจะตกเป็นของคู่ครองที่ยังมีชีวิตอยู่ โดยปกติแล้วจะมีข้อผูกมัดให้คู่ครองที่ยังมีชีวิตอยู่ต้องรับผิดชอบหนี้สินที่เกี่ยวข้องด้วย และพินัยกรรมจะจัดการทุกอย่างที่สัญญาสัญญาการอยู่ร่วมกันไม่สามารถระบุได้ ในกรณีที่มีบุตรจากความสัมพันธ์ก่อนหน้านี้ จะต้องนำส่วนแบ่งตามกฎหมาย (legitieme portie) มาพิจารณาด้วย บทความของเราเกี่ยวกับกฎหมายมรดกของเนเธอร์แลนด์จะอธิบายวิธีการแบ่งตามกฎหมายและส่วนแบ่งตามกฎหมายโดยละเอียด

นอกเหนือจากคำถามที่ว่าใครจะเป็นผู้รับมรดกแล้ว ยังมีคำถามที่ว่าใครจะสามารถชำระหนี้ได้ ผู้ที่เหลืออยู่ยังคงต้องรับผิดชอบหนี้จำนองทั้งหมด และรายได้เพียงคนเดียวจะต้องชำระหนี้ที่คำนวณจากรายได้สองคน การทำประกันชีวิตแบบกำหนดระยะเวลาที่ครอบคลุมหนี้สินคงค้าง โดยระบุผู้รับผลประโยชน์ให้สอดคล้องกับข้อตกลงอื่นๆ เป็นคำตอบมาตรฐาน ตรวจสอบการระบุผู้รับผลประโยชน์ทุกครั้งที่ความสัมพันธ์หรือกรรมสิทธิ์เปลี่ยนแปลง ข้อกำหนดผู้รับผลประโยชน์ที่ล้าสมัยเป็นข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและมีค่าใช้จ่ายสูง

การคำนวณภาษีมรดกของทรัพย์สินของคู่ครองขึ้นอยู่กับเกณฑ์ทางกฎหมายที่แตกต่างกันสำหรับคู่สมรส คู่ครองที่จดทะเบียน และผู้ที่อยู่ร่วมกัน และขึ้นอยู่กับเนื้อหาของข้อตกลงการอยู่ร่วมกันด้วย เรื่องนี้ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีหรือทนายความด้านกฎหมายแพ่ง สิ่งที่สำคัญทางกฎหมายคือการมีข้อตกลงทางแพ่งอยู่จริง

ตรวจสอบตัวทรัพย์สินเอง

เอกสารการเป็นเจ้าของร่วมไม่ได้ช่วยแก้ไขการซื้อขายที่ไม่ดี ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ ทรัพย์สินต้องตรงกับสิ่งที่ผู้ซื้อมีสิทธิ์คาดหวังตามข้อตกลง และผู้ขายมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ตนทราบซึ่งส่งผลกระทบต่อการใช้งานปกติ ในทางกลับกัน ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องตรวจสอบ สัญญาซื้อขายมาตรฐานจะโอนความเสี่ยงส่วนใหญ่ไปให้ผู้ซื้อผ่านข้อกำหนดเรื่องอายุหรือข้อกำหนดที่ระบุว่าผู้ขายไม่เคยอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้น และข้อกำหนดเหล่านั้นโดยทั่วไปมีผลบังคับใช้

เวลาเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งหากเกิดปัญหาขึ้น ระยะเวลาร้องเรียนสองเดือนที่ผู้บริโภครู้จักจากการซื้อสินค้าไม่สามารถนำมาใช้กับการซื้อบ้านได้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อต้องร้องเรียนภายในระยะเวลาที่เหมาะสม (bekwame tijd) นับจากวันที่พบข้อบกพร่อง ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงการร้องเรียนอย่างรวดเร็วเป็นลายลักษณ์อักษร และให้โอกาสผู้ขายได้ตรวจสอบ การรอจนกว่าการซ่อมแซมจะเสร็จสิ้นและชำระค่าสินค้าแล้วเป็นวิธีที่ดีที่จะทำให้เสียสิทธิ์ในการเรียกร้องที่ควรมีสิทธิ์ บทความของเราเกี่ยวกับกำหนดเวลาสำหรับข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่จะอธิบายว่าศาลนำไปใช้ได้อย่างไร และคู่มือของเราเกี่ยวกับการซื้อบ้านที่มีข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่จะครอบคลุมถึงการเรียกร้องที่สำคัญ

สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ คุณกำลังเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของสมาคมเจ้าของร่วมด้วย ขอเอกสารรายงานการประชุมใหญ่สามครั้งล่าสุด งบการเงินประจำปี ยอดเงินสำรอง แผนการบำรุงรักษาในระยะยาว และค่าใช้จ่ายค้างชำระต่างๆ และตรวจสอบว่ามีงานซ่อมแซมใหญ่ๆ ที่ได้รับการแก้ไขแล้วแต่ยังไม่ได้ออกใบแจ้งหนี้หรือไม่ การตัดสินใจที่เกิดขึ้นก่อนที่คุณจะซื้ออาจส่งผลกระทบต่อคุณในภายหลังได้ บทความของเราเกี่ยวกับ สิทธิและหน้าที่ของ VvEจะอธิบายว่าสมาคมสามารถและไม่สามารถเรียกร้องอะไรจากคุณได้บ้าง

ในกรณีที่ที่ดินอยู่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว โปรดอ่านเงื่อนไขสัญญาเช่าก่อนตัดสินใจ ค่าเช่าที่ดิน กลไกและช่วงเวลาในการปรับค่าเช่า การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต และตัวเลือกในการซื้อคืน อาจส่งผลกระทบต่อทั้งค่าใช้จ่ายรายเดือนและความสามารถในการขายทรัพย์สิน และผู้ให้กู้จะพิจารณาเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวย ดูคำอธิบายเกี่ยวกับสัญญาเช่าซื้อที่ดิน (erfpacht)สำหรับผู้ซื้อ และควรพิจารณาขอคำแนะนำจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนลงนาม

กระบวนการจัดซื้อและกำหนดเวลาที่สำคัญ

กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์เริ่มต้นจากข้อเสนอที่ได้รับการยอมรับ ไปจนถึงสัญญาซื้อขายที่เป็นลายลักษณ์อักษร และการโอนกรรมสิทธิ์ผ่านทางทนายความ สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาที่ซื้อบ้าน สัญญาจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษรจึงจะมีผลผูกพัน และผู้ซื้อมีระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมายสามวันนับจากวันที่ได้รับสัญญาที่ลงนามแล้ว โดยสามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องแจ้งเหตุผลและไม่มีค่าใช้จ่าย ระยะเวลานี้ไม่สามารถต่อรองได้ และจะคำนวณเป็นวันตามปฏิทิน โดยมีหลักเกณฑ์ที่กำหนดให้ต้องมีวันทำการอย่างน้อยสองวัน

นอกจากนั้น การคุ้มครองของคุณยังมาจากเงื่อนไขที่คุณเจรจาไว้ในข้อตกลง เงื่อนไขสำคัญที่สุดสามข้อ ได้แก่ เงื่อนไขด้านการเงิน เงื่อนไขที่ครอบคลุมผลการตรวจสอบโครงสร้าง และในกรณีที่เกี่ยวข้อง เงื่อนไขที่ครอบคลุมการรับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศ แต่ละเงื่อนไขต้องมีขอบเขต กำหนดเวลา และคำชี้แจงว่าต้องแสดงหลักฐานอะไรบ้างเพื่อใช้เงื่อนไขนั้น เงื่อนไขเหล่านี้จะหมดอายุโดยอัตโนมัติในวันที่กำหนดไว้ ผู้ซื้อที่ไม่ได้ใช้เงื่อนไขด้านการเงินภายในเวลาที่กำหนดจะผูกพันกับการซื้อ และภายใต้ข้อตกลงมาตรฐาน จะต้องเสียค่าปรับ หากการซื้อขายมีปัญหา บทความของเราเกี่ยวกับการถอนตัวจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์จะอธิบายถึงสิ่งที่ยังสามารถทำได้

สัญญามาตรฐานยังกำหนดให้ผู้ซื้อต้องวางเงินมัดจำหรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ร้อยละสิบของราคาซื้อ ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อร่วมทั้งสองฝ่ายควรทราบว่าใครเป็นผู้จ่ายเงินและจากบัญชีใด เนื่องจากเงินจำนวนนั้นถือเป็นส่วนร่วมที่ควรบันทึกไว้

การทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์จะเกิดขึ้นที่สำนักงานทนายความด้านกฎหมายแพ่ง ซึ่งจะจัดเตรียมและลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์และสัญญาจำนอง ตรวจสอบทะเบียนสาธารณะเพื่อดูว่ามีภาระผูกพันหรืออายัดทรัพย์สินอยู่หรือไม่ ชำระราคาซื้อขายผ่านบัญชีลูกค้าของทนายความ และจดทะเบียนเอกสารสิทธิ์ ทนายความมีความเป็นกลางและทำหน้าที่เพื่อทั้งสองฝ่าย ซึ่งหมายความว่าทนายความไม่ใช่ที่ปรึกษาของคุณว่าข้อตกลงนั้นดีหรือไม่ หรือว่าจะแบ่งกรรมสิทธิ์ระหว่างคุณอย่างไร คู่มือของเราเกี่ยวกับทนายความชาวดัตช์และการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องตามกฎหมายจะอธิบายถึงการแบ่งบทบาท และบทความของเราเกี่ยวกับภาษีโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อจะครอบคลุมสิ่งที่ต้องชำระในช่วงการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์

คาดว่าจะมีการตรวจสอบเอกสารยืนยันตัวตนและสอบถามที่มาของเงินทุนจากทั้งผู้ให้กู้และเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร นี่เป็นข้อกำหนดตามกฎหมาย ไม่ใช่ความสงสัย การเตรียมเอกสารให้พร้อมและตอบคำถามเหล่านั้นล่วงหน้า จะช่วยให้การทำธุรกรรมราบรื่นหรือล่าช้า

การแบ่งแยก: ทรัพย์สินถูกแบ่งออกอย่างไรในความเป็นจริง

เมื่อแยกทางกัน บ้านหลังนั้นจะต้องย้ายออกจากชุมชน และมีเพียงสามทางออกเท่านั้น คือ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับช่วงต่อ ขายให้บุคคลที่สาม หรือศาลเป็นผู้ตัดสิน การรับช่วงต่อหมายถึงการได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งหมดโดยแลกกับการชำระส่วนแบ่งของอีกฝ่าย ซึ่งต้องให้ผู้ให้กู้ปล่อยตัวเจ้าของเดิมและต้องทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ใหม่ การขายหมายถึงการแบ่งเงินสุทธิหลังจากไถ่ถอนจำนองแล้ว และหลังจากชำระเงินฝาก ของขวัญ และเงินกู้ต่างๆ ที่มีเอกสารรับรองตามลำดับที่ระบุไว้ในข้อตกลงแล้ว

การประเมินราคาเป็นจุดที่การเจรจามักติดขัด ควรตกลงกันล่วงหน้าว่าจะกำหนดราคาอย่างไร เช่น ให้ผู้ประเมินอิสระประเมิน หรือใช้ค่าเฉลี่ยของราคาประเมินสองรายการ และอาจเพิ่มราคาประเมินจากรายการที่สามหากราคาแตกต่างกันเกินกว่าที่ตกลงกันไว้ พร้อมทั้งกำหนดระยะเวลาที่ราคาประเมินมีผลบังคับใช้ เพื่อป้องกันไม่ให้การเจรจาที่ล่าช้าแซงหน้าตัวเลขที่กำหนด หากปล่อยให้เรื่องนี้ไม่ชัดเจน คุณจะมัวแต่เถียงกันเรื่องผู้ประเมินมากกว่าเรื่องบ้าน

ในกรณีที่คู่กรณีไม่สามารถตกลงกันได้เลย ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถขอให้ศาลสั่งแบ่งทรัพย์สินได้ ศาลมีดุลยพินิจอย่างกว้างขวาง: ศาลสามารถจัดสรรทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยมีเงื่อนไขการชำระเงิน สั่งขาย หรือสั่งขายทอดตลาดหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ให้ความร่วมมือ ผลลัพธ์สุดท้ายมักจะแย่กว่าผลลัพธ์จากการเจรจาต่อรองในด้านการเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่สำคัญที่สุดในการตกลงกัน สำหรับคู่สมรส ทรัพย์สินเป็นส่วนหนึ่งของการแบ่งทรัพย์สินในวงกว้างเมื่อหย่าร้างและไม่สามารถจัดการแยกต่างหากได้อย่างเหมาะสม สำหรับผู้ที่อยู่กินด้วยกันโดยไม่จดทะเบียนสมรส สถานการณ์จะถูกกำหนดโดยข้อตกลงการอยู่กินด้วยกัน และบทความของเราเกี่ยวกับการแยกทางกันโดยมีข้อตกลงการอยู่กินด้วยกันจะอธิบายลำดับขั้นตอนต่างๆ

จนกว่าการแบ่งแยกจะเสร็จสมบูรณ์ ทั้งสองคนยังคงเป็นเจ้าของร่วมกันและยังคงรับผิดชอบร่วมกัน บันทึกว่าใครเป็นผู้ครอบครองทรัพย์สิน ด้วยเงื่อนไขใด และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย และบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรในขณะที่คนใดคนหนึ่งย้ายออกไป ไม่ใช่บันทึกหลังจากนั้นหลายเดือน

ความผิดพลาดที่เสียค่าใช้จ่ายมากที่สุด

การสันนิษฐานว่าการอยู่ร่วมกันก่อให้เกิดสิทธินั้นเป็นวิธีที่แพงที่สุด เพราะมักจะพบความจริงในเวลาที่แย่ที่สุด อันดับสองคือการโอนกรรมสิทธิ์โดยแบ่งเงินไม่เท่ากันและไม่มีอะไรเป็นลายลักษณ์อักษร การมีส่วนร่วมจึงสูญเปล่า อันดับสามคือการปล่อยให้สัญญาจำนองอยู่ในชื่อร่วมกันหลังจากที่คู่ครองคนใดคนหนึ่งย้ายออกไป ซึ่งทำให้คู่ครองคนนั้นยังคงต้องรับผิดชอบและขัดขวางการซื้อบ้านครั้งต่อไป อันดับที่สี่คือข้อกำหนดการออกจากสัญญาโดยไม่มีวิธีการประเมินมูลค่าและไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งเปลี่ยนข้อขัดแย้งที่สามารถแก้ไขได้ให้กลายเป็นคดีความในศาล และอันดับที่ห้าคือการร้องเรียนเรื่องข้อบกพร่องช้าเกินไป

ปัญหาทั้งห้าข้อนี้ล้วนเป็นปัญหาเกี่ยวกับเอกสาร และการป้องกันปัญหาทั้งห้าข้อนี้มีค่าใช้จ่ายถูกกว่าการฟ้องร้อง ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดคือระหว่างการตกลงรับข้อเสนอและการนัดหมายกับทนายความ เมื่อทราบเงื่อนไขแล้วและยังมีเวลาเหลือสำหรับการร่างเอกสาร

สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade? Law and More สามารถช่วย

Law and More เราให้คำปรึกษาแก่คู่รัก เพื่อน และสมาชิกในครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านร่วมกันในประเทศเนเธอร์แลนด์ เราจะตรวจสอบสัญญาซื้อขายและเงื่อนไขต่างๆ ก่อนที่คุณจะลงนาม กำหนดสัดส่วนการเป็นเจ้าของ และร่างข้อตกลงความรับผิดชอบ จัดทำเอกสารเกี่ยวกับของขวัญและเงินกู้จากผู้ปกครองด้วยข้อกำหนดที่ถูกต้อง จัดทำข้อตกลงการอยู่ร่วมกันและเงื่อนไขก่อนสมรสกับทนายความ และเตรียมข้อตกลงการออกจากกรรมสิทธิ์และการซื้อคืนที่ใช้งานได้จริงเมื่อจำเป็น ในกรณีที่การเป็นเจ้าของร่วมได้แตกหักไปแล้ว เราจะดำเนินการในเรื่องการแบ่งทรัพย์สินและการเจรจาต่อรองกับผู้ให้กู้ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายครอบครัวทำงานในคดีเดียวกัน และภาพรวมของเราเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ อธิบายถึงแนวทางปฏิบัติในวงกว้าง เล่าสถานการณ์ของคุณให้เราฟังหน่อยเราจะแจ้งตัวเลือกต่างๆ ให้คุณทราบภายในหนึ่งวันทำการ