7:290 หรือ 7:230a DCC? กฎหมายการเช่าฉบับใดที่ใช้กับพื้นที่เชิงพาณิชย์ของคุณ

ผู้ประกอบการสองรายอาจเช่าพื้นที่ที่เกือบจะเหมือนกันบนถนนเดียวกัน ในราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่สถานะทางกฎหมายและการคุ้มครองที่กฎหมายมอบให้นั้นอาจแตกต่างกันอย่างมาก ความแตกต่างนั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่คู่สัญญาระบุไว้ในสัญญา แต่ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งาน กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์รับรองระบอบที่แตกต่างกันสองระบอบสำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ ได้แก่ มาตรา 7:290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (DCC) และมาตรา 7:230a แห่ง DCC ทั้งสองมาตราเป็นกฎหมายบังคับใช้เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งหมายความว่าคู่สัญญาไม่สามารถเบี่ยงเบนจากกฎหมายได้โดยง่าย ดังนั้น ระบอบที่ถูกต้องจึงไม่ใช่ทางเลือกตามสัญญา แต่เป็นข้อเท็จจริงทางกฎหมายที่สืบเนื่องมาจากการใช้งานพื้นที่จริง การทำความเข้าใจสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูงได้

ผู้ประกอบการที่ไม่ทราบว่าระบอบกฎหมายใดใช้บังคับกับตนเอง อาจเสี่ยงต่อการพลาดระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า พลาดโอกาสในการใช้สิทธิคุ้มครอง หรือลงนามในสัญญาที่ทำให้สถานะของตนเองอ่อนแอลงโดยไม่จำเป็น บทความนี้จะอธิบายความแตกต่างระหว่างระบอบกฎหมายทั้งสอง และวิธีตรวจสอบว่าระบอบกฎหมายใดใช้บังคับกับสถานการณ์ของคุณ

พื้นที่เชิงพาณิชย์ 7:290 คืออะไร?

มาตรา 7:290 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คุ้มครองผู้เช่าพื้นที่ในสิ่งที่กฎหมายเรียกว่าสถานที่ประกอบธุรกิจค้าปลีก ซึ่งหมายถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ประชาชนสามารถเข้าถึงได้และใช้สำหรับการจำหน่ายสินค้าหรือบริการโดยตรงแก่ผู้บริโภค ณ สถานที่นั้นๆ กฎหมายยกตัวอย่างเช่น ร้านค้า ร้านอาหารหรือร้านกาแฟ ร้านขายอาหารแบบซื้อกลับบ้าน ธุรกิจหัตถกรรมที่มีพื้นที่ขายหน้าร้าน และโรงแรมหรือสถานที่ตั้งแคมป์

ตัวอย่างลักษณะเฉพาะ

พื้นที่แบบ 7:290 ทั่วไป ได้แก่ ร้านเบเกอรี่ที่มีพื้นที่ขายของอยู่ด้านหน้า ร้านขายเสื้อผ้า ร้านทำผม ร้านซ่อมจักรยานที่มีโชว์รูม ร้านอาหารแบบซื้อกลับบ้าน และโรงแรม สิ่งที่พวกเขามีเหมือนกันคือ ประชาชนเข้ามาในสถานที่เพื่อซื้อสินค้าหรือบริการ ณ ขณะนั้น

คุณสมบัติหลัก: การเข้าถึงได้ง่ายสำหรับประชาชนทั่วไปและการจัดหาสินค้า ณ จุดจำหน่าย

เกณฑ์ที่สำคัญที่สุดคือการรวมกันของสององค์ประกอบ ได้แก่ สถานที่นั้นต้องสามารถเข้าถึงได้โดยสาธารณะ และการจัดส่งสินค้าหรือบริการต้องเกิดขึ้น ณ สถานที่นั้น ดังนั้น โกดังเก็บสินค้าที่ตั้งอยู่ด้านหลังร้านค้าจึงไม่เข้าข่ายข้อ 7:290 แม้ว่าจะเป็นผู้เช่ารายเดียวกันก็ตาม เช่นเดียวกันกับพื้นที่สำนักงานที่อยู่เหนือร้านค้า เว้นแต่ว่าพื้นที่สำนักงานนั้นจะทำหน้าที่เป็นจุดขายด้วย

7:230a พื้นที่เชิงพาณิชย์คืออะไร?

มาตรา 7:230a DCC เป็นหมวดหมู่ที่เหลืออยู่ พื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้งหมดที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและไม่เข้าข่ายคำจำกัดความในมาตรา 7:290 จะอยู่ภายใต้ระบอบนี้โดยอัตโนมัติ ซึ่งรวมถึงสำนักงาน โกดังเก็บสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า โรงงาน ที่จอดรถ ห้องทำงานของผู้ประกอบวิชาชีพ (ทนายความ นักกายภาพบำบัด สถาปนิก) และโชว์รูมที่ไม่มีการขายตรงแก่ประชาชน ณ สถานที่นั้น

ความแตกต่างในด้านการคุ้มครองนั้นมีนัยสำคัญ ในขณะที่กฎหมาย 7:290 ให้การคุ้มครองผู้เช่าอย่างกว้างขวาง กฎหมาย 7:230a กลับให้การคุ้มครองจากการถูกขับไล่อย่างจำกัด ภายใต้กฎหมายฉบับหลัง ผู้เช่าไม่มีสิทธิ์ที่จะต่ออายุสัญญาเช่า แต่สามารถเลื่อนการขับไล่ผ่านศาลแขวงได้นานถึงสามปี

ความแตกต่างเชิงปฏิบัติ 5 ประการโดยสรุป

1. การคุ้มครองผู้เช่า

สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ 7:290 นั้น มีการคุ้มครองระยะเวลาตามกฎหมาย สัญญาเช่าโดยหลักการแล้วมีระยะเวลาห้าปี และสามารถต่ออายุได้อีกห้าปี ในช่วงเวลานั้น ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เฉพาะในกรณีที่มีเหตุผลตามกฎหมายอย่างครบถ้วนเท่านั้น ผู้เช่าสามารถบังคับใช้การต่ออายุผ่านศาลแขวงได้ สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ 7:230a นั้น ไม่มีกฎหมายคุ้มครองระยะเวลาที่เทียบเคียงได้ สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน

2 การสิ้นสุด

เจ้าของพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:290 สามารถบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะในกรณีที่ระบุไว้อย่างครบถ้วนในกฎหมายเท่านั้น เช่น การใช้ส่วนตัวอย่างเร่งด่วน หรือพฤติกรรมการเช่าที่ไม่ดีอย่างต่อเนื่อง สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:230a โดยหลักการแล้ว การบอกเลิกสัญญาไม่ต้องมีเหตุผลอย่างเป็นทางการ และเจ้าของพื้นที่ไม่จำเป็นต้องระบุเหตุผล ผู้เช่าสามารถขอเลื่อนการขับไล่ได้เท่านั้น รายละเอียดเกี่ยวกับเหตุผลในการบอกเลิกสัญญาจะกล่าวถึงในส่วนที่ 2 ของชุดบทความนี้

3. การทบทวนค่าเช่า

สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:290 หลังจากระยะเวลาเช่าที่ตกลงกันไว้สิ้นสุดลง คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถขอให้ศาลแขวงปรับค่าเช่าให้เป็นไปตามค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่เทียบเคียงได้ในท้องที่นั้นในช่วงห้าปีที่ผ่านมา (มาตรา 7:303 ประมวลกฎหมายแพ่ง) ขั้นตอนดังกล่าวต้องอาศัยความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:230a สิทธินี้ไม่มีอยู่ คู่สัญญาต้องผูกพันตามสิ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งโดยปกติจะเป็นข้อกำหนดเรื่องการปรับค่าเช่าตามดัชนี

4. ระยะเวลาของสัญญา

ระบอบ 7:290 มีระยะเวลาขั้นต่ำตามกฎหมาย คือ โดยหลักการแล้วคือห้าปีบวกห้าปี ระยะเวลาที่สั้นกว่านั้นจะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุมัติจากศาลแขวงเท่านั้น สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามระบอบ 7:230a ไม่มีระยะเวลาขั้นต่ำตามกฎหมาย คู่สัญญาสามารถทำสัญญาได้เองในระยะเวลาหนึ่งปี สามปี หรือระยะเวลาอื่นใด

5. การฝ่าฝืนกฎหมาย

สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:290 การเบี่ยงเบนจากบทบัญญัติคุ้มครองตามกฎหมายส่วนใหญ่ที่ส่งผลเสียต่อผู้เช่าจะได้รับอนุญาตก็ต่อเมื่อศาลแขวงอนุมัติเท่านั้น นี่เป็นมาตรการคุ้มครองที่เข้มแข็ง สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามมาตรา 7:230a มีอิสระในการทำสัญญามากกว่ามาก คู่สัญญาสามารถกำหนดข้อตกลงต่างๆ ได้ด้วยตนเอง ภายในขอบเขตของความสมเหตุสมผลและความเป็นธรรม

กรณีที่น่าสงสัย: การใช้งานแบบผสมผสานและสถานการณ์ที่ก้ำกึ่ง

การใช้งานแบบผสมผสาน: การทดสอบวัตถุประสงค์หลัก

ในทางปฏิบัติ การใช้ประโยชน์แบบผสมผสานเกิดขึ้นเป็นประจำ: ผู้เช่าเปิดร้านค้าที่ด้านหน้าและใช้พื้นที่ครึ่งหลังของอาคารเป็นพื้นที่เก็บสินค้า คำพิพากษาของศาลแก้ไขปัญหานี้ด้วยการทดสอบวัตถุประสงค์หลัก: การใช้ประโยชน์ที่เกิดขึ้นจริงจะเป็นตัวกำหนดระบอบกฎหมายที่ใช้บังคับ หากพื้นที่ร้านค้าเป็นหัวใจหลักของธุรกิจและพื้นที่เก็บสินค้าเป็นรองลงมา ทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดจะอยู่ภายใต้มาตรา 7:290 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

โชว์รูมที่ไม่มีการขายตรง ร้านค้าออนไลน์ที่มีจุดรับสินค้า ฝึกฝนที่บ้าน

โดยหลักการแล้ว โชว์รูมที่ลูกค้าสามารถชมสินค้าได้แต่ไม่สามารถซื้อได้ทันทีนั้น ไม่เข้าข่ายมาตรา 7:290 เนื่องจากไม่มีการจัดส่งสินค้าโดยตรง ณ จุดนั้น สำหรับร้านค้าออนไลน์ที่มีจุดรับสินค้า สถานการณ์จะซับซ้อนกว่านั้น หากลูกค้ามารับสินค้าที่สั่งซื้อแต่ไม่ได้ซื้อสินค้า ณ จุดนั้น ก็ถือว่าไม่มีจุดขายเกิดขึ้น นอกจากนี้ การประกอบวิชาชีพกายภาพบำบัดอิสระที่บ้าน โดยใช้ส่วนหนึ่งของบ้านเป็นห้องรักษา ก็มักจะไม่เข้าข่ายพื้นที่ตามมาตรา 7:290 เช่นกัน

ในกรณีที่มีข้อสงสัย ศาลจะตัดสินโดยพิจารณาจากการใช้งานจริงและเจตนาของคู่สัญญาเมื่อเข้าทำสัญญาเป็นหลัก การจัดประเภทตามสัญญา ("นี่ไม่ใช่พื้นที่ 7:290") จะไม่มีผลผูกพันศาลหากการใช้งานจริงพิสูจน์เป็นอย่างอื่น

สิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อสัญญาของคุณ?

ประการแรก: บันทึกวัตถุประสงค์การใช้งานอย่างละเอียดและชัดเจนในสัญญาเช่า เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลังเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง ประการที่สอง: ตรวจสอบว่าแบบจำลอง ROZ ที่ผู้ให้เช่าใช้เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ แบบจำลอง ROZ สำหรับพื้นที่ 7:290 แตกต่างอย่างมากจากแบบจำลองสำหรับพื้นที่ 7:230a และการใช้แบบจำลองที่ไม่ถูกต้องอาจนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่คาดคิด ประการที่สาม: การจำแนกประเภทตามสัญญาที่เบี่ยงเบนจากการใช้งานจริงไม่มีผลผูกพันต่อระเบียบข้อบังคับตามกฎหมาย แต่อาจมีผลต่อสถานะของคุณในกระบวนการพิจารณาคดี

หากมีข้อสงสัยใด ๆ ควรตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณก่อนลงนาม การพูดคุยเกี่ยวกับข้อกำหนดในสัญญาล่วงหน้าจะง่ายและประหยัดกว่าการต้องไปโต้เถียงกันในศาลว่าข้อกำหนดใดจะใช้บังคับในภายหลัง

สรุป

ความแตกต่างระหว่างข้อกำหนด 7:290 และ 7:230a สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้นไม่ใช่เรื่องของพิธีการ แต่เป็นตัวกำหนดขอบเขตการคุ้มครองของคุณในฐานะผู้เช่า ระยะเวลาที่คุณมีสิทธิ์ในสถานที่นั้น เมื่อใดที่เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ และคุณสามารถขอทบทวนค่าเช่าได้หรือไม่ กฎระเบียบนี้เป็นไปตามการใช้งานจริงอย่างเป็นภาคบังคับ ดังนั้นจึงเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดในความสัมพันธ์การเช่าเชิงพาณิชย์ใดๆ

ทนายความของ บริษัท Law & More เรายินดีให้ความช่วยเหลือคุณในการประเมินสัญญาเช่า กำหนดระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง และปกป้องผลประโยชน์ของคุณในการเจรจาหรือข้อพิพาท โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับการนัดหมายพูดคุยเบื้องต้นโดยไม่มีข้อผูกมัดใดๆ

คำถามที่พบบ่อย

บทความเพิ่มเติมจากชุดบทความเกี่ยวกับกฎหมายการเช่าเชิงพาณิชย์

บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งของชุดบทความสามตอนเกี่ยวกับกฎหมายการเช่าเชิงพาณิชย์ โปรดอ่านบทความตอนอื่นๆ ด้วย:

• ส่วนที่ 2: การบอกเลิกสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์: ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้า เหตุผล และข้อควรระวัง
• ส่วนที่ 3: ข้อบกพร่องในสถานที่ประกอบธุรกิจของคุณ: สิทธิ การบำรุงรักษา และการลดค่าเช่า