สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ในเนเธอร์แลนด์: สัญญาเช่ารูปแบบ ROZ สำหรับผู้เช่าต่างชาติ

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์เกือบทุกฉบับในเนเธอร์แลนด์ลงนามโดยใช้แบบฟอร์ม ROZ: สัญญาขนาดสั้นที่มีข้อกำหนดทั่วไปจำนวนมากแนบมาด้วย ซึ่งนำเสนอเป็นมาตรฐานในตลาด แต่สัญญานี้ไม่เป็นกลาง มันเป็นเอกสารของผู้ให้เช่า และมีหลายส่วนที่สามารถต่อรองได้มากกว่าที่ผู้เช่าคิด คู่มือนี้จะอธิบายกฎหมายที่อยู่เบื้องหลังและข้อกำหนดที่ควรค่าแก่การเจรจา

คำถามแรกในสัญญาเช่าทุกฉบับคือ: กฎหมายใดที่ใช้บังคับ?

กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์มีสองระบอบสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และทั้งสองระบอบนั้นไม่เหมือนกัน ระบอบใดจะถูกนำมาใช้ขึ้นอยู่กับกฎหมาย ไม่ใช่สิ่งที่คู่สัญญาเขียนไว้ในหน้าแรก การจำแนกประเภทผิดพลาดเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด และมักเป็นประเด็นแรกในข้อพิพาท

พื้นที่ค้าปลีกและบริการ: ภาพที่ 7:290 ขาวดำ

ระบอบการคุ้มครองนี้ครอบคลุมสิ่งที่นักกฎหมายชาวดัตช์เรียกว่าพื้นที่ตามมาตรา 290 มาตรา 7:290 BW ใช้กับอาคารที่ให้เช่าเพื่อประกอบธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหารหรือคาเฟ่ ธุรกิจซื้อกลับบ้านหรือจัดส่ง ธุรกิจงานฝีมือ โรงแรม หรือที่ตั้งแคมป์ ซึ่งพื้นที่นั้นสามารถเข้าถึงได้โดยสาธารณะเพื่อการจัดหาสินค้าหรือบริการที่เคลื่อนย้ายได้โดยตรง ที่พักอาศัยและที่ดินที่ให้เช่าร่วมกันก็อยู่ภายใต้ระบอบเดียวกันนี้ด้วย

องค์ประกอบสองอย่างที่สำคัญคือ การเข้าถึงได้ง่ายของสาธารณชน และการจัดส่งสินค้าโดยตรงถึงลูกค้า ณ สถานที่นั้นๆ โชว์รูมที่เปิดให้เข้าชมเฉพาะเมื่อนัดหมายล่วงหน้า สำนักงานใหญ่ หรือคลังสินค้าจัดส่ง จะไม่เข้าเกณฑ์ แต่ร้านค้าเรือธง ศูนย์ประสบการณ์แบรนด์ หรือโรงแรม จะเข้าเกณฑ์

สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม และทุกสิ่งทุกอย่าง: ศิลปะ 7:230a ขาวดำ

สิ่งก่อสร้างทั้งหมดที่ให้เช่าเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์ และทั้งพื้นที่ 290 และที่อยู่อาศัย ไม่จัดอยู่ในประเภทศิลปะ 7:230a BW: สำนักงาน ห้องปฏิบัติการ ห้องปลอดเชื้อ โรงงานผลิต ศูนย์กระจายสินค้า และคลังสินค้า ผู้เช่าส่วนใหญ่มาจากต่างประเทศ Eindhoven และ Brainport เป็นผู้เช่าตามมาตรา 230a ไม่ว่าพวกเขาจะรู้ตัวหรือไม่ก็ตาม

การใช้ประโยชน์แบบผสมผสานและคำถามเกี่ยวกับการจำแนกประเภท

อาคารหลายแห่งใช้ประโยชน์ทั้งสองอย่าง: โรงงานผลิตที่มีร้านค้าจำหน่ายสินค้าจากโรงงาน สำนักงานที่มีเคาน์เตอร์บริการลูกค้า ในกรณีที่การให้เช่าผสมผสานกัน หลักเกณฑ์จะถูกกำหนดโดยวัตถุประสงค์หลักของการใช้พื้นที่ ศาลฎีกาได้ยืนยันเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) ว่าหลักเกณฑ์นี้ขึ้นอยู่กับการใช้งานจริง ไม่ใช่ชื่อที่คู่สัญญาระบุไว้ในข้อตกลง ดังนั้นหัวข้อที่ระบุว่าสัญญาเป็นไปตามมาตรา 7:290 BW จึงไม่มีน้ำหนักเพียงพอ ต้องพิจารณาสถานการณ์ทั้งหมดของคดี: การใช้งานที่คู่สัญญาคิดไว้เมื่อทำสัญญา การใช้งานสถานที่ในปัจจุบัน และวิธีการตกแต่งสถานที่ให้สอดคล้องกับการใช้งานนั้น สิ่งที่สำคัญคือจุดศูนย์กลางของการใช้งานอยู่ที่ใด และกิจกรรมที่ผู้เช่าสร้างรายได้ส่วนใหญ่สามารถนำมาพิจารณาได้ ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงไม่สามารถหลีกเลี่ยงมาตรา 7:290 BW ได้โดยการใช้แบบจำลอง 230a มาแสดงให้ดู อย่างไรก็ตาม คู่สัญญาสามารถประกาศใช้ระบอบ 290 (หมวด 7.4.6 BW) ตามสัญญากับสัญญาเช่าที่ไม่เข้าข่ายตามมาตรา 7:290 BW ได้ด้วยตนเอง

มาตรา 7:301 BW ตอบคำถามที่แตกต่างออกไปและไม่ควรสับสนกับการทดสอบการใช้งาน มาตรานี้เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการใช้งาน: สัญญาเช่าสองปีหรือน้อยกว่านั้นไม่อยู่ในขอบเขตของมาตรา 7:291 ถึงมาตรา 7:300 BW ไม่ว่าสถานที่นั้นจะใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตาม

ระบอบการปกครองทั้งสองเคียงข้างกัน

การคุ้มครองหมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้เช่า 290 ราย

สัญญาเช่าพื้นที่ 290 ตารางฟุต มีระยะเวลา 5 ปี หากระยะเวลาสั้นกว่านั้น กฎหมายจะกำหนดแก้ไข และหากระยะเวลาน้อยกว่า 10 ปี จะต่ออายุไปเรื่อยๆ จนครบ 10 ปี ดังนั้นจึงเกิดเป็นรูปแบบสองบวกสามบวกห้าที่คุ้นเคยกันดี นั่นคือ สัญญาเช่าสองปีที่หากต่ออายุต่อไปจะกลายเป็นสัญญาเช่าห้าปี แล้วต่ออายุออกไปอีกห้าปี สัญญาเช่าที่ตั้งใจให้มีระยะเวลาสองปีหรือน้อยกว่านั้น จะอยู่นอกเหนือขอบเขตของกฎหมายคุ้มครองส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่เจ้าของที่ดินมักเสนอสัญญาเช่าดังกล่าว

เจ้าของบ้านต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งปี โดยใช้หมายศาลหรือจดหมายลงทะเบียน พร้อมระบุเหตุผล การแจ้งโดยไม่มีเหตุผลถือเป็นโมฆะ การแจ้งเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เว้นแต่ผู้เช่าจะตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาเช่าจะยังคงมีผลต่อไปตามกฎหมายจนกว่าศาลแขวงจะพิจารณาคำร้องของเจ้าของบ้านเพื่อกำหนดวันสิ้นสุดสัญญา ตามมาตรา 7:295 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่และจ่ายค่าเช่าต่อไป บางครั้งเป็นเวลาหลายปี

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาห้าปีแรก เจ้าของที่ดินสามารถชนะคดีได้เพียงสองกรณีภายใต้มาตรา 7:296 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ ผู้เช่าไม่ได้ประพฤติตนเป็นผู้เช่าที่ดี หรือเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องใช้สถานที่นั้นอย่างเร่งด่วนเพื่อประโยชน์ของตนเอง รวมถึงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ซึ่งเป็นไปไม่ได้หากไม่ยุติสัญญาเช่า หลังจากสิบปี ศาลจะพิจารณาถึงผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายโดยทั่วไปด้วย และในกรณีที่ผู้เช่าต้องย้ายออก ศาลอาจสั่งให้ผู้เช่าช่วยออกค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่ได้

การคุ้มครองสำหรับผู้เช่าตามมาตรา 230a นั้นแทบไม่มีเลย

สัญญาเช่าตามมาตรา 230a จะสิ้นสุดลงเมื่อสัญญาระบุไว้ว่าสิ้นสุด โดยไม่มีเหตุผลทางกฎหมาย ไม่มีระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าตามที่กำหนด และไม่มีการอนุญาตจากศาล วิธีการแก้ไขตามกฎหมายเพียงอย่างเดียวของผู้เช่าคือการขอความคุ้มครองจากการถูกขับไล่ เมื่อมีการเรียกร้องให้ขับไล่ ผู้เช่าสามารถยื่นคำร้องต่อศาลแขวงภายในสองเดือนเพื่อขอขยายระยะเวลาในการย้ายออก ศาลจะพิจารณาผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายและสามารถอนุมัติได้ครั้งละไม่เกินหนึ่งปี แต่ไม่เกินสามปี

นั่นเป็นเพียงช่วงเวลาพักหายใจ ไม่ใช่สัญญาเช่า: ไม่มีสิทธิ์ในการต่อสัญญาเช่า และเจ้าของที่ดินอาจให้เช่าต่อแก่ผู้อื่นได้ตั้งแต่สิ้นสุดระยะเวลาต่อสัญญา การลงทุนในการตกแต่งภายในหรือห้องปลอดเชื้อไม่สามารถเรียกคืนได้ภายใต้มาตรา 7:230a BW; ต้องได้รับการค้ำประกันโดยสัญญาผ่านระยะเวลาของสัญญา ตัวเลือกในการต่อสัญญา และสิทธิ์ในการยกเลิกสัญญา

แบบจำลอง ROZ: ใครเป็นผู้เขียน และทำไมปีจึงมีความสำคัญ

ROZ คือ Raad voor Onroerende Zaken (สภาอสังหาริมทรัพย์แห่งเนเธอร์แลนด์) ซึ่งเป็นองค์กรหลักของผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่ทศวรรษ 1990 สัญญาเช่ามาตรฐานขององค์กรนี้ได้กลายเป็นเอกสารทางการตลาดโดยพฤตินัย ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ต้องมี ไม่มีหน่วยงานกำกับดูแลใดอนุมัติ และไม่มีองค์กรผู้เช่าใดร่วมลงนาม สัญญาเหล่านี้ร่างขึ้นโดยและเพื่อฝ่ายผู้ให้เช่า และตีความได้เช่นนั้น

แต่ละระบอบการปกครองจะมีรูปแบบที่แยกต่างหาก และห้ามนำมาผสมกัน ได้แก่ รูปแบบหนึ่งสำหรับพื้นที่ค้าปลีกและบริการต้อนรับภายใต้มาตรา 7:290 BW รูปแบบหนึ่งสำหรับพื้นที่สำนักงานและธุรกิจอื่นๆ ภายใต้มาตรา 7:230a BW รูปแบบหนึ่งสำหรับที่พักอาศัย และรูปแบบเสริมสำหรับที่จอดรถ แต่ละรูปแบบมีผลบังคับใช้หนึ่งปีและมีข้อกำหนดทั่วไปของตนเอง ฉบับปัจจุบันได้แก่ รูปแบบ 290 ปี 2022 สำหรับพื้นที่ค้าปลีกและบริการต้อนรับ รูปแบบ 230a ปี 2015 ที่แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2023 สำหรับพื้นที่สำนักงานและธุรกิจอื่นๆ และรูปแบบที่พักอาศัยปี 2017

ปีที่ระบุในสัญญาเช่ามีความสำคัญ สัญญาเช่าแต่ละฉบับมีความแตกต่างกันอย่างมาก ฉบับที่ออกมาใหม่มักจะเพิ่มภาระการบำรุงรักษา ความเสี่ยง และค่าใช้จ่ายให้กับผู้เช่า และข้อกำหนดทั่วไปจะใช้ได้เฉพาะกับสัญญาเช่าฉบับที่ออกในปีเดียวกันเท่านั้น สัญญาเช่าปี 2015 ที่มีข้อกำหนดปี 2003 จะทำให้เกิดข้อขัดแย้งที่ไม่มีใครอยากฟ้องร้อง บางครั้งตัวแทนอาจแนบสัญญาเช่าฉบับเก่า หรือฉบับที่เจ้าของบ้านแก้ไขโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า ดังนั้นควรตรวจสอบปีที่ระบุในสัญญาเช่ากับเอกสารที่แนบมาด้วย

ความเสี่ยงอยู่ที่ใด: บทบัญญัติทั่วไป

สัญญาเช่าเองนั้นสั้นมาก ประกอบด้วย: คู่สัญญา สถานที่ การใช้งาน ระยะเวลา ค่าเช่า หลักประกัน และตัวแทน ส่วนข้อกำหนดทั่วไปนั้นมีหลายสิบข้อและครอบคลุมเกือบทุกอย่างที่สำคัญ เช่น การแบ่งค่าบำรุงรักษา การยกเว้นการหักลบกลบหนี้ ค่าปรับ และค่าสินไหมทดแทน ข้อกำหนดเหล่านี้สามารถต่อรองได้เช่นกัน การแก้ไขจะต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าหรือภาคผนวก ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ และลำดับความสำคัญจะต้องระบุไว้อย่างชัดเจน

ข้อกำหนดที่ผู้เช่าระหว่างประเทศควรเจรจาเสมอ

พื้นที่เช่าและการวัด

แบบจำลองระบุพื้นที่ใช้สอยไว้ โดยทั่วไปแล้วข้อกำหนดทั่วไปมักระบุเพิ่มเติมว่าเป็นเพียงค่าประมาณเท่านั้น และการเบี่ยงเบนไปจากแบบจำลองไม่ก่อให้เกิดสิทธิ์ในการปรับค่าเช่า การหักลบ หรือการยกเลิกสัญญา สำหรับผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตามตารางเมตร นั่นเป็นการจัดสรรความเสี่ยงที่วัดได้เพียงด้านเดียว จึงควรบังคับให้มีการวัดตามมาตรฐาน NEN 2580 ขอใบรับรองก่อนลงนาม และเจรจาต่อรองการปรับเปลี่ยนเกินกว่าค่าความคลาดเคลื่อนที่ตกลงกันไว้

เงื่อนไขการจัดส่งและภาระผูกพันในการคืนสินค้า

ต้องส่งคืนสถานที่ในสภาพที่บันทึกไว้ในรายงานการส่งมอบ หากไม่มีรายงานดังกล่าว มาตรา 7:224 BW จะถือว่าผู้เช่าได้รับสถานที่ในสภาพที่ต้องส่งคืน ซึ่งยากที่จะโต้แย้งได้ในอีกหลายปีข้างหน้า จึงควรยืนยันให้มีรายงานที่ลงวันที่ ถ่ายภาพ และลงนามโดยทั้งสองฝ่าย และกำหนดมาตรฐานการส่งคืนโดยอ้างอิงจากรายงานนั้น

การบำรุงรักษา: การแบ่งแยกที่โด่งดัง

ตามกฎหมายกำหนดไว้ว่าโดยทั่วไปแล้วเจ้าของบ้านจะเป็นผู้ซ่อมแซมความเสียหาย และผู้เช่าจะรับผิดชอบเพียงการบำรุงรักษาเล็กน้อยในแต่ละวัน แต่ข้อกำหนดทั่วไปของ ROZ กลับเปลี่ยนแปลงไปมาก เจ้าของบ้านยังคงเป็นเจ้าของโครงสร้าง ผนังภายนอก หลังคา และฐานราก ส่วนผู้เช่าจะรับผิดชอบเกือบทุกอย่างที่เหลือ รวมถึงระบบติดตั้ง ระบบทำความร้อนและความเย็น บริการต่างๆ กระจก และงานตกแต่งภายใน ซึ่งสำหรับห้องปฏิบัติการหรือห้องปลอดเชื้อแล้วถือเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นซ้ำๆ จำนวนมาก ควรเจรจาเรื่องรายการขอบเขตความรับผิดชอบ กำหนดวงเงินสูงสุดสำหรับการเปลี่ยนทดแทนในส่วนของผู้เช่า และยืนยันว่าค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทดแทนยังคงเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน

หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร

หลักประกันโดยทั่วไปคือการค้ำประกันจากธนาคารแบบไม่มีเงื่อนไข ซึ่งชำระได้ทันทีเมื่อมีการเรียกร้อง โดยครอบคลุมค่าเช่า ค่าบริการ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ แบบจำลองของ ROZ กำหนดเงินมัดจำหรือการค้ำประกันจากธนาคารมาตรฐานไว้ที่ค่าเช่ารวมสามเดือน รวมทั้งค่าบริการและภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับบริษัทสาขาใหม่ในเนเธอร์แลนด์ อาจมีการขอเงินมากกว่านี้ ควรกำหนดวงเงินสูงสุด ตกลงลดจำนวนเงินหลังจากชำระเงินตรงเวลา และควรหลีกเลี่ยงการขอการค้ำประกันเพิ่มเติมจากบริษัทแม่

ค่าเช่า การปรับดัชนี และการทบทวน

ค่าเช่าจะถูกปรับตามดัชนีราคาผู้บริโภคที่เผยแพร่โดยสำนักงานสถิติแห่งเนเธอร์แลนด์เป็นประจำทุกปี และข้อกำหนดนี้เป็นแบบทิศทางเดียว กล่าวคือ ค่าเช่าจะไม่ลดลงต่ำกว่าระดับของปีที่แล้ว ควรเจรจาเรื่องเพดานค่าเช่า ขอบเขตค่าเช่า หรือการยกเว้นการปรับดัชนีค่าเช่าตั้งแต่เนิ่นๆ สำหรับพื้นที่ 230a นั้นไม่มีการทบทวนตามกฎหมาย ดังนั้นการปรับฐานค่าเช่าใดๆ เมื่อมีการต่อสัญญาจะต้องเป็นไปตามสัญญา

ค่าบริการ

รูปแบบนี้ทำงานโดยใช้การชำระเงินล่วงหน้า การชำระเงินประจำปี รายการสินค้าและบริการในเอกสารแนบ และค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ รายการมักจะระบุไว้อย่างกว้างๆ และค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการสามารถต่อรองได้ ขอให้ระบุรายการที่ชัดเจน กำหนดเส้นตายสำหรับการส่งรายงานประจำปี สิทธิ์ในการตรวจสอบ และการยกเว้นค่าใช้จ่ายด้านทุนและค่าใช้จ่ายสำหรับหน่วยที่ว่างอยู่

การใช้งานที่ได้รับอนุญาตและภาระผูกพันในการดำเนินงาน

ในแบบจำลอง 290 ผู้เช่าต้องดำเนินธุรกิจตามที่ตกลงกันไว้จริง ๆ เปิดสถานที่ตามเวลาทำการปกติ และไม่ปล่อยให้สถานที่ว่างเปล่า โดยมีบทลงโทษรองรับ ซึ่งถือเป็นข้อจำกัดที่แท้จริงต่อการปรับโครงสร้าง การปิดกิจการ หรือการเปลี่ยนแปลงรูปแบบธุรกิจ ควรเจรจาเงื่อนไขการใช้งานให้กว้างพอสำหรับการพัฒนาธุรกิจอย่างสมเหตุสมผล พร้อมทั้งผ่อนปรนสำหรับการปรับปรุงและจัดระเบียบใหม่

การให้เช่าช่วง การโอนสิทธิ์ และการเปลี่ยนแปลงการควบคุม

บทบัญญัติทั่วไปห้ามการให้เช่าช่วงหรือการให้บุคคลที่สามใช้สถานที่โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า และห้ามการโอนสิทธิ์ สำหรับบริษัทในกลุ่มเดียวกัน เรื่องนี้เป็นปัญหาใหญ่ เพราะการโอนกิจการภายในกลุ่มหรือการขายหน่วยธุรกิจอาจต้องได้รับความยินยอม ดังนั้นควรเจรจาข้อยกเว้นสำหรับบริษัทในกลุ่มเดียวกัน ผู้ให้เช่ามักเพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการควบคุม ทำให้การเปลี่ยนแปลงการถือหุ้นของผู้เช่าเป็นเหตุผลในการยกเลิกสัญญาหรือต้องเพิ่มหลักประกัน ผู้เช่าตามมาตรา 290 มีทางเลือกสำรอง คือ ภายใต้มาตรา 7:307 BW ศาลสามารถแต่งตั้งผู้ซื้อกิจการเข้ามาเป็นผู้เช่าแทนได้ แต่ผู้เช่าตามมาตรา 230a ไม่มีทางเลือกนี้

ติดตั้งและถอดออกเมื่อเสร็จสิ้น

การดัดแปลงใดๆ ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน และโดยทั่วไปแล้วข้อกำหนดต่างๆ มักกำหนดให้ต้องรื้อถอนและบูรณะใหม่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า สำหรับห้องปฏิบัติการ ห้องครัว หรือพื้นที่การผลิตเฉพาะทางนั้นจะมีค่าใช้จ่ายสูงมาก ดังนั้นควรจัดการเรื่องนี้ตั้งแต่เริ่มต้น: ขอความยินยอมสำหรับการตกแต่งภายใน และในเอกสารเดียวกันนั้น ควรระบุด้วยว่าองค์ประกอบใดบ้างที่สามารถคงอยู่ได้

บทลงโทษ การหักลบ และการระงับ

บทบัญญัติทั่วไปกำหนดบทลงโทษที่ต้องชำระทันทีสำหรับการละเมิดหลายประเภท โดยไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหาย และโดยปกติจะมาพร้อมกับสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าเสียหายเต็มจำนวน ศาลสามารถลดหย่อนบทลงโทษได้ แต่เป็นเรื่องของการดำเนินคดี ไม่ใช่การวางแผน ควรเจรจาต่อรองให้ลดลง กำหนดให้มีการแจ้งล่วงหน้าและระยะเวลาแก้ไข และยกเลิกการสะสมบทลงโทษ

แบบจำลองนี้ยังไม่รวมถึงการหักลบและการระงับค่าเช่า ดังนั้นข้อพิพาทเกี่ยวกับข้อบกพร่อง ค่าบริการ หรือการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายจึงกลายเป็นภาระผูกพันที่จะต้องจ่ายเต็มจำนวนต่อไปและฟ้องร้องในภายหลัง ข้อจำกัดทางกฎหมายมีอยู่เกี่ยวกับการยกเว้นการเยียวยาสำหรับข้อบกพร่องที่เจ้าของบ้านรู้ตั้งแต่แรก แต่แนวทางที่ปลอดภัยกว่าคือการยกเว้นให้สามารถหักลบสำหรับข้อเรียกร้องที่ไม่มีข้อโต้แย้งได้

การเบี่ยงเบนจากกฎหมายบังคับ: ข้อกำหนดเรื่องการอนุมัติจากศาล

สำหรับพื้นที่ 290 ตารางเมตร บทบัญญัติคุ้มครองถือเป็นข้อบังคับกึ่งบังคับ ภายใต้มาตรา 7:291 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คู่สัญญาไม่อาจละเว้นจากบทบัญญัติเหล่านี้โดยก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่า เว้นแต่ศาลแขวงจะอนุมัติข้อกำหนดที่แตกต่างออกไป การอนุมัติจะเกิดขึ้นเมื่อข้อกำหนดนั้นไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสิทธิของผู้เช่า หรือเมื่อผู้เช่าไม่จำเป็นต้องได้รับการคุ้มครองอย่างสมเหตุสมผล

ข้อตกลงที่ไม่ได้รับการอนุมัติสามารถถูกยกเลิกโดยผู้เช่าได้หลายปีต่อมา ดังนั้นข้อตกลงที่เจ้าของบ้านใช้เป็นเหตุผลในการบอกเลิกสัญญาอาจเป็นข้อตกลงที่ไม่เคยได้รับการอนุมัติเลยก็ได้ ควรดำเนินการร่วมกันก่อนหรือหลังจากลงนามไม่นาน สำหรับข้อกำหนด 230a-space ไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว ดังนั้นการร่างข้อตกลงจึงมีความสำคัญมากกว่า

การทบทวนค่าเช่าหลังจากห้าปีและขั้นตอนโดยผู้เชี่ยวชาญ

ผู้เช่าตามมาตรา 290 จะไม่ติดอยู่กับค่าเช่าที่เปลี่ยนแปลงไปจากราคาตลาด ภายใต้มาตรา 7:303 BW ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถขอให้ศาลกำหนดค่าเช่าใหม่ได้ โดยหลักการแล้วเมื่อระยะเวลาที่กำหนดไว้สิ้นสุดลง และในทุกกรณี ทุกครั้งที่ผ่านไปห้าปีนับตั้งแต่มีการกำหนดค่าเช่าครั้งล่าสุด เกณฑ์มาตรฐานคือค่าเช่าเฉลี่ยของสถานที่ใกล้เคียงที่เทียบเคียงได้ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ดังนั้นจึงติดตามค่าเฉลี่ยย้อนหลัง ไม่ใช่ระดับค่าเช่าปัจจุบัน

มีกับดักอยู่ ภายใต้มาตรา 7:304 BW การเรียกร้องจะไม่สามารถยอมรับได้ เว้นแต่จะมีคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการแต่งตั้งร่วมกัน หรือเว้นแต่ศาลจะแต่งตั้งผู้เชี่ยวชาญตามคำขอของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง วันที่ยื่นคำขอจะเป็นตัวกำหนดวันที่มีผลบังคับใช้ของค่าเช่าใหม่ ดังนั้นการล่าช้าจึงทำให้เสียค่าใช้จ่าย สำหรับ 230a-space การทบทวนจะมีอยู่ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่ากำหนดไว้เท่านั้น

การเลิกจ้าง ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า และแบบฟอร์ม

สำหรับพื้นที่ 290 ตารางฟุต การแจ้งเตือนจะต้องดำเนินการล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งปี โดยใช้หมายศาลหรือจดหมายลงทะเบียน พร้อมระบุเหตุผล ข้อผิดพลาดด้านรูปแบบถือเป็นโมฆะ สำหรับพื้นที่ 230 ตารางฟุต สัญญากำหนดระยะเวลาและรูปแบบ และแบบจำลองกำหนดช่องทางเดียวกัน จดบันทึกกำหนดเวลา: การพลาดกำหนดเวลาโดยทั่วไปจะทำให้มีการขยายเวลาโดยอัตโนมัติ ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัด สัญญาเช่าอาคารโดยทั่วไปสามารถยกเลิกได้โดยศาลเท่านั้น ภายใต้มาตรา 7:231 ของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

การล้มละลายของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า

หากผู้เช่าถูกประกาศล้มละลาย ทั้งผู้ดูแลทรัพย์สินและผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา 39 แห่งกฎหมายล้มละลายของเนเธอร์แลนด์ โดยต้องแจ้งล่วงหน้าตามสัญญาหรือตามธรรมเนียมปฏิบัติ ซึ่งไม่เกินสามเดือน ค่าเช่าที่ครบกำหนดชำระนับตั้งแต่วันที่ล้มละลายถือเป็นหนี้ของกองทรัพย์สิน และข้อกำหนดที่บังคับให้ผู้เช่าชดเชยค่าเช่าที่สูญเสียไปในช่วงเวลาที่เหลือของสัญญาเช่านั้น ตามหลักกฎหมายของเนเธอร์แลนด์ที่กำหนดไว้แล้ว ไม่สามารถบังคับใช้กับกองทรัพย์สินได้ คำตัดสินที่สำคัญคือคดีAukema qq/Uni-Investศาลฎีกา 14 มกราคม 2011 ECLI:NL:HR:2011:BO3534 ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร และต้องตรวจสอบว่าหนังสือค้ำประกันนั้นครอบคลุมอะไรบ้าง

หากเจ้าของที่ดินล้มละลาย สัญญาเช่าโดยหลักการยังคงมีผลใช้บังคับ และผู้รับมอบอำนาจต้องผูกพันตามสัญญา และในการขายตามปกติ สัญญาเช่าจะตกเป็นของผู้ซื้อตามมาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ความเสี่ยงที่แท้จริงอยู่ที่อื่น: สัญญาจำนองมักมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้เช่า และในการขายโดยบังคับ ผู้รับจำนองสามารถใช้ข้อกำหนดดังกล่าวได้โดยได้รับอนุญาตจากศาลตามมาตรา 3:264 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อยกเลิกสัญญาเช่า สอบถามว่าทรัพย์สินนั้นถูกจำนองหรือไม่ และผู้รับจำนองได้ให้ความยินยอมหรือไม่ และเจรจาข้อตกลงว่าจะไม่รบกวนการเช่า

การเจรจาต่อรองในทางปฏิบัติ

แบบจำลอง ROZ เป็นเพียงแนวทางเบื้องต้น ไม่ใช่มาตรฐานที่ผู้เช่าต้องยอมรับ เจ้าของบ้านสามารถแก้ไขให้เป็นประโยชน์ต่อตนเองได้ และผู้เช่าก็สามารถแก้ไขในทางตรงกันข้ามได้เช่นกัน

• ยืนยันสถานะของระบอบการปกครองก่อน ดุลอำนาจขึ้นอยู่กับเรื่องนี้ และใน Eindhoven และในส่วนของ Brainport ซึ่งเป็นที่ตั้งของบริษัทเทคโนโลยีและโลจิสติกส์ส่วนใหญ่ อยู่ในกลุ่มที่มีอำนาจต่อรองน้อยกว่า
• ขอเอกสารทั้งภาษาอังกฤษและภาษาดัตช์ แต่ให้ตกลงกันว่าจะใช้ฉบับใดเป็นหลัก โดยปกติแล้วข้อความภาษาดัตช์จะเป็นฉบับที่ใช้บังคับ และการแปลก็ไม่ถูกต้องแม่นยำเสมอไป
• แลกเปลี่ยนเงื่อนไขกัน: การผูกมัดระยะยาวจะได้รับสิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น ระยะเวลาเช่าฟรี การสนับสนุนค่าตกแต่งภายใน การจำกัดวงเงินค่าบำรุงรักษา หรือตัวเลือกในการยกเลิกสัญญา
• โปรดตรวจสอบข้อกำหนดด้านภาษีมูลค่าเพิ่ม ตัวเลือกในการให้เช่าโดยคิดภาษีมูลค่าเพิ่มนั้นใช้ได้เฉพาะในกรณีที่ผู้เช่าใช้สถานที่นั้นทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดเพื่อกิจกรรมที่มีสิทธิ์หักภาษีมูลค่าเพิ่มขาเข้า ตามมาตรา 11 ของพระราชบัญญัติการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ปี 1968 (Wet op de omzetbelasting 1968) ซึ่งได้กำหนดไว้ในมาตรา 6a ของพระราชบัญญัติการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ปี 1968 (Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968) กรมสรรพากรตีความคำว่า “เกือบทั้งหมด” ว่าหมายถึงการใช้งานอย่างน้อย 90 เปอร์เซ็นต์ และยอมรับ 70 เปอร์เซ็นต์สำหรับผู้เช่าบางกลุ่มเท่านั้น ได้แก่ องค์กรนายจ้าง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนท่องเที่ยว บริการด้านสุขภาพอาชีวะ และผู้ให้บริการไปรษณีย์ แบบจำลองนี้มีข้อกำหนดเรื่องการชดเชย หากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขดังกล่าว ผู้เช่าต้องชดเชยค่าเสียหายด้านภาษีมูลค่าเพิ่มให้แก่เจ้าของที่ดินอย่างเต็มจำนวน ธุรกิจด้านการเงิน ประกันภัย การดูแลสุขภาพ และการศึกษาควรตรวจสอบให้ดี เพราะส่วนใหญ่จะไม่สามารถใช้สถานที่ได้ถึง 90 เปอร์เซ็นต์
• ควรทบทวนข้อกำหนดทั่วไปทั้งหมด ไม่ใช่แค่หน้าแรก เพราะนั่นคือส่วนที่สำคัญที่สุด