กฎหมายทรัพย์สินของเนเธอร์แลนด์ควบคุมสิทธิ์ในตัวอาคาร เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่าระยะยาว และการจำนอง ในขณะที่กฎหมายการเช่าควบคุมสัญญาสำหรับการใช้ทรัพย์สินนั้น ความเชื่อมโยงที่สำคัญระหว่างกฎหมายทั้งสองคือ การขายไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ดังนั้นผู้ซื้อจึงรับช่วงต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่ตามกฎหมาย (มาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์)
สิทธิในทรัพย์สินได้มาโดยการทำสัญญาต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (Kadaster) สัญญาเช่าไม่จำเป็นต้องมีพนักงานรับรองเอกสารและโดยส่วนใหญ่แล้วเป็นกฎหมายที่บังคับใช้เพื่อประโยชน์ของผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพื้นที่ค้าปลีก นั่นคือเหตุผลที่สัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก หรือพื้นที่ธุรกิจอื่นๆ ล้วนเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบอย่างละเอียดก่อนการซื้อขายใดๆ
สารบัญ
คุณจะได้รับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ได้อย่างไร?
กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะโอนได้ก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ (มาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การลงนามในสัญญาซื้อขาย (koopovereenkomst) ก่อให้เกิดภาระผูกพัน แต่ยังไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
ดังนั้น กระบวนการจึงมีสองขั้นตอน คือ สัญญาซื้อขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานทนายความด้านกฎหมายแพ่ง ซึ่งโดยปกติแล้วจะใช้เวลาหลายสัปดาห์ ผู้ซื้อบ้านที่เป็นผู้บริโภคมีระยะเวลาพิจารณาตัดสินใจสามวันหลังจากได้รับสัญญาที่ลงนามแล้ว (มาตรา 7:2 ของกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) ส่วนผู้ซื้อที่เป็นธุรกิจไม่มีระยะเวลาดังกล่าว หน้าเว็บของเราเกี่ยวกับการซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ได้อธิบายขั้นตอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไว้แล้ว
ผู้ซื้อต้องชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (overdrachtsbelasting) ในปี 2026 อัตราภาษีอยู่ที่ 2% สำหรับบ้านที่อยู่อาศัยเอง 8% สำหรับบ้านประเภทอื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และ 10.4% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น สำนักงานและร้านค้า ตามข้อมูลจากกรมสรรพากร ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี อาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราภาษี 0% ภายใต้เงื่อนไขบางประการ
ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์มีสิทธิในทรัพย์สินอะไรบ้าง?
กฎหมายของเนเธอร์แลนด์มีระบบกรรมสิทธิ์แบบปิด กล่าวคือ คุณสามารถสร้างกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น ซึ่งกรรมสิทธิ์ที่สำคัญที่สุดมีดังต่อไปนี้
| ขวา | สิ่งที่มันมอบให้คุณ |
|---|---|
| กรรมสิทธิ์ (eigendom) | สิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด โดยทั่วไปจะรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วย (การผนวก การครอบครองที่ดิน) |
| สิทธิการเช่าระยะยาว (erfpacht) | สิทธิ์ในการใช้ที่ดินของผู้อื่น โดยปกติจะต้องเสียค่าเช่าที่ดินรายปี (canon) ซึ่งพบได้ทั่วไปใน Amsterdam. |
| สิทธิเหนือพื้นดิน (opstalrecht) | สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ซึ่งเป็นการละเมิดสิทธิในการเข้าครอบครองที่ดิน |
| อพาร์ทเมนต์ด้านขวา (appartementsrecht) | ส่วนแบ่งในอาคารที่แบ่งแยก โดยมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์เฉพาะหนึ่งยูนิต ภายใต้สมาคมเจ้าของร่วม (VvE) |
| สิทธิการใช้ประโยชน์ (Easement) | ภาระผูกพันบนที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อประโยชน์ของอีกแปลงหนึ่ง เช่น สิทธิในการใช้ทางผ่าน |
สิทธิ์ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นจากเอกสารรับรองที่ทำต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ก่อนซื้อ โปรดตรวจสอบข้อมูลจากสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับภาระจำนอง การอายัด สิทธิภาระจำยอม และเงื่อนไขการเช่า รวมถึงกำหนดการปรับค่าเช่าที่ดินครั้งต่อไปด้วย
กฎใดบ้างที่ใช้กับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์?
กฎหมายดัตช์แบ่งประเภทของสถานที่ประกอบธุรกิจออกเป็นสองประเภท พื้นที่ค้าปลีก (เรียกอีกอย่างว่า 290-bedrijfsruimte ตามมาตรา 7:290 BW) มีการคุ้มครองผู้เช่าอย่างเข้มแข็ง ในขณะที่พื้นที่ประกอบธุรกิจประเภทอื่น (230a-bedrijfsruimte) เช่น สำนักงานและคลังสินค้า มีการคุ้มครองที่จำกัดมาก
พื้นที่ค้าปลีกหมายถึงสถานที่ที่เปิดให้ประชาชนทั่วไปเข้าใช้บริการหรือจำหน่ายสินค้า เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร และร้านทำผม สัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีระยะเวลาอย่างน้อยห้าปี และจะต่ออายุโดยอัตโนมัติอีกห้าปี (มาตรา 7:292 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเยอรมัน) สามารถทำสัญญาเช่าระยะสั้นได้ไม่เกินสองปีโดยไม่มีการคุ้มครอง หลังจากนั้น เจ้าของที่ดินสามารถบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะในกรณีที่กฎหมายกำหนด และสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อผู้เช่ายินยอมหรือศาลแขวง (kantonrechter) อนุญาต (มาตรา 7:295 และ 7:296 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเยอรมัน)
ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถขอให้ศาลกำหนดค่าเช่าให้เท่ากับราคาของสถานที่เช่าที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่นั้นๆ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ และหลังจากนั้นทุกๆ ห้าปี (มาตรา 7:303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ผู้เช่าที่ขายกิจการของตนสามารถขออนุญาตศาลเพื่อโอนสัญญาเช่าให้แก่ผู้ซื้อได้ (การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน มาตรา 7:307 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ คู่สัญญาส่วนใหญ่มีอิสระที่จะตกลงกันในเรื่องระยะเวลา การแจ้งล่วงหน้า และการทบทวนค่าเช่า สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงตามที่ตกลงกันไว้ การคุ้มครองตามกฎหมายเพียงอย่างเดียวของผู้เช่าคือสิทธิในการขอให้ศาลเลื่อนการขับไล่ออกไปเป็นระยะเวลาจำกัดหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง (มาตรา 7:230a BW) และต้องยื่นคำร้องภายในสองเดือนนับจากวันที่กำหนดให้ขับไล่ สัญญาเช่าจำนวนมากอิงตามแบบจำลองสัญญาเช่า ROZรวมถึงข้อกำหนดทั่วไปเกี่ยวกับการบำรุงรักษา ค่าบริการ และการค้ำประกันหรือเงินมัดจำจากธนาคาร ซึ่งโดยปกติคือค่าเช่าสามเดือน
สัญญาเช่าจะเป็นอย่างไรเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์?
สัญญาเช่ายังคงมีผลใช้บังคับต่อไป ตามมาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าจะตกเป็นของผู้ซื้อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นผู้เช่าจึงยังคงครอบครองสถานที่เช่าต่อไปได้ภายใต้เงื่อนไขเดิม
หลักการนี้ใช้ได้กับพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่ธุรกิจอื่นๆ เช่นกัน ผู้ซื้อที่ต้องการครอบครองพื้นที่ว่างเปล่าจึงต้องยุติสัญญาเช่าตามเหตุผลที่กฎหมายอนุญาต ซึ่งสำหรับพื้นที่ค้าปลีกและที่อยู่อาศัยนั้นมักทำได้ยาก
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าควรตรวจสอบสัญญาเช่าแต่ละฉบับก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย: ระยะเวลาของสัญญา ค่าเช่าและการปรับดัชนี ประเภทของพื้นที่ การรับประกัน ข้อความเพิ่มเติม และการทบทวนค่าเช่าใดๆ ที่ดำเนินการอยู่ โดยปกติผู้ขายจะให้การรับประกันเกี่ยวกับบัญชีรายรับค่าเช่า แต่การรับประกันเหล่านี้จะให้สิทธิ์เรียกร้องเฉพาะกับผู้ขายเท่านั้น ไม่ใช่กับผู้เช่า
ธุรกิจควรซื้อหรือเช่าพื้นที่สำนักงานดี?
การซื้อทำให้ควบคุมได้ แต่เงินทุนจะถูกผูกไว้และต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ 10.4% สำหรับสถานที่ประกอบธุรกิจ ในขณะที่การเช่าทำให้เงินทุนไม่ผูกมัด แต่ทำให้คุณต้องพึ่งพาเงื่อนไขของสัญญาเช่า และสำหรับสำนักงานและโกดังสินค้า คุณต้องพึ่งพาความเต็มใจของเจ้าของที่ดินในการต่อสัญญาด้วย
ในฐานะเจ้าของ คุณมีสิทธิ์ตัดสินใจเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ภายใต้กรอบของแผนสิ่งแวดล้อมของเทศบาล (omgevingsplan) และใบอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมือง (Omgevingswet) ในฐานะผู้เช่า การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน และคุณอาจต้องซ่อมแซมสถานที่ให้กลับมาเหมือนเดิมเมื่อย้ายออก ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตในแผนสิ่งแวดล้อมของเทศบาลก่อนซื้อหรือลงนาม เพราะทั้งการเป็นเจ้าของและการเช่าไม่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ใดๆ ที่แผนห้ามไว้
ในฐานะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?
คุณจะเข้ามาอยู่ในฐานะของผู้ขายและเป็นเจ้าของบ้าน ตรวจสอบประเด็นเหล่านี้ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย
- มีสัญญาเช่าใดบ้าง และแต่ละสัญญาเป็นพื้นที่ค้าปลีก พื้นที่ธุรกิจอื่น หรือที่อยู่อาศัย?
- สัญญาเช่าแต่ละฉบับจะสิ้นสุดเมื่อใด และสามารถบอกเลิกสัญญาได้ด้วยเหตุผลใดบ้าง?
- ขณะนี้มีการทบทวนค่าเช่าตามมาตรา 7:303 BW อยู่ในระหว่างการพิจารณาหรือมีความเป็นไปได้หรือไม่?
- มีหลักประกันหรือเงินฝากจากธนาคารใดบ้าง และจะโอนมาให้คุณหรือไม่?
- เอกสารทะเบียนที่ดินแสดงข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับสิทธิการเช่า สิทธิภาระจำยอม และการจำนอง?
ในฐานะผู้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?
การคุ้มครองของคุณขึ้นอยู่กับการจำแนกประเภทของพื้นที่ โปรดตรวจสอบประเด็นเหล่านี้ก่อนลงนาม
- พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ค้าปลีก (มาตรา 7:290 BW) หรือพื้นที่ธุรกิจประเภทอื่น (มาตรา 7:230a BW) หรือไม่?
- ระยะเวลาและช่วงเวลาแจ้งล่วงหน้าสอดคล้องกับแผนธุรกิจของคุณหรือไม่ และมีตัวเลือกในการต่ออายุหรือไม่
- การใช้งานที่ได้รับอนุญาตตามสัญญาเช่าตรงกับแผนการจัดการสิ่งแวดล้อมหรือไม่
- ภายใต้ข้อกำหนดทั่วไป บัญชีของคุณต้องเสียค่าบำรุงรักษาและค่าบริการใดบ้าง?
- หากคุณขายหรือปรับโครงสร้างธุรกิจ คุณสามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสัญญาเช่าได้หรือไม่?
เราสามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไรบ้างเกี่ยวกับคำถามเรื่องอสังหาริมทรัพย์และสัญญาเช่า?
ทนายความด้านการเช่าและทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราให้บริการแก่ผู้ซื้อ เจ้าของบ้าน และผู้เช่า
- เราตรวจสอบสัญญาเช่าและข้อมูลจากสำนักงานที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วนในขั้นตอนการตรวจสอบทางกฎหมายก่อนที่คุณจะซื้อ
- เราจัดทำหรือตรวจสอบสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์โดยใช้แบบจำลอง ROZ เป็นพื้นฐาน
- เราตรวจสอบว่าสถานที่นั้นเป็นพื้นที่ค้าปลีกหรือพื้นที่ธุรกิจประเภทอื่น
- เราดำเนินการเกี่ยวกับกระบวนการทบทวนค่าเช่าภายใต้มาตรา 7:303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- เราดำเนินการตามขั้นตอนการเลิกจ้างและการขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยต่อหน้าศาลแขวง
สรุป
- การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะต้องกระทำโดยเอกสารรับรองจากทนายความและการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน (มาตรา 3:89 BW)
- การขายไม่ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาเช่า: ผู้ซื้อจะกลายเป็นผู้ให้เช่าตามกฎหมาย (มาตรา 7:226 BW)
- พื้นที่ค้าปลีกมีระยะเวลาขั้นต่ำ 5+5 ปี และมีการคุ้มครองที่แข็งแกร่ง ในขณะที่พื้นที่ธุรกิจประเภทอื่น ๆ มีการคุ้มครองที่ค่อนข้างน้อย
- ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2026 จะอยู่ที่ 2%, 8% หรือ 10.4% ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และการใช้งาน
คำถามที่พบบ่อย
ในประเทศเนเธอร์แลนด์ การขายบ้านจะทำให้สัญญาเช่าที่มีอยู่สิ้นสุดลงหรือไม่?
ไม่ ตามมาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ซื้อจะรับช่วงสิทธิและภาระผูกพันของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายังคงครอบครองสถานที่ตามเงื่อนไขที่มีอยู่เดิม
พื้นที่ค้าปลีกแตกต่างจากพื้นที่ธุรกิจประเภทอื่นอย่างไร?
พื้นที่ค้าปลีก (มาตรา 7:290 แห่งกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) เปิดให้ประชาชนทั่วไปใช้เพื่อจำหน่ายสินค้าหรือบริการ และมีระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ 5+5 ปี พร้อมการคุ้มครองอย่างเข้มงวดต่อการบอกเลิกสัญญา ส่วนพื้นที่ธุรกิจอื่นๆ เช่น สำนักงานและคลังสินค้า อยู่ภายใต้มาตรา 7:230a แห่งกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และได้รับการคุ้มครองอย่างจำกัดมาก
ฉันจำเป็นต้องมีทนายความรับรองเอกสารในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือไม่?
ใช่แล้ว การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำเป็นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินสาธารณะ (มาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ส่วนสัญญาเช่าไม่จำเป็นต้องมีพนักงานรับรองเอกสาร
ฉันต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับที่ดินและอาคารพาณิชย์เป็นจำนวนเท่าใด?
ในปี 2026 อัตราภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เช่น สำนักงานและร้านค้า จะอยู่ที่ 10.4% บ้านที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 8% และบ้านที่คุณอาศัยอยู่เองจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 2%
