การทำงานที่ไม่ได้มาตรฐานของช่างรับเหมา: สิทธิและการเยียวยาของคุณภายใต้กฎหมายดัตช์

เมื่อผู้รับเหมาทำงานที่ไม่ได้มาตรฐาน สิทธิแรกของคุณภายใต้กฎหมายดัตช์คือการเรียกร้องให้ผู้รับเหมาแก้ไขข้อบกพร่องโดยออกค่าใช้จ่ายเอง ในการใช้สิทธินี้ คุณต้องร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบปัญหา และในกรณีส่วนใหญ่ คุณต้องให้เวลาผู้รับเหมาในการซ่อมแซมอย่างเหมาะสม เมื่อเวลาผ่านไปแล้วแต่ยังไม่มีการแก้ไขใดๆ คุณจึงจะสามารถใช้สิทธิอื่นๆ ได้ เช่น การระงับการชำระเงิน การจ้างคนอื่นมาทำงานแทน การลดราคา การยกเลิกสัญญา หรือการเรียกร้องค่าเสียหาย การดำเนินการผิดลำดับเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้การเรียกร้องเหล่านี้ล้มเหลว

งานประเภทใดจึงจะถือว่ามีข้อบกพร่องทางกฎหมาย?

งานถือว่ามีข้อบกพร่องเมื่อผลลัพธ์ไม่ตรงกับที่ตกลงกันไว้หรือสิ่งที่ท่านควรได้รับ ผู้รับเหมาต้องแจ้งเตือนท่านเกี่ยวกับข้อผิดพลาดในคำแนะนำหรือในวัสดุด้วย

ข้อตกลงกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ช่างติดตั้ง หรือบริษัทรับเหมาปรับปรุงบ้าน ถือเป็นสัญญาจ้างงาน (aanneming van werk) ซึ่งอยู่ภายใต้บังคับของหมวด 12 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ มาตรา 7:750 กำหนดไว้ว่า: ผู้รับเหมาตกลงที่จะสร้างผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมนอกเหนือจากการว่าจ้าง และคุณตกลงที่จะจ่ายราคา ทุกสิ่งทุกอย่างที่ตามมาล้วนมาจากแนวคิดเรื่องผลลัพธ์ที่สัญญาไว้เพียงอย่างเดียว

งานจะถือว่ามีข้อบกพร่องเมื่อผลลัพธ์ไม่ตรงกับสิ่งที่ตกลงกันไว้ เกณฑ์การพิจารณาคือสัญญา ได้แก่ ข้อกำหนด รายละเอียดแบบแปลน ใบเสนอราคา ยี่ห้อและรุ่นของวัสดุ และทุกสิ่งที่ผู้รับเหมากล่าวเพื่อโน้มน้าวใจคุณ หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ งานจะต้องมีคุณภาพตามที่คุณคาดหวังได้ ซึ่งรวมถึงการปฏิบัติตามกฎระเบียบทางเทคนิคเกี่ยวกับการก่อสร้าง ซึ่งตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เป็นต้นไป จะระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยงานก่อสร้าง (สภาพแวดล้อมการอยู่อาศัย) (Besluit bouwwerken leefomgeving) แทนที่จะเป็น Bouwbesluit เดิม

มีข้อผูกพันประการที่สองที่ลูกค้ามักมองข้าม และมักเป็นข้อผูกพันที่มีประโยชน์มากกว่า ภายใต้มาตรา 7:754 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW) ผู้รับเหมาต้องแจ้งเตือนคุณเกี่ยวกับความไม่ถูกต้องในงานที่ได้รับมอบหมาย และเกี่ยวกับข้อบกพร่องในวัสดุหรือในพื้นดินที่ตนเองรู้หรือควรรู้ สำหรับงานก่อสร้าง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เป็นต้นไป การแจ้งเตือนนั้นจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและด้วยถ้อยคำที่ชัดเจน และต้องแจ้งให้คุณทราบถึงผลที่ตามมา ผู้รับเหมาที่ปฏิบัติตามคำสั่งของคุณแล้วแต่กลับนิ่งเฉยต่อปัญหาที่เห็นได้ชัด จะไม่สามารถหลบเลี่ยงความรับผิดชอบโดยอ้างคำสั่งของคุณได้ในภายหลัง

ข้อบกพร่องนั้นร้ายแรงพอที่จะทำให้สัญญาสิ้นสุดลงหรือไม่?

ไม่ใช่ว่าทุกความไม่สมบูรณ์จะส่งผลกระทบเหมือนกันเสมอไป ความแตกต่างไม่ได้อยู่ที่ว่าเป็นเพียงตำหนิภายนอกกับตำหนิโครงสร้าง แต่ขึ้นอยู่กับว่าความบกพร่องนั้นสำคัญพอที่จะ justifies วิธีแก้ไขที่คุณต้องการใช้หรือไม่

• ข้อบกพร่องเล็กน้อย: สีที่ไหลเยิ้ม กระเบื้องที่วางไม่ตรงแนว ขอบที่ตกแต่งไม่เรียบร้อย สิ่งเหล่านี้ก่อให้เกิดสิทธิ์ในการซ่อมแซม และส่วนลดตามสัดส่วนหากการซ่อมแซมไม่สำเร็จ แต่ไม่ใช่สิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาโดยรวม
• ข้อบกพร่องร้ายแรง: หลังคารั่ว งานไฟฟ้าที่ไม่ได้มาตรฐาน พื้นที่ไม่แข็งแรง โครงสร้างที่ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบการก่อสร้าง สิ่งเหล่านี้สามารถเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญา เปลี่ยนผู้รับเหมา และเรียกร้องค่าเสียหายต่อเนื่องได้

เหตุผลของการแยกแยะนี้คือ มาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์: การไม่ปฏิบัติตามสัญญาทุกประการย่อมให้สิทธิในการยกเลิกสัญญา เว้นแต่การไม่ปฏิบัติตามสัญญานั้น ด้วยลักษณะพิเศษหรือความสำคัญเล็กน้อย จะไม่เป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้ ข้อยกเว้นนี้เกิดขึ้นจริงในทางปฏิบัติ และนี่คือเหตุผลที่การยกเลิกสัญญาเนื่องจากข้อบกพร่องของสีจึงไม่สามารถทำได้

ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบเมื่อมีหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง?

โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับเหมาหลักจะเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากต้องรับผิดชอบต่อผู้รับเหมาช่วงและซัพพลายเออร์เช่นเดียวกับตนเอง

โครงการขนาดใหญ่เกี่ยวข้องกับสถาปนิก วิศวกรโครงสร้าง ผู้รับเหมาช่วง และซัพพลายเออร์ และสัญชาตญาณที่จะฟ้องร้องผู้ที่ก่อให้เกิดปัญหาโดยทั่วไปมักผิดพลาด สัญญาของคุณทำกับผู้รับเหมาหลัก และภายใต้มาตรา 6:76 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ฝ่ายที่ใช้ผู้อื่นในการปฏิบัติงานของตนต้องรับผิดชอบต่อการกระทำของผู้อื่นเช่นเดียวกับการกระทำของตนเอง ดังนั้น ผู้รับเหมาจึงไม่สามารถชี้ไปที่ผู้รับเหมาช่วงหรือซัพพลายเออร์ของวัสดุที่ชำรุดได้ นั่นเป็นเรื่องระหว่างพวกเขากันเอง

ข้อยกเว้นคือกรณีที่คุณทำสัญญากับนักออกแบบหรือซัพพลายเออร์แยกต่างหาก นักออกแบบมีหน้าที่ความรับผิดชอบทางวิชาชีพ และข้อบกพร่องในการออกแบบถือเป็นการเรียกร้องที่แตกต่างออกไป โดยมีระยะเวลาจำกัดในการฟ้องร้องเฉพาะของตนเอง ในกรณีที่ผลิตภัณฑ์ที่ชำรุดก่อให้เกิดความเสียหายทางกายภาพ ผู้ผลิตอาจต้องรับผิดชอบในนามของตนเอง ควรระบุให้ชัดเจนตั้งแต่แรกว่าคุณทำสัญญากับใคร เพราะนั่นจะเป็นตัวกำหนดว่าคุณควรเขียนจดหมายถึงใครและควรฟ้องร้องใคร

ทำไมการจัดส่งจึงสำคัญมากขนาดนี้?

เมื่อรับมอบสินค้า ความเสี่ยงจะตกเป็นของคุณ และโดยหลักการแล้ว ข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ซึ่งคุณไม่ได้สังเกตเห็น จะถือว่าได้รับการยอมรับ โปรดตรวจสอบอย่างละเอียดและบันทึกข้อบกพร่องทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร

การส่งมอบงานหมายถึงการส่งมอบงานที่เสร็จสมบูรณ์อย่างเป็นทางการ และมาตรา 7:758 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ได้กำหนดผลที่ตามมาอย่างหนักหน่วงไว้ เมื่อคุณยอมรับงานแล้ว ถือว่างานนั้นได้ถูกส่งมอบเรียบร้อยแล้ว และนับจากนั้นความเสี่ยงจะตกเป็นของคุณ และการชำระเงินงวดสุดท้ายก็จะครบกำหนด

กฎสำคัญอยู่ที่มาตรา 7:758 วรรค 3 หลังจากส่งมอบงานแล้ว ผู้รับเหมาจะพ้นจากความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่คุณควรจะตรวจพบได้อย่างสมเหตุสมผลในขณะส่งมอบงาน กล่าวอีกนัยหนึ่ง ทุกสิ่งที่มองเห็นได้ซึ่งคุณลงนามรับรองโดยไม่มีการแสดงความคิดเห็นใดๆ นั้น โดยหลักการแล้วถือเป็นปัญหาของคุณ ประโยคเดียวนี้อธิบายได้ว่าทำไมการตรวจสอบการส่งมอบงานจึงเป็นช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดของโครงการทั้งหมด และทำไมคุณควรเดินสำรวจพื้นที่ก่อสร้างพร้อมกับรายการตรวจสอบข้อบกพร่อง จดบันทึกทุกประเด็นเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ผู้รับเหมาลงนามรับรอง

สำหรับสัญญาที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เป็นต้นไป สถานการณ์เกี่ยวกับข้อบกพร่องที่ไม่สามารถมองเห็นได้นั้นดีขึ้นอย่างมาก พระราชบัญญัติการประกันคุณภาพสำหรับภาคการก่อสร้าง (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ได้เพิ่มวรรคที่สี่ในมาตรา 7:758 สำหรับงานก่อสร้าง: ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่ได้ตรวจพบในขณะส่งมอบ เว้นแต่ข้อบกพร่องเหล่านั้นไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความผิดของผู้รับเหมา ภาระการพิสูจน์ได้เปลี่ยนไปแล้ว ลูกค้าที่เป็นผู้บริโภคไม่สามารถถูกตัดสิทธิ์การคุ้มครองนี้โดยสัญญาได้ ในขณะที่ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบวิชาชีพสามารถตกลงเป็นอย่างอื่นได้ แต่เฉพาะในกรณีที่สัญญาระบุไว้อย่างชัดเจนเท่านั้น

กฎหมายฉบับเดียวกันนี้ได้บัญญัติมาตรา 7:757a แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งกำหนดให้ผู้รับเหมาต้องส่งมอบเอกสารการส่งมอบเมื่อเสร็จสิ้นงาน ได้แก่ แบบแปลนและการคำนวณ คำอธิบายสิ่งที่ก่อสร้าง รายละเอียดของวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ และข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการใช้งานและการบำรุงรักษา ขอเอกสารนี้และอย่าชำระเงินงวดสุดท้ายจนกว่าคุณจะได้รับ เอกสารนี้เป็นเอกสารที่คุณจะต้องใช้หากพบข้อบกพร่องในอีกสามปีข้างหน้า

คู่มือการทำงาน (WKB) ครอบคลุมอะไรบ้าง และไม่ครอบคลุมอะไรบ้าง?

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 กฎหมายมหาชนของระเบียบการก่อสร้าง (Wkb) ได้ถูกนำมาใช้กับงานก่อสร้างใหม่ในระดับความเสี่ยงต่ำที่สุด (ระดับ 1) ซึ่งครอบคลุมถึงโครงการต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ขนาดเล็ก สำหรับโครงการเหล่านี้ ผู้ตรวจสอบคุณภาพอิสระ (kwaliteitsborger) จะตรวจสอบงานระหว่างการก่อสร้างแทนที่เทศบาลจะประเมินแผนล่วงหน้า และต้องยื่นแจ้งการเสร็จสิ้นงานต่อเทศบาลก่อนจึงจะสามารถใช้งานอาคารได้ การขยายการบังคับใช้ไปยังงานปรับปรุงซ่อมแซมนั้นถูกเลื่อนออกไปและยังไม่มีกำหนดวันที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงกฎหมายเอกชนที่กล่าวมาข้างต้นนั้นใช้กับสัญญาจ้างงานโดยทั่วไป ไม่ใช่เฉพาะโครงการที่อยู่ภายใต้ระบบการกำกับดูแลใหม่เท่านั้น

คุณต้องร้องเรียนเร็วแค่ไหน และการเรียกร้องของคุณจะหมดอายุเมื่อใด?

ให้ร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่คุณพบข้อบกพร่อง การเรียกร้องของคุณจะหมดอายุลงสองปีนับจากวันที่ร้องเรียน และในกรณีใดๆ ก็ตามยี่สิบปีนับจากวันที่ส่งมอบอาคาร

มีความเข้าใจผิดกันอย่างแพร่หลายว่ากฎหมายของเนเธอร์แลนด์ให้การรับประกันห้าปีสำหรับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น ซึ่งไม่เป็นความจริง และการยึดติดกับความคิดนั้นเป็นสาเหตุที่ทำให้การเรียกร้องค่าเสียหายที่ดีต้องสูญเปล่า

มีกฎสองข้อที่ควบคุมเรื่องเวลา ข้อแรกคือหน้าที่ในการร้องเรียน มาตรา 6:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้คุณต้องร้องเรียนภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่คุณพบข้อบกพร่อง หรือควรจะพบข้อบกพร่องนั้นโดยสมเหตุสมผล ระยะเวลาที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ แต่แนวทางที่ปลอดภัยที่สุดคือ เขียนจดหมายถึงผู้รับเหมาทันทีที่คุณสังเกตเห็นสิ่งผิดปกติ อธิบายสิ่งที่คุณเห็น และระบุวันที่ ลูกค้าที่รอโดยหวังว่าปัญหาจะคลี่คลายไปเอง อาจเสี่ยงที่จะสูญเสียสิทธิ์ในการร้องเรียนไปเลย

ประการที่สองคือข้อจำกัดเวลาฟ้องร้อง ตามมาตรา 7:761 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ การเรียกร้องค่าเสียหายจากความบกพร่องของงานที่ส่งมอบจะหมดอายุความภายในสองปีนับจากวันที่คุณประท้วง ซึ่งเป็นระยะเวลาสั้นมาก และเริ่มนับจากจดหมายของคุณเอง คุณควรประท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนหมดอายุความ หรือเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย

นอกจากนี้ยังมีขีดจำกัดสูงสุด ซึ่งเริ่มนับจากวันที่ส่งมอบโดยไม่คำนึงถึงว่าข้อบกพร่องปรากฏขึ้นเมื่อใด: ยี่สิบปีสำหรับงานก่อสร้าง และสิบปีในกรณีอื่นๆ ทั้งหมด ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขที่ความเข้าใจผิดเรื่องห้าปีได้เข้ามาแทนที่ เก็บหลักฐานการติดต่อไว้: การรับรองเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับข้อบกพร่องโดยผู้รับเหมาจะยุติระยะเวลาการจำกัดความรับผิด (มาตรา 3:318 ของกฎหมายแพ่ง)

คุณควรทำอย่างไรในวันที่พบข้อบกพร่อง?

ทำไมคุณถึงต้องการหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้?

โดยทั่วไปแล้ว การเยียวยาแก้ไขส่วนใหญ่จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อผู้รับเหมาผิดสัญญา ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องมีการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมให้ระยะเวลาที่เหมาะสมในการซ่อมแซม

กฎหมายดัตช์แยกความแตกต่างระหว่างผู้รับเหมาที่ละเลยการปฏิบัติงานและผู้รับเหมาที่ผิดสัญญา (verzuim) การเยียวยาแก้ไขส่วนใหญ่ รวมถึงค่าเสียหายจากการล่าช้า การยกเลิกสัญญา และการให้บุคคลที่สามทำงานแทน ล้วนต้องอาศัยการผิดสัญญาเสียก่อน โดยปกติแล้ว การผิดสัญญาจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการแจ้งการผิดสัญญา (ingebrekestelling) ตามมาตรา 6:82 ของประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์ ซึ่งเป็นหนังสือเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษรที่ให้เวลาผู้รับเหมาในการปฏิบัติงานให้ถูกต้องตามกำหนด

หนังสือแจ้งที่มีผลทางกฎหมายต้องมีองค์ประกอบสี่ประการ ได้แก่ ระบุข้อบกพร่องอย่างเฉพาะเจาะจง โดยอ้างอิงถึงสัญญาและหลักฐาน เรียกร้องให้มีการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนใหม่โดยผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย กำหนดระยะเวลาที่เหมาะสม ซึ่งขึ้นอยู่กับลักษณะของงาน เช่น หลายวันสำหรับการซ่อมแซมสี และหลายสัปดาห์สำหรับงานโครงสร้าง และระบุว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากระยะเวลาดังกล่าวผ่านไปโดยไม่มีความคืบหน้า

การพิจารณาความเหมาะสมนั้นต้องยึดหลักความเป็นกลาง กำหนดเวลาที่สั้นเกินไปอย่างเห็นได้ชัดไม่ได้ทำให้หนังสือแจ้งเตือนเป็นโมฆะ แต่จะถูกตีความราวกับว่าได้ให้ระยะเวลาที่เหมาะสมไว้แล้ว ซึ่งจะทำให้การผิดนัดเกิดขึ้นช้าลง ควรเผื่อเวลาไว้ให้มากกว่านั้น จุดประสงค์ของหนังสือแจ้งเตือนคือเพื่อให้เห็นถึงความผิดพลาดของผู้รับเหมาอย่างแน่ชัด ไม่ใช่เพื่อจับผิดเขา

ส่งหนังสือแจ้งเตือนทั้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนและทางอีเมล ไปรษณีย์ลงทะเบียนเป็นหลักฐานแสดงการรับและวันที่รับ ในขณะที่อีเมลที่ผู้รับเหมาอ้างว่าไม่เคยเห็นนั้นมีค่าหลักฐานน้อยกว่ามากตัวอย่างหนังสือแจ้งเตือนการผิดนัด ของเรา แสดงให้เห็นถึงโครงสร้างของจดหมายดังกล่าว

มีบางสถานการณ์ที่ไม่จำเป็นต้องแจ้งล่วงหน้า และสถานการณ์เหล่านั้นมีความสำคัญ ภายใต้มาตรา 6:83 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ การผิดนัดจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติเมื่อเลยกำหนดเวลาที่กำหนดไว้สำหรับการปฏิบัติงานแล้ว เมื่อภาระผูกพันเกิดขึ้นจากการกระทำที่ผิดกฎหมาย หรือเมื่อผู้รับเหมาได้แสดงเจตจำนงอย่างชัดเจนว่าจะไม่ปฏิบัติงาน ดังนั้น การปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเป็นเหมือนของขวัญ เพราะช่วยลดระยะเวลาการรอคอย ในกรณีที่การปฏิบัติงานเป็นไปไม่ได้อย่างถาวร เช่น เพราะมีการใช้วัสดุที่ไม่ถูกต้องในการก่อสร้างอย่างแก้ไขไม่ได้ การแจ้งล่วงหน้าก็ไม่มีประโยชน์เช่นกัน

คุณจะทำอย่างไรหากผู้รับเหมาไม่ทำการซ่อมแซม?

คุณสามารถระงับการชำระเงิน จ้างบริษัทอื่นมาทำงานแทน ขอส่วนลดราคา หรือยกเลิกสัญญา และเรียกร้องค่าเสียหายได้ โดยแต่ละวิธีมีเงื่อนไขเฉพาะของตนเอง

เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามประกาศของคุณแล้ว จะมีแนวทางแก้ไขหลายประการให้เลือกใช้ คุณสามารถใช้แนวทางเหล่านั้นร่วมกันได้ แต่แต่ละแนวทางก็มีเงื่อนไข และการเลือกผิดจะสร้างปัญหาใหม่แทนที่จะแก้ปัญหาเดิม

คุณสามารถระงับการชำระเงินได้หรือไม่?

ในกรณีที่ผู้รับเหมาไม่ปฏิบัติตามสัญญา คุณอาจระงับภาระผูกพันในการชำระเงินของคุณภายใต้มาตรา 6:52 และ 6:262 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ข้อกำหนดคือความได้สัดส่วน หากค่าใช้จ่ายในการแก้ไขข้อบกพร่องเป็นเพียงเศษส่วนเล็กน้อยของมูลค่าสัญญา คุณไม่สามารถระงับการชำระเงินงวดสุดท้ายทั้งหมดได้ ส่วนที่คุณระงับไว้จะต้องมีความสัมพันธ์ที่สมเหตุสมผลกับมูลค่าของสิ่งที่เสียหาย หากระงับมากเกินไป คุณจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งจะทำให้คุณต้องรับผิดชอบดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการเรียกเก็บหนี้ และการเรียกร้องค่าเสียหายจากคู่สัญญา

โปรดระบุว่าคุณกำลังทำอะไรและทำไม การหยุดจ่ายเงินโดยไม่มีคำอธิบายใดๆ จะดูเหมือนข้อพิพาทเรื่องการชำระเงินมากกว่าข้อพิพาทเรื่องคุณภาพ และความแตกต่างนี้มีความสำคัญเมื่อผู้พิพากษาหรืออนุญาโตตุลาการอ่านเอกสารในอีกหนึ่งปีต่อมา

คุณสามารถว่าจ้างบริษัทอื่นโดยให้ผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายได้หรือไม่?

นี่คือวิธีการแก้ไขที่มักเข้าใจผิดกันมากที่สุด โดยทั่วไปแล้ว คุณไม่สามารถสั่งให้บริษัทอื่นดำเนินการแก้ไขและส่งใบเรียกเก็บเงินไปยังบริษัทแรกได้ กฎหมายดัตช์เสนอสองแนวทาง คุณสามารถขออนุญาตศาลให้แก้ไขข้อบกพร่องโดยให้ลูกหนี้เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายภายใต้มาตรา 3:299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ชัดเจนหากมีเวลา หรือคุณสามารถให้ผู้รับเหมาดำเนินการแก้ไขเมื่อผู้รับเหมาผิดสัญญาและเรียกร้องค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่สมเหตุสมผลเป็นค่าเสียหายภายใต้มาตรา 6:74 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ โดยเปลี่ยนการเรียกร้องให้ดำเนินการเป็นการเรียกร้องค่าเสียหายทดแทนภายใต้มาตรา 6:87

ไม่ว่าคุณจะเลือกเส้นทางไหน โปรดควบคุมค่าใช้จ่ายให้สมเหตุสมผล ขอใบเสนอราคามากกว่าหนึ่งแห่ง เลือกวิธีแก้ไขที่เหมาะสมแทนการอัพเกรด และบันทึกสภาพงานก่อนที่ผู้รับเหมาคนที่สองจะเริ่มทำงาน ผู้รับเหมาคนแรกต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการแก้ไขให้ถูกต้อง ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการทำให้ผลลัพธ์ดีกว่าที่ตกลงกันไว้

คุณสามารถลดราคาหรือยกเลิกสัญญาได้เมื่อใด?

การเลิกสัญญาบางส่วนส่งผลให้ราคาลดลง และมักเป็นผลลัพธ์ที่เหมาะสมที่สุดในกรณีที่ข้อบกพร่องมีอยู่จริง แต่การซ่อมแซมมีค่าใช้จ่ายสูงเกินไป การเลิกสัญญาโดยสมบูรณ์ตามมาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์จะปลดเปลื้องทั้งสองฝ่ายจากภาระผูกพันในอนาคต และสร้างภาระผูกพันในการแก้ไขสิ่งที่ได้กระทำไปแล้ว เนื่องจากงานก่อสร้างไม่สามารถส่งคืนได้ จึงมักจบลงด้วยการชำระเงินตามมูลค่าที่ได้รับไปแล้ว

การยกเลิกสัญญาจะทำได้เฉพาะในกรณีที่ความบกพร่องนั้นสมควรแก่การยกเลิกเท่านั้น หากงานส่วนใหญ่มีคุณภาพดี ศาลหรืออนุญาโตตุลาการอาจลดราคาลงแทนที่จะยกเลิกสัญญาทั้งหมด และจะพิจารณาอย่างถี่ถ้วนว่าคุณได้ให้โอกาสผู้รับเหมาในการซ่อมแซมอย่างแท้จริงหรือไม่

คุณสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอะไรได้บ้าง?

นอกเหนือจากข้อเรียกร้องข้างต้นแล้ว คุณยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายภายใต้มาตรา 6:74 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ สำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงจากความบกพร่องนั้น ได้แก่ ค่าซ่อมแซม ความเสียหายต่อเนื่อง เช่น ความเสียหายจากน้ำต่อพื้น ค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่พักชั่วคราวหรือที่เก็บรักษา และค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลในการพิสูจน์ความรับผิดและการขอรายงานจากผู้เชี่ยวชาญ ดอกเบี้ยตามกฎหมายจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ผิดนัด ความเสียหายจะต้องได้รับการพิสูจน์ ดังนั้นควรเก็บใบแจ้งหนี้และใบเสนอราคาไว้ และว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญอิสระให้จัดทำรายงานตั้งแต่เนิ่นๆ ในกรณีที่สาเหตุทางเทคนิคเป็นที่ถกเถียงกัน ในข้อพิพาทด้านการก่อสร้าง รายงานของผู้เชี่ยวชาญมักจะเป็นตัวตัดสินคดี

ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครองเพิ่มเติมอะไรบ้าง?

หากคุณเป็นผู้บริโภคที่กำลังสร้างบ้าน คุณอาจหักเงินได้มากถึง 5 เปอร์เซ็นต์ของราคาและนำไปฝากไว้กับทนายความด้านกฎหมายแพ่ง ผู้รับเหมาต้องแจ้งให้คุณทราบเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยว่าความเสี่ยงจากการล้มละลายและข้อบกพร่องต่างๆ นั้นได้รับการคุ้มครองอย่างไร

มาตรา 7:768 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ให้สิทธิ์แก่ผู้บริโภคที่สร้างบ้านในการหักเงินได้สูงสุดถึงร้อยละห้าของราคาตามสัญญา และนำไปฝากไว้กับทนายความด้านกฎหมายแพ่งแทนที่จะจ่ายให้กับผู้รับเหมา ทนายความจะจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมาภายในสามเดือนหลังจากส่งมอบบ้าน เว้นแต่คุณจะแจ้งทนายความก่อนหน้านั้นว่าคุณจะหักเงินไว้เนื่องจากข้อบกพร่องที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นี่เป็นวิธีต่อรองที่มีประสิทธิภาพที่สุดวิธีหนึ่งที่ผู้บริโภคมี และจะใช้ได้ผลก็ต่อเมื่อมีการตกลงกันไว้ก่อนที่จะมีการจ่ายเงิน

มาตรา 7:765a แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งเป็นมาตราใหม่ในปี 2024 กำหนดให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านต้องแจ้งให้ลูกค้าทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าได้จัดหาประกันความเสี่ยงจากการล้มละลายและความรับผิดต่อข้อบกพร่องหรือไม่ และอย่างไร โปรดอ่านข้อความดังกล่าวให้ละเอียดก่อนลงนาม ใบรับรองการรับประกันจากสถาบันรับประกันที่ได้รับการยอมรับมีมูลค่ามากกว่าคำสัญญาจากบริษัทที่ไม่มีสินทรัพย์ และการไม่มีประกันใด ๆ ก็เป็นข้อมูลที่สำคัญอย่างหนึ่ง

สุดท้ายนี้ ให้ตรวจสอบว่าเงื่อนไขทั่วไปใดที่ใช้บังคับ สัญญาก่อสร้างสำหรับผู้บริโภคมักจะทำขึ้นตามเงื่อนไข AVA ส่วนโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่และเชิงพาณิชย์จะทำขึ้นตามเงื่อนไข UAV หรือ UAV-GC เงื่อนไขเหล่านี้จะกำหนดระยะเวลาสำหรับการร้องเรียนและการรับประกันของตนเอง และโดยปกติจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการอนุญาโตตุลาการ เงื่อนไขที่ไม่ได้มอบให้แก่คุณก่อนลงนามในสัญญาอาจถูกยกเลิกได้ในบางครั้ง แต่ไม่ควรพึ่งพาในเรื่องนั้นมากเกินไป

ข้อพิพาทของคุณจะได้รับการตัดสินที่ไหน?

ตรวจสอบเงื่อนไขทั่วไปก่อน สัญญาการก่อสร้างหลายฉบับมักส่งข้อพิพาทไปยังอนุญาโตตุลาการหรือคณะกรรมการระงับข้อพิพาทแทนที่จะส่งไปยังศาล

สัญญาการก่อสร้างหลายฉบับกำหนดให้มีการระงับข้อพิพาทโดยอนุญาโตตุลาการด้านการก่อสร้าง (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen) ซึ่งเดิมรู้จักกันในชื่อ Raad van Arbitrage voor de Bouw อนุญาโตตุลาการของคณะกรรมการนี้ประกอบด้วยวิศวกร สถาปนิก และทนายความด้านการก่อสร้าง ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบอย่างแท้จริงในกรณีที่ข้อพิพาทเป็นเรื่องทางเทคนิค กระบวนการพิจารณาคดีเป็นแบบปิด และคำตัดสินของอนุญาโตตุลาการมีผลผูกพันและบังคับใช้ได้ โดยมีขอบเขตจำกัดสำหรับการตรวจสอบโดยศาลทั่วไป ข้อกำหนดอนุญาโตตุลาการที่ถูกต้องจะทำให้คดีไม่ขึ้นสู่ศาลแพ่ง ดังนั้นควรอ่านข้อกำหนดนั้นก่อนร่างคำฟ้อง

สำหรับผู้บริโภค มีทางเลือกที่ประหยัดกว่า หากผู้รับเหมาเป็นสมาชิกของสมาคมการค้าที่เข้าร่วมในคณะกรรมการระงับข้อพิพาทด้านการก่อสร้างและปรับปรุง (Geschillencommissie) คณะกรรมการดังกล่าวสามารถตัดสินเรื่องดังกล่าวได้โดยเสียค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเร็วกว่าการอนุญาโตตุลาการหรือการขึ้นศาล ควรตรวจสอบว่าผู้รับเหมาเป็นสมาชิกของสมาคมใดก่อนที่จะตัดสินใจเลือกวิธีการอื่น

มิเช่นนั้นศาลแพ่งจะเป็นผู้ตัดสิน คดีที่มีมูลค่าไม่เกิน 25,000 ยูโร จะได้รับการพิจารณาโดยศาลแขวง (kantonrechter) ซึ่งคุณสามารถไปศาลได้โดยไม่ต้องมีทนายความ ส่วนคดีที่มีมูลค่าสูงกว่านั้นจะไปอยู่ในศาลแขวง ซึ่งจำเป็นต้องมีทนายความ ค่าธรรมเนียมศาลถูกกำหนดโดยกฎหมายและมีการปรับปรุงทุกปี ในกรณีที่ความรวดเร็วเป็นสิ่งสำคัญ เช่น การหยุดงานหรือการรับประกันการชำระเงิน การพิจารณาคดีแบบเร่งด่วน (kort geding) ต่อหน้าผู้พิพากษาศาลคุ้มครองชั่วคราว (voorzieningenrechter) จะตัดสินได้ภายในไม่กี่สัปดาห์ แทนที่จะเป็นหลายเดือน

ในฐานะลูกค้า คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ข้อพิพาทด้านการก่อสร้างส่วนใหญ่มักได้รับการตัดสินโดยเอกสารที่จัดทำขึ้นก่อนเริ่มงานและเมื่อส่งมอบงานแล้ว

• ตรวจสอบการจดทะเบียนของผู้รับเหมาในทะเบียนพาณิชย์ของหอการค้า (KvK) ประกันภัยความรับผิด และแผนการค้ำประกันใดๆ ของผู้รับเหมา
• ระบุวัสดุตามยี่ห้อ ประเภท และปริมาณ และเชื่อมโยงการชำระเงินกับขั้นตอนสำคัญที่ได้รับการตรวจสอบแล้ว
• ในฐานะผู้บริโภคที่กำลังสร้างบ้าน คุณควรจัดเตรียมเงินมัดจำ 5 เปอร์เซ็นต์กับทนายความด้านกฎหมายแพ่งตามมาตรา 7:768 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก่อนชำระเงิน
• ตรวจสอบเมื่อส่งมอบพร้อมรายการข้อบกพร่องที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยผู้รับเหมา เนื่องจากข้อบกพร่องที่มองเห็นได้จะได้รับการยอมรับภายใต้มาตรา 7:758(3) BW
• ขอเอกสารการส่งมอบตามมาตรา 7:757a BW ก่อนการชำระเงินงวดสุดท้าย

ในฐานะผู้รับเหมา คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

กฎเดียวกันนี้ใช้ตัดสินความเสี่ยงของคุณเมื่อลูกค้าบ่นเกี่ยวกับงานของคุณ

• แจ้งเตือนลูกค้าเป็นลายลักษณ์อักษรและด้วยถ้อยคำที่ชัดเจนเกี่ยวกับข้อผิดพลาดในคำแนะนำ วัสดุ หรือพื้นที่ (มาตรา 7:754 BW)
• สำหรับบ้านที่สร้างขึ้นเพื่อผู้บริโภค ให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการล้มละลายและข้อบกพร่องต่างๆ ได้รับความคุ้มครองอย่างไร (มาตรา 7:765a BW)
• ส่งมอบเงื่อนไขทั่วไป (AVA, UAV หรือ UAV-GC) ก่อนลงนามในสัญญา
• บันทึกการส่งมอบและจุดบกพร่องที่ตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ตอบกลับหนังสือแจ้งการผิดนัดภายในระยะเวลาที่กำหนดเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมแผนการซ่อมแซมหรือเหตุผลการปฏิเสธที่ชัดเจน

บทความของเราเกี่ยวกับข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่และข้อบกพร่องในการก่อสร้างและผู้รับผิดชอบจะเจาะลึกถึงประเด็นเรื่องความรับผิดชอบต่อไป

เราสามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไรในกรณีที่งานก่อสร้างมีข้อบกพร่อง?

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าส่วนบุคคล ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้รับเหมาก่อสร้างเกี่ยวกับข้อพิพาทด้านการก่อสร้างดัชนีคู่มือเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ ของเรา แสดงรายการบทความอื่นๆ ของเรา

• เราประเมินว่างานที่ทำนั้นเป็นไปตามสัญญา แบบแปลน และพระราชบัญญัติงานก่อสร้าง (สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย) หรือไม่
• เราจัดทำคำประท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรและหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ พร้อมกำหนดระยะเวลาซ่อมแซมที่เหมาะสม
• เราคำนวณว่าคุณสามารถระงับการชำระเงินได้อย่างปลอดภัยเป็นจำนวนเท่าใดภายใต้มาตรา 6:52 และ 6:262 ของกฎหมายแพ่ง
• เรายื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตตามมาตรา 3:299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อให้บริษัทอื่นดำเนินการดังกล่าวแทน
• เราดำเนินคดีต่อหน้าศาลแพ่ง, Raad van Arbitrage ใน bouwgeschillen หรือ Geschillencommissie

สรุป

• ให้แจ้งผู้รับเหมาเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบข้อบกพร่อง (มาตรา 6:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
• แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงการผิดนัดชำระหนี้ พร้อมให้ระยะเวลาที่เหมาะสมในการซ่อมแซม การแก้ไขปัญหาส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับเรื่องนี้
• ระงับการจ่ายเงินเฉพาะส่วนที่ชำรุดตามสัดส่วนเท่านั้น และให้บริษัทอื่นดำเนินการแทนในกรณีที่ผิดนัดชำระหนี้ หรือได้รับอนุญาตจากศาล
• สิทธิเรียกร้องของคุณจะหมดอายุภายในสองปีนับจากวันที่ยื่นคำร้อง และอย่างช้าที่สุดภายในยี่สิบปีนับจากวันที่ส่งมอบอาคาร (มาตรา 7:761 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
• ตรวจสอบเงื่อนไขทั่วไป: พวกเขามักจะส่งข้อพิพาทไปยังอนุญาโตตุลาการหรือคณะกรรมการระงับข้อพิพาท

คำถามที่พบบ่อย