เช่าพื้นที่ธุรกิจในช่วงวิกฤตโคโรนา

วิกฤตโคโรนาส่งผลต่อการเช่าพื้นที่ทางธุรกิจอย่างไร?

โลกทั้งโลกกำลังประสบวิกฤติในระดับที่เป็นไปไม่ได้ ซึ่งหมายความว่ารัฐบาลจะต้องใช้มาตรการพิเศษ ความเสียหายที่เกิดขึ้นในสถานการณ์นี้และจะยังคงก่อให้เกิดเป็นอย่างมาก ความจริงก็คือขณะนี้ไม่มีใครอยู่ในฐานะที่จะประเมินขนาดของวิกฤตการณ์หรือไม่ว่าจะนานแค่ไหน โดยไม่คำนึงถึงสถานการณ์สัญญาเช่าสถานที่ตั้งของธุรกิจยังคงมีผลบังคับใช้ สิ่งนี้ทำให้เกิดคำถามหลายข้อ ในบทความนี้เราต้องการตอบคำถามสองสามข้อที่อาจเกิดขึ้นกับผู้เช่าหรือเจ้าของสถานที่ประกอบธุรกิจ

การชำระค่าเช่า

คุณยังต้องจ่ายค่าเช่าหรือไม่? คำตอบสำหรับคำถามนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคดี ไม่ว่าในกรณีใดจะต้องแยกแยะความแตกต่างสองสถานการณ์ ประการแรกสถานธุรกิจที่ไม่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจได้อีกต่อไปเช่นร้านอาหารและร้านกาแฟ ประการที่สองมีร้านค้าที่อาจยังคงเปิดอยู่ แต่เลือกปิดประตูเอง

ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่าตามสัญญาเช่า หากไม่จ่ายถือเป็นการผิดสัญญา คำถามคือ เหตุสุดวิสัยจะเกิดขึ้นได้หรือไม่? อาจมีข้อตกลงในสัญญาเช่าเกี่ยวกับสถานการณ์ที่เหตุสุดวิสัยสามารถนำมาใช้ได้ หากไม่มีข้อตกลงดังกล่าวกฎหมายก็จะมีผลบังคับใช้ กฎหมายระบุว่า เหตุสุดวิสัยเกิดขึ้นได้หากผู้เช่าไม่สามารถรับผิดชอบต่อการไม่ปฏิบัติตามสัญญาได้ กล่าวคือ การที่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้นั้นไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

ยังไม่ชัดเจนว่าการไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันอันเนื่องมาจากไวรัสโคโรนาถือเป็นเหตุสุดวิสัยหรือไม่ เนื่องจากไม่มีกรณีตัวอย่างสำหรับเรื่องนี้ จึงยากที่จะตัดสินว่าผลลัพธ์จะเป็นอย่างไรในกรณีนี้ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่มีบทบาทคือสัญญา ROZ (Real Estate Council) ที่ใช้บ่อยในความสัมพันธ์การเช่าประเภทนี้ ในสัญญานี้ การเรียกร้องการลดค่าเช่าจะถูกยกเว้นเป็นมาตรฐาน คำถามคือ เจ้าของบ้านสามารถรักษามุมมองนี้ไว้ได้อย่างสมเหตุสมผลในสถานการณ์ปัจจุบันหรือไม่

หากผู้เช่าเลือกที่จะปิดร้านค้าของเขาสถานการณ์จะแตกต่างกัน อย่างไรก็ตามในปัจจุบันไม่มีข้อผูกมัดที่จะทำเช่นนั้นความจริงก็คือมีผู้เข้าชมน้อยลงและทำให้กำไรน้อยลง คำถามคือว่าสถานการณ์ควรจะเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดของผู้เช่า เป็นไปไม่ได้ที่จะให้คำตอบที่ชัดเจนสำหรับคำถามนี้เพราะทุกสถานการณ์แตกต่างกัน สิ่งนี้จะต้องได้รับการประเมินเป็นกรณี ๆ ไป

สถานการณ์ที่ไม่คาดคิด

ทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้านอาจอ้างเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด โดยทั่วไป วิกฤตเศรษฐกิจจะต้องรับผิดชอบในนามของผู้ประกอบการ แม้ว่าในกรณีส่วนใหญ่ วิกฤตเศรษฐกิจอาจแตกต่างกันไปเนื่องจากวิกฤตโควิด-19 มาตรการที่รัฐบาลนำมาใช้ก็อาจนำมาพิจารณาได้เช่นกัน การเรียกร้องตามเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดทำให้ศาลมีโอกาสแก้ไขหรือยกเลิกสัญญาเช่าได้

เป็นไปได้ในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถถูกผูกมัดให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้อีกต่อไป ตามประวัติของรัฐสภา ผู้พิพากษาต้องดำเนินการด้วยความรอบคอบเกี่ยวกับเรื่องนี้ นอกจากนี้ เรายังอยู่ในสถานการณ์ที่ศาลปิดทำการด้วยเช่นกัน ดังนั้นการจะได้คำตัดสินอย่างรวดเร็วจึงไม่ใช่เรื่องง่าย

การขาดคุณสมบัติในการเช่า

ผู้เช่าสามารถเรียกร้องการลดค่าเช่าหรือเรียกร้องค่าชดเชยในกรณีที่มีข้อบกพร่อง ข้อบกพร่องในสภาพของทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่นใดส่งผลให้ไม่ได้รับสิทธิในการเช่าที่ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่า ตัวอย่างเช่น ข้อบกพร่องอาจได้แก่ ข้อบกพร่องในการก่อสร้าง หลังคารั่ว เชื้อรา และไม่สามารถขอใบอนุญาตใช้พื้นที่ได้เนื่องจากไม่มีทางออกฉุกเฉิน

โดยทั่วไปศาลมักไม่กระตือรือร้นที่จะตัดสินว่ามีสถานการณ์ใดที่ต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของบ้าน ไม่ว่าในกรณีใด การดำเนินธุรกิจที่ย่ำแย่เนื่องจากไม่มีสาธารณชนไม่ใช่สถานการณ์ที่ควรเรียกเก็บจากเจ้าของบ้าน นี่เป็นส่วนหนึ่งของความเสี่ยงของผู้ประกอบการ สิ่งที่มีบทบาทอีกอย่างคือในหลายกรณี ทรัพย์สินที่เช่ายังคงสามารถใช้งานได้ ดังนั้น ร้านอาหารจำนวนมากจึงหันมาใช้วิธีส่งอาหารหรือให้มารับอาหารเองเป็นทางเลือกแทน

ภาระผูกพันการแสวงหาผลประโยชน์

สัญญาเช่าสถานที่ประกอบธุรกิจส่วนใหญ่มีภาระผูกพันในการดำเนินงาน ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าต้องใช้สถานที่ประกอบธุรกิจที่เช่า ในสถานการณ์พิเศษภาระผูกพันในการแสวงหาประโยชน์อาจเกิดจากกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป เจ้าของบ้านเกือบทั้งหมดของสถานที่ประกอบธุรกิจและสำนักงานใช้ประโยชน์จากโมเดล ROZ ข้อกำหนดทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับโมเดล ROZ ระบุว่าผู้เช่าจะใช้พื้นที่เช่า "อย่างมีประสิทธิภาพครบถ้วนเหมาะสมและเป็นส่วนตัว" ซึ่งหมายความว่าผู้เช่ามีภาระผูกพันในการดำเนินงาน

จนถึงขณะนี้ยังไม่มีมาตรการของรัฐบาลกลางในเนเธอร์แลนด์ที่สั่งปิดศูนย์การค้าหรือพื้นที่สำนักงาน อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้ประกาศว่าโรงเรียน ร้านอาหารและเครื่องดื่ม สโมสรกีฬาและฟิตเนส ซาวน่า คลับเซ็กส์ และร้านกาแฟทั้งหมดจะต้องปิดให้บริการทั่วประเทศจนกว่าจะมีประกาศเพิ่มเติม หากผู้เช่าจำเป็นต้องปิดทรัพย์สินที่เช่าตามคำสั่งของรัฐบาล ผู้เช่าจะไม่ต้องรับผิดชอบในเรื่องนี้

นี่คือสถานการณ์ที่ตามสถานการณ์ของประเทศในปัจจุบัน ผู้เช่าไม่ควรต้องรับผิดชอบ ภายใต้บทบัญญัติทั่วไป ผู้เช่ายังต้องปฏิบัติตามคำสั่งของรัฐบาล ในฐานะนายจ้าง ผู้เช่ายังต้องดูแลสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัยอีกด้วย ภาระผูกพันนี้เกิดจากการไม่ทำให้พนักงานเสี่ยงต่อการปนเปื้อนของไวรัสโคโรนา ในสถานการณ์เช่นนี้ เจ้าของบ้านไม่สามารถบังคับให้ผู้เช่าดำเนินการได้

เนื่องจากการดูแลสุขภาพของพนักงานและ / หรือลูกค้าเราเห็นว่าผู้เช่าเองก็เลือกที่จะปิดทรัพย์สินให้เช่าโดยสมัครใจแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้รับคำสั่งจากรัฐบาลก็ตาม ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันเราเชื่อว่าผู้ให้เช่าจะไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากการปฏิบัติตามข้อผูกพันการชำระค่าปรับหรือค่าชดเชยสำหรับความเสียหาย จากเหตุผลและความเป็นธรรมรวมถึงภาระผูกพันในการจำกัดความเสียหายในส่วนของผู้เช่าให้มากที่สุดเราพบว่าเป็นการยากที่จะจินตนาการว่าเจ้าของบ้านจะโต้แย้งการปิด (ชั่วคราว)

การใช้ทรัพย์สินที่เช่าแตกต่างกัน

ร้านอาหารและเครื่องดื่มปิดให้บริการในขณะนี้ อย่างไรก็ตามยังคงอนุญาตให้ไปรับและส่งอาหารได้ อย่างไรก็ตามข้อตกลงการเช่าให้ส่วนใหญ่เป็นนโยบายจุดประสงค์ที่เข้มงวด สิ่งที่ทำให้การเลือกซื้อสินค้าแตกต่างจากร้านอาหาร ด้วยเหตุนี้ผู้เช่าอาจกระทำการที่ขัดต่อสัญญาเช่าและอาจถูกริบค่าปรับ

ในสถานการณ์ปัจจุบันทุกคนมีหน้าที่จำกัดความเสียหายของตนให้มากที่สุด ด้วยการสลับไปใช้ฟังก์ชั่นรับ / ส่งมอบผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตาม ภายใต้สถานการณ์เหล่านี้มันเป็นเรื่องยากในความสมเหตุสมผลที่จะปกป้องมุมมองว่านี่เป็นสิ่งที่ตรงกันข้ามกับวัตถุประสงค์ของสัญญา ในความเป็นจริงผู้ให้เช่ามีแนวโน้มที่จะเรียกร้องให้ผู้เช่าหากผู้เช่าไม่ได้ทำทุกอย่างในอำนาจเพื่อให้ธุรกิจของพวกเขาทำงานเพื่อให้สามารถจ่ายค่าเช่าได้

สรุป

กล่าวอีกนัยหนึ่งทุกคนจำเป็นต้องจำกัดความเสียหายให้มากที่สุด รัฐบาลได้ประกาศมาตรการที่กว้างขวางเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการและลดแรงกดดันทางการเงิน ขอแนะนำให้ใช้ความเป็นไปได้ของมาตรการเหล่านี้ หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะทำเช่นนั้นก็อาจถือว่าเป็นการยากที่จะส่งผ่านการสูญเสียไปยังเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ยังใช้ในทางกลับกัน ในขณะเดียวกันนักการเมืองก็เรียกร้องให้เจ้าของบ้านควบคุมค่าเช่าตลอดช่วงเวลาที่กำลังจะมาถึงเพื่อที่จะได้แบ่งปันความเสี่ยง

แม้ว่าผู้เช่าและเจ้าของบ้านจะมีความสัมพันธ์ทางสัญญากันและยึดหลักการที่ว่า "ข้อตกลงคือข้อตกลง" แต่เราขอแนะนำให้พูดคุยกันและพิจารณาความเป็นไปได้ ผู้เช่าและเจ้าของบ้านอาจพบกันได้ในช่วงเวลาพิเศษนี้ แม้ว่าผู้เช่าจะไม่มีรายได้เนื่องจากต้องปิดกิจการ แต่ค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านก็ยังคงมีอยู่ต่อไป เป็นผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่ทั้งสองธุรกิจจะอยู่รอดและเอาชนะวิกฤตินี้ได้

ด้วยวิธีนี้ ผู้เช่าและเจ้าของบ้านสามารถตกลงกันว่าจะจ่ายค่าเช่าบางส่วนเป็นการชั่วคราว และจะชดเชยส่วนที่ขาดเมื่อสถานที่ประกอบการกลับมาเปิดทำการอีกครั้ง เราต้องช่วยเหลือซึ่งกันและกันหากทำได้ และนอกจากนี้ เจ้าของบ้านจะไม่ได้รับประโยชน์จากผู้เช่าที่ล้มละลาย ท้ายที่สุดแล้ว การจะหาผู้เช่ารายใหม่ไม่ใช่เรื่องง่ายในสมัยนี้ ไม่ว่าคุณจะเลือกอะไรก็ตาม อย่าตัดสินใจอย่างเร่งรีบ และให้เราแนะนำคุณเกี่ยวกับความเป็นไปได้ต่างๆ

ติดต่อเรา

เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันคาดเดาไม่ได้เราสามารถจินตนาการได้ว่านี่อาจทำให้คุณมีคำถามมากมาย เราคอยติดตามพัฒนาการและยินดีที่จะแจ้งให้คุณทราบถึงสถานการณ์ล่าสุด หากคุณมีคำถามใด ๆ เกี่ยวกับบทความนี้โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อนักกฎหมายของ Law & More.