การซื้อบ้านสร้างใหม่ในเนเธอร์แลนด์ควรเป็นเรื่องที่น่าตื่นเต้น แต่การค้นพบข้อบกพร่องหลังจากย้ายเข้าอยู่แล้วอาจทำให้ความตื่นเต้นนั้นกลายเป็นความผิดหวังได้ในทันที

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบแทนผู้ขาย ข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่ จนกว่าจะมีการส่งมอบทรัพย์สิน และจะมีเงื่อนไขการรับประกันที่แตกต่างกันเมื่อเทียบกับบ้านที่มีอยู่แล้ว การเข้าใจว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบและคุณมีทางเลือกทางกฎหมายอะไรบ้างนั้นเป็นสิ่งสำคัญในการปกป้องการลงทุนของคุณ

กฎหมายดัตช์ กฎหมายนี้ให้การคุ้มครองเฉพาะสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างใหม่ การทำความเข้าใจกฎระเบียบเกี่ยวกับความรับผิด ระยะเวลาการรับประกัน และสิทธิ์ของคุณอาจดูซับซ้อน

คุณจำเป็นต้องรู้ว่าอะไรคือข้อบกพร่อง ระยะเวลาที่ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบ และขั้นตอนที่คุณต้องดำเนินการเพื่อให้สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้อย่างถูกต้อง ข้อตกลงการซื้อ มีบทบาทสำคัญในการกำหนดเงื่อนไขเหล่านี้และสิทธิในการเยียวยาของคุณ

ทำความเข้าใจข้อบกพร่องในบ้านใหม่ที่สร้างในประเทศเนเธอร์แลนด์

ข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่นั้นแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ ที่ส่งผลต่อสิทธิทางกฎหมายของคุณแตกต่างกัน กฎหมาย กำหนดมาตรฐานเฉพาะสำหรับสิ่งที่ถือว่าเป็นข้อบกพร่อง และผลกระทบที่เกิดขึ้นต่อความสามารถในการใช้งานทรัพย์สินตามปกติของคุณนั้นร้ายแรงเพียงใด

ประเภทของข้อบกพร่อง: ที่มองเห็นได้ กับ ข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น

ข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ คือปัญหาที่คุณสามารถตรวจพบได้ระหว่างการตรวจสอบมาตรฐานก่อนซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึงกระเบื้องแตก หน้าต่างติดตั้งไม่เรียบร้อย หรือสีทาบ้านเสียหายอย่างเห็นได้ชัด

คุณจะต้องระบุประเด็นเหล่านี้ให้ได้ในระหว่างการตรวจร่างกาย และ ผู้รับเหมางานก่อสร้าง บริษัทจะไม่รับผิดชอบหากคุณไม่แจ้งข้อบกพร่องเหล่านั้นก่อนลงนามในเอกสารส่งมอบ ข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นจะปรากฏให้เห็นหลังจากที่คุณย้ายเข้าบ้านใหม่แล้ว

ปัญหาเหล่านี้ไม่ปรากฏให้เห็นในระหว่างการตรวจสอบครั้งแรก แม้ว่าคุณจะจ้างผู้ตรวจสอบมืออาชีพก็ตาม ตัวอย่างเช่น สายไฟชำรุดที่อยู่หลังผนัง ท่อน้ำรั่วภายในพื้น หรือจุดอ่อนของโครงสร้างที่ไม่ปรากฏให้เห็นจากภายนอก

Dutch กฎหมาย มีการปฏิบัติต่อสองหมวดหมู่นี้แตกต่างกันมาก ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องเปิดเผยปัญหาที่ทราบก่อนที่คุณจะทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์

หากพวกเขาไม่แจ้งให้คุณทราบเกี่ยวกับปัญหาที่พวกเขาทราบว่ามีอยู่ พวกเขาก็ยังคงต้องรับผิดชอบ แม้ว่าคุณจะสามารถค้นพบปัญหาเหล่านั้นได้จากการตรวจสอบก็ตาม

การใช้งานปกติและข้อกำหนดด้านความสอดคล้อง

มาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์บัญญัติว่า บ้านที่สร้างใหม่ของคุณจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านความสอดคล้อง ซึ่งหมายความว่า ทรัพย์สินนั้นควรมีคุณสมบัติที่คุณคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลตามสัญญาซื้อขายของคุณ

กฎหมายสันนิษฐานว่าบ้านของคุณควรเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติและมีความทนทานในระดับที่สมเหตุสมผล การใช้งานตามปกติหมายความว่าคุณสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้อย่างปลอดภัยและสะดวกสบายสำหรับการใช้งานในชีวิตประจำวัน

บ้านของคุณควรใช้งานได้อย่างเหมาะสมในฐานะที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องมีการซ่อมแซมหรือปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง หากมีข้อบกพร่องใด ๆ ที่ขัดขวางสิ่งนี้ ใช้งานปกติผู้รับเหมาก่อสร้างมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมสิ่งเหล่านั้น

ความไม่สอดคล้องเกิดขึ้นเมื่อบ้านของคุณไม่เป็นไปตามมาตรฐานพื้นฐานเหล่านี้ ไม่ใช่ทุกข้อบกพร่องจะถือว่าไม่สอดคล้องเสมอไป

ตัวอย่างเช่น เชื้อราในพื้นที่ใต้ถุนบ้านไม่ได้หมายความว่าบ้านของคุณจะไม่เหมาะสำหรับการใช้งานตามปกติเสมอไป ข้อบกพร่องนั้นต้องส่งผลกระทบอย่างแท้จริงต่อความสามารถในการใช้งานบ้านตามที่ตั้งใจไว้

ข้อบกพร่องร้ายแรงที่พบได้บ่อยในอาคารก่อสร้างใหม่

ข้อบกพร่องร้ายแรงในบ้านใหม่ที่สร้างในประเทศเนเธอร์แลนด์มักเกี่ยวข้องกับความแข็งแรงของโครงสร้างหรือระบบหลัก ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ปัญหาด้านความสวยงามเล็กน้อย แต่ยังส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยหรือการใช้งานของบ้านด้วย

ประเด็นเชิงโครงสร้าง รวมถึง:

• รอยแตกร้าวหรือการทรุดตัวของฐานราก
• ปัญหาเกี่ยวกับผนังรับน้ำหนัก
• ความเสียหายของโครงสร้างหลังคา

ปัญหาเกี่ยวกับน้ำและความชื้น ความเสียหายมักเกิดขึ้นเนื่องจากฝีมือการก่อสร้างที่ด้อยคุณภาพ การกันซึมที่ผิดพลาด ระบบระบายน้ำที่ไม่เพียงพอ หรือหน้าต่างที่ปิดไม่สนิท อาจก่อให้เกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงได้

ปัญหาเหล่านี้มักจะซ่อนอยู่จนกว่าจะเกิดคราบน้ำหรือเชื้อราปรากฏขึ้นหลายเดือนหลังจากที่คุณย้ายเข้ามาอยู่ ระบบล้มเหลว เกี่ยวข้องกับการติดตั้งระบบทำความร้อน ไฟฟ้า หรือระบบประปาที่ใช้งานไม่ได้อย่างถูกต้อง

การเดินสายไฟที่ผิดพลาดก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัย ในขณะที่ระบบทำความร้อนที่ทำงานผิดปกติทำให้การใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายในช่วงฤดูหนาวของเนเธอร์แลนด์เป็นไปได้ยาก ข้อบกพร่องร้ายแรงความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้างจะขยายออกไปได้นานถึง 20 ปีหลังจากการส่งมอบงาน

ระยะเวลาที่ยาวนานนี้ยอมรับว่าปัญหาโครงสร้างที่สำคัญอาจต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะปรากฏให้เห็น ส่วนปัญหาที่ไม่ร้ายแรงนัก ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ ความรับผิดชอบยังคงเป็นของผู้รับเหมาเป็นเวลาห้าปี

ความรับผิดภายใต้กฎหมายดัตช์สำหรับบ้านที่สร้างใหม่

เมื่อคุณซื้อ บ้านสร้างใหม่ ในประเทศเนเธอร์แลนด์ ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบหลักต่อข้อบกพร่องต่างๆ มากกว่าผู้ขาย กฎหมายดัตช์กำหนดภาระผูกพันและระยะเวลารับประกันที่เฉพาะเจาะจง ซึ่งครอบคลุมมากกว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

ภาระผูกพันทางกฎหมายของผู้รับเหมาก่อสร้าง

ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องส่งมอบงานที่ได้มาตรฐานที่คุณคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผล ตามมาตรา 7:758 และ 7:759 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ บ้านที่สร้างใหม่ของคุณควรปราศจากข้อบกพร่องด้านการออกแบบ ข้อผิดพลาดด้านฝีมือ และข้อบกพร่องด้านวัสดุที่อาจส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย มูลค่า หรือการใช้งานตามปกติ

ผู้รับเหมามีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบให้แน่ใจว่างานก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องทั้งหมด หากพบข้อบกพร่องก่อนที่คุณจะเข้าครอบครอง ผู้รับเหมาจะต้องซ่อมแซมโดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งสิ้น

ข้อผูกพันนี้มีอยู่ไม่ว่าสัญญาซื้อขายของคุณจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ให้การคุ้มครองเหล่านี้เป็นพื้นฐาน ผู้รับเหมาของคุณไม่สามารถละทิ้งงานไปหลังจากส่งมอบกุญแจให้แล้วได้

พวกเขายังคงรับผิดชอบต่อปัญหาที่เกิดขึ้นหลังจากการส่งมอบเสร็จสมบูรณ์ โดยมีเงื่อนไขว่าปัญหาเหล่านั้นมีอยู่ ณ เวลาที่ส่งมอบ ซึ่งรวมถึงทั้งข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ซึ่งคุณสามารถตรวจพบได้ และข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ซึ่งเพิ่งปรากฏชัดในภายหลัง

ระยะเวลาความรับผิดและข้อกำหนดการรับประกัน

สำหรับบ้านที่สร้างใหม่ เงื่อนไขการรับประกันมักจะยาวนานกว่าบ้านที่มีอยู่แล้ว ระยะเวลาการรับประกันมาตรฐานคือ... ห้าปี นับจากวันที่คุณตรวจพบข้อบกพร่อง โดยมีระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน... 20 ปี นับตั้งแต่การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

ระยะเวลาในการแก้ไขปัญหาอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับความรุนแรงและลักษณะของปัญหา:

• ข้อบกพร่องเล็กน้อยต้องรายงานทันทีหลังจากพบเห็น
• ปัญหาโครงสร้างที่สำคัญได้รับการคุ้มครองตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดอย่างครบถ้วน
• ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่: นาฬิกาจะเริ่มนับเมื่อคุณน่าจะสังเกตเห็นปัญหาแล้ว

สัญญาการก่อสร้างจำนวนมากมีการรวมข้อกำหนด UAV 2012 หรือเงื่อนไขมาตรฐานที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งระบุรายละเอียดการรับประกันเพิ่มเติม ข้อกำหนดเหล่านี้มักกำหนดให้ผู้รับเหมาต้องกลับมาแก้ไขปัญหาภายในระยะเวลาที่กำหนดในช่วงที่เรียกกันทั่วไปว่าระยะการรับประกัน

สิทธิของคุณภายใต้กฎหมายไม่สามารถถูกลดทอนลงได้ด้วยข้อกำหนดในสัญญาที่พยายามจำกัดความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องร้ายแรง ศาลดัตช์มักยกเลิกข้อจำกัดการรับประกันที่เข้มงวดเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้รับเหมาประมาทเลินเล่อหรือรู้ถึงปัญหามาก่อนส่งมอบงาน

การแยกแยะข้อบกพร่องทางกฎหมายและข้อบกพร่องตามสัญญา

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ได้กำหนดความแตกต่างที่สำคัญระหว่างข้อบกพร่องทางกฎหมายและ ข้อบกพร่องตามสัญญา เมื่อประเมินสิทธิ์ของคุณ ข้อบกพร่องทางกฎหมาย หมายถึงปัญหาที่ขัดขวางการใช้งานตามปกติหรือลดมูลค่าบ้านของคุณลงอย่างมาก โดยไม่คำนึงถึงข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย

ข้อบกพร่องตามสัญญา รวมถึงการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่ระบุไว้ในข้อตกลงของคุณ ข้อบกพร่องทางกฎหมายเกิดขึ้นเมื่อบ้านของคุณไม่ตรงตามมาตรฐานที่ผู้ซื้อทั่วไปคาดหวัง

ซึ่งรวมถึงประเด็นสำคัญต่างๆ ดังนี้:

• ความไม่เสถียรของโครงสร้างหรือปัญหาเกี่ยวกับฐานราก
• ปัญหาน้ำซึมหรือความชื้นสูง
• การละเมิดกฎระเบียบการก่อสร้าง

ข้อบกพร่องตามสัญญาเกิดขึ้นเมื่อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วไม่ตรงกับสิ่งที่ได้สัญญาไว้โดยชัดเจนในสัญญาซื้อขาย หากข้อตกลงของคุณระบุวัสดุ ขนาดห้อง หรือคุณสมบัติบางอย่าง ผู้รับเหมาจะต้องส่งมอบสิ่งที่ตกลงกันไว้ทุกประการ

หลักการความสอดคล้องกำหนดให้บ้านที่สร้างใหม่ของคุณต้องสอดคล้องกับทั้งมาตรฐานทางกฎหมายและ คำมั่นสัญญาในการประเมินข้อบกพร่อง ศาลจะใช้เกณฑ์ฮาวิลเท็กซ์ ซึ่งพิจารณาว่าทั้งสองฝ่ายเข้าใจและคาดหวังอะไรจากข้อตกลงอย่างสมเหตุสมผล

แนวทางนี้พิจารณาถึงสถานการณ์เฉพาะของการทำธุรกรรมของคุณ แทนที่จะใช้กฎเกณฑ์ที่ตายตัว คุณจะมีสิทธิ์ได้รับการเยียวยาที่แข็งแกร่งกว่าสำหรับข้อบกพร่องทางกฎหมายมากกว่าการเบี่ยงเบนเล็กน้อยในสัญญา

สำหรับปัญหาที่ร้ายแรง คุณสามารถเรียกร้องค่าซ่อมแซมหรือค่าสินไหมทดแทนได้ ค่าตอบแทนหรือในกรณีร้ายแรงที่สุด อาจยกเลิกสัญญาซื้อขายทั้งหมดได้

บทบาทของสัญญาซื้อขายและข้อกำหนดสำคัญ

สัญญาซื้อขายนี้ถือเป็นเอกสารสำคัญ รากฐานทางกฎหมาย ในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เอกสารนี้จะระบุว่าผู้รับเหมายังคงต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องใดบ้างหลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

สัญญามาตรฐานในตลาดที่อยู่อาศัยของเนเธอร์แลนด์ประกอบด้วย ข้อกำหนดเฉพาะ ซึ่งเป็นการคุ้มครองผู้ขายจากความรับผิดทางกฎหมาย ซึ่งคุณต้องเข้าใจก่อนลงนาม

ข้อตกลง NVM และสัญญารูปแบบมาตรฐาน

สัญญาซื้อขาย NVM ถือเป็นแบบมาตรฐานสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในประเทศเนเธอร์แลนด์ สัญญารูปแบบนี้ประกอบด้วย 20 มาตรามาตรฐานที่ระบุสิทธิและหน้าที่ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

โครงสร้างพื้นฐานยังคงสอดคล้องกันในทุกธุรกรรม โดยมีการกรอกรายละเอียดเฉพาะสำหรับทรัพย์สินของคุณโดยเฉพาะ ข้อ 1 ถึง 20 ครอบคลุมองค์ประกอบที่สำคัญ เช่น รายละเอียดของทรัพย์สิน ราคาซื้อ วันที่ส่งมอบกุญแจ และข้อกำหนดเงินมัดจำ

ข้อตกลงนี้คุ้มครองทั้งสองฝ่ายโดยกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจนสำหรับการทำธุรกรรม ตั้งแต่มาตรา 21 เป็นต้นไป คุณจะพบข้อกำหนดเพิ่มเติมที่มีผลกระทบอย่างมากต่อ... ความรับผิดของผู้รับเหมาก่อสร้าง สำหรับข้อบกพร่อง

ผู้รับเหมาก่อสร้างส่วนใหญ่จะเพิ่มข้อกำหนดคุ้มครองเพื่อจำกัดความรับผิดชอบหลังจากที่คุณได้รับกรรมสิทธิ์แล้ว ข้อกำหนดเหล่านี้จะปรากฏในส่วนสุดท้ายของสัญญาซื้อขายและกำหนดให้คุณต้องปฏิบัติตาม การตรวจสอบอย่างละเอียด ก่อนที่จะลงนาม

ข้อกำหนดสำคัญ: ข้อกำหนดเรื่องอายุ และ ข้อกำหนดเรื่องการไม่เข้าพักอาศัย

ข้อกำหนดเรื่องอายุของอาคารเป็นหนึ่งในมาตรการคุ้มครองที่สำคัญที่สุดที่ผู้สร้างบ้านมักใส่ไว้ในสัญญาซื้อขาย ข้อกำหนดนี้จำกัดความรับผิดของฝ่ายผู้ขายสำหรับข้อบกพร่องที่เกี่ยวข้องกับอายุและโครงสร้างของอาคาร

ภายใต้ข้อกำหนดนี้ คุณรับทราบว่าส่วนประกอบเก่าอาจมีการสึกหรอหรือปัญหาที่สอดคล้องกับอายุของอาคาร ผู้รับเหมาก่อสร้างมักจะรวมข้อกำหนดที่คุ้มครองความเสี่ยงจากแร่ใยหิน การปนเปื้อนของดิน ข้อบกพร่องของฐานราก และความแตกต่างระหว่างขนาดที่ระบุไว้กับขนาดจริงด้วย

มาตรา 6.1 กำหนดให้คุณต้องเข้าใจสิ่งที่คุณกำลังซื้อ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปในสภาพปัจจุบัน พร้อมด้วยสิทธิเรียกร้อง ข้อบกพร่อง และข้อผูกพันที่มีอยู่ทั้งหมด เงื่อนไขห้ามอยู่อาศัยอาจกำหนดให้คุณต้องเข้าอยู่อาศัยในทรัพย์สินนั้นเป็นการส่วนตัว แทนที่จะให้เช่าทันที

วิธีนี้จะช่วยปกป้องผู้สร้างจากกรณีการซื้อโดยนักลงทุนที่อาจทำให้การเรียกร้องการรับประกันมีความซับซ้อนมากขึ้น

ข้อกำหนดและข้อยกเว้นตามธรรมเนียม

นอกเหนือจากข้อกำหนดมาตรฐานแล้ว สัญญาซื้อขายของคุณอาจมีข้อกำหนดเฉพาะที่ระบุถึงลักษณะการก่อสร้างใหม่ของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยเฉพาะ มาตรา 20 อนุญาตให้มีข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างคุณกับผู้รับเหมา เช่น วันที่แล้วเสร็จของงานที่ยังไม่เสร็จ หรือการขนย้ายวัสดุก่อสร้าง

โดยทั่วไปแล้ว ผู้รับเหมาก่อสร้างมักจะยกเว้นความรับผิดชอบต่อระดับน้ำใต้ดินที่ผันผวน ปัญหาเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่า หรือข้อจำกัดในการใช้ทรัพย์สิน มาตรา 6.13 กล่าวถึงสถานการณ์ที่ผู้ขายอ้างว่าไม่ทราบถึงข้อบกพร่อง เช่น แร่ใยหิน แต่ต่อมาได้มีการค้นพบข้อบกพร่องเหล่านั้น

คุณควรขอให้ผู้รับเหมาก่อสร้างจัดหาการรับประกันทั้งหมดสำหรับส่วนประกอบที่ติดตั้ง เนื่องจากมาตรา 7.4 รับรองว่าการรับประกันเหล่านี้จะโอนไปยังคุณเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ตรวจสอบมาตรา 19 อย่างละเอียดเพื่อยืนยันว่าคุณได้รับเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว รวมถึงโฉนดที่ดิน ฉลากพลังงาน รายงานการวัด และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ก่อนการซื้อและการส่งมอบ: การตรวจสอบและการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน

ผู้ซื้อในเนเธอร์แลนด์สามารถปกป้องตนเองได้ผ่านทาง การตรวจสอบอย่างละเอียด ในหลายขั้นตอนของ ธุรกรรมทรัพย์สินการประเมินโครงสร้างโดยอิสระ การจัดทำเอกสารอย่างถูกต้องระหว่างการตรวจสอบก่อนซื้อ และ การตรวจสอบการส่งมอบอย่างเป็นทางการ จัดทำบันทึกข้อบกพร่องและกำหนดความรับผิดชอบก่อนที่จะสรุปการซื้อขาย

การตรวจสอบโครงสร้างและรายงานอิสระ

การตรวจสอบโครงสร้างโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระยังคงมีความสำคัญแม้กระทั่งการซื้อบ้านที่สร้างใหม่ การตรวจสอบโดยเทศบาลระหว่างการก่อสร้างจะตรวจสอบว่าตรงตามข้อกำหนดขั้นต่ำของกฎหมายอาคาร แต่ก็อาจไม่สามารถระบุข้อบกพร่องทั้งหมดได้

ผู้ตรวจสอบอาคารที่ได้รับใบอนุญาตจะตรวจสอบฐานราก โครงสร้าง หลังคา และอุปกรณ์ต่างๆ อย่างละเอียด คุณควรจัดให้มีการตรวจสอบก่อนซื้อหากเป็นไปได้ ก่อนที่การก่อสร้างจะเสร็จสมบูรณ์

วิธีนี้ช่วยให้ผู้ตรวจสอบสามารถประเมินองค์ประกอบต่างๆ เช่น ฉนวนกันความร้อน สายไฟ และระบบประปา ก่อนที่จะปิดผนัง การตรวจสอบครั้งที่สองก่อนส่งมอบจะตรวจสอบพื้นผิวที่ตกแต่งแล้ว เครื่องใช้ไฟฟ้า และคุณภาพงานโดยรวม

รายงานการตรวจสอบโดยมืออาชีพ บันทึกสภาพของทรัพย์สิน รายงานเหล่านี้จะระบุปัญหาด้านโครงสร้าง การละเมิดข้อกำหนด และปัญหาด้านฝีมือการก่อสร้าง ณ เวลาซื้อ

คุณสามารถใช้เอกสารนี้ในการเจรจาต่อรองเรื่องการซ่อมแซมกับผู้รับเหมา หรือใช้เป็นหลักฐานสำหรับการเรียกร้องค่าเสียหายในอนาคตได้ โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบโครงสร้างจะอยู่ระหว่าง 300 ถึง 500 ยูโร

การลงทุนนี้ช่วยป้องกันความเสียหายที่มองไม่เห็น ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหลายพันบาทในภายหลัง

การตรวจสอบและจัดทำเอกสารก่อนการซื้อ

การตรวจสอบก่อนซื้อบ้านต้องรวมถึงการบันทึกรายละเอียดอย่างครบถ้วนของทุกสิ่งที่พบเห็น ถ่ายภาพและวิดีโอของทุกห้อง ทุกระบบ และทุกพื้นผิวระหว่างการชมบ้าน

บันทึกข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ งานที่ไม่เสร็จสมบูรณ์ หรือการเบี่ยงเบนจากข้อกำหนดที่ตกลงกันไว้ ขอและตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการปฏิบัติตามข้อกำหนด และข้อกำหนดวัสดุทั้งหมดจากผู้รับเหมา

เปรียบเทียบเอกสารเหล่านี้กับสิ่งที่ติดตั้งจริง ตรวจสอบเงื่อนไขการรับประกันอย่างละเอียดเพื่อให้เข้าใจว่าข้อบกพร่องใดบ้างที่ได้รับการคุ้มครองและนานเท่าใด

จัดทำรายการรายละเอียดของปัญหาที่พบระหว่างการตรวจสอบ ระบุตำแหน่ง ความรุนแรง และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากข้อบกพร่องแต่ละรายการ

ขั้นตอนการตรวจสอบและการรับมอบสินค้า

การตรวจสอบการส่งมอบอย่างเป็นทางการ (oplevering(ขั้นตอนนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้สร้างประกาศว่าทรัพย์สินพร้อมสำหรับการส่งมอบ) คุณมีสิทธิ์ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียดก่อนลงนามในเอกสารยอมรับ

ห้ามลงนามในเอกสารเหล่านี้จนกว่าคุณจะตรวจสอบเสร็จสิ้นและบันทึกข้อบกพร่องทั้งหมดแล้ว ในระหว่างการส่งมอบ โปรดตรวจสอบทุกสิ่งของให้ตรงกับข้อตกลงการซื้อขายของคุณ

ตรวจสอบระบบติดตั้ง เครื่องใช้ไฟฟ้า หน้าต่าง และประตูทั้งหมด ตรวจสอบผนัง พื้น และเพดานว่ามีรอยแตก ความชื้น หรือการตกแต่งที่ไม่เรียบร้อยหรือไม่

บันทึกข้อบกพร่องทั้งหมดลงในโปรโตคอลการส่งมอบ (โปรโตคอลการจำหน่ายผู้รับเหมาก่อสร้างต้องรับทราบประเด็นเหล่านี้เป็นลายลักษณ์อักษร

แยกแยะความแตกต่างระหว่างข้อบกพร่องเล็กน้อยที่แก้ไขได้ง่ายกับปัญหาใหญ่ที่ทำให้ไม่สามารถรับมอบได้ คุณสามารถปฏิเสธการรับมอบได้หากข้อบกพร่องร้ายแรงทำให้ที่พักนั้นไม่สามารถอยู่อาศัยได้หรือแตกต่างจากที่สัญญาไว้มาก

โปรดเก็บสำเนาเอกสารที่ลงนามแล้ว รูปถ่าย และจดหมายโต้ตอบทั้งหมด เอกสารเหล่านี้เป็นหลักฐานแสดงสภาพของทรัพย์สิน ณ เวลาส่งมอบ และปกป้องสิทธิ์ของคุณในการเรียกร้องค่าซ่อมแซมภายใต้การรับประกันหรือข้อกำหนดความรับผิดทางกฎหมาย

มาตรการทางกฎหมายสำหรับบ้านสร้างใหม่ที่มีข้อบกพร่อง

เมื่อพบข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่ของคุณในเนเธอร์แลนด์ กฎหมายได้กำหนดช่องทางต่างๆ ไว้เพื่อให้คุณสามารถเรียกร้องความรับผิดชอบจากผู้รับเหมาและขอรับการซ่อมแซมหรือค่าชดเชยได้ การดำเนินการอย่างรวดเร็วและปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้องจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับสถานะของคุณเมื่อดำเนินการเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้รับเหมาหรือผู้พัฒนาโครงการ

การแจ้งให้ผู้รับเหมาทราบและการดำเนินการอย่างทันท่วงที

คุณต้องแจ้งข้อบกพร่องให้ผู้รับเหมาทราบเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบ กฎหมายกำหนดให้คุณต้องยื่นเรื่องร้องเรียนอย่างเป็นทางการ โดยระบุรายละเอียดของข้อบกพร่องแต่ละอย่างและขอให้ทำการซ่อมแซมอย่างชัดเจน

โปรดส่งหนังสือแจ้งนี้ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ และเก็บสำเนาเอกสารทั้งหมดไว้ ผู้รับเหมาของคุณมีระยะเวลาที่เหมาะสมในการตอบกลับและแก้ไขปัญหา

ระยะเวลาในการดำเนินการขึ้นอยู่กับความรุนแรงของปัญหา ปัญหาเร่งด่วน เช่น น้ำรั่วหรือความเสียหายทางโครงสร้าง จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขทันที ในขณะที่ปัญหาเล็กน้อยเกี่ยวกับความสวยงามอาจใช้เวลาในการตอบสนองนานกว่า

ขั้นตอนสำคัญสำหรับการแจ้งเตือน:

• ระบุข้อบกพร่องของเอกสารพร้อมรูปถ่ายและคำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษร
• ส่งจดหมายร้องเรียนโดยละเอียดทางไปรษณีย์ลงทะเบียน
• กำหนดระยะเวลาที่เหมาะสมสำหรับการซ่อมแซม (โดยทั่วไปคือ 14-30 วัน)
• เก็บรักษาบันทึกการติดต่อสื่อสารทั้งหมด

หากผู้รับเหมาปฏิเสธที่จะดำเนินการหรือปฏิเสธความรับผิดชอบ คุณควรขอรายงานจากผู้เชี่ยวชาญอิสระ การประเมินทางเทคนิคนี้จะให้หลักฐานเกี่ยวกับข้อบกพร่องและสาเหตุของข้อบกพร่องเหล่านั้น

กำหนดเวลาในการรายงานข้อบกพร่องและระยะเวลาในการยื่นเรื่องร้องเรียน

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์แยกความแตกต่างระหว่างข้อบกพร่องที่มองเห็นได้และข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น ซึ่งแต่ละประเภทมีข้อกำหนดในการรายงานที่แตกต่างกัน คุณต้องรายงานข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่พบ โดยทั่วไปคือภายในสองเดือนหลังจากรับมอบกรรมสิทธิ์

ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นซึ่งจะปรากฏให้เห็นในภายหลังจะต้องได้รับการรายงานภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่คุณพบเห็น ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องเป็นระยะเวลาที่กำหนดตามลักษณะของข้อบกพร่องนั้น ๆ

ข้อบกพร่องเล็กน้อยอยู่ภายใต้ข้อผูกพันการรับประกันทั่วไป ในขณะที่ข้อบกพร่องทางโครงสร้างอาจได้รับการคุ้มครองนานถึง 10 ปีภายใต้มาตรฐาน NBW (National Building Requirements)

กรอบเวลาในการรายงานข้อบกพร่อง:

การพลาดกำหนดเวลาเหล่านี้อาจทำให้การเรียกร้องของคุณอ่อนลง ดังนั้นการดำเนินการอย่างรวดเร็วจึงเป็นสิ่งสำคัญ

การหันไปใช้การประนีประนอมหรือการฟ้องร้องดำเนินคดี

หากการแก้ไขปัญหาอย่างไม่เป็นทางการไม่สำเร็จ คุณสามารถดำเนินการตามขั้นตอนที่เป็นทางการได้ การระงับข้อพิพาท ผ่านกระบวนการไกล่เกลี่ยหรือกระบวนการทางกฎหมาย ข้อตกลงประนีประนอมมักเป็นเส้นทางที่เร็วที่สุดในการได้รับค่าชดเชยโดยไม่ต้องพึ่งศาล

ข้อพิพาทด้านการก่อสร้างจำนวนมากสามารถแก้ไขได้ด้วยการเจรจาระหว่างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณกับตัวแทนทางกฎหมายของผู้รับเหมา อุตสาหกรรมการก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์ใช้กระบวนการอนุญาโตตุลาการมาตรฐานผ่านทาง Raad van Arbitrage voor de Bouw (สภาอนุญาโตตุลาการด้านการก่อสร้าง)

ศาลเฉพาะกิจนี้จัดการข้อพิพาทด้านการก่อสร้างได้รวดเร็วกว่าศาลทั่วไป คำตัดสินของคณะอนุญาโตตุลาการมีผลผูกพันและบังคับใช้ได้

หากการไกล่เกลี่ยไม่เหมาะสม คุณสามารถยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งได้ ศาลอาจสั่งให้ผู้รับเหมาซ่อมแซมข้อบกพร่อง จ่ายค่าซ่อมแซมที่ผู้อื่นทำเสร็จ หรือจ่ายค่าชดเชยทางการเงิน

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะเตรียมคดีของคุณด้วยรายงานจากผู้เชี่ยวชาญ บันทึกการติดต่อ และหลักฐานภาพถ่าย กระบวนการทางกฎหมายอาจใช้เวลา 12-24 เดือนนับตั้งแต่การยื่นฟ้องจนถึงคำพิพากษา

ค่าใช้จ่ายในศาลและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าของข้อเรียกร้อง แต่คุณสามารถเรียกคืนค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้หากคุณชนะคดี

ป้องกันความรับผิดและปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อ

ทั้งผู้ซื้อและผู้สร้างต่างได้รับประโยชน์จากแนวปฏิบัติที่ชัดเจนซึ่งช่วยลดข้อพิพาทและปกป้องการลงทุน การจัดทำเอกสารอย่างถูกต้อง การตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน และความเข้าใจในข้อกำหนดด้านการแบ่งเขตพื้นที่ ล้วนเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ

การจัดทำเอกสารและการสื่อสารเชิงรุก

เก็บรักษาบันทึกรายละเอียดตลอดการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บันทึกการติดต่อสื่อสารทั้งหมดกับผู้รับเหมาเป็นลายลักษณ์อักษร รวมถึงอีเมล จดหมาย และบันทึกการประชุม

ถ่ายภาพและวิดีโอระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างเพื่อบันทึกสภาพของอาคารในแต่ละช่วง สร้างลำดับเหตุการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าปัญหาเริ่มปรากฏขึ้นเมื่อใด

เก็บใบเสร็จรับเงินสำหรับการตรวจสอบ การซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับข้อบกพร่อง เอกสารเหล่านี้จะเป็นหลักฐานสำคัญหากเกิดข้อพิพาทในภายหลัง

ควรติดต่อสื่อสารกับผู้รับเหมาก่อสร้างอย่างเปิดเผยตั้งแต่เริ่มต้น รายงานปัญหาทันทีที่พบเห็น แทนที่จะรอจนปัญหาบานปลาย

ส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุข้อบกพร่องอย่างเฉพาะเจาะจงและขอให้ทำการซ่อมแซมภายในกรอบเวลาที่เหมาะสม

เอกสารสำคัญที่ต้องเก็บรักษาไว้:

• ภาพถ่ายสถานที่ก่อสร้างก่อนเริ่มงานก่อสร้าง
• ภาพแสดงความคืบหน้าการก่อสร้าง
• รายงานการตรวจสอบ
• จดหมายโต้ตอบ
• การประมาณราคาซ่อมแซม
• บันทึกการชำระเงิน
• เอกสารการรับประกัน

การตรวจสอบสัญญาและการให้คำปรึกษาทางกฎหมาย

ปรึกษา ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อนลงนาม ข้อตกลงการซื้อพวกเขาสามารถระบุข้อกำหนดที่เป็นปัญหาซึ่งจำกัดสิทธิ์ของคุณหรือผลักภาระความรับผิดชอบที่มากเกินไปมาให้คุณ

สัญญาหลายฉบับมีข้อกำหนดที่จำกัดสิทธิ์ของคุณในการเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับข้อบกพร่องบางประเภท ทนายความของคุณควรตรวจสอบข้อกำหนดการรับประกันอย่างละเอียดถี่ถ้วน

ผู้รับเหมาก่อสร้างบางรายจำกัดความรับผิดชอบไว้เพียงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเท่านั้น โดยไม่รวมค่าชดเชยสำหรับที่พักชั่วคราว มูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง หรือความเสียหายทางการเงินอื่น ๆ ข้อจำกัดเหล่านี้อาจทำให้คุณได้รับการคุ้มครองไม่เพียงพออย่างมาก

A ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังสามารถช่วยเจรจาต่อรองเงื่อนไขที่ดีขึ้นได้ ข้อตกลงการซื้อพวกเขาอาจเรียกร้องให้มีการขยายระยะเวลารับประกันสินค้า กำหนดขั้นตอนการแจ้งข้อบกพร่องที่ชัดเจนยิ่งขึ้น หรือยกเลิกข้อจำกัดความรับผิดที่ไม่เป็นธรรม

ขอความชัดเจนเกี่ยวกับวิธีการระงับข้อพิพาท สัญญาของคุณควรระบุว่าคุณจะใช้วิธีการไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ หรือกระบวนการทางศาล หากเกิดปัญหาขึ้น

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่และความเสี่ยงจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยใหม่ของคุณเป็นไปตามข้อกำหนดของท้องถิ่น แผนผังการแบ่งเขตพื้นที่ ก่อนทำการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์ ผู้รับเหมาก่อสร้างบางครั้งสร้างบ้านที่ฝ่าฝืนข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ ไม่ว่าจะด้วยความไม่รู้หรือจงใจลัดขั้นตอนก็ตาม

การละเมิดเหล่านี้จะกลายเป็นปัญหาของคุณหลังจากนั้น ธุรกรรมทรัพย์สิน เสร็จสมบูรณ์แล้ว ตรวจสอบว่าใบอนุญาตก่อสร้างตรงกับการก่อสร้างจริงหรือไม่

ขอสำเนาใบอนุญาตและแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติทั้งหมดจากผู้รับเหมาของคุณ เปรียบเทียบเอกสารเหล่านี้กับสิ่งที่ก่อสร้างจริงในสถานที่ก่อสร้าง

สิ่งปลูกสร้างที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและทางการเงินอย่างร้ายแรง เทศบาลสามารถสั่งให้รื้อถอนหรือทำการปรับปรุงแก้ไขซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงเพื่อให้ทรัพย์สินเป็นไปตามข้อกำหนดได้

มูลค่าทรัพย์สินของคุณอาจลดลงหากผู้ซื้อตรวจพบการละเมิดข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ในระหว่างการขายในอนาคต ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ สามารถตรวจสอบการปฏิบัติตามข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ได้ในระหว่างขั้นตอนการตรวจสอบสถานะกิจการ

พวกเขาจะตรวจสอบว่าคุณสมบัตินั้นตรงกับเงื่อนไขหรือไม่ แผนผังการแบ่งเขตพื้นที่ กำหนดและยืนยันว่าได้รับและปิดใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดอย่างถูกต้องแล้ว

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

ผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่ในเนเธอร์แลนด์มีข้อกำหนดเฉพาะบางประการ การคุ้มครองทางกฎหมาย และมีวิธีการแก้ไขเมื่อพบข้อบกพร่อง ผู้สร้างต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องภายใต้กฎการรับประกันซึ่งครอบคลุมไปไกลกว่าการโอนกรรมสิทธิ์

เจ้าของบ้านมีสิทธิ์อะไรบ้างเมื่อพบข้อบกพร่องหลังจากซื้อบ้านสร้างใหม่ในประเทศเนเธอร์แลนด์?

คุณจะได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งกว่าเมื่อซื้อบ้านสร้างใหม่เมื่อเทียบกับบ้านมือสอง ผู้รับเหมาก่อสร้างยังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องต่างๆ แม้หลังจากที่คุณได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแล้วก็ตาม

คุณต้องแจ้งให้ผู้รับเหมาทราบเป็นลายลักษณ์อักษรภายในสองเดือนนับจากวันที่พบข้อบกพร่องใดๆ ข้อกำหนดการแจ้งนี้ใช้กับข้อบกพร่องทั้งหมด ไม่ว่าจะปรากฏขึ้นทันทีหรือหลายปีหลังจากการซื้อก็ตาม

ผู้รับเหมาต้องจัดให้มีการตรวจสอบก่อนส่งมอบก่อนที่คุณจะรับมอบกรรมสิทธิ์ คุณไม่ควรลงนามในเอกสารรับมอบกรรมสิทธิ์จนกว่าผู้เชี่ยวชาญอิสระจะทำการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว

ระยะเวลารับประกันมีผลบังคับใช้กับข้อบกพร่องที่พบในบ้านที่สร้างใหม่ได้อย่างไร?

ผู้รับเหมามีเวลาสามเดือนหลังจากส่งมอบงานครั้งสุดท้ายเพื่อแก้ไขข้อบกพร่องทั้งหมดที่คุณระบุไว้ระหว่างการตรวจสอบ และจะมีระยะเวลาบำรุงรักษาเพิ่มเติมอีกหกเดือนสำหรับปัญหาใหม่ใดๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานี้

ข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นยังคงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาเป็นเวลาสูงสุดห้าปีหลังจากการส่งมอบงาน คุณสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้รับเหมาสำหรับข้อผิดพลาดทางโครงสร้างที่ร้ายแรงได้นานถึง 20 ปี

ความผิดพลาดทางโครงสร้างถือว่าร้ายแรงเมื่อทำให้ทรัพย์สินใช้งานไม่ได้หรือก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการพังถล่ม ผู้รับเหมาจะหลุดพ้นจากความรับผิดได้ก็ต่อเมื่อพิสูจน์ได้ว่าความผิดพลาดนั้นไม่ได้เกิดจากความผิดของตน

ควรดำเนินการอย่างไรบ้างเพื่อยื่นเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับข้อบกพร่องในการก่อสร้างต่อผู้รับเหมาหรือผู้พัฒนาโครงการ?

คุณต้องบันทึกข้อบกพร่องทุกอย่างที่พบเป็นลายลักษณ์อักษร ถ่ายรูปและจดบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับเวลาที่เกิดปัญหาแต่ละอย่างไว้ด้วย

ส่งหนังสือแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้รับเหมาภายในสองเดือนนับจากวันที่พบข้อบกพร่อง หนังสือแจ้งเตือนของคุณควรอธิบายปัญหาอย่างชัดเจนและขอให้ทำการซ่อมแซมหรือชดเชยค่าเสียหาย

ขอให้ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารอิสระตรวจสอบข้อบกพร่องและจัดทำรายงานอย่างมืออาชีพ เอกสารนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งหากผู้รับเหมาปฏิเสธที่จะแก้ไขปัญหา

หากผู้รับเหมาไม่แก้ไขข้อบกพร่องหรือชำระค่าเสียหาย คุณจำเป็นต้องฟ้องร้อง ติดต่อทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบสัญญาซื้อขายและประเมินทางเลือกทางกฎหมายของคุณ

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ มีกฎหมายคุ้มครองเฉพาะสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่ในกรณีที่บ้านมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างหรือไม่?

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องส่งมอบบ้านที่ตรงตามข้อกำหนดในสัญญาซื้อขายของคุณ และที่อยู่อาศัยนั้นต้องเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติ

ผู้รับเหมาไม่สามารถจำกัดความรับผิดชอบของตนสำหรับข้อบกพร่องร้ายแรงผ่านข้อกำหนดในสัญญาซื้อขายได้ กฎคุ้มครองผู้บริโภคมาตรฐานมีผลบังคับใช้กับการซื้อบ้านใหม่

คุณไม่มีหน้าที่ต้องพิสูจน์ว่าผู้รับเหมาเป็นฝ่ายผิดที่ทำให้เกิดข้อบกพร่องในช่วงระยะเวลารับประกัน ภาระการพิสูจน์จะตกอยู่กับผู้รับเหมาที่จะต้องแสดงให้เห็นว่าตนเองไม่มีความรับผิดชอบ

การรับประกันการก่อสร้างบ้าน (Woningborg) มีบทบาทอย่างไรในการแก้ไขปัญหาข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่?

โครงการ Woningborg ให้ความคุ้มครองเพิ่มเติมเมื่อผู้รับเหมาของคุณล้มละลายหรือทำงานไม่เสร็จสมบูรณ์ การรับประกันนี้ครอบคลุมถึงการก่อสร้างให้แล้วเสร็จและการแก้ไขข้อบกพร่องทางโครงสร้าง

บ้านสร้างใหม่บางหลังอาจไม่ได้รับความคุ้มครองจาก Woningborg โปรดตรวจสอบสัญญาซื้อขายเพื่อยืนยันว่าผู้สร้างบ้านได้ลงทะเบียนบ้านของคุณในโครงการนี้หรือไม่

Woningborg ให้ความคุ้มครองความเสียหายโครงสร้างที่สำคัญนานถึงหกปีหลังการส่งมอบ การคุ้มครองนี้เป็นการเสริมเพิ่มเติม ไม่ใช่การแทนที่ภาระผูกพันทางกฎหมายของผู้รับเหมา

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในการก่อสร้างที่พบหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายอย่างไร?

การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ทำให้ความรับผิดชอบของผู้รับเหมาต่อข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่สิ้นสุดลง ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบตลอดระยะเวลาการรับประกันไม่ว่าใครจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินก็ตาม

ศาลจะพิจารณาว่าข้อบกพร่องนั้นสามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบก่อนส่งมอบหรือไม่ คุณไม่สามารถเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดซึ่งคุณควรสังเกตเห็นและรายงานก่อนลงนามในเอกสารรับสินค้าได้

ต่างจากบ้านเก่า คุณสามารถเรียกร้องความรับผิดชอบจากผู้รับเหมาได้สำหรับปัญหาที่มักเกิดขึ้นจากอายุและการสึกหรอ อายุของทรัพย์สินไม่ได้เป็นข้ออ้างสำหรับข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่ในช่วงระยะเวลารับประกัน