ข้อบกพร่องในบ้านสร้างใหม่ในเนเธอร์แลนด์: ความรับผิดชอบ กำหนดเวลา และวิธีการแก้ไข

ในบ้านใหม่ที่สร้างในเนเธอร์แลนด์ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในการก่อสร้าง ไม่ใช่ผู้ขายที่ดิน และตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 ความรับผิดชอบนั้นครอบคลุมถึงข้อบกพร่องที่คุณไม่พบเห็นในขณะส่งมอบ เว้นแต่ผู้รับเหมาจะพิสูจน์ได้ว่าข้อบกพร่องนั้นไม่ได้เกิดจากเขา สิ่งที่จะตัดสินสถานะของคุณในทางปฏิบัติคือ รายงานการส่งมอบ ความรวดเร็วในการร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษร และว่าบ้านหลังนั้นได้รับการคุ้มครองโดยโครงการรับประกันเช่น Woningborg หรือ SWK หรือไม่ มาตรา 7:761 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดขอบเขตสูงสุดไว้ คือ การเรียกร้องจะหมดอายุลงสองปีหลังจากที่คุณประท้วง และสำหรับอาคาร จะหมดอายุลงอย่างน้อยยี่สิบปีหลังจากส่งมอบ

บทความนี้อธิบายถึงวิธีการจัดการความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างใหม่ภายใต้กฎหมายการก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์กำหนดเวลาที่ใช้ การเปลี่ยนแปลงที่กฎหมาย Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ระบุไว้ และสิ่งที่คุณควรทำเมื่อพบข้อบกพร่อง

ขั้นตอนการซื้อบ้านใหม่มีดังนี้

บ้านสร้างใหม่ส่วนใหญ่จะซื้อขายกันภายใต้เอกสาร "koop-en aannemingsovereenkomst" ซึ่งเป็นเอกสารฉบับเดียวที่ประกอบด้วยข้อตกลงสองส่วนที่แตกต่างกัน การซื้อที่ดินเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังโดยเอกสารรับรองจากทนายความ และการก่อสร้างบ้านเป็นสัญญาจ้างงานซึ่งอยู่ภายใต้มาตรา 7:750 และมาตราต่อๆ ไปของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ การแบ่งแยกนี้มีความสำคัญ เพราะทั้งสองส่วนมีกฎเกณฑ์และคู่สัญญาที่แตกต่างกัน คำถามเกี่ยวกับที่ดิน กรรมสิทธิ์ และขอบเขตที่ดินเป็นความรับผิดชอบของผู้ขายและกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ส่วนคำถามเกี่ยวกับตัวบ้านเองเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง

เนื่องจากสัญญาซื้อขายเกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคซื้อ จึงต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และมาตรา 7:2 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ให้สิทธิ์แก่ผู้ซื้อในการพิจารณาไตร่ตรองเป็นเวลาสามวันหลังจากได้รับสำเนาสัญญาที่ลงนามแล้ว สัญญามาตรฐานส่วนใหญ่ที่ใช้สำหรับบ้านสร้างใหม่จะขยายระยะเวลานั้นออกไป ใช้ประโยชน์จากระยะเวลานี้: เมื่อระยะเวลาพิจารณาไตร่ตรองสิ้นสุดลง รายละเอียดทางเทคนิค แบบแปลน และตารางการชำระเงินจะถูกกำหนดไว้แล้ว และสิ่งเหล่านี้จะเป็นมาตรฐานในการพิจารณาข้อร้องเรียนในภายหลังการตรวจสอบก่อนลงนามมีค่ามากกว่าข้อพิพาทที่เกิดขึ้นภายหลังอย่างมาก

ข้อควรระวังอย่างหนึ่งเกี่ยวกับเอกสารคือ ข้อกำหนดที่ใช้ในการขายบ้านมือสอง เช่น ข้อกำหนดจำกัดความรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากอายุการใช้งาน หรือข้อกำหนดที่ผู้ขายใช้ในกรณีที่ผู้ขายไม่เคยอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นมาก่อน ไม่มีที่อยู่ในสัญญาซื้อขายบ้านใหม่ และไม่ควรคัดลอกลงไป หากคุณพบข้อกำหนดเหล่านี้ในสัญญาซื้อขายเบื้องต้นสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ให้สอบถามว่าทำไมจึงมีข้อกำหนดเหล่านั้นอยู่

อะไรคือสิ่งที่ถือว่าเป็นข้อบกพร่องในบ้านสร้างใหม่

ข้อบกพร่อง หมายถึง งานที่ส่งมอบไม่ตรงตามที่สัญญากำหนดไว้ โดยพิจารณาควบคู่กับกฎระเบียบการก่อสร้างที่เกี่ยวข้อง ไม่มีกฎหมายเฉพาะที่ระบุข้อบกพร่องสำหรับอาคารใหม่ เกณฑ์การพิจารณาคือข้อตกลงเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายละเอียดทางเทคนิคและแบบแปลน เสริมด้วยข้อกำหนดด้านการก่อสร้างตามกฎหมายมหาชน ข้อกำหนดเหล่านั้นได้ระบุไว้ใน Besluit bouwwerken leefomgeving ซึ่งเข้ามาแทนที่ Bouwbesluit 2012 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2024 เมื่อ Omgevingswet มีผลบังคับใช้ บ้านที่ตรงตามแบบแปลนแต่ไม่ตรงตามกฎระเบียบการก่อสร้างก็ยังถือว่ามีข้อบกพร่องอยู่ดี

การแบ่งแยกแบบดั้งเดิมคือระหว่างข้อบกพร่องที่มองเห็นได้และข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ และเป็นการแบ่งแยกที่เกี่ยวข้องกับช่วงเวลาของการส่งมอบมากกว่าความร้ายแรงของปัญหา กระเบื้องแตก ประตูติดตั้งไม่เรียบร้อย รอยขีดข่วนบนกรอบหน้าต่าง: สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อที่ใส่ใจพอสมควรสามารถมองเห็นได้เมื่อเดินชมบ้าน สายไฟชำรุดอยู่หลังแผ่นยิปซัม ท่อรั่วในพื้นปูนฉาบ การเสริมเหล็กไม่เพียงพอในฐานราก: สิ่งเหล่านี้เป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ซึ่งจะปรากฏให้เห็นในภายหลัง บางครั้งอาจนานหลายปี ในแต่ละกรณี เส้นแบ่งอยู่ตรงไหนเป็นเรื่องของข้อเท็จจริง และส่วนใหญ่จะตัดสินจากสิ่งที่บันทึกไว้ในรายงานการส่งมอบ

ไม่ใช่ทุกความไม่สมบูรณ์จะเป็นข้อบกพร่องที่สามารถแก้ไขได้ งานนั้นต้องเหมาะสมกับการใช้งานตามปกติในฐานะที่อยู่อาศัยและต้องตรงกับสิ่งที่ตกลงกันไว้ แต่ความเบี่ยงเบนเล็กน้อยที่ไม่ส่งผลกระทบต่อการใช้งาน มูลค่า หรือความปลอดภัย มักจะไม่ได้รับการแก้ไขมากกว่าการซ่อมแซม ในทางตรงกันข้าม คือข้อบกพร่องร้ายแรงเช่น การทรุดตัวและการเคลื่อนตัวของฐานราก องค์ประกอบรับน้ำหนักที่ไม่ทำงาน โครงสร้างหลังคาที่เสี่ยง การรั่วซึมของน้ำผ่านรายละเอียดหรือแผ่นกันซึมที่ชำรุด และการติดตั้งที่ไม่ปลอดภัย กรณีเหล่านี้เป็นกรณีที่ระยะเวลาหยุดงานที่ยาวนานและโครงการรับประกันมีความสำคัญ

สำหรับที่ดินนั้น เกณฑ์การตรวจสอบคือความสอดคล้อง: มาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ทรัพย์สินที่ส่งมอบต้องมีคุณสมบัติที่ผู้ซื้อมีสิทธิคาดหวัง นั่นคือช่องทางสำหรับปัญหาต่างๆ เช่น ดินปนเปื้อนหรือข้อจำกัดในกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่สำหรับหลังคารั่วซึม โปรดทราบว่ากฎการร้องเรียนภายในสองเดือนตามมาตรา 7:23 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ใช้กับการซื้อสินค้าเคลื่อนที่ของผู้บริโภค ไม่ใช่การซื้อบ้าน สำหรับบ้านนั้น มาตรฐานคือคุณต้องร้องเรียนภายในระยะเวลาที่เหมาะสม

สิ่งที่ Wet kwaliteitsborging voor het bouwen เปลี่ยนไป

กฎหมายว่าด้วยคุณภาพการก่อสร้าง (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen หรือ Wkb) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2024 และเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่ในรอบหลายปี กฎหมายนี้แบ่งออกเป็นสองส่วน คือ กฎหมายมหาชนและกฎหมายเอกชน ซึ่งมีขอบเขตการบังคับใช้ที่แตกต่างกัน

กฎหมายมหาชนฉบับใหม่ได้นำระบบการประกันคุณภาพอิสระมาใช้ สำหรับอาคารประเภทที่ 1 ซึ่งครอบคลุมบ้านเดี่ยวทั่วไปและอาคารพาณิชย์ขนาดเล็ก การประเมินทางเทคนิคของเทศบาลได้ถูกแทนที่ด้วยผู้ตรวจสอบคุณภาพอิสระ (kwaliteitsborger) ซึ่งจะทำการตรวจสอบระหว่างการก่อสร้างและออกใบรับรองเมื่อสร้างเสร็จ การขยายระบบดังกล่าวไปยังงานปรับปรุงซ่อมแซมถูกเลื่อนออกไปและยังไม่มีการกำหนดวันที่แน่นอน การประเมินระบบมีกำหนดไว้ในปี 2027 จนกว่าจะถึงเวลานั้น งานปรับปรุงซ่อมแซมยังคงอยู่ภายใต้ระบบของเทศบาลแบบเดิม

ส่วนของกฎหมายเอกชนเป็นส่วนที่เปลี่ยนแปลงสิทธิ์ของคุณ และใช้กับสัญญาการก่อสร้างโดยทั่วไป ไม่ใช่เฉพาะสัญญาประเภทที่ 1 เท่านั้น การเปลี่ยนแปลงสี่ประการมีความสำคัญต่อผู้ซื้อ

• ความรับผิดชอบต่อสินค้าที่มีตำหนิซึ่งตรวจไม่พบขณะส่งมอบ ตามมาตรา 7:758 วรรค 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่ได้ตรวจพบในขณะนั้นหลังจากการส่งมอบงาน เว้นแต่ข้อบกพร่องเหล่านั้นไม่สามารถระบุเป็นความผิดของผู้รับเหมาได้ ดังนั้นภาระการพิสูจน์จึงตกอยู่กับผู้รับเหมา และสำหรับผู้บริโภคแล้ว กฎนี้เป็นข้อบังคับ ไม่สามารถยกเว้นได้ด้วยการทำสัญญา
• ไฟล์ส่งมอบงาน มาตรา 7:757a กำหนดให้ผู้รับเหมาต้องมอบเอกสารให้แก่ลูกค้าเมื่อเสร็จสิ้นงาน ซึ่งแสดงให้เห็นว่างานนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดที่ตกลงกันไว้ รวมถึงแบบแปลน การคำนวณ และข้อมูลเกี่ยวกับวัสดุและการติดตั้ง
• หน้าที่ในการออกใบเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร มาตรา 7:757b กำหนดให้ผู้รับเหมาต้องแจ้งเตือนเกี่ยวกับความไม่ถูกต้องในงานที่ได้รับมอบหมายเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจนและทันท่วงที พร้อมทั้งชี้แจงถึงผลที่ตามมา
• ข้อมูลเกี่ยวกับความปลอดภัย มาตรา 7:765a กำหนดให้ผู้รับเหมาต้องแจ้งให้ลูกค้าที่เป็นผู้บริโภคทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่างานนั้นได้รับการประกันภัยหรือได้รับการคุ้มครองในรูปแบบอื่นใดเพื่อป้องกันความชำรุดบกพร่องและการล้มละลายหรือไม่ และอย่างไร

นอกจากนี้ Wkb ยังได้ปรับปรุงกฎเกี่ยวกับการกันเงินประกันให้เข้มงวดขึ้น ภายใต้มาตรา 7:768 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ผู้บริโภคที่สร้างบ้านสามารถกันเงินประกันส่วนสุดท้ายห้าเปอร์เซ็นต์ของราคาตามสัญญาไว้ในบัญชีเอสโครว์กับทนายความได้ ผู้รับเหมาต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินจำนวนนี้จะถูกปล่อยออกมาก็ต่อเมื่อผู้ซื้อไม่คัดค้าน และทนายความต้องสอบถามผู้ซื้อว่าควรทำอย่างไรกับเงินจำนวนนี้ การส่งมอบเงินห้าเปอร์เซ็นต์นั้นในวันส่งมอบบ้านจะทำให้คุณเสียอำนาจต่อรองที่สำคัญที่สุดไป ดังนั้นควรพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง

การส่งมอบ: ช่วงเวลาที่จะกำหนดจุดยืนของคุณ

การส่งมอบ (ในภาษาดัตช์เรียกว่า oplevering) คือช่วงเวลาที่ผู้รับเหมาระบุว่างานเสร็จสมบูรณ์แล้วและลูกค้ายอมรับงานนั้น มาตรา 7:758 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดผลสองประการต่อการยอมรับงาน คือ ความเสี่ยงในงานจะตกเป็นของลูกค้า และผู้รับเหมาจะได้รับการยกเว้นความรับผิดชอบในส่วนของข้อบกพร่องที่ลูกค้าควรจะตรวจพบได้ในขณะนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 การยกเว้นความรับผิดชอบนั้นจะไม่ครอบคลุมถึงข้อบกพร่องที่ตรวจไม่พบอีกต่อไป แต่ประเด็นสำคัญยังคงอยู่ว่า ทุกสิ่งที่คุณมองเห็นได้นั้นเป็นความรับผิดชอบของคุณที่จะต้องบันทึกไว้

ควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบอย่างจริงจังและอย่าทำคนเดียว การจ้างผู้ตรวจสอบอาคารอิสระมาเดินตรวจสอบบ้านกับคุณจะทำให้เห็นสิ่งต่างๆ ที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกมองไม่เห็น และค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบนั้นกำหนดโดยกลไกตลาด ไม่ใช่กฎหมาย ดังนั้นจึงคุ้มค่าที่จะเปรียบเทียบราคา ตรวจสอบระบบต่างๆ เปิดปิดก๊อกน้ำ เปิดหน้าต่างและประตูทุกบาน ตรวจสอบวัสดุตกแต่งและระดับต่างๆ เทียบกับรายละเอียดทางเทคนิค และถ่ายรูปทุกอย่าง หากบ้านยังสร้างไม่เสร็จ การตรวจสอบก่อนที่ผนังจะปิดสนิทจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากกว่าการตรวจสอบหลังจากนั้น

ทุกจุดที่คุณพบจะต้องบันทึกไว้ในรายงานการส่งมอบงาน หรือ proces-verbaal van oplevering ซึ่งทั้งสองฝ่ายต้องลงนาม เอกสารฉบับนี้เป็นหลักฐานสำคัญในการแก้ไขข้อพิพาทใดๆ ในภายหลัง เพราะจะระบุสิ่งที่มองเห็นได้ สิ่งที่ตกลงกันว่าเป็นงานที่ยังไม่เสร็จ และกำหนดเวลาที่จะแก้ไขให้แล้วเสร็จ อย่าลงนามในรายงานที่ไม่มีข้อบกพร่องเพียงเพราะผู้รับเหมาสัญญาว่าจะจัดการเรื่องต่างๆ อย่างไม่เป็นทางการ และอย่ารับรายงานที่อธิบายข้อบกพร่องอย่างคลุมเครือ หากข้อบกพร่องร้ายแรงจนทำให้บ้านไม่สามารถใช้งานได้อย่างเหมาะสม คุณอาจปฏิเสธการรับมอบงานได้ แต่การตัดสินใจเช่นนั้นมีผลกระทบทางการเงิน และไม่ควรทำโดยปราศจากคำแนะนำ

ตามแบบสัญญาที่ใช้ในตลาดก่อสร้างใหม่ของเนเธอร์แลนด์ ระยะเวลาการบำรุงรักษาคือสามเดือนหลังจากการส่งมอบงาน ในช่วงเวลานั้น ผู้รับเหมาต้องแก้ไขจุดที่ระบุไว้ในรายงานการส่งมอบงาน และข้อบกพร่องอื่น ๆ ที่ตรวจพบ ระยะเวลาการบำรุงรักษาเป็นเพียงความสะดวกตามสัญญา ไม่ใช่ระยะเวลาจำกัดความรับผิด เมื่อสิ้นสุดระยะเวลานี้ สิทธิตามกฎหมายและความคุ้มครองตามการรับประกันของคุณยังคงมีผลต่อไป นี่เป็นช่วงเวลาที่การตรวจสอบอย่างรอบคอบจะคุ้มค่า และเป็นช่วงที่ข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนาและผู้รับเหมาจะกำหนดว่าคุณควรติดต่อใคร

ผู้รับเหมายังคงต้องรับผิดชอบนานเท่าใด

นาฬิกาสองเรือนทำงานแยกกัน และการสับสนระหว่างนาฬิกาทั้งสองเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนที่ดีล้มเหลว

ประการแรกคือหน้าที่ในการร้องเรียน มาตรา 6:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้คุณต้องประท้วงภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่คุณพบข้อบกพร่องหรือควรจะพบข้อบกพร่องนั้นโดยสมเหตุสมผล ไม่มีระยะเวลาสองเดือนที่ตายตัว ระยะเวลาที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับลักษณะของข้อบกพร่อง การตรวจสอบที่จำเป็น และสถานะของผู้รับเหมา สิ่งที่แน่นอนคือ การนิ่งเฉยเป็นสิ่งที่ร้ายแรง ผู้ซื้อที่อาศัยอยู่กับรอยรั่วเป็นเวลาสองปีก่อนที่จะแจ้งเรื่อง จะประสบปัญหา ไม่ว่าจะมีเหตุผลที่ดีแค่ไหนก็ตาม

ประการที่สองคือข้อจำกัด มาตรา 7:761 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์บัญญัติว่า การเรียกร้องใดๆ เกี่ยวกับข้อบกพร่องในงานที่ส่งมอบจะหมดอายุความภายในสองปีหลังจากที่ลูกค้าได้ประท้วง หากคุณกำหนดระยะเวลาให้ผู้รับเหมาแก้ไขข้อบกพร่อง ระยะเวลาสองปีนั้นจะเริ่มนับก็ต่อเมื่อระยะเวลาดังกล่าวหมดอายุความ หรือเมื่อผู้รับเหมาแสดงเจตจำนงชัดเจนว่าจะไม่ทำการซ่อมแซม นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดเพิ่มเติมคือ การเรียกร้องจะหมดอายุความภายในยี่สิบปีหลังจากการส่งมอบในกรณีของอาคาร และสิบปีหลังจากการส่งมอบในกรณีอื่นๆ ระยะเวลาการหมดอายุความสามารถถูกขัดจังหวะได้โดยการเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษรภายใต้มาตรา 3:317 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ และหากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับวันที่ การขัดจังหวะมีค่าใช้จ่ายน้อย แต่การเสียสิทธิ์เรียกร้องนั้นมีค่าใช้จ่ายสูง

โปรดสังเกตว่าระยะเวลาเหล่านี้ไม่ใช่ข้อผูกมัดใดๆ มันไม่ใช่คำสัญญาว่าผู้รับเหมาจะต้องรับผิดชอบใดๆ ตลอดระยะเวลา 20 ปี แต่เป็นเพียงขอบเขตสูงสุดที่สามารถยื่นฟ้องร้องได้ การฟ้องร้องจะเกิดขึ้นได้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่างานที่ทำนั้นไม่ได้มาตรฐานหรือไม่ และความบกพร่องนั้นเกิดจากผู้รับเหมาหรือไม่

แผนการรับประกันของ Woningborg และ SWK

บ้านสร้างใหม่ส่วนใหญ่ในเนเธอร์แลนด์จะขายพร้อมการคุ้มครองจากสถาบันรับประกัน ซึ่งในทางปฏิบัติคือ Woningborg หรือ SWK นี่เป็นการคุ้มครองตามสัญญาควบคู่ไปกับกฎหมาย ไม่ใช่การทดแทนกฎหมาย และไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ: ตรวจสอบสัญญาเพื่อดูว่าบ้านได้รับการจดทะเบียนหรือไม่ และขอใบรับรองมาตรวจสอบด้วย

โครงการลักษณะนี้มีประโยชน์สองประการ ประการแรก วาริงบอร์ก (Woningborg) จะคุ้มครองคุณหากผู้รับเหมาล้มละลายก่อนที่บ้านจะสร้างเสร็จ โดยจะช่วยจัดการให้แล้วเสร็จหรือชดเชยความเสียหาย ประการที่สอง การรับประกันจะครอบคลุมข้อบกพร่องในบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ภายใต้ระเบียบการก่อสร้างใหม่ของวาริงบอร์ก การรับประกันคุณภาพจะเริ่มสามเดือนหลังจากการส่งมอบ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการบำรุงรักษาแล้ว และจะมีระยะเวลาหกปีสำหรับส่วนประกอบส่วนใหญ่ สำหรับข้อบกพร่องร้ายแรง หมายถึงข้อบกพร่องที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างหรือทำให้ที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย การรับประกันจะมีระยะเวลาสิบปี ความคุ้มครองจะตกเป็นของเจ้าของคนถัดไปหากมีการขายบ้านภายในระยะเวลานั้น

มีสองประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา ประการแรก การรับประกันมีขั้นตอนการแจ้งและกำหนดเวลาของตนเอง ซึ่งแยกต่างหากจากกำหนดเวลาตามกฎหมาย ดังนั้นการร้องเรียนภายใต้โครงการนี้จึงไม่ช่วยรักษาสิทธิ์เรียกร้องของคุณต่อผู้รับเหมา และในทางกลับกันก็เช่นกัน ประการที่สอง โครงการเหล่านี้ไม่ครอบคลุมหลายอย่าง เช่น การสึกหรอตามปกติ งานที่คุณหรือบุคคลที่สามดำเนินการเอง และความเสียหายต่อเนื่อง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วอยู่นอกเหนือความคุ้มครอง โปรดอ่านข้อกำหนดที่ใช้กับใบรับรองของคุณมากกว่าบทสรุปทั่วไป

การรายงานข้อบกพร่องและการบังคับใช้สิทธิ์เรียกร้องของคุณ

เริ่มต้นด้วยการเขียนจดหมาย และเริ่มตั้งแต่เนิ่นๆ อธิบายถึงข้อบกพร่อง เกิดขึ้นเมื่อใดและอย่างไร อ้างอิงถึงคำอธิบายทางเทคนิคหรือแบบร่างที่เกี่ยวข้อง และกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนและสมเหตุสมผลสำหรับการซ่อมแซม จดหมายประเภทนี้ถือเป็นหนังสือแจ้งการผิดนัดตามมาตรา 6:82 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ และจะเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้รับเหมาผิดนัดหากพ้นระยะเวลาที่กำหนดโดยไม่มีการดำเนินการใดๆ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือทางอีเมลพร้อมหลักฐานการส่ง และเก็บเอกสารทั้งหมดไว้ ได้แก่ รูปถ่ายพร้อมวันที่ จดหมายโต้ตอบ รายงานการส่งมอบ และเอกสารการส่งมอบงาน

หากผู้รับเหมาโต้แย้งสาเหตุ รายงานของผู้เชี่ยวชาญอิสระมักจะเป็นตัวตัดสิน เนื่องจากข้อพิพาทด้านการก่อสร้างส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสาเหตุมากกว่าข้อกฎหมาย ในกรณีที่รายงานที่ฝ่ายหนึ่งได้รับไม่น่าจะได้รับการยอมรับ กระบวนการทางกฎหมายของเนเธอร์แลนด์อนุญาตให้คุณยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญชั่วคราว และในกรณีที่ข้อเท็จจริงขึ้นอยู่กับสิ่งที่พูดหรือทำในสถานที่ก่อสร้างการสอบปากคำพยานเบื้องต้นสามารถรวบรวมหลักฐานก่อนเริ่มกระบวนการพิจารณาคดีได้

เมื่อเกิดการผิดนัดชำระ คุณสามารถเรียกร้องให้ซ่อมแซม ดำเนินการซ่อมแซมด้วยตนเอง และเรียกร้องค่าใช้จ่ายเป็นค่าเสียหายภายใต้มาตรา 6:74 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ หรือในกรณีร้ายแรงสามารถยกเลิกสัญญาภายใต้มาตรา 6:265 ได้ นอกจากนี้ คุณยังสามารถระงับการชำระงวดที่ยังค้างชำระ ซึ่งในโครงการก่อสร้างใหม่มักเป็นแรงกดดันที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

ข้อพิพาทจะไปจบลงที่ใดนั้นขึ้นอยู่กับสัญญา สัญญาก่อสร้างใหม่โดยทั่วไปจะระบุ Raad van Arbitrage in bouwgeschillen ซึ่งเป็นหน่วยงานอนุญาโตตุลาการด้านการก่อสร้าง หรือ Geschillencommissie ภายใต้โครงการประกันคุณภาพ ผู้บริโภคไม่ได้ถูกผูกมัดด้วยข้อกำหนดดังกล่าวเพียงอย่างเดียว มาตรา 6:236 ภายใต้ n ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ผู้บริโภคมีเวลาอย่างน้อยหนึ่งเดือนในการเลือกใช้ศาลทั่วไปแทน หากความเร็วเป็นสิ่งสำคัญ เช่น ในกรณีน้ำรั่วซึม การดำเนินคดีเพื่อขอความช่วยเหลือชั่วคราวต่อหน้าศาลแพ่งยังคงมีอยู่ควบคู่ไปกับเส้นทางอนุญาโตตุลาการ สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับทางเลือกต่างๆ โปรดดูภาพรวมของการระงับข้อพิพาทในเนเธอร์แลนด์และวิธีการเปรียบเทียบกฎหมายการก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์กับมาตรฐานสากล

ความผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าเสียหาย

ข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นซ้ำๆ นั้นเป็นเรื่องของขั้นตอนมากกว่าเรื่องทางเทคนิค การลงนามในรายงานการส่งมอบที่เรียบร้อยโดยอาศัยคำมั่นสัญญาด้วยวาจาเป็นข้อผิดพลาดแรก เพราะทำให้ผู้รับเหมามีข้ออ้างว่าไม่มีอะไรผิดปกติ การปล่อยเงินประกัน 5 เปอร์เซ็นต์ในวันที่ส่งมอบเป็นข้อผิดพลาดที่สอง การสันนิษฐานว่ากฎสองเดือนใช้ได้ หรือในทางกลับกัน การคุ้มครองโดยไม่มีเงื่อนไขเป็นเวลา 20 ปีใช้ได้ เป็นข้อผิดพลาดที่สาม ซึ่งกำหนดเวลาที่แท้จริงคือสองปีหลังจากที่คุณยื่นประท้วง

ข้อผิดพลาดอีกสองประการเกี่ยวข้องกับเอกสาร ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักติดต่อผู้พัฒนาโครงการ ในขณะที่ภาระผูกพันในการก่อสร้างตกอยู่กับผู้รับเหมา หรือในทางกลับกัน และเสียเวลาไปหลายเดือนกับการดำเนินการดังกล่าว เอกสาร koop- en aannemingsovereenkomst จะบอกคุณว่าอันไหนเป็นอันไหน และผู้ซื้อที่ปล่อยเช่าทรัพย์สินหลังจากส่งมอบไม่นานจะพบว่าผู้เช่าทำให้การเข้าถึงเพื่อซ่อมแซมยุ่งยาก และสิทธิของผู้เช่าจำกัดสิ่งที่สามารถทำได้และเมื่อใด หากวางแผนที่จะปล่อยเช่า ควรจัดการแก้ไขข้อบกพร่องก่อนที่ผู้เช่าจะเริ่มต้น

สุดท้ายนี้ อย่ามองสัญญาเป็นเพียงแบบฟอร์มสำเร็จรูป ข้อจำกัดความรับผิด การยกเว้นความเสียหายต่อเนื่อง และข้อกำหนดที่โอนความเสี่ยงจากสภาพพื้นดินเป็นเรื่องปกติ และถึงแม้ผู้บริโภคจะไม่ถูกลิดรอนการคุ้มครองตามกฎหมายในมาตรา 7:758 วรรค 4 แต่ก็ยังมีอีกหลายสิ่งที่สามารถต่อรองได้ กฎเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคในสัญญาและการตรวจสอบสัญญาทั่วไปในลักษณะที่อธิบายไว้ในคู่มือเกี่ยวกับกฎหมายสัญญาของเนเธอร์แลนด์ ของเรา ใช้ได้กับกรณีนี้เช่นเดียวกับข้อตกลงทางการค้าและการตรวจสอบสัญญา อย่างเจาะจง ก่อนลงนามนั้นประหยัดกว่าการฟ้องร้องมาก

ควรทำอย่างไรเมื่อพบข้อบกพร่อง

ดำเนินการทันทีในวันที่คุณสังเกตเห็น ถ่ายรูปข้อบกพร่อง บันทึกวันที่ และส่งคำร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้รับเหมา โดยอธิบายถึงสิ่งที่ผิดปกติและสิ่งที่คุณต้องการให้ดำเนินการ พร้อมกำหนดเส้นตายที่เหมาะสม อย่าจ่ายเงินประกันผลงานในขณะที่เรื่องยังไม่จบ และอย่าให้คำสัญญาที่ไม่เป็นทางการมาแทนที่การรับทราบเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้รับเหมาโต้แย้งสาเหตุ ให้ว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญก่อนที่เรื่องจะเงียบหายไป

ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกันหรือในฐานะผู้มาใหม่ในเนเธอร์แลนด์ สถานการณ์ก็ไม่แตกต่างกัน คำแนะนำของเราเกี่ยวกับการซื้อบ้านร่วมกันและการซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ในฐานะชาวต่างชาติได้ระบุถึงประเด็นที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักพลาดพลั้ง และทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถบอกคุณได้ภายในครั้งเดียวว่าข้อบกพร่องนั้นคุ้มค่าที่จะดำเนินการหรือไม่ และควรดำเนินการกับใคร หากการดำเนินการทางกฎหมายเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการเรียกร้องตั้งแต่การแจ้งการผิดนัดไปจนถึงการอนุญาโตตุลาการหรือศาล

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่ในเนเธอร์แลนด์ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและข้อรับประกันตามสัญญาเฉพาะเมื่อพบข้อบกพร่อง คำถามด้านล่างนี้ครอบคลุมประเด็นที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุดในทางปฏิบัติ