กฎหมายก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์: ใบอนุญาต สัญญา และความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่อง

กฎหมายการก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์มีสองชั้น: กฎหมายมหาชนตัดสินว่าคุณสามารถก่อสร้างได้หรือไม่ และกฎหมายเอกชนตัดสินว่าใครจะเป็นผู้รับความเสี่ยงเมื่อเกิดปัญหาขึ้น ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet) จะควบคุมการออกใบอนุญาต และผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่ได้ตรวจพบในขณะส่งมอบ เว้นแต่จะไม่สามารถระบุความผิดเป็นความผิดของเขาได้ (มาตรา 7:758(4) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์) ข้อยกเว้นหลัก: ลูกค้าที่เป็นธุรกิจสามารถยกเว้นความรับผิดนั้นได้ แต่ต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเท่านั้น ผู้บริโภคไม่สามารถทำได้

ในทางปฏิบัติ มีสองประเด็นหลักที่ตัดสินข้อพิพาทส่วนใหญ่ ได้แก่ ประเด็นที่ว่ามีการตกลงและกำหนดราคาส่วนต่าง ๆ ก่อนเริ่มงานหรือไม่ และมีการบันทึกข้อบกพร่องเมื่อส่งมอบงานหรือไม่ ทั้งสองประเด็นเป็นเรื่องของกระบวนการ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมสัญญาและบันทึกต่าง ๆ จึงมีความสำคัญเท่าเทียมกับกฎหมาย

คุณต้องขออนุญาตในการก่อสร้างหรือไม่?

คุณจำเป็นต้องขอใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม (omgevingsvergunning) หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับแผนด้านสิ่งแวดล้อม (omgevingsplan) ของเทศบาล และประเภทอาคารที่ไม่ต้องขอใบอนุญาตตามกฎหมายของประเทศ ระบบ Omgevingsloket ดิจิทัลเป็นจุดเริ่มต้นในการตรวจสอบและยื่นคำขอ

พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมือง ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 ได้รวมกฎหมายหลายฉบับก่อนหน้านี้เข้าไว้ในระบบเดียว แผนการก่อสร้างอาจต้องขออนุญาตสำหรับกิจกรรมการก่อสร้างทางเทคนิค กิจกรรมที่ขัดกับแผนสิ่งแวดล้อม หรือการทำงานในอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์ที่ได้รับการคุ้มครอง กฎระเบียบท้องถิ่นแตกต่างกันไปในแต่ละเทศบาล ดังนั้นควรตรวจสอบแผนสิ่งแวดล้อมสำหรับที่ดินของคุณก่อนที่จะซื้อที่ดินหรือสรุปแบบแปลน

โครงการที่อยู่ใกล้พื้นที่ธรรมชาติที่ได้รับการคุ้มครอง (Natura 2000) อาจต้องขอใบอนุญาตด้านธรรมชาติด้วย เนื่องจากมีการตกตะกอนของไนโตรเจน เนื่องจากมติของสภาแห่งรัฐ (Raad van State) ไม่มีการยกเว้นทั่วไปสำหรับการก่อสร้างอีกต่อไป ดังนั้นจึงมักต้องมีการประเมินทางนิเวศวิทยา เพื่อนบ้านและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ สามารถคัดค้านและอุทธรณ์ใบอนุญาตได้ ซึ่งอาจทำให้โครงการล่าช้าไปหลายเดือน

พระราชบัญญัติการประกันคุณภาพอาคารเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง?

พระราชบัญญัติการประกันคุณภาพอาคาร (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2024 พร้อมกับพระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมือง สำหรับงานก่อสร้างประเภทแรก (gevolgklasse 1) เช่น บ้านเดี่ยวสร้างใหม่ส่วนใหญ่ ผู้ตรวจสอบคุณภาพอิสระที่ลูกค้าว่าจ้างจะเป็นผู้ตรวจสอบว่าอาคารเป็นไปตามข้อกำหนดทางเทคนิคหรือไม่ แทนที่จะเป็นเทศบาล

Wkb ยังได้แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งเพื่อประโยชน์ของลูกความด้วย ภายใต้มาตรา 7:757a BW ผู้รับเหมาต้องส่งมอบแฟ้ม (เอกสารประกอบ) เมื่อประกาศว่างานพร้อมส่งมอบแล้ว โดยมีแบบแปลน การคำนวณ และข้อมูลเกี่ยวกับวัสดุและการติดตั้ง ภายใต้มาตรา 7:758(4) BW ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ตรวจไม่พบในขณะส่งมอบ เว้นแต่ข้อบกพร่องนั้นจะไม่ใช่ความผิดของเขา

เงื่อนไขสัญญาข้อใดบ้างที่ใช้บังคับ?

สัญญาการก่อสร้าง (aanneming van werk, มาตรา 7:750 BW) มักอิงตามเงื่อนไขมาตรฐาน ที่พบได้บ่อยที่สุดคือ UAV 2012 สำหรับสัญญาแบบดั้งเดิมที่ลูกค้าเป็นผู้จัดหาแบบ และ UAV-GC 2005 สำหรับสัญญาแบบบูรณาการที่ผู้รับเหมาเป็นผู้ออกแบบด้วย

การเลือกไม่ใช่เรื่องของพิธีการ เงื่อนไขแตกต่างกันไปในเรื่องความรับผิดชอบต่อข้อผิดพลาดในการออกแบบ การกำหนดราคาสำหรับการเปลี่ยนแปลง (meerwerk) ค่าปรับสำหรับการล่าช้า และการระงับข้อพิพาท หลายกรณีส่งเรื่องข้อพิพาทไปยังอนุญาโตตุลาการโดยคณะกรรมการอนุญาโตตุลาการสำหรับอุตสาหกรรมการก่อสร้าง (Raad van Arbitrage voor de Bouw) แทนที่จะเป็นศาล ตรวจสอบว่าเงื่อนไขได้รับการตกลงอย่างถูกต้องและปฏิบัติตามจริงหรือไม่ และเงื่อนไขเหล่านั้นระบุอย่างไรเกี่ยวกับราคาวัสดุที่อาจเพิ่มขึ้น

ผู้รับเหมาสามารถคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับงานที่เกินความจำเป็นได้เมื่อใด?

ตามมาตรา 7:755 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับเหมาสามารถคิดราคาที่สูงขึ้นสำหรับการเปลี่ยนแปลงที่ลูกค้าขอได้ก็ต่อเมื่อได้แจ้งให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าว่าการเปลี่ยนแปลงนั้นจะทำให้ราคาสูงขึ้น เว้นแต่ลูกค้าจะเข้าใจเรื่องนี้ด้วยตนเอง ต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงทุกอย่าง พร้อมระบุราคาและผลกระทบต่อแผนงาน ก่อนเริ่มงาน

ผู้รับเหมาจำเป็นต้องแจ้งเตือนเกี่ยวกับข้อผิดพลาดหรือไม่?

ใช่แล้ว ตามมาตรา 7:754 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับเหมาต้องแจ้งเตือนลูกค้าเกี่ยวกับข้อผิดพลาดในงานที่ได้รับมอบหมาย ในแบบแปลนหรือการคำนวณของลูกค้า และเกี่ยวกับข้อบกพร่องในวัสดุหรือดินที่ลูกค้าจัดหาให้ เท่าที่ตนเองรู้หรือควรจะรู้ ผู้รับเหมาที่ละเลยการแจ้งเตือนอาจต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น

เกิดอะไรขึ้นบ้างตอนส่งมอบสินค้า?

การส่งมอบ (การส่งมอบ) คือช่วงเวลาที่ความเสี่ยงตกเป็นของลูกค้า ภายใต้มาตรา 7:758(1) BW งานจะถือว่าได้รับการยอมรับหากลูกค้าไม่ตรวจสอบและยอมรับหรือปฏิเสธภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่ผู้รับเหมารายงานว่างานพร้อมแล้ว

บันทึกข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ทั้งหมดในรายงานการส่งมอบ และยอมรับหากจำเป็นโดยมีข้อสงวน ตามมาตรา 7:758(3) BW ผู้รับเหมาจะได้รับการยกเว้นความรับผิดสำหรับข้อบกพร่องที่ลูกค้าควรจะตรวจพบได้อย่างสมเหตุสมผล ณ เวลาส่งมอบ สำหรับอาคาร มาตรา 7:758(4) BW กำหนดให้ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่พบในเวลานั้น เว้นแต่ข้อบกพร่องเหล่านั้นจะไม่ใช่ความผิดของเขา

ผู้บริโภคที่สร้างบ้านอาจหักเงินได้ถึง 5% ของราคาตามสัญญาจากงวดสุดท้ายและนำไปฝากไว้กับทนายความด้านกฎหมายแพ่ง (มาตรา 7:768 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ซึ่งจะช่วยให้มีอำนาจต่อรองในการซ่อมแซมข้อบกพร่องหลังการส่งมอบบ้าน

คุณสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากสินค้าที่มีตำหนิได้นานแค่ไหน?

ภายใต้มาตรา 7:761(1) BW การเรียกร้องเกี่ยวกับข้อบกพร่องจะหมดอายุความภายในสองปีหลังจากที่ลูกค้าได้ประท้วงเกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้น ในกรณีใดๆ ก็ตาม สำหรับอาคาร การเรียกร้องจะหมดอายุความภายในยี่สิบปีหลังจากการส่งมอบ (มาตรา 7:761(2) BW)

ให้ยื่นเรื่องประท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบข้อบกพร่อง อธิบายรายละเอียดอย่างแม่นยำ และให้ระยะเวลาที่เหมาะสมแก่ผู้รับเหมาในการซ่อมแซม หากคุณกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ระยะเวลาสองปีจะเริ่มนับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลานั้นเท่านั้น เงื่อนไขมาตรฐานอาจมีระยะเวลาที่สั้นกว่าสำหรับลูกค้าที่เป็นธุรกิจ ดังนั้นควรตรวจสอบให้แน่ใจ

ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในสถานที่ทำงานมีอะไรบ้าง?

ภายใต้พระราชบัญญัติสภาพการทำงาน (Arbeidsomstandighedenwet) และพระราชกฤษฎีกาสภาพการทำงาน (Arbobesluit) ลูกค้าและผู้รับเหมาต้องจัดเตรียมความปลอดภัยสำหรับโครงการทั้งหมด รวมถึงแผนด้านสุขภาพและความปลอดภัย (V&G-plan) และการประสานงานระหว่างการออกแบบและการดำเนินงาน หน่วยงานแรงงานของเนเธอร์แลนด์ (Nederlandse Arbeidsinspectie) จะกำกับดูแลการปฏิบัติตาม และสามารถเรียกเก็บค่าปรับหรือสั่งหยุดงานได้

เงื่อนไขในใบอนุญาตมักเพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับเสียง ฝุ่น และชั่วโมงทำงานเพื่อปกป้องเพื่อนบ้าน ผู้รับเหมาต่างชาติจะต้องเคารพข้อกำหนดขั้นต่ำในการจ้างงานของเนเธอร์แลนด์สำหรับแรงงานที่ถูกส่งมาทำงานด้วย

ข้อพิพาทด้านการก่อสร้างได้รับการแก้ไขอย่างไร?

ขึ้นอยู่กับสัญญา หากเป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญา UAV 2012 หรือ UAV-GC 2005 และมีการตกลงเรื่องการอนุญาโตตุลาการ คณะกรรมการอนุญาโตตุลาการสำหรับอุตสาหกรรมการก่อสร้างจะเป็นผู้ตัดสิน มิเช่นนั้น ศาลแพ่งจะมีอำนาจพิจารณาคดี โดยศาลแขวงจะมีอำนาจพิจารณาคดีที่มีมูลค่าไม่เกิน 25,000 ยูโร (มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง)

ก่อนเริ่มกระบวนการพิจารณาคดี รายงานของผู้เชี่ยวชาญด้านเทคนิคมักจะเป็นตัวตัดสินผลลัพธ์ ควรเก็บรวบรวมหลักฐานตั้งแต่เนิ่นๆ เช่น รูปถ่าย รายงานการส่งมอบสินค้า จดหมายโต้ตอบเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง และไฟล์ WKB การไกล่เกลี่ยหรือคำแนะนำที่มีผลผูกพันอาจเร็วกว่าการอนุญาโตตุลาการสำหรับข้อพิพาทเล็กๆ น้อยๆ

ในฐานะลูกค้า คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

• จำเป็นต้องขออนุญาตภายใต้แผนด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่ และผู้ตรวจสอบคุณภาพของ Wkb ได้รับการว่าจ้างสำหรับงานระดับ gevolgklasse 1 หรือไม่
• เงื่อนไขมาตรฐานใดบ้างที่ใช้บังคับ และมีการแจ้งเงื่อนไขเหล่านั้นให้คุณทราบก่อนลงนามหรือไม่
• ทุกรายละเอียดจะต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมระบุราคาและแผนงานก่อนเริ่มงานหรือไม่
• รายงานการส่งมอบระบุถึงข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ทั้งหมดและข้อสงวนใด ๆ หรือไม่
• ไม่ว่าคุณจะได้รับไฟล์ตามมาตรา 7:757a BW หรือไม่ และในฐานะผู้บริโภค คุณต้องหักเงินมัดจำ 5% สำหรับการรับรองเอกสารหรือไม่
• คุณได้แจ้งข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ เพื่อให้ระยะเวลาสองปีนั้นชัดเจน

ในฐานะผู้รับเหมา คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

• คุณได้แจ้งเตือนลูกค้าเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับข้อผิดพลาดในแบบร่าง วัสดุ หรือดินหรือไม่ (มาตรา 7:754 BW)
• ไม่ว่าคุณจะประกาศผลกระทบด้านราคาของการเปลี่ยนแปลงแต่ละครั้งตามเวลาหรือไม่ (มาตรา 7:755 BW)
• สัญญาระหว่างคุณกับลูกค้าทางธุรกิจได้ระบุข้อจำกัดความรับผิดชอบสำหรับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นไว้อย่างชัดเจนหรือไม่ หากมีเจตนาเช่นนั้น
• ไฟล์ Wkb เสร็จสมบูรณ์หรือไม่เมื่อคุณประกาศการส่งมอบ
• แผนงานด้านสุขภาพและความปลอดภัยและการประสานงานในสถานที่ทำงานได้รับการบันทึกไว้หรือไม่

เราสามารถให้ความช่วยเหลือคุณในด้านกฎหมายการก่อสร้างได้อย่างไรบ้าง?

ทีมทนายความด้านการก่อสร้างและทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าและผู้รับเหมา

• เราจะตรวจสอบสัญญาการก่อสร้างและเงื่อนไข UAV หรือ UAV-GC ที่เกี่ยวข้องก่อนที่คุณจะลงนาม
• เราตรวจสอบเส้นทางการขออนุญาตภายใต้แผนด้านสิ่งแวดล้อม และยื่นข้อคัดค้านหรืออุทธรณ์
• เราจัดทำร่างคำเตือน คำร้องขอเปลี่ยนแปลง และคำประท้วงเกี่ยวกับข้อบกพร่องต่างๆ
• เราให้ความช่วยเหลือในขั้นตอนการจัดส่งและประเมินรายงานการจัดส่ง
• เราดำเนินการตามกระบวนการต่างๆ ต่อหน้าศาลหรือคณะกรรมการอนุญาโตตุลาการสำหรับอุตสาหกรรมการก่อสร้าง

สรุป

• ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมืองได้ควบคุมการออกใบอนุญาตก่อสร้าง โดยแผนสิ่งแวดล้อมเป็นจุดเริ่มต้น
• ภายใต้ Wkb ผู้รับเหมายังคงรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่พบในขณะส่งมอบ เว้นแต่จะไม่ใช่ความผิดของพวกเขา (มาตรา 7:758(4) BW)
• สามารถคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับงานที่เกินความจำเป็นได้ก็ต่อเมื่อผู้รับเหมาได้แจ้งล่วงหน้าเกี่ยวกับการขึ้นราคาแล้วเท่านั้น (มาตรา 7:755 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
• สิทธิเรียกร้องเรื่องความบกพร่องจะหมดอายุลงภายในสองปีหลังจากมีการประท้วง และในกรณีใดๆ ก็ตามจะหมดอายุลงภายในยี่สิบปีหลังจากส่งมอบอาคาร (มาตรา 7:761 BW)
• ผู้บริโภคสามารถวางเงินประกัน 5% ของราคาไว้กับทนายความได้ (มาตรา 7:768 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

คำถามที่พบบ่อย