Erfpacht: สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวในเนเธอร์แลนด์ อธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจ

ถ้าคุณเป็น การซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์และโดยเฉพาะอย่างยิ่งใน Amsterdamรายละเอียดอาจระบุว่าทรัพย์สินนั้นเป็น op erfpachtดังนั้น คุณไม่ได้ซื้อที่ดิน แต่ซื้อสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นในขอบเขตจำกัด ภายใต้เงื่อนไขที่เจ้าของที่ดินเขียนไว้ ซึ่งบางครั้งอาจเขียนไว้เมื่อร้อยปีที่แล้ว เงื่อนไขเหล่านั้นจะเป็นตัวกำหนดว่าคุณต้องจ่ายเท่าไหร่ นานแค่ไหน และธนาคารจะอนุมัติให้กู้หรือไม่

erfpacht ในกฎหมายที่ดินของเนเธอร์แลนด์คืออะไร

สิทธิการถือครอง ที่ดิน (Erfpacht) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่จำกัด ( beperkt recht ) ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ถือ ครอง ( erfpachter ) ในการถือครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น (มาตรา 5:85 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน สิทธิของผู้ถือครองที่ดินเป็นสิทธิในทรัพย์สิน ไม่ใช่สิทธิตามสัญญา: สิทธินี้ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (Kadaster) สามารถขาย จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้ และยังคงอยู่แม้หลังจากการขายที่ดินแล้ว

สัญญาอาจกำหนดให้ผู้เช่าที่ดินต้องจ่ายเงินเป็นงวดๆ เรียกว่าค่าเช่าที่ดิน (มาตรา 5:85 แห่งประมวล กฎหมายแพ่ง ) ค่าเช่าที่ดินนั้นไม่จำเป็นต้องมีตามกฎหมาย แต่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเกือบทั้งหมดจะมีค่าธรรมเนียมนี้ นอกเหนือจากนั้น ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิใช้ประโยชน์โดยทั่วไปเช่นเดียวกับเจ้าของที่ดิน (มาตรา 5:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) รวมถึงผลผลิตจากที่ดิน สิทธิในการให้เช่า และการซ่อมแซม สิ่งที่ผู้เช่าที่ดินทำไม่ได้คือ การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือดำเนินการก่อสร้างใดๆ ที่เงื่อนไขกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อน

กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ( volle eigendom ) เป็นสิทธิถาวร ไม่เสียค่าใช้จ่ายในการรักษา และอยู่ภายใต้กฎหมายทั่วไปเท่านั้น ส่วนสิทธิการครอบครองโดยที่ดินของผู้อื่น (Erfpacht) นั้น เป็นการครอบครองบนที่ดินของผู้อื่น อยู่ภายใต้เงื่อนไขของเจ้าของ และอาจมีการแก้ไขหรือสิ้นสุดได้ โดยปกติแล้ว อพาร์ตเมนต์ที่ครอบครองโดยสิทธิการครอบครองโดยผู้อื่นจะมีมูลค่าน้อยกว่าอพาร์ตเมนต์เดียวกันที่ครอบครองโดยกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ และส่วนต่างนี้ไม่ปรากฏให้เห็นเสมอไปในราคาที่ตั้งไว้

กรรมสิทธิ์ที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเปิด และสัญญาเช่าอาคาร

• เออร์ฟแพคท์ ให้สิทธิ์ในการถือครองและใช้ที่ดินของผู้อื่น (มาตรา 5:85 ของประมวลกฎหมายแพชต์) โดยทั่วไปแล้วสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสิทธิ์ในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht)
• ออปสตัลสิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 5:101 ของประมวลกฎหมายแพ่ง) ให้สิทธิในการมีหรือได้มาซึ่งอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งก่อสร้างใน บน หรือเหนือที่ดินของผู้อื่น โดยฝ่าฝืนกฎที่ว่าอาคารเป็นของเจ้าของที่ดิน สิทธินี้อาจต้องชำระค่าธรรมเนียมที่เรียกว่า... การแก้แค้นและมักจะได้รับมอบให้เป็นสิทธิที่ขึ้นอยู่กับสิทธิในที่ดิน (erfpacht) หรือสัญญาเช่า เช่น สำหรับสายเคเบิล แผงโซลาร์เซลล์ แม้ว่าสิทธิในที่ดินสามารถเป็นสิทธิโดยลำพังได้ก็ตาม กฎหมายว่าด้วยสิทธิในที่ดิน (erfpacht) มีผลบังคับใช้กับสิทธิในผิวดินโดยอนุโลม (มาตรา 5:104 ของประมวลกฎหมายแพ่ง)
• เช่าสัญญาเช่าอาคารหรือที่อยู่อาศัยเป็นสัญญา ไม่ใช่สิทธิในทรัพย์สิน: ไม่มีสิทธิในการจดทะเบียน ไม่มีสิทธิจำนอง และใช้กฎการเช่าตามหนังสือ BW เล่ม 7 ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเพื่อการอยู่อาศัย ส่วนเจ้าของที่ดินจ่ายค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิในทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของและสามารถขายได้

เอกสารสิทธิ์และเงื่อนไขทั่วไป

สิทธิ์ในที่ดินแบบ erfpacht ถูกสร้างขึ้นโดยเอกสารรับรองจากทนายความและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ เอกสารerfpachtakteกำหนดเงื่อนไขเฉพาะต่างๆ เช่น ที่ดิน ระยะเวลา หลักเกณฑ์เบื้องต้น การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต และโดยส่วนใหญ่แล้วจะประกาศข้อกำหนดทั่วไป (algemene bepalingen ) ที่บังคับใช้ เงื่อนไขทั่วไปเหล่านั้นเป็นสาระสำคัญของข้อตกลง ได้แก่ กลไกการแก้ไข กฎการซื้อคืน ข้อกำหนดด้านความยินยอม ระบบการชดเชย และอำนาจในการบอกเลิกสัญญา

เงื่อนไขของปีที่ออกเอกสารจะเป็นตัวกำหนด

นี่คือประเด็นที่มักถูกมองข้ามมากที่สุด และเป็นประเด็นสำคัญ เทศบาลไม่ได้มีเงื่อนไขเพียงชุดเดียว แต่มีเงื่อนไขหลายชุดที่ออกในแต่ละปี โดยแต่ละชุดจะควบคุมที่ดินที่ได้รับอนุญาตภายใต้เงื่อนไขนั้นๆ Amsterdamชุดแสตมป์เหล่านี้ระบุตามปี เช่น AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 และ 2016 ซึ่งในจำนวนนี้ AB 1994, AB 2000 และ AB 2016 เป็นชุดที่พบเห็นได้บ่อยที่สุดในปัจจุบัน ความแตกต่างไม่ได้อยู่ที่รูปลักษณ์ภายนอกเท่านั้น ชุดแสตมป์รุ่นเก่าอาจให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้มาก แต่มีสิทธิ์ในการชดเชยที่จำกัดกว่า

คำถามไม่ใช่ว่า “เงื่อนไขการครอบครองที่ดินในเมืองนี้คืออะไร?” แต่เป็น “เงื่อนไขใดที่ใช้กับ ที่ดินแปลง นี้ ?” คำตอบอยู่ในทะเบียนที่ดิน: โฉนดที่ดินที่จัดตั้งและโฉนดแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ ในภายหลังระบุเงื่อนไขตามปี ขอให้ทนายความของคุณขอโฉนดและข้อความฉบับเต็มของเงื่อนไขเหล่านั้น และอ่านให้ฟัง — ไม่ใช่แค่บทสรุปหรือย่อหน้าที่ตัวแทนเขียนไว้

ค่าเช่าที่ดิน (ตามหลักศาสนา)

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (Canon) คือการชำระค่าใช้ที่ดินเป็นงวดๆ โครงสร้างปกติคือ ค่าธรรมเนียมคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากมูลค่าที่ดินที่ประเมินไว้ ซึ่งได้มาจากส่วนที่เหลือ จากสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์สิน หรือจากตารางค่าธรรมเนียม Amsterdam ปัจจัยนั้นคือ buurtstraatquote ซึ่งแสดงถึงมูลค่าที่ดินเป็นสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์สินในถนนนั้นๆ

ระหว่างการปรับปรุงแก้ไข เงื่อนไขสมัยใหม่ส่วนใหญ่จะปรับดัชนีราคาผู้บริโภคเป็นประจำทุกปี การปรับดัชนีไม่ใช่การปรับปรุงแก้ไข เพราะมันติดตามอัตราเงินเฟ้อและคาดการณ์ได้ ในขณะที่การปรับปรุงแก้ไขจะรีเซ็ตมูลค่าที่ดินพื้นฐานและอาจทำให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่า การไม่ชำระเงินอาจทำให้ผู้เช่าสูญเสียสิทธิ์ในที่สุด

ที่ดินสามประเภท

Voortdurendและeeuwigdurendต่างก็แปลว่า “perpetual” ในภาษาอังกฤษ แต่ทั้งสองคำนี้ไม่เหมือนกัน และความแตกต่างนี้มีมูลค่ามหาศาล สิทธิในที่ดินแบบ perpetual อาจมีการซื้อสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้เฉพาะในช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น ระยะเวลาและการซื้อสิทธิ์เป็นเรื่องที่แยกจากกัน

การปรับปรุงแก้ไขเมื่อสิ้นสุดงวด: ความเสี่ยงทางการเงินที่ใหญ่ที่สุด

สำหรับระบบการถือครองที่ดินแบบต่อเนื่อง (erfpacht) เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา เจ้าของที่ดินอาจกำหนดเกณฑ์การประเมินราคาใหม่ให้สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินปัจจุบัน เนื่องจากระยะเวลาอาจกินเวลาหลายสิบปี และมูลค่าที่ดินในเขตเมืองของเนเธอร์แลนด์เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เกณฑ์การประเมินราคาใหม่จึงอาจสูงกว่าเกณฑ์เดิมหลายเท่า

• มันไม่ได้เกิดขึ้นทีละน้อย การเพิ่มขึ้นนี้เกิดขึ้นทีละขั้น ในวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้าหลายสิบปี
• กลไกนี้ยังคงทำงานภายใต้เงื่อนไขเดิม ตามกฎหมายฉบับเก่าบางฉบับ เจ้าของมีดุลยพินิจกว้างขวาง และการคัดค้านจำกัดอยู่เพียงกระบวนการประเมินราคา ไม่ใช่การฟ้องร้องในศาล
• ผู้ให้กู้มองไปข้างหน้า วันกำหนดแก้ไขที่ใกล้เข้ามาจะมีผลกระทบต่อทั้งสินเชื่อของคุณและตลาดขายต่อที่คุณจะต้องเผชิญ

ก่อนลงนาม ให้ระบุวันที่สิ้นสุดของช่วงเวลาปัจจุบัน กลไกการแก้ไข และ — ในกรณีที่มีการเผยแพร่ตัวเลขบ่งชี้ — หลักเกณฑ์จะเป็นอย่างไรหากมีการแก้ไขในวันนี้ หากมีการแก้ไขอยู่ ต้องตรวจสอบข้อเสนอและกำหนดเวลาในการคัดค้านด้วย

การซื้อที่ดินโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า (afkoop)

แทนที่จะจ่ายค่าปรับ เจ้าของที่ดินอาจสามารถซื้อค่าปรับนั้นได้ด้วยเงินก้อนหนึ่ง การซื้อล่วงหน้า(Afkoop)เป็นการจ่ายค่าปรับล่วงหน้าสำหรับช่วงเวลาที่เหลืออยู่ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลานั้น ภาระผูกพันจะกลับมามีผลอีกครั้งภายใต้เงื่อนไขที่แก้ไขใหม่ ดังนั้นทรัพย์สินที่โฆษณาว่า "ซื้อค่าปรับแล้ว" อาจได้รับความคุ้มครองจนถึงวันที่ใกล้เข้ามาเท่านั้น การซื้อล่วงหน้า (Eeuwigdurende afkoop)เป็นการยกเลิกค่าปรับอย่างถาวร โดยไม่มีการแก้ไขในอนาคต

การซื้อคืนไม่ได้หมายความว่าซื้อที่ดินทั้งหมด: กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับเจ้าของเดิม มีเพียงภาระผูกพันในการชำระเงินเท่านั้นที่สิ้นสุดลง และเงื่อนไขต่างๆ ยังคงควบคุมการใช้และการยินยอม ไม่ว่าจำเป็นต้องมีการเสนอซื้อคืนหรือไม่ วิธีการคำนวณ และสามารถทำได้ระหว่างงวดหรือไม่นั้น เป็นเรื่องของเงื่อนไข ไม่ใช่กฎหมายทั่วไป การดำเนินการจะทำโดยเอกสารรับรองต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียน การเสียภาษีก็เป็นไปตามความแตกต่างเดียวกัน และจะไม่เหมือนกันระหว่างการซื้อคืนแบบรายงวดกับการซื้อคืนแบบเงินทุน ดังนั้นควรตรวจสอบผลที่ตามมาของวิธีการที่คุณเลือกกับที่ปรึกษาด้านภาษีก่อนที่จะตัดสินใจ

Amsterdam: จากต่อเนื่องไปจนถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวร

Amsterdam นี่คือเหตุผลว่าทำไมหัวข้อนี้จึงมีความสำคัญต่อผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่: บ้านส่วนใหญ่ในเมืองตั้งอยู่บนที่ดินเช่าของเทศบาล ซึ่งในอดีตยังคงเป็นกรรมสิทธิ์แบบ erfpacht ที่มีการปรับปรุงแก้ไขเป็นระยะ

ตั้งแต่ปี 2016 เทศบาลได้เริ่มออกโฉนดที่ดินถาวรสำหรับที่ดินจัดสรรใหม่ภายใต้เงื่อนไขทั่วไปชุดใหม่ และเปิดโครงการที่อนุญาตให้ผู้เช่าเดิมที่มีสิทธิ์ต่อเนื่องสามารถเปลี่ยนสิทธิ์การเช่าได้ ( overstappen ) ผู้เช่าจะยื่นขอข้อเสนอที่ระบุราคาซื้อขาดถาวรหรือราคาซื้อขาดถาวร ซึ่งคำนวณจากมูลค่าที่ดิน ณ เวลาอ้างอิง การยอมรับข้อเสนอจะนำไปสู่การออกเอกสารแก้ไข ซึ่งจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (Kadaster)

ประเด็นสำคัญทางการเงินคือ วันอ้างอิงและส่วนลด การยื่นคำขอที่ทำก่อนวันที่ 8 มกราคม 2020จะได้รับการคำนวณในเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์มากกว่าการยื่นคำขอหลังจากนั้น วันดังกล่าวเป็นวันอ้างอิงที่ใช้กำหนดสิทธิ์ในการได้รับเบี้ยประกันภัยการเปลี่ยนผ่านที่เป็นประโยชน์และส่วนลดจากมูลค่าที่ดิน ซึ่งมูลค่าที่ดินนั้นได้มาจากมูลค่าทรัพย์สินผ่านทางใบเสนอราคาที่ดิน (buurtstraatquote) สำหรับผู้ที่พลาดวันดังกล่าวได้มีการจัดโอกาสครั้งที่สองตามมา โดยแต่ละโอกาสมีเงื่อนไขและวันปิดรับสมัครที่แตกต่างกัน ซึ่งกำหนดโดยเทศบาลเท่านั้น ไม่ใช่โดยกฎหมาย ดังนั้น การที่โอกาสนั้นเปิดอยู่สำหรับทรัพย์สินใด ๆ หรือไม่ และคำนวณอย่างไร จึงต้องตรวจสอบจากโครงการที่เทศบาลเผยแพร่ก่อนตัดสินใจ: สอบถามผู้ขายเกี่ยวกับข้อเสนอใด ๆ ที่ออกไปแล้ว และตรวจสอบกำหนดเวลาปัจจุบันโดยตรงกับเทศบาล ความแตกต่างระหว่างวิธีการคำนวณแต่ละวิธีนั้นมีมูลค่าหลายหมื่นยูโร

จากข้อนี้ สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้ 3 ประการ ดังนี้:

• ตรวจสอบว่าผู้ขายมีทรัพย์สินอะไรบ้าง สัญญาซื้อขายที่ดินแบบต่อเนื่อง (Continuing erfpacht); สัญญาซื้อขายที่ดินแบบต่อเนื่องที่มีการยื่นขอเปลี่ยนสัญญาแต่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ (Continuing erfpacht with a switch applied for but not completed); สัญญาซื้อขายที่ดินแบบถาวรที่มีหลักเกณฑ์ดัชนี (Perpetual erfpacht with a indexed canon); และสัญญาซื้อขายที่ดินแบบถาวรที่ซื้อขาดไปตลอดกาล (Perpetual erfpacht bought off in perpetual) เป็นสินทรัพย์สี่ประเภทที่แตกต่างกันในราคาสี่ระดับ
• ข้อเสนอไม่ใช่การเปลี่ยนสัญญา จนกว่าจะมีการลงนามและจดทะเบียนเอกสารแก้ไขเพิ่มเติม ทรัพย์สินนั้นจะยังคงอยู่ภายใต้ระบอบเดิม ส่วนว่าผู้ซื้อจะสามารถรับช่วงต่อข้อเสนอที่ค้างอยู่ได้หรือไม่ และเมื่อใดนั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของโครงการ
• แผนงานของเทศบาลมีการเปลี่ยนแปลง Amsterdamนโยบายการจัดสรรที่ดินของหน่วยงานนี้เป็นที่ถกเถียงและได้รับการแก้ไขหลายครั้ง กำหนดเวลา ส่วนลด ปัจจัยมูลค่าที่ดิน และเปอร์เซ็นต์ตามหลักเกณฑ์แตกต่างกันไปในแต่ละปี ข้อมูลทั้งหมดนี้ไม่ใช่ข้อมูลที่แน่นอนในวันที่คุณซื้อ

ที่ดินจัดสรรส่วนบุคคล: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท และเจ้าของสถาบัน

ที่ดินยังถูกให้เช่าระยะยาวโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่อยู่อาศัย นักลงทุนสถาบัน มูลนิธิการกุศล และเจ้าของที่ดินส่วนตัว กฎหมายเหมือนกัน แต่เงื่อนไขมักแตกต่างกัน

เงื่อนไขการเช่าแบบส่วนตัวมักไม่เอื้ออำนวยในหลายๆ ด้านที่เห็นได้ชัด เช่น ระยะเวลาเช่าสั้นกว่าหรือกำหนดตายตัวโดยไม่มีการต่ออายุ การปรับค่าเช่าเกิดขึ้นในระยะเวลาที่สั้นกว่า บางครั้งทุกๆ ห้าหรือสิบปี การปรับค่าเช่าผูกติดกับมูลค่าทรัพย์สินมากกว่ามูลค่าที่ดิน ดังนั้นการปรับปรุงของเจ้าของที่ดินเองจึงเป็นส่วนที่ทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น การชดเชยถูกยกเว้นหรือจำกัดไว้ และต้องได้รับความยินยอมอย่างกว้างขวางสำหรับการให้เช่า การดัดแปลง และการขาย โครงการบางโครงการที่ทำการตลาดให้กับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ซึ่งผู้ขายยังคงถือครองที่ดินเพื่อลดราคา ก็เป็นโครงสร้างแบบ erfpacht ในลักษณะนี้

เทศบาลเป็นสถาบันถาวรที่มีข้อจำกัดทางการเมืองและมีความสนใจในตลาดที่อยู่อาศัยที่ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่เจ้าของที่ดินเอกชนถือครองการลงทุน ที่ดินส่วนตัวไม่ใช่สิ่งที่ไม่ดีด้วยเหตุผลนั้น แต่ไม่ควรคิดว่าเงื่อนไขของที่ดินส่วนตัวจะเหมือนกับที่ดินของเทศบาลที่ผู้ซื้ออาจเคยอ่านมา

ค่าชดเชยเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า

เมื่อสิทธิในที่ดินสิ้นสุดลง โดยหลักการแล้วเจ้าของที่ดินเดิมมีสิทธิได้รับการชดเชยสำหรับมูลค่าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และต้นไม้ที่ตนสร้างขึ้นเองหรือได้รับมาจากผู้สืบทอดของตน (มาตรา 5:99 BW) และอาจครอบครองทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชดเชย (มาตรา 5:100 BW)

มีสองเงื่อนไขที่สำคัญ สิทธิ์นั้นอาจถูกจำกัดหรือยกเว้นโดยเอกสารสิทธิ์ภายในขอบเขตที่กฎหมายอนุญาต และเงื่อนไขส่วนตัวเก่าๆ มักทำเช่นนั้น และนั่นคือค่าชดเชยสำหรับตัวอาคาร ไม่ใช่สำหรับส่วนต่างระหว่างมูลค่าการเช่าและมูลค่ากรรมสิทธิ์: ผู้เช่าที่สิทธิ์ชั่วคราวหมดอายุจะไม่ได้รับมูลค่าตลาดของบ้าน ในกรณีที่เงื่อนไขกล่าวถึง “มูลค่าของอาคาร” หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าจะเป็นตัวตัดสินทุกอย่าง

จุดยืนของผู้ให้กู้จำนอง

สิทธิ์ในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht) สามารถนำไปจำนองได้ และผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ในเนเธอร์แลนด์จะให้กู้สำหรับที่ดินแบบเช่าซื้อ การที่ผู้ให้กู้จะให้กู้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทั่วไปเป็นส่วนใหญ่ ผู้ให้กู้จะประเมินประเภทของสิทธิ์ และหากเป็นสิทธิ์ชั่วคราว จะประเมินระยะเวลาที่เหลืออยู่เทียบกับระยะเวลาของเงินกู้ พิจารณาว่าหลักเกณฑ์นั้นคงที่ ปรับตามดัชนี หรือเปิดให้แก้ไขได้ และการแก้ไขครั้งต่อไปจะเกิดขึ้นเมื่อใด พิจารณาว่าการบอกเลิกสัญญาจะทำให้หลักประกันเสียหายหรือไม่ ต้องแจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบและอนุญาตให้แก้ไขการผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ และพิจารณาว่าการชดเชยเมื่อสิ้นสุดสัญญายังคงมีอยู่หรือไม่

มีสองสิ่งที่เป็นปัจจัยทำให้เรื่องนี้เป็นไปได้ เงื่อนไขมาตรฐานของเทศบาลขนาดใหญ่โดยทั่วไปได้รับการยอมรับจากผู้ให้กู้รายใหญ่ ดังนั้นการซื้อที่ดินภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้จึงไม่ค่อยก่อให้เกิดปัญหาด้านการเงิน ส่วนที่ดินส่วนบุคคล (erfpacht) นั้นยากกว่า เพราะเงื่อนไขเป็นไปตามที่เจ้าของที่ดินกำหนดไว้ ในกรณีนี้ การตรวจสอบความเหมาะสมของสิ่งก่อสร้างต้องดำเนินการให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยต้องปรึกษากับผู้ให้กู้และผู้ค้ำประกันจำนอง (หากมี) หากต้องการขอการค้ำประกันจำนองจากรัฐบาลกลาง (NHG) เงื่อนไขและมาตรฐานของ NHG ซึ่งเผยแพร่ทุกปี จะยอมรับที่ดินแบบดั้งเดิม แต่กำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าเทียบกับระยะเวลาของเงินกู้ และข้อกำหนดเหล่านั้นจะเข้มงวดกว่าสำหรับสิทธิ์ที่สร้างขึ้นก่อนวันที่ 1 มกราคม 1992 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายกำหนดให้มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยสำหรับอาคาร สิ่งก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบดั้งเดิม และการสนับสนุนผู้ซื้อในรูปแบบใดๆ ( koperssteun ) จะต้องได้รับการยอมรับจาก NHG เอง และ NHG จะเผยแพร่รายชื่อสิ่งก่อสร้างที่ได้รับการยอมรับ โครงการใดที่ไม่ปรากฏอยู่ในรายชื่อดังกล่าว จะไม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจาก NHG

เงื่อนไขการให้สินเชื่อ ( financieringsvoorbehoud ) จะไม่มีผลอะไรเลยหากใบสมัครไม่เคยส่งถึงผู้ให้กู้พร้อมกับเงื่อนไขการเช่าซื้อที่แนบมาด้วย

การขาย: ความยินยอมและหนี้ค้างชำระ

สิทธิในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht) สามารถโอนได้ แต่ในเอกสารอาจต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อนการโอนหรือแบ่งแยก (มาตรา 5:91 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและป่าไม้) หากเจ้าของที่ดินปฏิเสธการให้ความยินยอม กฎหมายอนุญาตให้ใช้การอนุญาตจากศาลมาทดแทนได้ ในกรณีของเทศบาลส่วนใหญ่ การขอความยินยอมเป็นเพียงพิธีการ แต่ไม่ควรคิดเอาเองว่าจะได้รับความยินยอมเสมอไป ตารางเวลาต้องสอดคล้องกับการดำเนินการให้แล้วเสร็จ และเงื่อนไขอาจกำหนดให้ไม่มีหนี้ค้างชำระและไม่มีการผิดสัญญาที่ยังค้างอยู่

หนี้ค้างชำระเป็นไปตามสิทธิ์: ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกันและแยกกันสำหรับภาษีที่ครบกำหนดชำระในช่วงห้าปีก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ (มาตรา 5:92 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารควรขอคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินเกี่ยวกับสถานะภาษี หนี้ค้างชำระ ค่าธรรมเนียม และการละเมิดที่ถูกกล่าวหา

การบอกเลิกสัญญาโดยเจ้าของที่ดิน

เจ้าของที่ดินอาจบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ( opzegging ) ได้ หากค่าเช่าค้างชำระติดต่อกันสองปี หรือผู้เช่าผิดสัญญาอย่างร้ายแรง (มาตรา 5:87 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ขั้นตอนการดำเนินการนั้นเข้มงวดและคุ้มครองผู้ให้กู้ กล่าวคือ การบอกเลิกสัญญาจะต้องดำเนินการโดยหมายศาลของเจ้าหน้าที่บังคับคดี อย่างน้อยหนึ่งเดือนก่อนวันที่กำหนดให้บอกเลิกสัญญา หากเหตุผลคือการผิดนัดชำระหนี้ และจะต้องส่งหมายศาลภายในแปดวันให้แก่ผู้ที่จดทะเบียนเป็นผู้รับจำนองหรือผู้ถือสิทธิจำกัดอื่นๆ เพื่อให้ธนาคารสามารถเข้ามาจัดการหนี้ค้างชำระได้ (มาตรา 5:87, มาตรา 5:88 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) นอกจากนี้ เมื่อเวลาผ่านไป 25 ปีนับตั้งแต่มีการทำสัญญาที่ดินแล้ว ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจขอให้ศาลแก้ไขหรือบอกเลิกสัญญาเนื่องจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด (มาตรา 5:97 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ซึ่งเป็นช่องทางที่จำกัด ไม่ใช่วิธีแก้ไขสัญญาเช่าที่ดินที่เพียงแค่มีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นเท่านั้น

สิ่งที่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

• เอกสารการจัดตั้งที่จดทะเบียนแล้ว และเอกสารแก้ไขเพิ่มเติมหรือการซื้อกิจการทุกฉบับในภายหลัง
• เงื่อนไขทั่วไปชุดใดที่ใช้บังคับในแต่ละปี และมีข้อความฉบับเต็มอย่างไร
• ไม่ว่าสิทธิ์นั้นจะเป็นสิทธิ์ชั่วคราว สิทธิ์ต่อเนื่อง หรือสิทธิ์ถาวร และวันหมดอายุหรือวันสิ้นสุดระยะเวลาที่แน่นอน
• หลักเกณฑ์ปัจจุบัน หลักเกณฑ์การจัดทำดัชนี และว่ามีการซื้อลิขสิทธิ์หรือไม่ หากมี จะซื้อลิขสิทธิ์ไปจนถึงเมื่อใด
• วันที่และกลไกการแก้ไขครั้งต่อไป รวมถึงขั้นตอนการแก้ไขหรือการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่กำลังดำเนินการอยู่
• จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ และใช้เวลานานเท่าใด
• คำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินเกี่ยวกับหนี้ค้างชำระ ค่าธรรมเนียม และการละเมิดที่ถูกกล่าวหา
• หนังสือยืนยันจากผู้ให้กู้ว่าจะให้กู้ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้
• สำหรับห้องชุด: สิทธิการเช่ามีปฏิสัมพันธ์อย่างไรกับสมาคมเจ้าของร่วม และใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของร่วม
• ใช้เพื่อการ Amsterdam: นโยบายที่เทศบาลประกาศไว้เกี่ยวกับการเปลี่ยนผู้ให้บริการในวันที่ซื้อบริการ

Erfpacht ไม่ใช่ข้อบกพร่อง เมื่อมีเอกสารสิทธิ์อยู่ตรงหน้าแล้ว มันเป็นวิธีการถือครองทรัพย์สินแบบมีเงื่อนไข และอาจถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ ความผิดพลาดมักเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่มองว่าข้อความเกี่ยวกับการเช่าซื้อเป็นเพียงข้อความมาตรฐานทั่วไป