Erfpacht: สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวในเนเธอร์แลนด์ อธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจ

หากรายละเอียดของบ้านในเนเธอร์แลนด์ระบุว่าเป็นop erfpacht หมายความ ว่าคุณไม่ได้ซื้อที่ดินใต้บ้านนั้น แต่คุณกำลังซื้อสิทธิ์ในการถือครองและใช้ที่ดินของผู้อื่นที่จดทะเบียนแล้ว ภายใต้เงื่อนไขที่เจ้าของเดิมเขียนไว้ ซึ่งบางครั้งอาจเขียนไว้เมื่อร้อยปีที่แล้ว เงื่อนไขเหล่านั้นจะเป็นตัวกำหนดว่าคุณต้องจ่ายเท่าไหร่ นานแค่ไหน และธนาคารจะอนุมัติให้กู้หรือไม่

erfpacht คืออะไร?

สิทธิในที่ดินแบบ Erfpacht เป็นสิทธิในทรัพย์สินแบบจำกัด ( beperkt recht ) ภายใต้มาตรา 5:85 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW) สิทธินี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองสิทธิ ( erfpachter ) ในการถือครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เป็นของผู้อื่น เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เนื่องจากสิทธิของผู้ถือครองสิทธิ (erfpachter) ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (Kadaster) การซื้อบ้านโดยใช้สิทธิในที่ดินแบบ Erfpacht จึงยังคงให้สิทธิที่คุณสามารถขาย จำนอง และส่งต่อได้ และสิทธินี้ยังคงอยู่แม้ว่าจะมีการขายที่ดินในภายหลังก็ตาม

ในสัญญาอาจกำหนดให้ผู้เช่าที่ดินต้องจ่ายเงินเป็นงวดๆ เรียกว่า ค่าเช่าที่ดิน (canonหรือ ground rent) ค่าเช่าที่ดินนั้นไม่ได้บังคับตามกฎหมาย แต่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเกือบทุกแปลงจะมีข้อกำหนดนี้ นอกเหนือจากการชำระเงินดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินเช่นเดียวกับเจ้าของเดิม รวมถึงการให้เช่าที่ดิน ในขณะที่การซ่อมแซมเป็นความรับผิดชอบของเขา เขาไม่สามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินหรือดำเนินการใดๆ ที่เงื่อนไขในสัญญาสงวนไว้สำหรับเจ้าของได้

กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์นั้นไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ในการรักษาไว้ และอยู่ภายใต้กฎหมายทั่วไปเท่านั้น ส่วนกรรมสิทธิ์แบบเออร์ฟแพคต์ (Erfpacht) นั้น เกิดขึ้นบนที่ดินของผู้อื่น ภายใต้เงื่อนไขของเจ้าของ และอาจมีการแก้ไขหรือสิ้นสุดลงได้ ห้องชุดที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์แบบเออร์ฟแพคต์ที่มีเงื่อนไขผูกมัด มักจะมีมูลค่าน้อยกว่าห้องชุดเดียวกันที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ และส่วนต่างนั้นมักไม่ปรากฏให้เห็นในราคาที่ตั้งไว้

erfpacht แตกต่างจาก opstal และจากการเช่าอย่างไร

• เออร์ฟแพคท์ ให้สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้อื่น โดยทั่วไปแล้วสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสิทธิ์ดังกล่าว
• ออปสตัล (สิทธิในการครอบครองพื้นผิว) อนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งเป็นเจ้าของหรือได้มาซึ่งอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เป็นของผู้อื่น ตัวอย่างเช่น สายเคเบิลหรือแผงโซลาร์เซลล์ สิทธินี้อาจมีค่าใช้จ่ายของตนเอง และมักจะควบคู่ไปกับสัญญาซื้อขายที่ดินหรือสัญญาเช่ามากกว่าที่จะเป็นสิทธิโดยลำพัง
• เช่า (การเช่าอาคารหรือที่อยู่อาศัย) เป็นสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ที่จดทะเบียน: ไม่มีรายการในสำนักงานที่ดิน ไม่มีจำนอง ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเพื่ออยู่อาศัย ส่วนเจ้าของที่ดินจ่ายค่าธรรมเนียมสำหรับสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของและสามารถขายได้

เหตุใดเงื่อนไขทั่วไปในโฉนดจึงมีความสำคัญมากกว่าตัวบทกฎหมาย

สิทธิในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht) เกิดขึ้นจากเอกสารรับรองที่ทำต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ เอกสารดังกล่าวระบุเงื่อนไขเฉพาะต่างๆ เช่น ที่ดิน ระยะเวลา หลักเกณฑ์เริ่มต้น การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต และจากนั้นก็ประกาศเงื่อนไขทั่วไป ( algemene bepalingen ) ที่บังคับใช้ เงื่อนไขเหล่านั้น ไม่ใช่กฎหมาย เป็นตัวกำหนดกลไกการแก้ไข กฎการซื้อคืน ข้อกำหนดด้านความยินยอม และอำนาจในการยุติสิทธิ

เงื่อนไขใดบ้างที่ใช้กับแปลงของคุณ?

เทศบาลไม่ได้มีเงื่อนไขเพียงชุดเดียว แต่มีเงื่อนไขหลายชุดที่ออกในแต่ละปี และที่ดินแต่ละแปลงจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่บังคับใช้ในขณะที่ได้รับอนุญาต Amsterdam บริษัทดังกล่าวได้ออกชุดสะสมลักษณะนี้มาหลายชุดตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 และชุดสะสมรุ่นเก่าๆ อาจให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการแก้ไขได้อย่างกว้างขวาง แต่มีสิทธิ์ในการชดเชยที่จำกัด

คำถามไม่ใช่ว่า “เงื่อนไขการจัดสรรที่ดินในเมืองนี้คืออะไร?” แต่เป็น “เงื่อนไขใดที่ใช้กับที่ดินแปลงนี้?” เอกสารการจัดตั้งที่ดิน และเอกสารแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ ในภายหลัง จะระบุเงื่อนไขต่างๆ ตามปี ขอให้ทนายความของคุณขอเอกสารฉบับนั้นและข้อความเต็มของเงื่อนไขที่ระบุไว้ และอ่านเงื่อนไขเหล่านั้นอย่างละเอียด – ไม่ใช่แค่บทสรุป หรือข้อความที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เขียนไว้

ค่าเช่าที่ดิน (ตามหลักศาสนา) กำหนดไว้อย่างไร?

ภาษีที่ดินคือการชำระค่าใช้ที่ดินเป็นงวดๆ โดยปกติจะเป็นเปอร์เซ็นต์ที่คำนวณจากมูลค่าที่ดินที่ประเมินไว้ ซึ่งคำนวณจากสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์สินหรือจากตารางที่เผยแพร่ไว้ Amsterdam สัดส่วนนั้นเรียกว่า buurtstraatquote.

ระหว่างการปรับปรุงแก้ไข เงื่อนไขสมัยใหม่ส่วนใหญ่จะปรับดัชนีราคาที่ดินประจำปีโดยอิงกับดัชนีราคาผู้บริโภค การปรับดัชนีไม่ใช่การปรับปรุงแก้ไข เพราะมันติดตามอัตราเงินเฟ้อและคาดการณ์ได้ ในขณะที่การปรับปรุงแก้ไขจะรีเซ็ตมูลค่าที่ดินพื้นฐานและอาจทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นหลายเท่า การไม่ชำระราคาที่ดินอาจทำให้เจ้าของที่ดินสูญเสียสิทธิ์ในที่สุด

erfpacht มีกี่ประเภท?

โดยปกติแล้ว คำแปลในภาษาอังกฤษทั้งvoortdurendและeeuwigdurendมักจะแปลว่า “ตลอดไป” แต่ทั้งสองคำนี้ไม่เหมือนกัน และความแตกต่างนี้อาจส่งผลต่อมูลค่ามหาศาล สิทธิ์ที่มีระยะเวลาตลอดไปอาจยังมีข้อกำหนดที่สามารถซื้อคืนได้สำหรับช่วงเวลาเดียว ดังนั้นควรพิจารณาเรื่องระยะเวลาและการซื้อคืนเป็นคนละประเด็นกัน

เหตุใดการแก้ไขงานจึงมีความสำคัญทางการเงินมากขนาดนี้?

สำหรับระบบการถือครองที่ดินแบบต่อเนื่อง (erfpacht) จุดสิ้นสุดของระยะเวลาหนึ่งคือช่วงเวลาที่เจ้าของที่ดินสามารถปรับเกณฑ์การประเมินราคาใหม่ให้สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินปัจจุบันได้ เนื่องจากระยะเวลาหนึ่งกินเวลาหลายสิบปี และมูลค่าที่ดินในเขตเมืองของเนเธอร์แลนด์เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เกณฑ์การประเมินราคาใหม่จึงอาจมีมูลค่าเป็นหลายเท่าของเกณฑ์เดิม

• การเพิ่มขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นทีละน้อย มันมาถึงในขั้นตอนเดียว ในวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้าหลายสิบปี
• กลไกนี้ยังคงทำงานภายใต้เงื่อนไขเดิม ในชุดเอกสารเก่าบางชุด เจ้าของมีดุลยพินิจกว้างขวาง และการคัดค้านใดๆ จะจำกัดอยู่เพียงกระบวนการประเมินราคา ไม่ใช่การฟ้องร้องในศาล
• ผู้ให้กู้มองไปข้างหน้า วันกำหนดแก้ไขที่ใกล้เข้ามาจะมีผลกระทบต่อทั้งสินเชื่อบ้านของคุณและตลาดขายต่อที่คุณจะต้องเผชิญในอนาคต

ก่อนลงนาม โปรดตรวจสอบวันที่สิ้นสุดของระยะเวลาปัจจุบัน กลไกการแก้ไข และหากมีการเผยแพร่ตัวเลขบ่งชี้ โปรดระบุว่าหลักเกณฑ์จะเป็นอย่างไรหากมีการแก้ไขในวันนี้ หากมีการแก้ไขอยู่แล้ว โปรดขอตรวจสอบข้อเสนอและกำหนดเวลาในการคัดค้าน

สามารถจ่ายเงินเพื่อยกเลิกค่าเช่าที่ดินได้หรือไม่?

แทนที่จะจ่ายค่าจำนองเป็นงวดๆ ผู้ขายที่ดินบางครั้งอาจซื้อสิทธิ์การจำนองนั้นได้ด้วยเงินก้อน การซื้อสิทธิ์การ จำนอง สำหรับช่วงเวลาปัจจุบันจะจ่ายค่าจำนองล่วงหน้าเฉพาะจนกว่าจะสิ้นสุดช่วงเวลานั้นเท่านั้น จากนั้นภาระผูกพันจะกลับมามีผลอีกครั้งภายใต้เงื่อนไขที่แก้ไขใหม่ ดังนั้นทรัพย์สินที่โฆษณาว่า "ซื้อสิทธิ์การจำนองแล้ว" อาจได้รับความคุ้มครองเพียงจนถึงวันที่ใกล้เข้ามาแล้วเท่านั้น การซื้อสิทธิ์การจำนองแบบถาวรจะยกเลิกสิทธิ์การจำนองอย่างถาวรโดยไม่มีการแก้ไขในอนาคต

การซื้อสิทธิ์การเช่าที่ดินไม่ได้หมายความว่าได้ซื้อที่ดินทั้งหมด กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับเจ้าของที่ดิน เพียงแต่ภาระผูกพันในการชำระเงินสิ้นสุดลง และเงื่อนไขต่างๆ ยังคงควบคุมการใช้และการยินยอมอยู่ การที่ต้องเสนอซื้อสิทธิ์การเช่าหรือไม่ วิธีการคำนวณ และความเป็นไปได้ในการซื้อสิทธิ์การเช่าระหว่างงวดนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ไม่ใช่กฎหมายทั่วไป การดำเนินการจะทำเป็นเอกสารรับรองต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียน ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อยืนยันการเสียภาษีก่อนตัดสินใจ เนื่องจากสิทธิ์การเช่าที่ดินแบบรายงวดและการซื้อสิทธิ์การเช่าแบบครั้งเดียวมีวิธีการเสียภาษีที่แตกต่างกัน

Amsterdam: จากต่อเนื่องไปจนถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินถาวร

Amsterdam นี่คือเหตุผลว่าทำไมหัวข้อนี้จึงมีความสำคัญต่อผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่: บ้านส่วนใหญ่ในเมืองตั้งอยู่บนที่ดินเช่าของเทศบาล ซึ่งในอดีตยังคงเป็นกรรมสิทธิ์แบบ erfpacht ที่มีการปรับปรุงแก้ไขเป็นระยะ

ตั้งแต่ปี 2016 เทศบาลได้ออกโฉนดที่ดินถาวรสำหรับที่ดินจัดสรรใหม่ ภายใต้เงื่อนไขทั่วไปของตนเอง และได้เปิดโครงการให้ผู้เช่าเดิมที่ยังคงมีสิทธิ์ในที่ดินสามารถเปลี่ยน ( overstappen ) ไปเป็นโฉนดที่ดินถาวรหรือการซื้อคืนที่ดินถาวรได้ ผู้เช่าจะยื่นขอรับข้อเสนอ ซึ่งคำนวณจากมูลค่าที่ดิน ณ เวลาอ้างอิงที่เทศบาลกำหนด การยอมรับข้อเสนอนั้นจะนำไปสู่การทำสัญญาแก้ไข ซึ่งจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

หลักเกณฑ์การคำนวณและส่วนลดที่มีให้มีการเปลี่ยนแปลงหลายครั้งนับตั้งแต่โครงการเปิดดำเนินการ และข้อตกลงในภายหลังมีเงื่อนไขและวันสิ้นสุดของตนเอง ซึ่งกำหนดโดยเทศบาล ไม่ใช่โดยกฎหมาย ต้องตรวจสอบว่าขณะนี้มีช่วงเวลาใดที่เปิดอยู่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดหรือไม่ และคำนวณจากหลักเกณฑ์ใด โดยต้องตรวจสอบกับโครงการที่เทศบาลเผยแพร่ในขณะที่ซื้อ: สอบถามผู้ขายเกี่ยวกับข้อเสนอใด ๆ ที่เคยออกไปแล้ว และยืนยันสถานการณ์ปัจจุบันโดยตรงกับเทศบาล ความแตกต่างระหว่างหลักเกณฑ์การคำนวณอาจมีมูลค่าหลายหมื่นยูโร

ต่อไปนี้เป็นสามประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:

• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นของที่ผู้ขายมีอยู่จริง กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินแบบต่อเนื่อง (Continuous erfpacht); กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินแบบต่อเนื่องที่มีการยื่นขอเปลี่ยนกรรมสิทธิ์แต่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ (Continuous erfpacht with a indexed canon); และกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินแบบถาวรที่ซื้อคืนอย่างถาวร (Perpetual erfpacht bought off for good) เป็นสินทรัพย์สี่ประเภทที่แตกต่างกันในราคาสี่ระดับ
• ข้อเสนอไม่ใช่การเปลี่ยนสัญญา จนกว่าจะมีการลงนามและจดทะเบียนเอกสารแก้ไขเพิ่มเติม ทรัพย์สินนั้นจะยังคงอยู่ภายใต้ระบอบเดิม ส่วนว่าผู้ซื้อจะสามารถรับช่วงต่อข้อเสนอที่ค้างอยู่ได้หรือไม่ และเมื่อใดนั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของโครงการ
• แผนการนี้มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เรื่อยๆ Amsterdamนโยบายการจัดสรรที่ดินของ ได้รับการแก้ไขหลายครั้งแล้ว กำหนดเวลา ส่วนลด และเปอร์เซ็นต์ตามหลักเกณฑ์แตกต่างกันไปในแต่ละปี ข้อมูลเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามนั้นในวันที่คุณซื้อ

แล้วถ้าเป็นที่ดินจัดสรรจากเจ้าของที่ดินส่วนตัวล่ะ?

ที่ดินยังถูกให้เช่าระยะยาวโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่อยู่อาศัย นักลงทุนสถาบัน มูลนิธิการกุศล และเจ้าของที่ดินส่วนตัว กฎหมายเหมือนกัน แต่เงื่อนไขมักแตกต่างกัน

เงื่อนไขการเช่าแบบส่วนตัวมักไม่เอื้ออำนวยในหลายๆ ด้านที่เห็นได้ชัด เช่น ระยะเวลาเช่าสั้นหรือกำหนดตายตัวโดยไม่มีการต่ออายุ การปรับค่าเช่าเกิดขึ้นในระยะเวลาที่สั้นกว่า บางครั้งทุกๆ ห้าหรือสิบปี การปรับค่าเช่าผูกติดกับมูลค่าของทรัพย์สินมากกว่ามูลค่าของที่ดิน ดังนั้นการปรับปรุงของเจ้าของที่ดินเองจึงเป็นตัวขับเคลื่อนการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า การชดเชยถูกยกเว้นหรือจำกัด และข้อกำหนดด้านการอนุญาตที่กว้างขวางเกี่ยวกับการให้เช่า การดัดแปลง และการขาย โครงการบางโครงการที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ซึ่งผู้ขายเก็บที่ดินไว้เพื่อลดราคาซื้อ ก็เป็นโครงสร้างแบบ erfpacht ในลักษณะนี้เช่นกัน

เทศบาลเป็นองค์กรถาวรที่มีข้อจำกัดทางการเมืองและมีความสนใจในตลาดที่อยู่อาศัยที่ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่เจ้าของที่ดินเอกชนถือครองการลงทุน ที่ดินส่วนตัวแบบ erfpacht ไม่ได้แย่เพียงเพราะเหตุผลนั้น แต่ก็อย่าคิดว่าเงื่อนไขของมันจะเหมือนกับของเทศบาลที่คุณอาจเคยอ่านมา

คุณจะได้รับค่าชดเชยเมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินสิ้นสุดลงหรือไม่?

เมื่อสิทธิในที่ดินสิ้นสุดลง โดยหลักการแล้วเจ้าของที่ดินเดิมมีสิทธิได้รับค่าชดเชยสำหรับอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และต้นไม้ที่เขาได้สร้างขึ้นเองหรือซื้อมาจากเจ้าของคนก่อน และเขาสามารถครอบครองที่ดินต่อไปได้จนกว่าจะได้รับค่าชดเชยนั้น

มีสองประเด็นที่ต้องพิจารณา ประการแรก สัญญาอาจจำกัดหรือยกเว้นสิทธิ์ภายในขอบเขตที่กฎหมายอนุญาต และเงื่อนไขส่วนตัวเก่าๆ มักทำเช่นนั้น ประการที่สอง เป็นการชดเชยสำหรับตัวอาคาร ไม่ใช่สำหรับส่วนต่างระหว่างมูลค่าการเช่าและมูลค่ากรรมสิทธิ์: ผู้เช่าที่สิทธิ์ชั่วคราวหมดอายุจะไม่ได้รับมูลค่าตลาดของบ้าน ในกรณีที่เงื่อนไขอ้างถึง “มูลค่าของอาคาร” วิธีการประเมินมูลค่าจะเป็นตัวตัดสินทุกอย่าง

ธนาคารจะปล่อยกู้บ้านที่มีสัญญาซื้อขายที่ดินแบบ Erfpacht หรือไม่?

สิทธิ์ในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht) สามารถนำไปจำนองได้ และผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ในเนเธอร์แลนด์จะให้กู้เงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อ แต่การที่ผู้ให้กู้จะให้กู้เงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใดนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทั่วไปเป็นส่วนใหญ่ ผู้ให้กู้จะพิจารณาประเภทของสิทธิ์ และหากเป็นสิทธิ์ชั่วคราว จะพิจารณาระยะเวลาที่เหลืออยู่เทียบกับระยะเวลาของเงินกู้ ดูว่าหลักเกณฑ์นั้นคงที่ มีการปรับดัชนี หรือเปิดให้แก้ไขได้หรือไม่ และการแก้ไขครั้งต่อไปจะเกิดขึ้นเมื่อใด ดูว่าการบอกเลิกสัญญาจะทำให้หลักประกันของตนเสียหายหรือไม่ ดูว่าต้องแจ้งให้ผู้ให้กู้ทราบและอนุญาตให้แก้ไขการผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ และดูว่าการชดเชยเมื่อสิ้นสุดสัญญายังคงมีอยู่หรือไม่

มีสองสิ่งที่เป็นปัจจัยทำให้การดำเนินการนี้เป็นไปได้ในทางปฏิบัติ เงื่อนไขมาตรฐานของเทศบาลขนาดใหญ่โดยทั่วไปได้รับการยอมรับจากผู้ให้กู้หลัก ดังนั้นการซื้อภายใต้เงื่อนไขเหล่านั้นจึงไม่ค่อยก่อให้เกิดปัญหาด้านการเงิน ส่วนการซื้อที่ดินแบบส่วนบุคคล (erfpacht) นั้นยากกว่า เพราะเงื่อนไขเป็นไปตามที่เจ้าของที่ดินกำหนด และต้องมีการตรวจสอบการยอมรับเงื่อนไขเฉพาะนั้นกับผู้ให้กู้ และกับผู้ค้ำประกันจำนอง (หากมี) ในกรณีที่ต้องการขอการค้ำประกันจำนองระดับชาติ (NHG) จะต้องใช้กฎที่ NHG ประกาศไว้เอง ซึ่งยอมรับ erfpacht แบบดั้งเดิม แต่กำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่เมื่อเทียบกับระยะเวลากู้ยืม และข้อกำหนดเหล่านั้นจะเข้มงวดกว่าสำหรับสิทธิ์ที่เก่ากว่า สิ่งก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแบบดั้งเดิม พร้อมกับการสนับสนุนจากผู้ซื้อในรูปแบบใดก็ตาม จะต้องปรากฏอยู่ในรายการสิ่งก่อสร้างที่ได้รับการยอมรับของ NHG ที่ประกาศไว้ มิฉะนั้นจะไม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจาก NHG

เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในสัญญาซื้อขายจะไม่มีผลอะไรเลย หากใบสมัครขอสินเชื่อจำนองไม่ถึงมือผู้ให้กู้พร้อมกับเงื่อนไขการเช่าซื้อ

สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อมีการขาย: การยินยอมและหนี้ค้างชำระ

สิทธิ์ในที่ดินแบบเออร์ฟแพคต์ (erfpacht) สามารถโอนได้ แต่ในเอกสารอาจต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อนการโอนหรือแบ่งสิทธิ์ หากเจ้าของที่ดินปฏิเสธการให้ความยินยอมโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร กฎหมายอนุญาตให้ศาลออกคำสั่งแทนได้ ในกรณีของเทศบาลส่วนใหญ่ การขอความยินยอมเป็นเพียงพิธีการ แต่ไม่ควรคิดเอาเองว่าจะได้รับความยินยอมเสมอไป เพราะต้องกำหนดเวลาให้สอดคล้องกับการดำเนินการให้แล้วเสร็จ และเงื่อนไขอาจกำหนดให้ไม่มีหนี้ค้างชำระและไม่มีการผิดสัญญาที่ยังค้างอยู่

หนี้ค้างชำระเป็นไปตามสิทธิ์นั้นเอง: ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกันสำหรับภาษีที่ครบกำหนดชำระก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในเงื่อนไข ทนายความควรขอคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินเกี่ยวกับสถานะภาษี ค่าใช้จ่าย และการละเมิดใดๆ ที่ถูกกล่าวหา ก่อนการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์

เจ้าของที่ดินสามารถยุติสัญญาสัมปทานที่ดินได้หรือไม่?

เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินได้หากผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลานาน หรือผู้เช่าผิดสัญญาอย่างร้ายแรง ขั้นตอนการดำเนินการนั้นเข้มงวด และมีขึ้นส่วนหนึ่งเพื่อปกป้องผู้ให้กู้ การยกเลิกจะกระทำโดยหมายศาลของเจ้าหน้าที่บังคับคดี พร้อมแจ้งล่วงหน้า และต้องส่งหมายศาลไปยังผู้ที่จดทะเบียนเป็นผู้รับจำนองหรือผู้ถือสิทธิ์อื่น ๆ ด้วย เพื่อให้ธนาคารมีโอกาสเข้ามาแก้ไขปัญหาการค้างชำระ นอกจากนี้ เมื่อเวลาผ่านไปนานนับตั้งแต่มีการทำสัญญาเช่าที่ดิน ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจขอให้ศาลแก้ไขหรือยกเลิกสัญญาเนื่องจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด – ซึ่งเป็นช่องทางที่จำกัด และไม่ใช่วิธีแก้ไขสัญญาเช่าที่ดินที่กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายสูง

ผู้ซื้อควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา?

• เอกสารการจัดตั้งที่จดทะเบียนแล้ว และเอกสารแก้ไขเพิ่มเติมหรือการซื้อกิจการทุกฉบับในภายหลัง
• เงื่อนไขทั่วไปชุดใดที่ใช้บังคับในแต่ละปี และมีข้อความฉบับเต็มอย่างไร
• ไม่ว่าสิทธิ์นั้นจะเป็นสิทธิ์ชั่วคราว สิทธิ์ต่อเนื่อง หรือสิทธิ์ถาวร และวันหมดอายุหรือวันสิ้นสุดระยะเวลาที่แน่นอน
• หลักเกณฑ์ปัจจุบัน หลักเกณฑ์การจัดทำดัชนี และว่ามีการซื้อลิขสิทธิ์หรือไม่ และถ้ามี จะซื้อลิขสิทธิ์ไปจนถึงเมื่อใด
• วันที่และกลไกการแก้ไขครั้งต่อไป รวมถึงขั้นตอนการแก้ไขหรือการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่กำลังดำเนินการอยู่
• จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ และกระบวนการนั้นใช้เวลานานเท่าใด
• คำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินเกี่ยวกับหนี้ค้างชำระ ค่าธรรมเนียม และการละเมิดที่ถูกกล่าวหา
• หนังสือยืนยันจากผู้ให้กู้ว่าจะให้กู้ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้
• สำหรับห้องชุด: สิทธิการเช่ามีปฏิสัมพันธ์อย่างไรกับสมาคมเจ้าของร่วม และใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของร่วม
• ใช้เพื่อการ Amsterdam: ข้อมูลล่าสุดที่เทศบาลประกาศเกี่ยวกับการเปลี่ยนผู้ให้บริการ ซึ่งตรวจสอบในวันที่ซื้อสินค้า

Erfpacht ไม่ใช่ข้อบกพร่อง หากอ่านเทียบกับโฉนดที่ดินจริง จะเห็นว่าเป็นวิธีถือครองทรัพย์สินแบบมีเงื่อนไข และอาจถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ ความผิดพลาดเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อใช้ข้อความเกี่ยวกับการเช่าซื้อเป็นแบบมาตรฐานทั่วไป

ในการสรุป

• กรรมสิทธิ์ที่ดิน (Erfpacht) ให้สิทธิ์ในการถือครองและใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้อื่นโดยการจดทะเบียน คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นโดยตรง
• เงื่อนไขทั่วไปที่ระบุไว้ในสัญญา ไม่ใช่กฎหมายทั่วไป จะเป็นตัวกำหนดหลักเกณฑ์ การแก้ไข การยินยอม และการยุติสัญญาที่ใช้บังคับกับคุณ
• สัญญาเช่าที่ดินแบบต่อเนื่องมีความเสี่ยงที่จะถูกแก้ไขเมื่อสิ้นสุดแต่ละรอบ ในขณะที่สัญญาเช่าที่ดินแบบถาวรไม่มีความเสี่ยงดังกล่าว แต่คำว่า "ถาวร" ในรายละเอียดภาษาอังกฤษสามารถใช้ได้กับทั้งสองประเภท
• In Amsterdamตรวจสอบว่ามีการเสนอ การยื่นขอ หรือการดำเนินการเปลี่ยนไปใช้สิทธิในที่ดินแบบถาวร (perpetual erfpacht) เสร็จสิ้นแล้วหรือไม่ เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่แตกต่างกันและมีราคาต่างกัน
• ก่อนเซ็นสัญญา โปรดขอโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนแล้ว เงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง และหนังสือยืนยันจากผู้ให้กู้ว่าพวกเขายินดีให้สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขเหล่านั้น

ไม่แน่ใจว่าสถานการณ์ของคุณเป็นอย่างไร?เล่าสถานการณ์ของคุณให้เราฟัง เราจะแจ้งตัวเลือกให้คุณทราบภายในหนึ่งวันทำการ

สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade? Law & More ซึ่งสามารถช่วยคุณได้ ตามที่อธิบายไว้ในหน้าของเรา ทนายความด้านการเช่า หน้า.