การขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์: ขั้นตอนตั้งแต่การออกหมายเรียกจนถึงการบังคับคดีโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดี

การขับไล่ผู้เช่าออกจากที่อยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์เป็นกระบวนการที่ศาลควบคุม เจ้าของบ้านไม่สามารถยุติกระบวนการได้ด้วยตนเอง และผู้เช่าก็แทบจะไม่ถูกไล่ออกในชั่วข้ามคืน ระหว่างการผิดนัดชำระงวดแรกกับรถขนย้ายนั้น จะมีขั้นตอนต่างๆ เช่น จดหมายทวงถาม หมายเรียก การพิจารณาคดี คำพิพากษา และการประกาศของเจ้าหน้าที่บังคับคดี บทความนี้จะอธิบายลำดับขั้นตอน ระยะเวลา ค่าใช้จ่าย และขอบเขตอำนาจของแต่ละฝ่าย

กฎพื้นฐานคือ: ห้ามขับไล่ผู้เช่าออกจากที่อยู่อาศัยโดยไม่มีคำสั่งศาล

เจ้าของบ้านไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกจากที่พักได้โดยพลการ การยุติสัญญาเช่าและการขับไล่ผู้เช่าออกจากที่พักเป็นเรื่องที่แยกจากกัน และเป็นอำนาจของศาล จนกว่าผู้พิพากษาจะออกคำสั่งไล่ที่และเจ้าหน้าที่บังคับคดีจะดำเนินการตามคำสั่งนั้น ผู้เช่าอาจยังคงอยู่ในที่พักได้ ไม่ว่าจะมีค่าเช่าค้างชำระเท่าใดและไม่ว่าสัญญาจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม

เขาอาจจะไม่:

• เปลี่ยนกุญแจหรือติดโซ่คล้อง;
• ตัดน้ำ แก๊ส ไฟฟ้า หรือเครื่องทำความร้อน เพื่อบังคับให้ผู้เช่าออกไป;
• เคลื่อนย้าย จัดเก็บ หรือกำจัดทรัพย์สินของผู้เช่า;
• เข้าไปในที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ว่าเขาจะเป็นเจ้าของหรือไม่ก็ตาม

กฎหมายดัตช์เรียกการกระทำนี้ว่าeigenrichting ( การบุกรุกที่อยู่อาศัย โดยไม่ได้รับอนุญาต) ซึ่งผิดกฎหมาย ผู้เช่าสามารถยื่นคำร้องขอคำสั่งศาลคุ้มครองชั่วคราว ( kort geding ) และมักจะกลับเข้าที่อยู่อาศัยได้ภายในไม่กี่วัน โดยเจ้าของบ้านจะต้องคืนสิทธิ์การเข้าถึงให้ผู้เช่า มิฉะนั้นจะต้องจ่ายค่าปรับรายวันและต้องรับผิดทางละเมิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น การเข้าไปในที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้พักอาศัยอาจถือเป็นความผิดทางอาญาฐานบุกรุกที่อยู่อาศัย ( huisvredebreuk ) (มาตรา 138 Sr) เจ้าของบ้านที่เปลี่ยนกุญแจจะทำให้คดีที่เขาน่าจะชนะกลายเป็นคดีที่เขาจะแพ้อย่างแน่นอน

สองเส้นทาง: opzegging และ ontbinding

การยกเลิกโดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้า (opzegging)

การบอกเลิกสัญญาเช่า (Opzegging) คือการบอกเลิกสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยโดยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน โดยอาศัยเหตุผลตามกฎหมายที่กำหนดไว้ ซึ่งปรากฏอยู่ในมาตราเกี่ยวกับการสิ้นสุดสัญญาเช่าในหมวด 7 ส่วนที่ 5 ของกฎหมายแพ่งเบเนดิกต์ (BW) (มาตรา 271 ถึง 282 BW) ได้แก่ ผู้เช่าประพฤติตนไม่เหมาะสม เจ้าของบ้านมีความจำเป็นต้องใช้ที่อยู่อาศัยนั้นโดยด่วน ( dringend eigen gebruik ) ผู้เช่าปฏิเสธข้อเสนอสัญญาใหม่ที่สมเหตุสมผล และเจ้าของบ้านจำเป็นต้องใช้ที่อยู่อาศัยนั้นเพื่อการรื้อถอนหรือการพัฒนาใหม่

ระยะเวลาการแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าเริ่มต้นที่สามเดือนสำหรับการเช่าที่มีระยะเวลาน้อยกว่าหนึ่งปี และเพิ่มขึ้นหนึ่งเดือนต่อปีถัดไป จนถึงสูงสุดหกเดือน การแจ้งบอกเลิกเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เว้นแต่ผู้เช่าจะยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาเช่าจะยังคงมีผลต่อไปตามกฎหมายจนกว่าศาลจะตัดสินเป็นอย่างอื่น และเจ้าของบ้านจะต้องฟ้องร้อง สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแบบกำหนดระยะเวลาถูกจำกัดโดยกฎหมาย Wet vaste huurcontracten ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ซึ่งได้ฟื้นฟูสัญญาเช่าแบบไม่มีกำหนดระยะเวลาให้เป็นกฎหลัก ดังนั้นเจ้าของบ้านที่คิดว่าสัญญาของตนจะหมดอายุอาจกำลังถือครองสัญญาเช่าแบบไม่มีกำหนดระยะเวลาอยู่ก็ได้

การยุบเลิกสัญญาเนื่องจากการผิดสัญญา (ไม่ผูกพัน)

มาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งบัญญัติว่า การผิดสัญญาทุกครั้งย่อมให้สิทธิแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายในการบอกเลิกสัญญา เว้นแต่การผิดสัญญาดังกล่าวมีลักษณะพิเศษหรือมีความสำคัญเล็กน้อยจนไม่ถือเป็นเหตุให้บอกเลิกสัญญาได้ สำหรับที่อยู่อาศัยนั้น อำนาจดังกล่าวไม่ได้ใช้โดยทางหนังสือ มาตรา 7:231 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งสงวนสิทธิ์ในการบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารไว้ให้แก่ศาล ยกเว้นกรณีการปิดทรัพย์สินโดยทางปกครองตามมาตรา 13b แห่งพระราชบัญญัติฝิ่น หรือมาตรา 174a แห่งพระราชบัญญัติเทศบาล ซึ่งเจ้าของที่ดินสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องไปศาล

ใน กรณี ค้างชำระค่าเช่าการฟ้องร้องแบบผูกพันมักเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด ไม่ต้องมีระยะเวลาแจ้งเตือนล่วงหน้า ข้อเท็จจริงไม่จำเป็นต้องตรงกับรายการที่กำหนดไว้ และเจ้าของบ้านสามารถรวมการเรียกร้องเงิน การบอกเลิกสัญญา และการขับไล่ไว้ในหมายศาลเดียวได้ วิธีการเดียวกันนี้ใช้ได้กับกรณีการก่อความรำคาญ การให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต และการปลูกกัญชาด้วย

มากแค่ไหนถึงจะพอ? ขีดจำกัดความคลาดเคลื่อน

วลี “เว้นแต่ว่าการผิดสัญญาดังกล่าว ด้วยลักษณะพิเศษหรือความสำคัญเพียงเล็กน้อย จะไม่เป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้” เป็นข้อแก้ตัวหลักของผู้เช่า ในคำพิพากษาที่เป็นข้อชี้ขาดเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) ศาลฎีกาได้ยืนยันวิธีการทำงานของหลักเกณฑ์นี้ เป็นกฎหลักที่มีข้อยกเว้น: การละเมิดหลักการใดๆ ก็ตามให้สิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาได้ เจ้าของบ้านต้องพิสูจน์การละเมิด และผู้เช่าต้องพิสูจน์ข้อยกเว้น ข้อยกเว้นนั้นไม่จำกัดเฉพาะปัจจัยที่ระบุไว้ในกฎหมายเท่านั้น อาจพิจารณาทุกสถานการณ์ รวมถึงผลประโยชน์ของผู้เช่าในการรักษาบ้านของตนไว้ และศาลต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านั้นแม้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัด

ดังนั้น การจ่ายล่าช้าเพียงครั้งเดียว หรือยอดค้างชำระเล็กน้อย จะไม่นำไปสู่คำสั่งขับไล่ แต่ก็ไม่มีเกณฑ์กำหนดเป็นเดือนๆ ที่จะนำไปสู่การยุบเลิกสัญญาเช่าเช่นกัน ไม่มีกฎหมายหรือแนวทางปฏิบัติระดับชาติของศาลใดๆ กำหนดไว้ ในทางปฏิบัติแล้ว การค้างชำระที่กินเวลานานหลายเดือนเป็นจุดที่เจ้าของบ้านฟ้องร้อง และเป็นจุดที่การเรียกร้องมีโอกาสชนะคดีอย่างแท้จริง แต่ตัวเลขดังกล่าวเพียงอย่างเดียวไม่ได้ตัดสินอะไร ศาลยังคงต้องพิจารณาการละเมิดสัญญาควบคู่ไปกับทุกสิ่งที่สภาสูง (Hoge Raad) กำหนดให้พิจารณา และศาลอาจปฏิเสธการยุบเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ค้างชำระจำนวนมาก หรืออนุญาตในกรณีที่ค้างชำระจำนวนน้อยก็ได้

กรณีที่ก้ำกึ่งนั้นขึ้นอยู่กับพฤติกรรมพอๆ กับการคำนวณทางคณิตศาสตร์ กล่าวคือ ผู้เช่าตอบจดหมายทวงถามหรือไม่ มีการเสนอข้อตกลงแต่ถูกละเมิดหรือไม่ และมีการขอความช่วยเหลือด้านหนี้สินหรือไม่

ขั้นตอนปกติ ทีละขั้นตอน

ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าจะถูกส่งไปยังศาลแขวง ( kantonrechter ) ไม่ว่าจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องจะเป็นเท่าใด และเริ่มต้นด้วยหมายเรียกจากเจ้าหน้าที่บังคับคดี ( dagvaarding ) การมีทนายความไม่ใช่เรื่องบังคับ แต่โดยปกติแล้วมักจะเป็นฝ่ายเจ้าของบ้าน และมักจะเป็นปัจจัยชี้ขาดสำหรับฝ่ายผู้เช่า

โดยทั่วไปแล้ว คดีค้างชำระค่าเช่าที่ไม่มีการโต้แย้งจะใช้เวลาประมาณสามถึงห้าเดือน ให้ถือว่าระยะเวลาดังกล่าวเป็นเพียงแนวทางปฏิบัติ ไม่ใช่สิทธิโดยชอบธรรม นอกเหนือจากระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำสำหรับการขับไล่แล้ว ระยะเวลาเหล่านี้ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ตายตัว ศาลจะกำหนดวันที่ต้องออกจากที่พักในคำพิพากษา และระยะเวลาในการพิจารณาคดีและการตัดสินจะขึ้นอยู่กับกฎระเบียบวิธีพิจารณาความสำหรับคดีในเขตย่อยและปริมาณงานของศาลนั้นๆ ซึ่งรายงานโดย Rechtspraak ระบุตัวเลขปริมาณงานที่เผยแพร่ คดีที่มีการโต้แย้ง หรือคดีที่ผู้เช่าปฏิบัติตามข้อตกลง จะใช้เวลานานกว่าและมักจะจบลงโดยไม่มีการขับไล่เลย

การบังคับใช้ชั่วคราวและการอุทธรณ์

โดยปกติแล้ว คำพิพากษาขับไล่จะถูกประกาศให้มีผลบังคับใช้ชั่วคราว ( uitvoerbaar bij voorraad ) ตามมาตรา 233 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง (Rv) นี่คือประเด็นที่ผู้เช่ามักเข้าใจผิดมากที่สุด: การอุทธรณ์ ซึ่งอยู่ภายใต้บทบัญญัติเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยระดับสูง (hoger beroep) รวมถึงมาตรา 350 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง (Rv) นั้น ไม่ได้ระงับการบังคับใช้โดยอัตโนมัติ เจ้าของบ้านสามารถขับไล่ผู้เช่าได้ในระหว่างที่การอุทธรณ์ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา

ผู้เช่าสามารถขอให้ศาลอุทธรณ์ระงับการบังคับใช้คำพิพากษาได้ โดยอาศัยหลักเกณฑ์ที่จำกัด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วต้องมีข้อผิดพลาดทางกฎหมายหรือข้อเท็จจริง หรือเหตุฉุกเฉินที่ผู้พิพากษาชั้นต้นไม่สามารถพิจารณาได้ หรืออีกทางเลือกหนึ่ง เขาอาจยื่นข้อพิพาทเกี่ยวกับการบังคับใช้คำพิพากษา ( executiegeschil ) ต่อผู้พิพากษาบรรเทาทุกข์ชั่วคราวภายใต้มาตรา 438 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง โดยโต้แย้งว่าการบังคับใช้คำพิพากษาในขณะนี้เป็นการใช้สิทธิโดยมิชอบ ทั้งสองกรณีไม่ใช่การพิจารณาคดีใหม่ ทั้งสองกรณีต้องมีการยื่นอุทธรณ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด และระยะเวลานั้นสั้น คือสามเดือนนับจากวันที่คำพิพากษาในคดีทั่วไป แต่เพียงสี่สัปดาห์นับจากคำพิพากษาในคดีเร่งด่วน (มาตรา 339 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)

เส้นทางคำสั่งห้ามชั่วคราว (คอร์ท เกดิง)

kort geding คือกระบวนการพิจารณาคดีแบบเร่งด่วนต่อหน้าผู้พิพากษาบรรเทาทุกข์ชั่วคราว ( voorzieningenrechter ) ภายใต้บทบัญญัติที่เริ่มต้นที่มาตรา 254 Rv กระบวนการนี้จะให้คำตัดสินชั่วคราว โดยปกติภายในไม่กี่สัปดาห์ แต่ไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้ นี่คือข้อจำกัดที่สำคัญ: เจ้าของบ้านไม่สามารถขอคำตัดสินที่มีผลผูกพันใน kort geding ได้ ทำได้เพียงขอคำสั่งให้ผู้เช่าออกจากที่พักเท่านั้น

เจ้าของบ้านสามารถใช้สิทธิ์นี้ได้เฉพาะในกรณีที่เรื่องร้องเรียนมีความเร่งด่วนและผลลัพธ์ของการดำเนินคดีตามปกติไม่เป็นที่น่าสงสัยอย่างร้ายแรง เช่น การก่อความเดือดร้อนรำคาญอย่างร้ายแรง การใช้ทรัพย์สินในทางที่ผิดกฎหมาย การอยู่อาศัยต่อเนื่องหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงอย่างชัดเจน หรือการอยู่อาศัยโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์ กรณีค้างชำระค่าเช่าทั่วไปมักไม่เข้าข่าย เนื่องจากผลประโยชน์ของผู้เช่าในบ้านของตนสำคัญกว่าผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านในเรื่องความรวดเร็วในการดำเนินการ

สำหรับผู้เช่าแล้ว เอกสารนี้มีประโยชน์ไม่น้อยไปกว่ากัน: มันเป็นเครื่องมือที่จะใช้ต่อต้านเจ้าของบ้านที่เปลี่ยนกุญแจ และใช้ระงับการไล่ที่ที่ประกาศไว้แล้วในกรณีที่สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปอย่างเด็ดขาด

ผู้บุกรุก สถานประกอบการ และผู้ที่อยู่อาศัยโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์

หมอบ

การบุกรุกที่ดินเป็นความผิดทางอาญา และมีสองแนวทางคือ การฟ้องร้องทางแพ่งโดยเจ้าของ หรือการขับไล่โดยอัยการ ในคำพิพากษาเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) ศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า การขับไล่โดยทางอาญาเป็นการละเมิดสิทธิในการเคารพที่อยู่อาศัยอย่างร้ายแรงภายใต้มาตรา 8 ของอนุสัญญาว่าด้วยสิทธิมนุษยชนแห่งยุโรป จึงจำเป็นต้องมีการตรวจสอบโดยศาลก่อน กล่าวคือ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ให้เวลาอย่างน้อยเจ็ดวันสำหรับการดำเนินการทางกฎหมาย และรอคำตัดสินของศาล เว้นแต่ในกรณีพิเศษ เช่น การคุกคามต่อความปลอดภัยสาธารณะ

สถานที่ประกอบธุรกิจ

ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและบริการต้อนรับภายใต้มาตรา 290 และมาตราต่อๆ ไปของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีระเบียบข้อกำหนดและเหตุผลการบอกเลิกสัญญาเฉพาะของตนเอง ส่วนผู้เช่าพื้นที่ธุรกิจอื่นๆ ส่วนใหญ่เป็นสำนักงานและพื้นที่อุตสาหกรรม อยู่ภายใต้มาตรา 7:230a ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ความแตกต่างนี้ได้ระบุไว้ในบทความของเราเกี่ยวกับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ภายใต้มาตรา 290 และ 230a แล้วเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและมีการแจ้งให้ย้ายออก ผู้เช่าอาจยื่นคำร้องต่อศาลแขวงเพื่อขอขยายระยะเวลาในการย้ายออก และการขับไล่จะถูกระงับไว้ในระหว่างที่คำร้องนั้นอยู่ระหว่างการพิจารณา คำร้องต้องยื่นภายในสองเดือนนับจากวันที่ประกาศให้ย้ายออก และศาลอาจอนุญาตให้ขยายเวลาได้ไม่เกินสามครั้ง ครั้งละหนึ่งปี

ผู้พักอาศัยที่ไม่มีกรรมสิทธิ์

บุคคลที่อาศัยอยู่ในที่พักโดยไม่มีสัญญา เช่น คู่สมรสของผู้เช่าเดิมที่ทิ้งไว้เบื้องหลัง แขกที่ไม่ยอมออกไป หรือผู้ที่อยู่อาศัยภายใต้ข้อตกลงต่อต้านการบุกรุกที่หมดอายุแล้ว จะไม่มีความมั่นคงในการครอบครอง และกรณีเหล่านี้เป็นกรณีที่ชัดเจนที่สุดของการบุกรุกโดยไม่ได้รับอนุญาต ข้อควรระวังคือ บางครั้งข้อตกลงที่เรียกว่าต่อต้านการบุกรุกอาจถูกตีความตามข้อเท็จจริงว่าเป็นสัญญาเช่า ซึ่งจะได้รับความคุ้มครองตามนั้น

เจ้าหน้าที่บังคับคดี ประกาศ และทรัพย์สิน

มีเพียงเจ้าหน้าที่บังคับคดีของศาล ( gerechtsdeurwaarder ) เท่านั้นที่สามารถบังคับใช้คำสั่งขับไล่ได้ และเขาเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐ ไม่ใช่ลูกจ้างของเจ้าของบ้าน เขาจะส่งคำพิพากษา สั่งให้ผู้เช่าออกจากที่พัก จากนั้นจึงประกาศการขับไล่โดยการออกหมายศาลอีกครั้ง การขับไล่โดยบังคับอยู่ภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการขับไล่โดยบังคับ (gedwongen ontruiming) มาตรา 555 ถึง 562 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 555 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำสามวันระหว่างคำสั่งนั้นกับการขับไล่ ระยะเวลาขั้นต่ำตามกฎหมายที่สั้นนี้ไม่ใช่ระยะเวลาสมัครใจที่ยาวกว่าที่ระบุไว้ในคำพิพากษา

ในวันที่เจ้าหน้าที่บังคับคดีมาศาล อาจเรียกตำรวจมาเพื่อเข้าตรวจค้นและรักษาความสงบเรียบร้อย รวมถึงเรียกช่างทำกุญแจมาด้วย เจ้าของบ้านจะเป็นผู้จัดหาและจ่ายค่าขนย้ายในเบื้องต้น และทรัพย์สินที่ถูกทิ้งไว้จะถูกนำออกไป สิ่งที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินเหล่านั้นไม่ใช่เรื่องของธรรมเนียมปฏิบัติในท้องถิ่นอีกต่อไป เทศบาลจะต้องเป็นผู้ขนย้ายและเก็บรักษาทรัพย์สินเหล่านั้น โดยค่าใช้จ่ายเป็นของฝ่ายที่บังคับใช้คำพิพากษา และกฎระเบียบเกี่ยวกับการบังคับใช้ทางปกครองจะใช้กับการเก็บรักษานั้นด้วย (มาตรา 556 Rv อ้างถึงมาตรา 5:29 และ 5:30 Awb) การเก็บรักษาจะใช้เวลาไม่เกินสิบสามสัปดาห์ หลังจากนั้นทรัพย์สินอาจถูกขายหรือทำลาย ในกรณีที่ขาย เจ้าของเดิมยังคงมีสิทธิ์เรียกร้องส่วนแบ่งจากเงินที่ได้จากการขายเป็นเวลาสามปี ทรัพย์สินที่ไม่มีมูลค่าที่สมเหตุสมผลสำหรับเจ้าของ และสิ่งของที่เป็นอันตรายหรือเน่าเสียได้ อาจถูกนำไปทิ้งทันที ค่าใช้จ่ายจะตกอยู่กับผู้เช่าผ่านทางเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ผ่านทางใบเรียกเก็บเงินจากเทศบาล

การขับไล่สามารถยกเลิกได้จนถึงนาทีสุดท้าย เจ้าหน้าที่บังคับคดีมักจะระงับการขับไล่หากผู้เช่าชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือหากมีการตกลงกันและเจ้าของบ้านสั่งให้ระงับ แต่ความยืดหยุ่นจะลดลงอย่างมากเมื่อมีการจองบริการขนย้ายแล้ว

ค่าใช้จ่าย และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในท้ายที่สุด

ค่าธรรมเนียมศาล ( griffierecht ) ในคดีระดับอำเภอขึ้นอยู่กับมูลค่าของคำฟ้องและว่าผู้ฟ้องเป็นบริษัท บุคคลธรรมดา หรือผู้มีฐานะยากจน ซึ่งโดยทั่วไปจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราคงที่ต่ำ อัตราและจำนวนเงินถูกกำหนดโดยกฎหมาย ปรับปรุงแก้ไขโดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี และเผยแพร่ในตารางที่ศาลปกครองดูแลรักษา อัตราที่ใช้บังคับคืออัตราที่ใช้ในขณะที่ยื่นฟ้องคดี ไม่มีการเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าธรรมเนียมศาล

นอกจากนั้นยังมีค่าธรรมเนียมของเจ้าหน้าที่บังคับคดี ซึ่งกำหนดโดย Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders และมีการปรับดัชนีมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี การส่งหมายศาลที่บังคับใช้ได้มีค่าธรรมเนียมที่ไม่สูงนัก ส่วนการขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยนั้นมีค่าใช้จ่ายมากกว่าหลายเท่า ค่าธรรมเนียมปัจจุบันจะถูกเผยแพร่พร้อมกับคำสั่งศาล และเจ้าหน้าที่บังคับคดีจะแจ้งราคาให้ทราบเมื่อมีการร้องขอ ค่าขนย้าย ค่าเก็บรักษา และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายของเจ้าของบ้านจะคิดเพิ่มจากค่าธรรมเนียมเหล่านั้น และไม่ได้กำหนดตายตัว ดังนั้นค่าใช้จ่ายทั้งหมดจึงขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สินและสภาพที่ถูกทิ้งไว้

ฝ่ายที่แพ้คดีต้องจ่ายค่าใช้จ่ายของฝ่ายที่ชนะคดี แต่คำสั่งค่าใช้จ่ายของเนเธอร์แลนด์เป็นการจ่ายในอัตราคงที่ ไม่ใช่การชดเชยเต็มจำนวน และโดยปกติแล้วจะต่ำกว่าค่าใช้จ่ายทางกฎหมายที่เกิดขึ้นจริงมาก สำหรับเจ้าของบ้าน การขับไล่ผู้เช่าที่ประสบความสำเร็จมักยังคงเป็นการสูญเสียทางการเงิน เพราะคำสั่งและค่าเช่าค้างชำระจะถูกบังคับใช้กับผู้เช่าซึ่งโดยนิยามแล้วไม่มีเงิน สำหรับผู้เช่า การแพ้คดีหมายถึงค่าเช่าค้างชำระ ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมศาลและเจ้าหน้าที่บังคับคดี ค่าขนย้ายและค่าเก็บรักษา นอกเหนือจากการหาที่อยู่อาศัยใหม่ และหนี้สินยังคงอยู่หลังจากการขับไล่

ผู้เช่าที่อยู่ในสถานการณ์เปราะบาง

การมีบุตรไม่ได้ให้สิทธิ์ผู้เช่าในการอยู่อาศัย แต่เป็นสถานการณ์ที่ถูกพิจารณาภายใต้ข้อยกเว้นในมาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และเป็นเหตุผลสำคัญที่ผู้พิพากษาจะผลักดันให้ทั้งสองฝ่ายหาข้อตกลงร่วมกัน ศาลมักออกคำพิพากษา "โอกาสสุดท้าย" กล่าวคือ มีคำสั่งให้ยุติการเช่าและขับไล่ แต่จะไม่มีการบังคับใช้ตราบใดที่ผู้เช่าปฏิบัติตามกำหนดการที่ตกลงกันไว้

ผู้เช่าที่ได้รับการยอมรับเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ตามกฎหมายจะยิ่งได้เปรียบมากขึ้น เพราะการระงับการบังคับคดีจะจำกัดอำนาจการบังคับใช้ของเจ้าหนี้แต่ละราย ภายใต้มาตรา 305 ของพระราชบัญญัติล้มละลาย เจ้าของบ้านไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าหรือขับไล่ผู้เช่าออกจากที่พักได้โดยอาศัยหนี้ค่าเช่าค้างชำระที่เกิดขึ้นก่อนที่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้จะมีผลบังคับใช้ และการขับไล่ที่กำลังดำเนินการอยู่เนื่องจากหนี้เก่าดังกล่าวจะถูกระงับโดยผลของกฎหมาย การคุ้มครองนี้มีเงื่อนไข คือ ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าแต่ละงวดตรงเวลาตั้งแต่นั้นเป็นต้นไป และหากมีหนี้ค้างชำระใหม่ เจ้าของบ้านจะมีอำนาจยกเลิกสัญญาเช่าและขับไล่ผู้เช่าได้อีกครั้ง ผู้เช่าที่กำลังเผชิญกับการถูกขับไล่ควรยื่นขอความช่วยเหลือด้านหนี้สินจากเทศบาลทันที ส่วนเจ้าของบ้านควรตรวจสอบว่ามีผู้ยื่นขอความช่วยเหลืออยู่แล้วหรือไม่

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 ประเทศเนเธอร์แลนด์ได้ใช้ระบบเตือนภัยล่วงหน้าระดับชาติ เจ้าของบ้าน ผู้ให้บริการพลังงาน บริษัทน้ำประปา และบริษัทประกันสุขภาพ ต้องรายงานการค้างชำระต่อเทศบาลโดยไม่ต้องขอความยินยอมจากผู้เช่า เมื่อความพยายามในการเรียกเก็บเงินของตนเองล้มเหลว ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการช่วยเหลือทางการเงินแก่ชุมชน (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) เทศบาลต้องตอบสนองต่อสัญญาณทุกครั้งด้วยการเสนอการสนทนาเบื้องต้น มาตรา 3 และ 4 ของกฎหมายดังกล่าวระบุว่าต้องดำเนินการภายในสี่สัปดาห์ หรือสามวันทำการในกรณีที่เร่งด่วน เช่น การขับไล่ผู้เช่าที่กำลังจะเกิดขึ้น บริษัทที่อยู่อาศัยถือว่าการติดต่อเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นของการดำเนินการ

คำแนะนำในทางปฏิบัติ

สำหรับเจ้าของบ้าน:

• อย่าลงมือแก้ปัญหาด้วยตัวเองเด็ดขาด
• บันทึกทุกอย่าง: บัญชีค่าเช่า, ใบเตือน, จดหมายทวงถาม, ข้อเสนอการประนีประนอม, คำร้องเรียนจากเพื่อนบ้านพร้อมระบุวันที่
• ควรส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่จะฟ้องร้อง และปล่อยให้ยอดค้างชำระเกินเกณฑ์ที่ยอมรับได้เสียก่อน แทนที่จะฟ้องร้องแต่เนิ่นๆ แล้วแพ้คดีเพราะเหตุผลข้อยกเว้น
• แจ้งยอดค้างชำระต่อเทศบาลหากจำเป็น และต้องมีหลักฐานแสดงตัวตน

สำหรับผู้เช่า:

• อย่าเพิกเฉยต่อหมายเรียก การพิจารณาคดีที่มีการต่อสู้คดีนั้นแตกต่างจากการผิดนัดอย่างมาก
• เข้าร่วมการพิจารณาคดีหรือยื่นคำแก้ต่างเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าได้เลย ไม่มีค่าใช้จ่ายและไม่จำเป็นต้องมีทนายความ
• ยื่นขอความช่วยเหลือด้านหนี้สินจากเทศบาลทันที นำหลักฐานไปแสดงในวันนัดพิจารณาคดี และชำระเงินบางส่วนอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าคุณจะไม่สามารถชำระได้ทั้งหมดก็ตาม
• หากเจ้าของบ้านเปลี่ยนกุญแจหรือตัดการจ่ายน้ำประปา ให้ขอคำแนะนำในวันเดียวกันนั้น
• โปรดเข้าใจว่าการยื่นอุทธรณ์เพียงอย่างเดียวจะไม่สามารถหยุดการขับไล่ได้

Law & More เราให้บริการแก่ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าในกระบวนการขับไล่ผู้เช่าออกจากที่อยู่อาศัยต่อหน้าศาลแขวงและในคดีแพ่ง ตั้งแต่การส่งจดหมายทวงถามไปจนถึงการส่งหมายศาล เนื่องจากคดีที่มีการต่อสู้คดีนั้นแตกต่างจากคดีที่จำเลยไม่มาศาล และการอุทธรณ์ไม่ได้หยุดการขับไล่โดยอัตโนมัติ โปรดติดต่อเราทันทีที่ได้รับหมายเรียกหรือหนังสือแจ้งให้ย้ายออก