เจ้าของบ้านหลายรายประสบปัญหาเดียวกัน รายได้ค่าเช่าลดลง ในขณะที่ค่าบำรุงรักษา ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติที่จะพิจารณาว่าการปล่อยให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นในภาคเอกชนอาจจะดีกว่าหรือไม่ แต่เมื่อไหร่ถึงจะได้รับอนุญาต และคุณสามารถเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การควบคุมการให้เช่าไปเป็นภาคเอกชนได้เลยหรือไม่?
คำตอบสั้นๆ คือ ไม่ โดยปกติแล้วจะไม่สามารถทำได้ในระหว่างที่ผู้เช่าปัจจุบันยังอาศัยอยู่ในที่พักนั้น ตัวเลือกของคุณมีจำกัดตราบใดที่ผู้เช่าปัจจุบันยังอาศัยอยู่ในที่พักนั้นอยู่ อย่างไรก็ตาม มีเส้นทางที่สามารถนำไปสู่การเปลี่ยนจากค่าเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมไปสู่ภาคเอกชนได้ในระยะยาว บล็อกนี้จะอธิบายถึงกฎเกณฑ์ โอกาส และสิ่งที่เจ้าของบ้านมักทำผิดพลาด

เริ่มจากพื้นฐานก่อน: อสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้การควบคุมเมื่อใด และไม่ได้อยู่ภายใต้การควบคุมเมื่อใด?
การที่อสังหาริมทรัพย์นั้นจะอยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าหรืออยู่ในภาคเอกชนนั้น ขึ้นอยู่กับระบบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งในภาษาดัตช์เรียกว่า woningwaarderingsstelsel (WWS) ระบบการให้คะแนนนี้จะประเมินคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น พื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้องครัวและห้องน้ำ มูลค่าทรัพย์สินของเทศบาล (WOZ) ฉลากพลังงาน และสภาพของอสังหาริมทรัพย์
การให้เช่าในภาคเอกชนจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต่างๆ ครบถ้วน ณ ช่วงเวลาที่เกี่ยวข้อง นั่นหมายความว่าไม่ใช่แค่ค่าเช่าที่คุณต้องการเรียกเก็บเท่านั้นที่สำคัญ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการจัดประเภททางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์นั้นในขณะที่สัญญาเช่าเริ่มต้นขึ้น
นี่เป็นประเด็นสำคัญ: คุณไม่สามารถเปลี่ยนสัญญาเช่าที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลที่มีอยู่แล้วไปเป็นสัญญาเช่าในภาคเอกชนได้ในภายหลัง เพียงเพราะตลาดเปลี่ยนแปลงไปหรือมูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น

ระหว่างการเช่าที่อยู่อาศัย: แทบไม่มีช่องว่างให้ปรับเปลี่ยนอะไรเลย
หากผู้เช่าอาศัยอยู่ในที่พักอาศัยภายใต้สัญญาเช่าที่มีการควบคุม คุณไม่สามารถขึ้นค่าเช่าโดยพลการให้เท่ากับระดับค่าเช่าในภาคเอกชนได้ ผู้เช่าจะได้รับการคุ้มครองทั้งในเรื่องความมั่นคงในการอยู่อาศัยและราคาค่าเช่า ซึ่งนี่คือสาระสำคัญของการเช่าที่มีการควบคุม
เจ้าของบ้านหลายคนเชื่อว่าการเปลี่ยนสัญญาเช่าเป็นไปได้เมื่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น มูลค่าทรัพย์สินที่เทศบาลกำหนดเพิ่มขึ้น หรือทรัพย์สินได้รับการปรับปรุง แต่สถานการณ์เหล่านั้นแทบจะไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนสัญญาเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมของภาครัฐให้เป็นสัญญาเช่าในภาคเอกชนได้
ข้อตกลงกับผู้เช่า: ไม่ง่ายอย่างที่คิด
บางครั้งอาจมีการเข้าใจผิดว่าเจ้าของบ้านและผู้เช่าสามารถตกลงกันได้ง่ายๆ ว่าทรัพย์สินนั้นจะตกไปอยู่ในมือของภาคเอกชนนับจากนี้ไป ในทางทฤษฎีนั้นเป็นไปได้ แต่ในทางปฏิบัติแล้วแทบจะไม่ใช่หนทางที่ปลอดภัยทางกฎหมายเลย กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยมีข้อบังคับที่บังคับใช้มากมายซึ่งออกแบบมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า
นั่นหมายความว่าไม่ใช่ทุกข้อตกลงจะมีผลบังคับใช้โดยอัตโนมัติ แม้ว่าทั้งสองฝ่ายจะดูเหมือนยินยอมก็ตาม หากข้อตกลงนั้นส่งผลให้ผู้เช่าสูญเสียความคุ้มครองที่ตนพึงได้รับ ข้อตกลงนั้นก็สามารถถูกยกเลิกได้ในภายหลัง ดังนั้นสำหรับเจ้าของบ้านแล้ว การดำเนินการเช่นนี้จึงไม่ใช่ทางเลือกที่สมเหตุสมผลโดยทั่วไป หากไม่มีการตรวจสอบทางกฎหมายอย่างถูกต้องก่อน

แนวทางที่สมจริงที่สุด: ปล่อยเช่าต่อหลังจากผู้เช่าเดิมย้ายออกไป
สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ โอกาสที่แท้จริงจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อบ้านว่างลงเท่านั้น เมื่อผู้เช่าออกไปแล้ว คุณสามารถประเมินได้อีกครั้งเมื่อถึงเวลาปล่อยเช่าว่าบ้านนั้นอยู่ในกลุ่มใด ในขณะนั้น คำถามที่เกี่ยวข้องคือ: ปัจจุบันบ้านนั้นมีคะแนนเท่าไหร่ อยู่ในกลุ่มค่าเช่าที่ถูกควบคุม กลุ่มตลาดระดับกลาง หรือกลุ่มตลาดเอกชน และคุณสามารถตกลงค่าเช่าเริ่มต้นได้เท่าไหร่ตามกฎหมาย?
สำหรับเจ้าของบ้านหลายๆ คน นี่คือจุดเปลี่ยนที่สำคัญ ไม่ใช่ในช่วงที่ผู้เช่ารายปัจจุบันยังอยู่ แต่เป็นตอนที่ผู้เช่ารายใหม่เข้ามา

การขอขึ้นค่าเช่าไม่ใช่ทางออก
นี่เป็นความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย เจ้าของบ้านบางรายระบุค่าเช่าสูงกว่าในสัญญาและคิดว่าทรัพย์สินนั้นจึงจัดอยู่ในภาคเอกชน แต่หากทรัพย์สินนั้นไม่เข้าเกณฑ์การเช่าในภาคเอกชนตามระบบคะแนน ผู้เช่าสามารถโต้แย้งค่าเช่าได้ในภายหลัง ซึ่งค่าเช่าจะถูกปรับลดลงมาอยู่ในระดับที่กำหนดไว้ และอาจมีภาระผูกพันในการชำระคืนด้วย
บทเรียนเชิงปฏิบัติง่ายๆ คือ ขั้นแรกให้ตรวจสอบว่าสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย จากนั้นจึงกำหนดค่าเช่า

การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์: มักเป็นการเตรียมการที่ชาญฉลาดที่สุด
หากเป้าหมายของคุณคือการย้ายไปอยู่ในภาคเอกชนในอนาคต การปรับปรุงบ้านอย่างมีเป้าหมายอาจคุ้มค่า ไม่ใช่ทุกการลงทุนจะช่วยได้ แต่การเปลี่ยนแปลงบางอย่างสามารถเพิ่มคะแนนได้จริง ๆ ลองนึกถึงการปรับปรุงเพื่อความยั่งยืนและการติดฉลากพลังงานที่ดีขึ้น การปรับปรุงห้องครัวหรือห้องน้ำ การปรับปรุงคุณภาพโครงสร้าง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกและวัสดุตกแต่งที่ดีขึ้น
การตกแต่งภายนอกเพียงอย่างเดียวมักไม่เพียงพอ การปรับปรุงจะต้องเป็นการปรับปรุงที่นับรวมในระบบคะแนนด้วย นั่นเป็นเหตุผลที่ควรทำการประเมินคะแนนก่อน แล้วค่อยลงทุนทีหลัง วิธีนี้จะช่วยให้คุณทราบว่าการปรับปรุงนั้นจะช่วยให้คุณผ่านเกณฑ์คะแนนได้จริงหรือไม่ หรือคุณจะเสียเงินไปโดยเปล่าประโยชน์ทางกฎหมาย
สัญญาจ้างชั่วคราวไม่ใช่ทางออก
เจ้าของบ้านบางรายหวังว่าการใช้สัญญาเช่าชั่วคราวจะช่วยให้พวกเขามีอำนาจควบคุมมากขึ้นว่าเมื่อใดที่ที่พักจะว่างลง แต่สัญญาเช่าชั่วคราวถูกจำกัดอย่างเข้มงวดตั้งแต่ปี 2024 ในหลายกรณี จุดเริ่มต้นคือการที่ผู้เช่าได้รับสัญญาเช่าแบบไม่มีกำหนดระยะเวลา ใครก็ตามที่พยายามสร้างความยืดหยุ่นมากขึ้นผ่านข้อตกลงชั่วคราวมีความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะได้รับสิทธิ์ในการครอบครองที่พักอย่างเต็มที่โดยไม่คำนึงถึงเงื่อนไขใดๆ ดังนั้น ในฐานะกลยุทธ์ในการเปลี่ยนจากค่าเช่าที่ถูกควบคุมไปสู่ภาคเอกชน การเช่าชั่วคราวจึงไม่ค่อยน่าเชื่อถือ

อย่าลืมกลุ่มตลาดระดับกลาง
ตลาดเช่าไม่ได้ประกอบด้วยเพียงแค่การเช่าที่ถูกควบคุมและภาคเอกชนอีกต่อไปแล้ว ภาคส่วนระดับกลางกำลังมีบทบาทสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ อสังหาริมทรัพย์ที่ดูน่าสนใจในเชิงเศรษฐกิจสำหรับภาคเอกชน อาจยังคงอยู่ภายใต้กฎระเบียบการเช่าที่เข้มงวดกว่าในทางกฎหมาย ดังนั้น เมื่อต้องการปล่อยเช่าต่อ จึงไม่เพียงพอที่จะถามว่าสามารถปล่อยเช่าในภาคเอกชนได้หรือไม่ คุณยังต้องตรวจสอบด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจอยู่ในกลุ่มตลาดระดับกลางหรือไม่

แผนปฏิบัติการทีละขั้นตอน
หากคุณต้องการทราบว่าในฐานะเจ้าของบ้าน ทรัพย์สินของคุณสามารถเปลี่ยนไปอยู่ในภาคเอกชนได้หรือไม่ ให้ลองทำตามขั้นตอนต่อไปนี้ เริ่มจากการวิเคราะห์สถานการณ์การเช่าในปัจจุบัน: ประเภทของสัญญาเช่า วันที่เริ่มต้นการเช่า ค่าเช่าปัจจุบัน และสถานะของผู้เช่า จากนั้นให้ทำการประเมินคะแนนอย่างละเอียดและเป็นปัจจุบัน ไม่ใช่การประเมินตามสัญชาตญาณ แต่ต้องเป็นการประเมินที่เป็นรูปธรรมและมีหลักฐานรองรับที่เหมาะสม ต่อมา ให้ประเมินว่าทรัพย์สินนั้นสามารถยกเลิกข้อกำหนดควบคุมได้หรือไม่ ณ จุดที่ปล่อยเช่าใหม่ หลังจากนั้น ให้ตรวจสอบว่าการปรับปรุงใดที่จะเพิ่มคะแนนพิเศษ และทำการวิเคราะห์ต้นทุนและผลประโยชน์ ควรตั้งค่าเช่าหลังจากได้รับการตรวจสอบทางกฎหมายแล้ว และควรให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินสัญญาและกลยุทธ์ล่วงหน้า

แล้วสิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อคุณในทางปฏิบัติ?
ในฐานะเจ้าของบ้าน คุณมีทางเลือกจำกัดในระหว่างการเช่า โอกาสที่ดีที่สุดจะเกิดขึ้นเมื่อบ้านว่างลงและคุณปล่อยเช่าใหม่ นั่นคือเวลาที่คุณสามารถประเมินได้ว่าบ้านนั้นเหมาะสมกับกลุ่มผู้เช่าประเภทอื่นหรือไม่ โดยพิจารณาจากคะแนน และการลงทุนนั้นคุ้มค่าหรือไม่
การเปลี่ยนจากระบบการเช่าที่มีการควบคุมไปสู่ภาคเอกชนไม่ใช่เรื่องที่จะพลิกสวิตช์ได้ง่ายๆ มันเป็นช่วงเวลาสำคัญเชิงกลยุทธ์ที่ต้องมีการประเมินอย่างรอบคอบ ทำความเข้าใจกฎระเบียบการเช่าในปัจจุบัน วางแผนอย่างเป็นจริง และบางครั้งก็ต้องมีการลงทุนล่วงหน้า เจ้าของบ้านที่เตรียมตัวมาดีจะหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในภายหลังและตัดสินใจได้ดีขึ้นเกี่ยวกับผลตอบแทนและกลยุทธ์การเช่า
ต้องการทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการให้เช่าในภาคเอกชนหรือไม่เมื่อคุณปล่อยเช่าใหม่? เริ่มต้นด้วยการประเมินคะแนนและสถานะทางกฎหมายของการให้เช่าอย่างถูกต้อง การตรวจสอบอย่างละเอียดก่อนหน้านี้สามารถป้องกันความเสี่ยงทางการเงินได้เป็นอย่างมาก เพราะเป็นจุดที่มักเกิดข้อผิดพลาดในทางปฏิบัติ