ข้อจำกัดด้านเวลาสำหรับข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น: การร้องเรียนและข้อจำกัดภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์

กฎหมายทรัพย์สินของเนเธอร์แลนด์กำหนดระยะเวลาในการแจ้งข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นไว้สองช่วงเวลา ตามมาตรา 7:23(1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW) คุณต้องแจ้งผู้ขายภายในระยะเวลาที่เหมาะสม (bekwame tijd) หลังจากที่คุณพบ หรือควรจะพบโดยสมเหตุสมผลว่าทรัพย์สินไม่เป็นไปตามสัญญา ตามมาตรา 7:23(2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ การเรียกร้องของคุณจะหมดอายุความภายในสองปีนับจากการแจ้งนั้น เว้นแต่คุณจะขัดจังหวะระยะเวลาดังกล่าว ข้อยกเว้นหลักคือ หากผู้ขายสัญญาถึงคุณภาพที่ทรัพย์สินขาดไป หรือปกปิดข้อเท็จจริงที่เขารู้หรือควรจะรู้ ระยะเวลาการแจ้งจะเริ่มนับเมื่อมีการพบข้อบกพร่องจริงเท่านั้น

นาฬิกาทั้งสองเรือนจะเริ่มนับเมื่อมีการค้นพบและแจ้งให้ทราบ ไม่ใช่เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หน้านี้จะอธิบายว่าอะไรคือข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น (verborgen gebrek) วิธีการทำงานของกำหนดเวลา ความสัมพันธ์ระหว่างหน้าที่ของผู้ซื้อในการตรวจสอบกับหน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อมูล และสิ่งที่ใช้กับบ้านสร้างใหม่

อะไรคือสิ่งที่ถือว่าเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่?

กฎหมายดัตช์ไม่ได้ใช้คำว่า “ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น” เป็นคำศัพท์ทางกฎหมาย หลักเกณฑ์คือความสอดคล้อง: ภายใต้มาตรา 7:17 ของกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์ ทรัพย์สินต้องมีลักษณะที่ผู้ซื้อคาดหวังได้ตามสัญญา รวมถึงลักษณะที่จำเป็นสำหรับการใช้งานตามปกติ

ในสัญญาซื้อขายบ้านมาตรฐานที่ใช้กันส่วนใหญ่ในเนเธอร์แลนด์ ผู้ขายยังรับประกันด้วยว่าทรัพย์สินนั้นมีคุณสมบัติที่จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติ ข้อบกพร่องจะถือว่า “ซ่อนเร้น” หากมีอยู่แล้วในขณะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถมองเห็นได้จากการตรวจสอบอย่างสมเหตุสมผล และร้ายแรงมากพอที่จะเป็นอุปสรรคต่อการอยู่อาศัยตามปกติ

การทรุดตัวของฐานรากที่ถูกปกปิดไว้ด้วยปูนฉาบใหม่ การผุพังของโครงสร้าง การติดตั้งระบบไฟฟ้าที่ไม่ปลอดภัย การปนเปื้อนของดินอย่างรุนแรง หรือการต่อเติมที่สร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตที่จำเป็น อาจเข้าข่ายเป็นข้อบกพร่องที่ต้องแก้ไข แต่เสียงพื้นไม้ดังเอี๊ยด ก๊อกน้ำรั่ว หรือการตกแต่งที่ล้าสมัย ไม่ถือเป็นข้อบกพร่องที่ต้องแก้ไข เพราะไม่ได้ขัดขวางการใช้งานตามปกติ ข้อบกพร่องที่ซ่อมแซมยากและมีค่าใช้จ่ายสูง ไม่ได้หมายความว่าจะเป็นข้อบกพร่องที่ขัดขวางการใช้งานตามปกติเสมอไป

การเรียกร้องจะประสบความสำเร็จเมื่อใด?

ต้องมีเงื่อนไขสี่ประการครบถ้วนพร้อมกัน คือ ข้อบกพร่องนั้นมีอยู่แล้วตั้งแต่ตอนส่งมอบ ผู้ซื้อไม่สามารถตรวจพบข้อบกพร่องนั้นได้อย่างสมเหตุสมผลในการตรวจสอบก่อนซื้ออย่างถูกต้อง ข้อบกพร่องนั้นขัดขวางการใช้งานตามปกติหรือแตกต่างจากสิ่งที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ซื้อไม่ได้ยอมรับความเสี่ยงนั้น เช่น ผ่านข้อกำหนดเรื่องอายุการใช้งานหรือโดยการซื้อโดยทราบถึงปัญหาอยู่แล้ว

กำหนดส่งงานสองครั้งนั้นคืออะไร?

ก่อนอื่นคุณต้องร้องเรียนต่อผู้ขายภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากพบปัญหา (มาตรา 7:23(1) BW) จากนั้นคุณต้องฟ้องร้องหรือขัดขวางระยะเวลาการจำกัดความรับผิดภายในสองปีนับจากวันที่ร้องเรียน (มาตรา 7:23(2) BW)

คุณต้องร้องเรียนเร็วแค่ไหน?

สำหรับการขายบ้านนั้นไม่มีระยะเวลาตามกฎหมายที่กำหนดไว้ตายตัว ระยะเวลาคุ้มครองสองเดือนตามมาตรา 7:23(1) BW ใช้กับการซื้อของผู้บริโภค (consumentenkoop) ซึ่งตามมาตรา 7:5(1) BW เกี่ยวข้องกับสินค้าเคลื่อนที่ได้ ดังนั้นจึงไม่ได้ใช้กับบ้านโดยตรง

สิ่งที่สมเหตุสมผลนั้นขึ้นอยู่กับลักษณะและความร้ายแรงของข้อบกพร่อง การสืบสวนที่จำเป็นเพื่อพิสูจน์ว่ามีอะไรผิดปกติ ความเชี่ยวชาญของฝ่ายต่างๆ และว่าความล่าช้านั้นสร้างความเสียหายแก่ผู้ขายหรือไม่ เช่น ทำให้การพิสูจน์สาเหตุทำได้ยากขึ้น หากทรัพย์สินขาดคุณภาพที่ผู้ขายกล่าวว่ามี หรือข้อบกพร่องเกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ผู้ขายรู้หรือควรรู้แต่ไม่ได้เปิดเผย ระยะเวลาจะนับจากวันที่ค้นพบจริงเท่านั้น ไม่ใช่จากเวลาที่คุณควรจะค้นพบ (มาตรา 7:23(1) BW ประโยคที่สอง)

ในทางปฏิบัติ ควรแจ้งให้ทราบทันทีที่ได้ข้อมูลที่ชัดเจน หากคุณกำลังรอรายงานจากผู้เชี่ยวชาญ ควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรทันที แทนที่จะรอรายงานนั้น

ข้อความแจ้งเตือนต้องมีข้อมูลอะไรบ้าง?

การแจ้งเตือนต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจน อธิบายถึงข้อบกพร่อง ระบุว่าพบเมื่อใดและอย่างไร อ้างถึงความไม่สอดคล้อง และเรียกร้องให้ผู้ขายรับผิดชอบ ส่งโดยไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือทางอีเมลพร้อมหลักฐานการรับ เนื่องจากคุณต้องสามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณได้แจ้งให้ทราบทันเวลา

ระยะเวลาจำกัดสองปีนั้นทำงานอย่างไร?

ภายใต้มาตรา 7:23(2) BW การเรียกร้องและข้อแก้ตัวที่อิงตามความไม่สอดคล้องจะหมดอายุความภายในสองปีนับจากวันที่ได้รับแจ้ง ระยะเวลาดังกล่าวจะไม่เริ่มนับตราบใดที่ผู้ซื้อไม่สามารถใช้สิทธิของตนได้เนื่องจากเจตนาของผู้ขาย (มาตรา 7:23(3) BW)

โดยปกติแล้วระยะเวลาสองปีจะหมดลงในขณะที่การเจรจายังคงดำเนินอยู่ ภายใต้มาตรา 3:317(1) BW คุณสามารถระงับระยะเวลาดังกล่าวได้ด้วยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งคุณสงวนสิทธิ์ในการดำเนินการอย่างชัดเจน จากนั้นระยะเวลาสองปีใหม่จะเริ่มต้นขึ้น ส่งจดหมายระงับดังกล่าว (stuitingsbrief) ก่อนวันหมดอายุแต่ละครั้งและเก็บหลักฐานไว้ ดูคู่มือของเราเกี่ยวกับการหมดอายุความของข้อเรียกร้องภายใต้กฎหมายดัตช์ด้วย

หน้าที่ในการสืบสวนและหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลมีความสัมพันธ์กันอย่างไร?

ความรับผิดชอบจะถูกตัดสินโดยการชั่งน้ำหนักระหว่างหน้าที่ของผู้ซื้อในการตรวจสอบ (onderzoeksplicht) กับหน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อมูล (mededelingsplicht) หากทั้งสองหน้าที่ขัดแย้งกัน โดยทั่วไปแล้วหน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยสิ่งที่ตนเองรู้จริงจะมีความสำคัญกว่า

ผู้ซื้อบ้านที่สมเหตุสมผลมักจะว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบทางเทคนิค (bouwtechnische keuring) โดยปกติแล้วก่อนที่ระยะเวลาผ่อนปรนสามวันตามมาตรา 7:2 ของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะสิ้นสุดลง หรือก่อนที่เงื่อนไขการแก้ไขจะหมดอายุลง ข้อบกพร่องที่ปรากฏในรายงานจะไม่ถูกปกปิดอีกต่อไป หากรายงานแนะนำให้ตรวจสอบหลังคาหรือฐานรากเพิ่มเติม และคุณไม่ดำเนินการใดๆ คุณจะพบว่าเป็นการยากมากที่จะโต้แย้งในภายหลังว่าข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นนั้นไม่สามารถตรวจพบได้

ผู้ขายที่รู้ว่าห้องใต้ดินน้ำท่วมทุกฤดูหนาวไม่สามารถแก้ตัวได้ว่าผู้ซื้อควรสังเกตเห็นรอยน้ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายตอบคำถามในแบบสอบถามมาตรฐาน (vragenlijst) อย่างไม่ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องพิสูจน์สิ่งที่ผู้ขายรู้ หลักฐานที่จะตัดสินคดีเหล่านี้ได้แก่ ใบเสนอราคาซ่อมแซมเก่า การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากบริษัทประกันภัย คำให้การจากเพื่อนบ้าน และผู้เชี่ยวชาญที่สามารถระบุอายุความเสียหายได้

ข้อกำหนดในสัญญาช่วยถ่ายโอนความเสี่ยงได้อย่างไร?

การรับประกันเฉพาะเจาะจงจะเปลี่ยนความเสี่ยงไปอยู่ที่ผู้ขาย ในขณะที่ข้อกำหนดเรื่องอายุการใช้งานหรือข้อกำหนดเรื่องสภาพสินค้าจะเปลี่ยนความเสี่ยงไปอยู่ที่ผู้ซื้อ ข้อกำหนดเหล่านี้ไม่มีข้อใดคุ้มครองผู้ขายที่ปกปิดข้อบกพร่องที่ตนเองรู้

หากผู้ขายรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหลังคาได้รับการเปลี่ยนใหม่ในปีที่กำหนดและไม่มีการรั่วซึม การรั่วซึมในภายหลังถือเป็นการละเมิดการรับประกันนั้นโดยตรง ข้อกำหนดเรื่องอายุ (ouderdomsclausule) ซึ่งพบได้ทั่วไปในบ้านเก่า ระบุว่าโครงสร้าง การติดตั้ง และวัสดุอาจไม่เป็นไปตามมาตรฐานปัจจุบัน ข้อกำหนดนี้เพิ่มภาระหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบ และทำให้การเรียกร้องค่าเสียหายจากการสึกหรอตามปกติ เช่น สายไฟที่ล้าสมัย ทำได้ยากมาก

เงื่อนไข "ขายตามสภาพ" (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) เป็นการโยกย้ายความเสี่ยงจากข้อบกพร่องที่ทั้งสองฝ่ายไม่ทราบมาก่อน ผู้ขายไม่สามารถใช้เงื่อนไขนี้ได้หากจงใจปกปิดข้อบกพร่องร้ายแรงที่ทราบอยู่แล้ว นอกจากนี้ หากผู้ขายมืออาชีพใช้เงื่อนไขนี้ในลักษณะทั่วไปกับผู้บริโภค ก็สามารถถูกโต้แย้งได้ว่าเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคอย่างไม่สมเหตุสมผล

ข้อกำหนดใดบ้างที่ใช้กับบ้านที่สร้างใหม่?

ผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่จะติดต่อกับผู้รับเหมา และกฎเกี่ยวกับสัญญาการก่อสร้างมีผลบังคับใช้ นับตั้งแต่พระราชบัญญัติการประกันคุณภาพการก่อสร้าง (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2024 มาตรา 7:758(4) BW กำหนดให้ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่พบในขณะส่งมอบ เว้นแต่ข้อบกพร่องเหล่านั้นจะไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความผิดของผู้รับเหมา

ก่อนวันที่ดังกล่าว ผู้รับเหมาจะได้รับการยกเว้นความรับผิดชอบโดยหลักการเมื่อส่งมอบงานจากข้อบกพร่องที่ลูกค้าควรจะตรวจพบได้อย่างสมเหตุสมผลในขณะนั้น (มาตรา 7:758(3) BW) และลูกค้าต้องพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องในภายหลังนั้นเกิดจากผู้รับเหมา วรรคใหม่นี้เปลี่ยนภาระการพิสูจน์ไปอยู่ที่ผู้รับเหมา มาตรา 7:758(4) BW ไม่สามารถยกเลิกได้เพื่อเป็นผลเสียต่อลูกค้าที่เป็นผู้บริโภค และต่อลูกค้ารายอื่น ๆ เฉพาะโดยข้อกำหนดที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเท่านั้น ดูเพิ่มเติมที่ความรับผิดชอบสำหรับข้อบกพร่องในการก่อสร้าง

เงื่อนไขการหมดอายุในข้อกำหนดการก่อสร้างมาตรฐานมีผลบังคับใช้หรือไม่?

เงื่อนไขการก่อสร้างมาตรฐานมักมีระยะเวลาหมดอายุตามสัญญา (vervaltermijnen) เช่น ห้าปีหลังจากการส่งมอบ ซึ่งหลังจากนั้นสิทธิ์ของลูกค้าจะหมดไปโดยไม่คำนึงถึงว่าข้อบกพร่องปรากฏขึ้นเมื่อใด ประเด็นที่ว่าข้อกำหนดดังกล่าวเป็นภาระที่ไม่สมเหตุสมผลต่อผู้บริโภคหรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่ถกเถียงกัน และศาลและอนุญาโตตุลาการได้ข้อสรุปที่แตกต่างกันออกไป

อย่าอ้างว่าข้อกำหนดนั้นไม่ยุติธรรม ให้ร้องเรียนเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่พบข้อบกพร่อง และเริ่มดำเนินการหรือระงับระยะเวลาดังกล่าวในเวลาที่เหมาะสม

คุณควรทำอย่างไรเมื่อพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่?

บันทึกหลักฐาน อย่าซ่อมแซม ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบ และแจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรทันที ลำดับขั้นตอนมีความสำคัญ เพราะขั้นตอนแรกๆ จะช่วยปกป้องหลักฐาน และการแจ้งให้ทราบจะช่วยให้ทันกำหนดเวลา

1. ถ่ายภาพและบันทึกวิดีโอของจุดบกพร่อง บันทึกวันที่พบ และเก็บรายงานการสำรวจ โฉนดซื้อขาย รายการข้อมูล และรายละเอียดของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วยกัน
2. อย่าเริ่มทำการซ่อมแซมใดๆ ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน และให้บันทึกรายละเอียดของการซ่อมแซมเหล่านั้นก่อน การซ่อมแซมจะทำลายหลักฐานเกี่ยวกับสาเหตุและอายุของความเสียหาย
3. ว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญอิสระเพื่อตรวจสอบหาข้อบกพร่อง สาเหตุ ช่วงเวลาที่เกิดข้อบกพร่อง และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม
4. แจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะเวลาที่เหมาะสม โดยไม่ต้องรอรายงานจากผู้เชี่ยวชาญ และให้ผู้ขายอยู่ในสถานะผิดนัด (ingebrekestelling) พร้อมกำหนดเส้นตายที่เหมาะสม หากต้องการให้โอกาสผู้ขายในการซ่อมแซม
5. จดบันทึกวันหมดอายุความสองปีลงในปฏิทินของคุณ และหากการเจรจายังคงดำเนินต่อไป ให้ระงับการฟ้องร้องเป็นลายลักษณ์อักษร

ในฐานะผู้ซื้อ คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

• รายงานการสำรวจได้กล่าวถึงข้อบกพร่องดังกล่าว หรือแนะนำให้ตรวจสอบส่วนนั้นเพิ่มเติมหรือไม่?
• สัญญาซื้อขายมีข้อกำหนดเรื่องอายุการใช้งาน ข้อกำหนดเรื่องสภาพสินค้า หรือการรับประกันเฉพาะที่ครอบคลุมถึงข้อบกพร่องหรือไม่?
• ผู้ขายตอบคำถามในหัวข้อนี้ถูกต้องหรือไม่
• คุณได้แจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐานการรับแล้วหรือยัง?
• ระยะเวลาสองปีนับจากวันที่คุณแจ้งให้ทราบจะสิ้นสุดเมื่อใด และคุณได้รบกวนระยะเวลานั้นหรือไม่

ในฐานะผู้ขาย คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

• ผู้ซื้อพบข้อบกพร่องเมื่อใด และได้แจ้งให้ทราบภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหรือไม่?
• คุณทราบเกี่ยวกับข้อบกพร่องนี้หรือไม่ และมีเอกสาร ใบเสนอราคา หรือการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนใด ๆ ที่ระบุถึงข้อบกพร่องนี้หรือไม่?
• ข้อบกพร่องนั้นมองเห็นได้ชัดเจน หรือมีการกล่าวถึงในรายงานการตรวจสอบของผู้ซื้อหรือไม่?
• มีเงื่อนไขเรื่องอายุหรือเงื่อนไขขายตามสภาพที่เป็นอยู่หรือไม่ และคุณได้เปิดเผยข้อมูลทุกอย่างที่คุณรู้หรือไม่
• ระยะเวลาจำกัดสองปีได้หมดอายุลงแล้วโดยไม่มีการแทรกแซงที่ถูกต้องหรือไม่?

เราสามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไรเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น?

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์เกี่ยวกับการเรียกร้องค่าเสียหายเนื่องจากความไม่สอดคล้องตามกฎหมาย

• เราประเมินว่าข้อบกพร่องนั้นเข้าเกณฑ์การใช้งานปกติหรือไม่ โดยพิจารณาจากสัญญา การสำรวจ และรายการข้อมูล
• เราจัดทำหนังสือแจ้งเตือน หนังสือแจ้งการผิดนัด และจดหมายระงับการดำเนินการที่ทำให้การเรียกร้องยังคงมีผลอยู่
• เราว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญและตรวจสอบหรือตั้งข้อสงสัยในรายงานของผู้เชี่ยวชาญ
• เราคำนวณค่าสินไหมทดแทนสำหรับค่าซ่อมแซม การลดราคา หรือค่าเสียหาย
• เราเจรจากับผู้ขาย ผู้รับเหมา หรือบริษัทประกันภัย และดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ หากจำเป็น

สรุป

• แจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากพบ (มาตรา 7:23(1) BW) สำหรับบ้านไม่มีระยะเวลาสองเดือนที่กำหนดไว้ตายตัว
• การเรียกร้องของคุณจะหมดอายุความภายในสองปีหลังจากได้รับการแจ้ง เว้นแต่คุณจะขัดจังหวะเป็นลายลักษณ์อักษร (มาตรา 7:23(2) และ 3:317 BW)
• โดยทั่วไปแล้ว หน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยสิ่งที่เขารู้จะมีผลเหนือกว่าหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบ
• เงื่อนไขเรื่องอายุและสภาพที่เป็นอยู่จะทำให้ความเสี่ยงตกอยู่กับผู้ซื้อ แต่ไม่สามารถคุ้มครองผู้ขายที่ปกปิดข้อบกพร่องที่ทราบอยู่แล้วได้
• สำหรับสัญญาก่อสร้างใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ไม่พบเมื่อส่งมอบ เว้นแต่ข้อบกพร่องเหล่านั้นจะไม่ใช่ความผิดของเขา (มาตรา 7:758(4) BW)

คำถามที่พบบ่อย