ปี 2021 เป็นปีที่จะมีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างในด้านกฎหมายและข้อบังคับ รวมถึงภาษีโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2020 สภาผู้แทนราษฎรได้อนุมัติร่างกฎหมายปรับปรุงภาษีโอนกรรมสิทธิ์ จุดประสงค์ของร่างกฎหมายนี้คือเพื่อปรับปรุงสถานะของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเมื่อเทียบกับนักลงทุน เนื่องจากนักลงทุนมักจะรีบร้อนซื้อบ้านมากเกินไป โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ ทำให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกซื้อบ้านได้ยากขึ้นเรื่อยๆคุณสามารถอ่านรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงที่จะมีผลบังคับใช้กับทั้งสองประเภทตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 และสิ่งที่คุณควรให้ความสนใจได้ในบล็อกนี้
ทั้งสองมาตรการ
เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ที่อธิบายไว้ข้างต้นของการเรียกเก็บเงินการเปลี่ยนแปลงสองอย่างหรืออย่างน้อยมาตรการจะถูกนำมาใช้ในด้านภาษีการโอนจากปี 2021 คาดว่าจะเพิ่มจำนวนธุรกรรมที่อยู่อาศัยโดยผู้ซื้อเริ่มต้นและ ลดธุรกรรมที่อยู่อาศัยโดยนักลงทุน
มาตรการแรกในบริบทนี้ใช้กับผู้เริ่มต้น และโดยสรุปแล้ว ก็คือ จะต้องได้รับการยกเว้นภาษีการโอน กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้เริ่มต้นไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีการโอนอีกต่อไปตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 ดังนั้นการซื้อบ้านจึงมีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่ามากสำหรับพวกเขา ผลของข้อยกเว้นนี้ ต้นทุนรวมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านจะลดลงตามมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของบ้าน
โปรดทราบ: การยกเว้นภาษีนี้ใช้ได้เพียงครั้งเดียว และราคาบ้านต้องไม่เกิน 400,000 ยูโร ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2021 เป็นต้นไป นอกจากนี้ การยกเว้นภาษีนี้จะใช้ได้เฉพาะกรณีที่การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นที่ สำนักงาน ทนายความแพ่งในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2021 เท่านั้น และเวลาที่ลงนามในสัญญาซื้อขายไม่ถือเป็นตัวกำหนด
มาตรการอื่น ๆ เกี่ยวข้องกับนักลงทุนและหมายความว่าการซื้อบ้านของพวกเขาจะถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราทั่วไปที่สูงขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 อัตราดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นจาก 6% เป็น 8% ในวันที่ระบุ ซึ่งแตกต่างจากผู้เริ่มต้น การซื้อบ้านจึงมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นสำหรับนักลงทุน สำหรับพวกเขา ต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอันเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของอัตราภาษีขาย
โดยบังเอิญ อัตราภาษีนี้ไม่เพียงแต่เก็บภาษีจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น รวมถึงสถานที่ประกอบการ แต่ยังรวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ใช้หรือใช้ชั่วคราวเป็นที่อยู่อาศัยหลักเท่านั้น ในบริบทนี้ ตามบันทึกชี้แจงของร่างกฎหมายเพื่อการปรับภาษีการโอน ให้พิจารณาตัวอย่างเช่น บ้านพักตากอากาศ บ้านที่พ่อแม่ซื้อให้ลูก และบ้านที่ไม่ได้ซื้อโดยบุคคลธรรมดา แต่ซื้อโดยนิติบุคคล เช่น บริษัทที่อยู่อาศัย
ผู้เริ่มต้นหรือนักลงทุน?
แต่คุณควรคำนึงถึงมาตรการใด? กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณเป็นผู้เริ่มต้นหรือผู้ลงทุน? ไม่ว่าใครจะเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นครั้งแรกและไม่เคยซื้อบ้านมาก่อนก็อาจเป็นจุดเริ่มต้นในการตอบคำถามนี้ได้
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีขั้นต้นและผู้ที่จะได้รับการปรับอัตราภาษีการขายเพิ่มขึ้นนั้นไม่ได้ถูกกำหนดโดยอิงจากเกณฑ์นี้ ไม่สำคัญว่าคุณในฐานะผู้ซื้อเคยเป็นเจ้าของบ้านมาก่อนหรือไม่ กล่าวอีกนัยหนึ่ง บ้านไม่จำเป็นต้องเป็นบ้านหลังแรกที่คุณครอบครองโดยเจ้าของจึงจะมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษี
ใบเรียกเก็บภาษีการโอนใช้จุดเริ่มต้นที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง คุณสามารถจัดประเภทเป็นผู้เริ่มต้นได้หรือไม่ดังนั้นจึงมีโอกาสได้รับการยกเว้นเริ่มต้นขึ้นอยู่กับเกณฑ์สะสมสามข้อ เกณฑ์มีดังนี้:
- อายุของผู้ซื้อหากต้องการได้รับการพิจารณาให้เป็นผู้เริ่มต้น คุณต้องมีอายุระหว่าง 18 ถึง 35 ปี โดยในร่างกฎหมายได้ใช้ขีดจำกัดอายุสูงสุดที่ 35 ปี เนื่องจากการตรวจสอบของ AFM แสดงให้เห็นว่าโดยเฉลี่ยแล้ว ผู้ซื้อที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี จะแบกรับต้นทุนได้ยากกว่า นอกจากนี้ สำหรับการใช้งานการยกเว้นด้วยขีดจำกัดอายุต่ำสุดที่ 18 ปี จะต้องมีข้อกำหนดว่าคุณต้องมีอายุครบตามที่กำหนด
- จุดประสงค์ของขีดจำกัดล่างนี้คือเพื่อป้องกันการใช้ข้อยกเว้นสำหรับผู้เริ่มต้นโดยไม่เหมาะสม: ผู้แทนตามกฎหมายไม่สามารถใช้ข้อยกเว้นนี้เมื่อซื้อบ้านในนามของเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ นอกจากนี้ ขีดจำกัดอายุจะต้องใช้ต่อผู้ซื้อแต่ละราย แม้ว่าจะมีผู้ซื้อหลายรายซื้อบ้านหลังหนึ่งร่วมกันก็ตาม หากผู้ซื้อรายหนึ่งมีอายุมากกว่า 15 ปี ผู้ซื้อรายนี้จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดต่อไปนี้: ไม่มีการยกเว้นในส่วนของเขาเอง
- ผู้ซื้อไม่ได้ใช้ข้อยกเว้นนี้มาก่อนดังที่กล่าวไว้ การยกเว้นภาษีสำหรับผู้เริ่มต้นใช้ได้เพียงครั้งเดียวเท่านั้น เพื่อให้แน่ใจว่ากฎนี้จะไม่ถูกละเมิด คุณต้องประกาศอย่างชัดเจน มั่นคง และไม่มีข้อสงวนเป็นลายลักษณ์อักษรว่าคุณไม่ได้ใช้การยกเว้นภาษีสำหรับผู้เริ่มต้นมาก่อน จากนั้นจะต้องส่งคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรนี้ไปยังสำนักงานรับรองทางกฎหมายแพ่งเพื่อใช้การยกเว้นภาษีการโอน
- ตามหลักการแล้ว ทนายความในกฎหมายแพ่งสามารถพึ่งพาคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรนี้ได้ เว้นแต่เขาจะทราบว่าคำชี้แจงนี้ถูกออกอย่างไม่ถูกต้อง หากภายหลังปรากฏว่าคุณในฐานะผู้รับได้ใช้ข้อยกเว้นก่อนหน้านี้แม้จะมีคำชี้แจงดังกล่าวแล้ว ก็ยังต้องมีการประเมินเพิ่มเติม
- การใช้บ้านหลังอื่นที่ไม่ใช่เป็นการชั่วคราวเป็นที่อยู่อาศัยหลักโดยผู้ซื้อ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ขอบเขตของการยกเว้นสำหรับผู้เริ่มต้นนั้นจำกัดเฉพาะผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ในบ้านจริงเท่านั้น ในแง่ของเงื่อนไขนี้ คุณในฐานะผู้ซื้อจะต้องประกาศเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน มั่นคง และไม่มีข้อสงวนใดๆ ว่าจะใช้บ้านนี้เพื่อจุดประสงค์อื่นนอกเหนือจากการชั่วคราวและเป็นที่อยู่อาศัยหลัก รวมถึงต้องยื่นคำชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรนี้ให้กับทนายความด้านกฎหมายแพ่งก่อนการซื้อบ้านหากการซื้อบ้านผ่านทนายความดังกล่าว
- การใช้ชั่วคราวหมายถึงการเช่าบ้านหรือใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ แม้ว่าที่อยู่อาศัยหลักจะรวมถึงการจดทะเบียนกับชุมชนและการสร้างชีวิตที่นั่น (รวมถึงกิจกรรมกีฬา โรงเรียน สถานที่ประกอบศาสนกิจ การดูแลเด็ก เพื่อน ครอบครัว) หากคุณเป็นผู้ซื้อบ้านและไม่ได้ใช้บ้านหลังใหม่เป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือใช้ชั่วคราวเท่านั้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 คุณจะยังคงถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราทั่วไป 8%
การประเมินเกณฑ์เหล่านี้และด้วยเหตุนี้คำตอบสำหรับคำถามที่ว่าคุณมีคุณสมบัติสำหรับการขอการยกเว้นหรือไม่จะเกิดขึ้นเมื่อได้รับบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งนี่คือช่วงเวลาที่การกระทำของการขายถูกร่างขึ้นที่ทนายความ ทันทีก่อนที่จะมีการดำเนินการรับรองเอกสารต้องส่งคำสั่งเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับเงื่อนไขที่สองและสามไปยังทนายความด้วย ช่วงเวลาที่ลงนามในข้อตกลงการซื้อไม่เกี่ยวข้องกับปัญหาของคำสั่งเป็นลายลักษณ์อักษรเช่นเดียวกับการได้มาซึ่งข้อยกเว้นของผู้เริ่มต้น
การซื้อบ้านเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับทั้งผู้เริ่มต้นซื้อบ้านและนักลงทุน คุณต้องการทราบหรือไม่ว่าคุณอยู่ในหมวดหมู่ใดและต้องคำนึงถึงมาตรการใดบ้างตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นไป หรือคุณต้องการความช่วยเหลือในการจัดทำคำแถลงที่จำเป็นสำหรับการยกเว้นภาษีหรือไม่ ติดต่อLaw & More ได้เลย ทนายความของเราเชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายสัญญา และยินดีให้ความช่วยเหลือและคำแนะนำแก่คุณ ทนายความของเรายินดีให้ความช่วยเหลือคุณในขั้นตอนติดตามผล เช่น การร่างหรือตรวจสอบสัญญาซื้อขาย
