The Rent Tribunal (Huurcommissie): ขั้นตอน การจำกัดเวลา และค่าใช้จ่าย

หากคุณคิดว่าค่าเช่าสูงเกินไป ใบแจ้งค่าบริการไม่ถูกต้อง หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมซ่อมแซมข้อบกพร่องร้ายแรง คุณไม่จำเป็นต้องไปศาลเสมอไป สำหรับข้อพิพาทเรื่องค่าเช่าส่วนใหญ่ วิธีแรกและประหยัดที่สุดคือการไปที่ Huurcommissie (สำนักงานคณะกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ) ซึ่งเป็นหน่วยงานระดับชาติที่ประเมินข้อพิพาท ตรวจสอบทรัพย์สินหากจำเป็น และออกคำตัดสินที่มีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย บทความนี้จะอธิบายถึงสิ่งที่ Huurcommissie สามารถและไม่สามารถตัดสินได้ กำหนดเวลา ค่าใช้จ่าย ขั้นตอนการดำเนินการ และเมื่อใดที่ศาลแขวงเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

Huurcommissie คืออะไร และไม่ใช่สิ่งใดบ้าง

คณะกรรมการค่าเช่า (Huurcommissie) อธิบายตนเองว่าเป็นองค์กรที่เป็นกลางและเป็นอิสระ ทำหน้าที่ตัดสินข้อพิพาทอย่างเป็นทางการระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน องค์กรนี้มีมาในรูปแบบต่างๆ ตั้งแต่ปี 1917 และอยู่ภายใต้กระทรวงมหาดไทยและกิจการราชอาณาจักร หน้าที่และอำนาจขององค์กรนี้กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยราคาค่าเช่า (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) ซึ่งต้องอ่านควบคู่กับบทบัญญัติเกี่ยวกับค่าเช่าในหมวดที่ 7 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ มีประเด็นสำคัญสามประการ

• นี่ไม่ใช่ศาล ไม่มีหมายเรียก และกระบวนการนี้ถูกออกแบบมาให้สามารถใช้งานได้โดยไม่ต้องมีทนายความ การตัดสินใจนี้ไม่ใช่คำพิพากษา
• อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจของหน่วยงานนี้มีผลผูกพัน คณะกรรมการพิจารณาข้อพิพาทด้านที่อยู่อาศัย (Huurcommissie) ถือว่าคำตัดสินดังกล่าวเป็นข้อตกลงใหม่ระหว่างคู่กรณี เว้นแต่ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะนำเรื่องไปสู่ศาลแขวงภายในเวลาที่กำหนด คู่กรณีจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงนั้น
• ขอบเขตอำนาจศาลเป็นไปตามกฎหมายและมีขอบเขตจำกัด ศาลมีอำนาจตัดสินเฉพาะข้อพิพาทในหมวดหมู่ที่ฝ่ายนิติบัญญัติกำหนดไว้เท่านั้น ส่วนเรื่องอื่นๆ เช่น การเลิกจ้าง เป็นต้น การขับไล่ความเสียหาย ความรำคาญ เงินมัดจำ — เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับที่อื่น

ซึ่งมีข้อพิพาทที่ Huurcommissie สามารถตัดสินใจได้

หน้าที่หลักของหน่วยงานนี้คือการตรวจสอบราคาค่าเช่า ค่าบริการ และข้อบกพร่องในการบำรุงรักษาที่พักอาศัย เดิมทีขอบเขตอำนาจนี้จำกัดอยู่เฉพาะภาคส่วนที่มีการกำกับดูแล (ด้านสังคมสงเคราะห์) เป็นส่วนใหญ่ บวกกับช่องทางแคบๆ สำหรับผู้เช่าที่พักอาศัยที่ได้รับการผ่อนปรนกฎระเบียบในการขอประเมินค่าเช่าเริ่มต้น

กฎหมายWet betaalbare huurซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งนั้นโดยการสร้างกลุ่มตลาดระดับกลางที่มีการควบคุม ที่อยู่อาศัยที่มีคะแนนระหว่าง 144 ถึง 186 คะแนนภายใต้ระบบการประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย (woningwaarderingsstelsel) จะอยู่ในช่วงที่มีการควบคุม โดยมีค่าเช่าสูงสุดตามกฎหมายที่กำหนดตามคะแนน ผลที่ตามมานั้นมีมากมาย:

• ผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 เป็นต้นไป และบ้านพักอาศัยมีคะแนนความชำรุดบกพร่องไม่เกิน 186 คะแนน สามารถยื่นข้อพิพาทเรื่องราคาค่าเช่า ค่าบริการ และความชำรุดบกพร่องได้ตามปกติ
• ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เป็นต้นไป เจ้าของบ้านจะต้องแนบการคำนวณคะแนนมาพร้อมกับสัญญาเช่าฉบับใหม่ ซึ่งทำให้การตรวจสอบคะแนนสูงสุดทำได้ง่ายขึ้นมาก
• ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เทศบาลมีอำนาจบังคับใช้กฎหมายของตนเองในกรณีที่เจ้าของบ้านเรียกเก็บค่าเช่าเกินกว่าอัตราสูงสุด ซึ่งเป็นแนวทางที่ดำเนินการควบคู่ไปกับ ไม่ใช่แทนที่ คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie)

ผู้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีการควบคุมค่าเช่าอย่างเสรีอย่างแท้จริง ซึ่งอยู่เหนือเส้นแบ่งเขต จะมีสิทธิ์เข้าถึงข้อมูลที่จำกัดกว่า โดยวิธีการแบบดั้งเดิมคือการประเมินค่าเช่าเริ่มต้นในช่วงหกเดือนแรก หากผลการประเมินแสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีคะแนนอยู่ในช่วงที่กำหนดไว้ ค่าเช่าจะต้องลดลง และสามารถขอให้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) เข้ามาแก้ไขได้

ประเภทหลักของคดี

ค่าเช่าเริ่มต้น (aanvangshuurprijs)

ผู้เช่าขอให้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าเปรียบเทียบค่าเช่าที่ตกลงกันไว้กับค่าเช่าสูงสุดที่อนุญาตตามคะแนน หากค่าเช่าที่ตกลงกันไว้สูงกว่า ค่าเช่าจะถูกลดลง โดยหลักการแล้วจะมีผลตั้งแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่า นี่เป็นวิธีที่มีประโยชน์ที่สุดสำหรับผู้เช่ารายใหม่ และเป็นวิธีที่มักพลาดไปเพราะจังหวะเวลาที่เหมาะสม

การเพิ่มค่าเช่ารายปี

เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้ปีละครั้งภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด และผู้เช่าที่เห็นว่าการขึ้นค่าเช่านั้นไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือมากเกินไปสามารถคัดค้านได้ ในกรณีนั้น ฝ่ายใดจะต้องไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) นั้นขึ้นอยู่กับประเภทของที่อยู่อาศัย — ดูตารางด้านล่าง

ใบแจ้งค่าบริการ

เจ้าของบ้านต้องส่งใบแจ้งค่าบริการประจำปี (jaarafrekening) ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคมของปีปฏิทินก่อนหน้า ผู้เช่าที่โต้แย้งหรือไม่ได้1รับใบแจ้งค่าบริการ สามารถขอให้คณะกรรมการควบคุมอาคาร (Huurcommissie) ประเมินได้ การชำระเงินล่วงหน้ารายเดือนสำหรับค่าสาธารณูปโภคก็สามารถประเมินได้ในลักษณะเดียวกัน

ข้อบกพร่องด้านการบำรุงรักษาและการลดค่าเช่า

หากเจ้าของบ้านไม่แก้ไขข้อบกพร่องร้ายแรง คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าสามารถลดค่าเช่าเป็นการชั่วคราวได้จนกว่าจะมีการแก้ไข ข้อบกพร่องจะถูกจัดระดับเป็นประเภท A, B และ C ตามระเบียบข้อบังคับด้านที่อยู่อาศัย (Beleidsboek gebreken) และประเภทดังกล่าวจะกำหนดว่าค่าเช่าจะลดลงเท่าใด: ลดลง 20 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าปกติสำหรับประเภท A ลดลง 30 เปอร์เซ็นต์สำหรับประเภท B และลดลง 40 เปอร์เซ็นต์สำหรับประเภท C การลดค่าเช่าเป็นเครื่องมือในการกดดัน: จะมีผลเฉพาะจนกว่าข้อบกพร่องจะได้รับการแก้ไขเท่านั้น

ค่าเช่ารวมทุกอย่าง

ในกรณีที่ข้อตกลงระบุจำนวนเงินเดียวที่ไม่แบ่งแยกซึ่งครอบคลุมค่าเช่าและค่าบริการรวมกัน ผู้เช่าสามารถขอให้แบ่งแยกได้ โดยต้องเสนอการแบ่งแยกให้แก่เจ้าของบ้านก่อน ในทางปฏิบัติของคณะกรรมการการเช่า (Huurcommissie) ค่าเช่าที่เสนอต้องไม่ต่ำกว่า 55 เปอร์เซ็นต์ของราคารวมทั้งหมด และค่าบริการที่จ่ายล่วงหน้าต้องไม่ต่ำกว่า 25 เปอร์เซ็นต์ หากเจ้าของบ้านปฏิเสธหรือไม่ตอบกลับ คณะกรรมการการเช่าสามารถทำการแบ่งแยกได้

ใครบ้างที่สามารถสมัครได้ และต้องสมัครภายในเมื่อใด

ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถเริ่มดำเนินคดีได้ ขึ้นอยู่กับประเภทของข้อพิพาท ตัวแทนสามารถดำเนินการได้โดยอาศัยหนังสือมอบอำนาจ (ไม่จำเป็นสำหรับทนายความ) กำหนดเวลาสั้นและเข้มงวด และเป็นสาเหตุที่ทำให้คำร้องส่วนใหญ่ไม่ประสบความสำเร็จ

มีประเด็นสำคัญสองประการที่ควรเน้นย้ำ การยื่นคำขอหลายอย่างจะไม่ได้รับการพิจารณา เว้นแต่ผู้เช่าได้ยื่นข้อเสนอหรือแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน และรอจนครบกำหนดระยะเวลาตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการตรวจสอบที่อยู่อาศัย (Huurcommissie) เป็นขั้นตอนที่สอง ไม่ใช่ขั้นตอนแรก และในกรณีที่พบข้อบกพร่อง วันที่แจ้งนั้นจะเป็นตัวกำหนดว่าการลดหย่อนภาษีจะเริ่มนับจากวันใด ดังนั้นจึงควรระบุวันที่ให้ชัดเจนและเก็บรักษาไว้

วิธีการสมัครและค่าใช้จ่าย

การยื่นเรื่องร้องเรียนเริ่มต้นด้วยแบบฟอร์มใบสมัคร (verzoekschrift) ซึ่งส่งทางออนไลน์ผ่าน MijnHuurcommissie หรือทางไปรษณีย์ไปยัง Huurcommissie ในกรุงเฮก โดยมีแบบฟอร์มแยกต่างหากสำหรับแต่ละประเภทของคดี หากข้อมูลใดขาดหายไป Huurcommissie จะขอข้อมูลเพิ่มเติมและให้เวลาสองสัปดาห์ ดังนั้นจึงควรกรอกแบบฟอร์มให้ครบถ้วนถูกต้อง

ต้องชำระค่าธรรมเนียม (leges) ล่วงหน้า ในปี 2026 ผู้เช่าหรือบุคคลธรรมดาอื่น ๆ จะต้องจ่าย 25 ยูโรต่อกรณี ส่วนเจ้าของบ้านหรือนิติบุคคลอื่น ๆ จะต้องจ่ายตั้งแต่ 300 ยูโรต่อการยื่นคำขอ โดยจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้อง ตามอัตราที่กำหนดไว้ในคู่มือเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมของ Huurcommissie (Beleidsboek leges) พื้นฐานทางกฎหมายของค่าธรรมเนียมคือมาตรา 7 ของ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

ค่าธรรมเนียมจะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์: ฝ่ายที่ถูกตัดสินว่าผิดจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนั้น หากผู้ยื่นคำขอประสบความสำเร็จโดยสมบูรณ์ จะได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน หากผู้ยื่นคำขอประสบความสำเร็จบางส่วน จะได้รับเงินคืนครึ่งหนึ่ง โดยแบ่งค่าใช้จ่ายกัน นี่คือเหตุผลว่าทำไมการยืดเวลาต่อสู้จึงไม่ใช่เรื่องที่ไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของบ้าน: ความเสี่ยงต่อกรณีที่เพิ่มขึ้นเมื่อเกิดขึ้นซ้ำๆ จะทำให้การคำนวณเปลี่ยนแปลงไป

ขั้นตอนการดำเนินการทีละขั้น

• การลงทะเบียนและการแลกเปลี่ยนเอกสาร คำขอได้รับการลงทะเบียนแล้ว ชำระค่าธรรมเนียมแล้ว และอีกฝ่ายได้รับการเชิญให้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร ทั้งสองฝ่ายสามารถยื่นเอกสารได้
• การสืบสวนโดยนักข่าว ในกรณีข้อพิพาทเรื่องค่าเช่า ความเสียหาย และการปรับปรุงบ้าน ผู้ตรวจสอบ (onderzoeker) จะตรวจสอบทรัพย์สินและจัดทำรายงาน โดยจะแจ้งให้คู่กรณีทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสามสัปดาห์ ผู้เช่าต้องอนุญาตให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างปลอดภัย หากปฏิเสธการเข้าถึงโดยไม่มีการร้องขอเลื่อนออกไปอย่างทันท่วงทีและมีเหตุผลอันควร การตรวจสอบจะไม่เกิดขึ้น และคดีจะถูกตัดสินจากเอกสาร ในกรณีข้อพิพาทเรื่องค่าบริการ รายงานจะจัดทำขึ้นจากเอกสารที่ยื่นมาและจำนวนเงินมาตรฐานสำหรับแต่ละรายการค่าใช้จ่าย
• การตอบสนองต่อรายงาน ทั้งสองฝ่ายจะได้รับรายงานและสามารถตอบกลับได้ภายในสองสัปดาห์นับจากวันที่ส่งรายงาน โดยสามารถขยายเวลาได้อีกไม่เกินสองสัปดาห์
• ตัดสินจากเอกสาร หรือไต่สวน ในกรณีที่ชัดเจนอย่างเห็นได้ชัด ประธานอาจตัดสินเป็นลายลักษณ์อักษรโดยไม่ต้องมีการไต่สวน — ซึ่งเรียกว่า voorzittersuitspraak ตามมาตรา 20 ของ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte มิฉะนั้น จะมีการไต่สวนต่อหน้าบุคคลสามคน ได้แก่ ประธานการไต่สวนและสมาชิกอีกสองคน โดยหลักการแล้ว การไต่สวนจะดำเนินการทางออนไลน์ แม้ว่าคณะกรรมการด้านที่อยู่อาศัยอาจสั่งการเป็นอย่างอื่นได้ ฝ่ายที่ไม่เข้าร่วมจะไม่สามารถถูกซักถาม และความคลุมเครืออาจถูกตัดสินให้เป็นผลเสียต่อฝ่ายนั้น
• การตัดสินใจ หลังจากมีการพิจารณาคดีแล้ว โดยปกติคำตัดสินจะถูกส่งออกไปภายในประมาณสามสัปดาห์

มีกำหนดเวลาตามกฎหมาย ภายใต้มาตรา 37 ของกฎหมายว่าด้วยราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัย (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) คณะกรรมการค่าเช่าต้องให้คำตัดสินเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเหตุผลภายในสี่เดือน นับจากวันที่ชำระค่าธรรมเนียมจนถึงวันที่ส่งคำตัดสินฉบับแรก ซึ่งในหลายกรณีนั้นไม่เป็นไปตามกำหนดเวลา และคณะกรรมการค่าเช่าได้เผยแพร่ตัวเลขดังกล่าว ในรายงานประจำปี 2025 พบว่า 64 เปอร์เซ็นต์ของคดีได้รับการตัดสินภายในสี่เดือน ลดลงจาก 71 เปอร์เซ็นต์ในปี 2024 เมื่อแบ่งตามประเภทคดี ตัวเลขในปี 2025 คือ 97 เปอร์เซ็นต์สำหรับข้อพิพาทเรื่องการขึ้นค่าเช่า 59 เปอร์เซ็นต์สำหรับข้อพิพาทเรื่องคะแนน 55 เปอร์เซ็นต์สำหรับข้อพิพาทเรื่องค่าบริการ และ 51 เปอร์เซ็นต์สำหรับข้อพิพาทเรื่องความชำรุดบกพร่อง ดังนั้น คดีค่าบริการจึงไม่ใช่คดีที่ตัดสินได้รวดเร็ว มีเพียงข้อพิพาทเรื่องการขึ้นค่าเช่าเท่านั้นที่ตัดสินได้รวดเร็ว การเกินกำหนดเวลาไม่ได้หมายความว่าจะต้องดำเนินการเสร็จสิ้นโดยอัตโนมัติ แต่เป็นตัวชี้วัดว่าเมื่อใดที่คดีติดขัด

หลังจากการตัดสินใจ: มีผลผูกพัน ระยะเวลาแปดสัปดาห์ และการบังคับใช้

คำตัดสินของคณะกรรมการไกล่เกลี่ยข้อพิพาท (Huurcommissie) มีผลผูกพันและใช้เป็นข้อตกลงใหม่ระหว่างคู่กรณี ภายใต้มาตรา 262 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ หมวด 7 ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่ไม่เห็นด้วยจะต้องนำข้อพิพาทไปสู่ศาลแขวง (kantonrechter) ภายในแปดสัปดาห์นับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน หากไม่มีฝ่ายใดดำเนินการดังกล่าว คำตัดสินนั้นจะถือเป็นข้อตกลงระงับข้อพิพาทระหว่างคู่กรณีตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทกำหนด

ในกรณีที่ประธานตัดสินโดยไม่มีการไต่สวน มีสองทางเลือก ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยื่นคัดค้าน (verzet) ภายในหกสัปดาห์นับจากวันที่ส่งคำตัดสิน ซึ่งจะทำให้คณะกรรมการชุดใหญ่พิจารณาคดีใหม่โดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หรืออาจยื่นเรื่องต่อศาลแขวงโดยตรงภายในแปดสัปดาห์ หลังจากที่คณะกรรมการมีคำตัดสินเกี่ยวกับการคัดค้านแล้ว ระยะเวลาแปดสัปดาห์ในการยื่นเรื่องต่อศาลจะเริ่มนับใหม่อีกครั้ง

ประเด็นที่มักเข้าใจผิดมากที่สุดคือการบังคับใช้ คำตัดสินนั้นมีผลผูกพันคู่กรณี แต่ไม่ใช่สิทธิที่สามารถบังคับใช้ได้โดยตรง เจ้าหน้าที่บังคับคดีไม่สามารถดำเนินการตามคำตัดสินนั้นได้ หากเจ้าของบ้านเพิกเฉยต่อคำตัดสินที่ลดค่าเช่า หรือไม่ชำระค่าบริการที่จ่ายเกินไป ผู้เช่าจะต้องยื่นฟ้องต่อศาลแขวง ซึ่งคำตัดสินนั้นจะใช้เป็นพื้นฐานในการเรียกร้อง มันเป็นเพียงจุดเริ่มต้นที่แข็งแกร่ง แต่ไม่ใช่สิทธิที่สามารถบังคับใช้ได้โดยอัตโนมัติ

เมื่อศาลแขวงเป็นช่องทางที่ถูกต้องตั้งแต่แรก

คณะกรรมการการเช่า (Huurcommissie) ไม่มีอำนาจเหนือความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าโดยรวม ให้ไปที่ศาลแขวงในพื้นที่ที่มีข้อพิพาทโดยตรง:

• การบอกเลิกสัญญาเช่า หรือการคัดค้านการบอกเลิกสัญญาเช่า;
• การขับไล่ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลค้างชำระ ก่อความรำคาญ หรือการใช้พื้นที่โดยไม่ได้รับอนุญาต;
• ค่าเสียหาย ค่าปรับ หรือการคืนเงินมัดจำ;
• คำสั่งที่บังคับให้เจ้าของบ้านดำเนินการซ่อมแซม แทนที่จะเป็นการลดค่าเช่าชั่วคราว
• สถานที่ประกอบการเชิงพาณิชย์ หรือที่พักที่อยู่นอกเหนือขอบเขตอำนาจตามกฎหมายของ Huurcommissie;
• การบังคับใช้คำตัดสินที่อีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตาม

ในจุดที่เส้นทางทับซ้อนกัน มักจะเกิดการบรรจบกัน: เจ้าของบ้านที่ต้องการครอบครองที่ดิน และผู้เช่าที่ต้องการลดค่าเช่า มักจะพบว่าทั้งสองประเด็นอยู่ต่อหน้าผู้พิพากษาคนเดียวกัน การดำเนินคดีในศาลมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าและโดยปกติแล้วต้องอาศัยความช่วยเหลือทางกฎหมาย แต่ก็ให้การเยียวยาที่ศาลพิจารณาคดีค่าเช่า (Huurcommissie) ไม่สามารถให้ได้

เส้นทางที่สาม: จุดรายงานของเทศบาล

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2023 กฎหมายว่าด้วยการให้เช่าที่พักอาศัย (Wet goed verhuurderschap) ได้กำหนดกฎระเบียบระดับชาติเกี่ยวกับการให้เช่าที่พักอาศัยที่ดี ซึ่งครอบคลุมถึงข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เงินมัดจำ ความโปร่งใสของค่าบริการ การเลือกปฏิบัติและการข่มขู่ และสถานะของแรงงานข้ามชาติ และบังคับให้ทุกเทศบาลต้องจัดตั้งจุดรับเรื่องร้องเรียน (meldpunt) เพื่อให้ผู้เช่าสามารถรายงานเจ้าของบ้านหรือตัวแทนให้เช่าที่ฝ่าฝืนกฎเหล่านี้ได้ เทศบาลอาจกำหนดข้อกำหนดด้านใบอนุญาตสำหรับที่พักอาศัยให้เช่าและที่พักสำหรับแรงงานได้ด้วย เครื่องมือในการบังคับใช้กฎหมาย ได้แก่ การเตือน การปรับทางปกครอง และท้ายที่สุดคือการเข้าควบคุมการจัดการทรัพย์สิน

เส้นทางทั้งสามมีจุดประสงค์ที่แตกต่างกันและสามารถใช้ควบคู่กันได้

• คณะกรรมาธิการฮูร์ เป็นตัวกำหนดว่าค่าเช่า ค่าบริการ หรือค่าชำรุดเสียหายระหว่างสองฝ่ายนี้เป็นอย่างไรกันแน่
• เทศบาล บังคับใช้มาตรฐานการปฏิบัติตนเพื่อประโยชน์สาธารณะ รวมถึงค่าเช่าที่สูงเกินไปในกลุ่มที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 โดยไม่มอบสิทธิใดๆ ให้แก่ผู้เช่า
• ศาลแขวง ตัดสินความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า และออกคำพิพากษาที่มีผลบังคับใช้ได้

ผู้เช่าที่เผชิญกับค่าเช่าที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย บ้านที่ไม่ปลอดภัย และเจ้าของบ้านที่คุกคาม อาจต้องการความช่วยเหลือจากทั้งสามอย่างนี้ ลำดับขั้นตอนมีความสำคัญ และควรขอคำแนะนำก่อนเริ่มดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่อาจมีการบอกเลิกสัญญา

หลักฐาน: อะไรคือสิ่งที่ตัดสินคดีเหล่านี้อย่างแท้จริง

ขั้นตอนเหล่านี้เป็นการบันทึกข้อมูล และในกรณีที่มีการตรวจสอบ ก็จะเป็นการสังเกตการณ์ สิ่งที่ทำให้พวกเขาประสบความสำเร็จนั้นไม่ใช่สิ่งที่สวยหรู

• ภาพถ่ายพร้อมวันที่ระบุไว้ ถ่ายภาพข้อบกพร่องทันทีที่พบ ไม่ใช่รอจนกว่าจะตัดสินใจฟ้องร้อง ถ่ายภาพทั้งห้องรวมถึงรายละเอียดต่างๆ และเก็บไฟล์ต้นฉบับพร้อมข้อมูลเมตาไว้ให้ครบถ้วน
• การติดต่อสื่อสาร รายงานข้อบกพร่องและเสนอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร — อีเมลก็เพียงพอแล้ว และพิสูจน์ได้ง่ายกว่าการสนทนา เก็บคำตอบทั้งหมด และเก็บความเงียบทั้งหมดไว้ด้วย: ข้อเสนอที่ส่งไปแล้วแต่ไม่ได้รับการตอบกลับนั้นเองเป็นข้อเท็จจริงที่ทำให้เริ่มระยะเวลาหกสัปดาห์
• รายงานการตรวจสอบ โดยปกติแล้วเอกสารฉบับนี้จะเป็นเอกสารชี้ขาด อ่านทันทีที่ได้รับและใช้ระยะเวลาตอบกลับสองสัปดาห์อย่างเหมาะสม: แก้ไขข้อผิดพลาดเกี่ยวกับข้อเท็จจริงเกี่ยวกับพื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวก ฉลากพลังงาน หรือสถานะของข้อบกพร่อง พร้อมแนบหลักฐาน คะแนนจะตัดสินจากพื้นที่ใช้สอยและอุปกรณ์ต่างๆ
• สัญญาและคำแถลงต่างๆ โปรดเก็บรักษาข้อตกลงการเช่า เอกสารการคำนวณค่าใช้จ่าย (ถ้ามี) ใบแจ้งค่าบริการ และหลักฐานการชำระเงินทั้งหมดไว้
• วันที่. บันทึกวันที่เริ่มต้นสัญญาเช่าและวันที่ของการแจ้งและการเสนอข้อเสนอทุกครั้ง กำหนดเวลาส่วนใหญ่ข้างต้นจะนับจากวันที่ใดวันที่หนึ่งในสองวันนี้