ทนายความชาวดัตช์และการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินตามกฎหมาย: คู่มือสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ

หากคุณกำลังซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์คุณไม่สามารถหลีกเลี่ยงการทำสัญญากับทนายความได้กฎหมายดัตช์ไม่อนุญาตให้การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเกิดขึ้นโดยส่วนตัว การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการโดยทนายความด้านกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์และจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ สำหรับผู้ซื้อจากประเทศที่แต่ละฝ่ายในการซื้อขายต่างว่าจ้างทนายความของตนเอง นี่คือส่วนที่ไม่คุ้นเคยที่สุดในกระบวนการ และเป็นส่วนที่มักเกิดความเข้าใจผิดที่อาจก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายสูงที่สุด

ทนายความด้านกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์คืออะไร

ทนายความรับรอง เอกสาร (Notaris) ในประเทศเนเธอร์แลนด์ไม่ใช่ทนายความอาวุโสที่มีตราประทับ สำนักงานนี้เป็นสำนักงานของรัฐ ทนายความรับรองเอกสารได้รับการแต่งตั้งโดยพระราชกฤษฎีกา ซึ่งกำหนดสถานที่ทำการด้วย (มาตรา 3 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์, Wet op het notarisambt) และมีอำนาจในการลงนามรับรองเอกสารเมื่อกฎหมายกำหนดหรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งร้องขอ (มาตรา 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) เอกสารดังกล่าวมีสถานะเป็นหลักฐานพิเศษและมักสามารถบังคับใช้ได้โดยไม่ต้องมีคำพิพากษาของศาล

ผลลัพธ์สองประการที่สำคัญ:

• เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารมีหน้าที่ต้องดำเนินการ ทนายความต้องปฏิบัติงานตามที่กฎหมายกำหนดหรือตามที่คู่กรณีร้องขอ โดยมีข้อยกเว้นบางประการ (มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติกฎหมายแพ่ง)
• เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารไม่ได้เข้าข้างฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารปฏิบัติหน้าที่อย่างอิสระและทำหน้าที่เพื่อผลประโยชน์ของ ทั้งหมด คู่สัญญาในการกระทำทางกฎหมาย โดยปราศจากอคติและด้วยความระมัดระวังสูงสุด (มาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยกฎหมายแพ่ง)

ความแตกต่างระหว่างทนายความกับผู้รับรองเอกสารในประเทศของคุณ

ในอังกฤษ ไอร์แลนด์ สหรัฐอเมริกา และอีกหลายประเทศ แต่ละฝ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จะมอบหมายทนายความของตนเองให้ดำเนินการ แต่ในเนเธอร์แลนด์นั้นตรงกันข้าม คือเป็นเจ้าหน้าที่รัฐที่เป็นกลางเพียงคนเดียว ทำหน้าที่ดูแลธุรกรรมนั้นๆ ไม่ใช่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ส่วน “ทนายความรับรองเอกสาร” ในต่างประเทศ ซึ่งในหลายประเทศทำหน้าที่เพียงเป็นพยานในการลงนามนั้น มีบทบาทที่แคบกว่ามาก จึงไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกันได้

ทนายความผู้รับรองเอกสารจะตรวจสอบกรรมสิทธิ์ จัดเตรียมและอธิบายเอกสารสิทธิ์ เก็บรักษาเงิน และจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ แต่จะไม่เจรจาต่อรองราคา ไม่ให้คำแนะนำว่าข้อตกลงนั้นถูกต้องหรือไม่ หรือเป็นตัวแทนของคุณในกรณีที่มีข้อพิพาท

หน้าที่ในการแจ้งข้อมูล และขอบเขตของหน้าที่ดังกล่าว

ความเที่ยงธรรมภายใต้มาตรา 17 ของกฎหมาย Wna ควบคู่ไปกับหน้าที่ในการแจ้งข้อมูล: ทนายความต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าแต่ละฝ่ายเข้าใจว่าเอกสารนั้นมีผลอย่างไรและมีความเสี่ยงอะไรบ้างก่อนลงนาม ซึ่งเป็นหน้าที่ที่รู้จักกันในธรรมเนียมเยอรมัน-ดัตช์ว่าBelehrungspflichtในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอ่อนแอ ขาดประสบการณ์ หรือไม่พูดภาษา หน้าที่ดังกล่าวจะยิ่งเข้มงวดมากขึ้น และทนายความที่ลงนามโดยรู้ว่าผู้ซื้อไม่เข้าใจประเด็นสำคัญ อาจเสี่ยงต่อการถูกลงโทษและต้องรับผิดชอบ

แต่การแจ้งข้อมูลให้ทั้งสองฝ่ายทราบไม่ใช่การเข้าข้างฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ในกรณีที่ผู้ซื้อและผู้ขายขัดแย้งกันอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องข้อบกพร่องที่พบก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ แรงกดดันให้เลื่อนวันส่งมอบ หรือความหมายของเงื่อนไขต่างๆ พนักงานรับรองเอกสารจะต้องอยู่ตรงกลาง นั่นคือช่วงเวลาที่ผู้ซื้อต้องการคนที่ทำหน้าที่เพียงเพื่อผู้ซื้อเท่านั้น

เมื่อใดควรปรึกษาทนายความของคุณเองด้วย

• สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน หรือผู้ขายเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนที่ใช้เงื่อนไขของตนเอง
• คุณกำลังซื้อสินค้าจากการประมูล จากกองมรดกหรือบริษัท หรือจากผู้ขายที่ประสบปัญหาทางการเงิน
• ที่ดินแปลงนี้เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าที่ดิน (เออร์ฟแพชท์) การขึ้นทะเบียนอนุสรณ์สถาน หรือสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ผิดปกติ
• เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับข้อบกพร่อง เงินมัดจำ ค่าปรับ หรือกำหนดเวลา หรือความเป็นไปได้ที่จะเกิดข้อพิพาทดังกล่าว
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้มีผลต่อสถานะการอยู่อาศัย การหย่าร้าง ทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส หรือการรับมรดกข้ามพรมแดน

ทั้งสองอย่างเป็นส่วนเสริมซึ่งกันและกัน: ทนายความผู้รับรองเอกสารจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนทนายความของคุณจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงนั้นเป็นข้อตกลงที่คุณควรได้รับ

สองขั้นตอน: ข้อผูกพันและการโอน

นี่คือประเด็นโครงสร้างที่สำคัญที่สุดในกฎหมายทรัพย์สิน ของเนเธอร์แลนด์ : มันแยกภาระผูกพันในการโอนออกจากตัวการโอนเอง การโอนที่ถูกต้องต้องมีกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง บุคคลที่มีสิทธิในการจำหน่ายทรัพย์สิน และเอกสารการส่งมอบที่ถูกต้อง (มาตรา 3:84 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ การส่งมอบนั้นคือเอกสารที่ทำขึ้นต่อหน้าทนายความแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ตามด้วยการจดทะเบียนเอกสารนั้นในทะเบียนสาธารณะ (มาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์)

สัญญาซื้อขาย (koopovereenkomst ) ซึ่งมักเรียกว่าสัญญาซื้อขาย "ชั่วคราว" นั้น สร้างภาระผูกพันในการซื้อและขาย แต่ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ คำว่า "ชั่วคราว" อาจทำให้เข้าใจผิดได้ เพราะเมื่อพ้นช่วงเวลาผ่อนปรนแล้ว สัญญาจะผูกมัดคุณอย่างสมบูรณ์ กรรมสิทธิ์จะโอนไปก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการเท่านั้น

จากข้อเสนอสู่การลงทะเบียน

ข้อกำหนดในการเขียนและระยะเวลาการพักใจ

ในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้กระทำการในระหว่างประกอบวิชาชีพหรือธุรกิจ และทรัพย์สินนั้นมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย การซื้อขายจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร (มาตรา 7:2 ของกฎหมายแพ่ง) การจับมือ การส่งอีเมล หรือการสนทนาผ่านแอปพลิเคชัน WhatsApp จะไม่มีผลผูกพันผู้ซื้อที่เป็นผู้บริโภค

บทบัญญัติเดียวกันนี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในการขอผ่อนปรนสัญญาเป็นเวลาสามวัน โดยเริ่มนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่คุณได้รับสัญญาที่ลงนามแล้ว ไม่จำเป็นต้องให้เหตุผล และไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใดๆ ระยะเวลาดังกล่าวต้องรวมอย่างน้อยสองวันที่ไม่ใช่วันเสาร์ วันอาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ หากไม่เป็นเช่นนั้น ระยะเวลาจะถูกขยายออกไป สิทธิ์นี้เป็นของผู้ซื้อเท่านั้น และระยะเวลาจะเริ่มนับจากวันที่ได้รับสัญญา ดังนั้นควรเก็บหลักฐานวันที่ได้รับสัญญาไว้ด้วย

เงินมัดจำหรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร

สัญญาซื้อขายมาตรฐานกำหนดให้ผู้ซื้อต้องวางหลักประกัน ได้แก่ เงินมัดจำ ( waarborgsom ) ที่โอนเข้าบัญชีของทนายความ หรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ( bankgarantie ) จากธนาคารที่ตั้งอยู่ในประเทศเนเธอร์แลนด์ ในสัญญาซื้อขายมาตรฐานของ NVM, VBO, VastgoedPRO และ Vereniging Eigen Huis กำหนดจำนวนเงินไว้คงที่ที่ 10% ของราคาซื้อขาย โดยต้องชำระก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไม่กี่สัปดาห์ สัญญายังมีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับด้วย กล่าวคือ ผู้ซื้อที่ไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้จะต้องชำระเงินจำนวนเท่ากับเงินมัดจำ ควรตรวจสอบเงื่อนไขทางการเงินให้ตรงกับตารางการชำระหนี้จำนองของคุณ

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการค้นหาข้อมูลที่ดินตามระบบทะเบียนที่ดิน

สำนักงานทะเบียนที่ดิน (Kadaster) ดูแลรักษาทะเบียนสาธารณะที่บันทึกข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องกับสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินที่จดทะเบียน (มาตรา 3:16 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) และการกระทำที่มีผลต่อสถานะดังกล่าวสามารถจดทะเบียนได้ (มาตรา 3:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) นี่คือสิ่งที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในเนเธอร์แลนด์มีความปลอดภัย: โดยทั่วไปแล้ว ข้อเท็จจริงที่สามารถจดทะเบียนได้แต่ไม่ได้จดทะเบียนเมื่อคุณจดทะเบียนการได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้น จะไม่สามารถนำมาใช้เป็นข้อกล่าวหาต่อคุณได้ เว้นแต่คุณจะทราบถึงข้อเท็จจริงนั้น (มาตรา 3:24 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์)

โดยทั่วไปแล้ว เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• กรรมสิทธิ์ของผู้ขายและลำดับโฉนดที่ดินก่อนหน้า;
• สินเชื่อจำนองที่มีอยู่ ซึ่งจะต้องได้รับการไถ่ถอนและยกเลิกเมื่อการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์
• การยึดติดและการยึด (เบสลาเกน) ต่อต้านผู้ขายหรือทรัพย์สิน;
• สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดิน สิทธิในอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และภาระผูกพันเชิงคุณภาพหรือแบบลูกโซ่;
• สัญญาเช่าที่ดิน (เออร์ฟแพชท์): ค่าเช่าที่ดิน วันทบทวน และวันสิ้นสุดสัญญา;
• ข้อจำกัดทางกฎหมายมหาชน เช่น สถานะอนุสาวรีย์ หรือการตัดสินใจบังคับใช้กฎหมายของเทศบาล
• เอกสารแบ่งแยกและข้อตกลงการเป็นเจ้าของร่วม ในกรณีที่ทรัพย์สินเป็นห้องชุด;
• ข้อมูลส่วนตัว ความสามารถ และสถานภาพสมรสของทั้งสองฝ่าย

สิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือสิ่งที่ทนายความไม่ ได้ ตรวจสอบ: สภาพของอาคาร พื้นที่ใช้สอย ความชื้น แร่ใยหิน หรือฐานราก รวมถึงการต่อเติมที่ได้รับอนุญาต เว้นแต่จะปรากฏอยู่ในทะเบียน และมูลค่าของอาคาร สภาพและข้อกำหนดด้านการวางผังเมืองเป็นความรับผิดชอบของคุณ ซึ่งต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อนลงนามในสัญญาหรือก่อนที่จะมีเงื่อนไขใดๆ ระบุไว้

บัญชีของบุคคลที่สามและวิธีการโอนเงิน

ทนายความรับรองเอกสารต้องรักษาบัญชีพิเศษอย่างน้อยหนึ่งบัญชีในชื่อของตนเอง โดยระบุถึงสถานะดังกล่าวไว้ด้วย บัญชีเหล่านี้มีไว้สำหรับเก็บเงินที่ถือไว้เพื่อผู้อื่นโดยเฉพาะ (มาตรา 25 Wna) นี่คือบัญชี เงินฝากเพื่อการ กุศล (derdengeldenrekening ) เงินจำนวนนี้ถูกกันไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เป็นของทนายความรับรองเอกสาร และอยู่นอกเหนือการเข้าถึงของเจ้าหนี้ของทนายความรับรองเอกสาร นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ในประเทศเนเธอร์แลนด์จึงปลอดภัยโดยไม่ต้องมีตัวแทนรับฝากเงินหรือข้อผูกพันระหว่างทนายความฝ่ายตรงข้าม

• เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารออกใบแจ้งยอดบัญชี (nota van afrekeningซึ่งรวมถึงราคา ค่าโอน ค่าธรรมเนียม ค่าจดทะเบียน ส่วนแบ่งค่าบริการและภาษีท้องถิ่น และเงินมัดจำ
• คุณต้องโอนยอดเงินคงเหลือเป็นเงินสดที่พร้อมใช้งานจากบัญชีในชื่อของคุณเอง โดยปกติแล้วต้องทำภายในวันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ให้กู้จะโอนเงินกู้เข้าบัญชีเดียวกันนั้น หากไม่มีเงินที่พร้อมใช้งาน การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่ได้รับการลงนาม
• หลังจากลงนาม จดทะเบียน และตรวจสอบขั้นสุดท้ายแล้ว ทนายความจะทำการไถ่ถอนจำนองของผู้ขาย จ่ายเงินให้ผู้ขาย และชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ขายจะได้รับเงินไม่ใช่เมื่อลงนามในสัญญา แต่จะได้รับเมื่อทนายความยืนยันว่าการโอนกรรมสิทธิ์ได้รับการจดทะเบียนแล้ว และไม่มีการอายัดหรือจำนองใหม่เกิดขึ้น ช่องว่างตรงนี้แหละคือสิ่งที่คุ้มครองคุณ

เอกสาร การลงนาม และภาษา

โดยปกติแล้ว เมื่อเสร็จสิ้นขั้นตอน คุณจะต้องลงนามในเอกสารทางนิติกรสองฉบับ ได้แก่ เอกสารโอนกรรมสิทธิ์ ( akte van leveringหรือtransportakte ) ซึ่งเป็นการส่งมอบตามมาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และหากคุณกำลังกู้ยืมเงิน คุณจะต้องลงนามในเอกสารจำนอง ( hypotheekakte ) ซึ่งเป็นการสร้างสิทธิหลักประกันให้แก่ผู้ให้กู้ โดยสิทธิหลักประกันนี้ก็ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยนิติกรเช่นกัน (มาตรา 3:260 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) และจะมีผลใช้บังคับเมื่อจดทะเบียนในทะเบียนราษฎร (มาตรา 3:89 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การนัดหมายใช้เวลาประมาณหนึ่งชั่วโมง ก่อนการลงนาม ทนายความจะตรวจสอบเอกสาร อธิบายเนื้อหาและผลที่ตามมา และตอบคำถามต่างๆ โปรดนำเอกสารแสดงตนตัวจริงมาด้วย ไม่รับเอกสารสำเนา

เอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินของเนเธอร์แลนด์จัดทำขึ้นเป็นภาษาดัตช์: มาตรา 42 และมาตรา 43 ของกฎหมายเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ต้องจัดทำเอกสารเป็นภาษาดัตช์ หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถพูดภาษาดัตช์ได้อย่างคล่องแคล่ว จะต้องมีล่ามที่ได้รับการรับรองจากทะเบียนล่ามและนักแปล (Rbtv) และต้องมีคำแปลของเอกสารด้วย และเอกสารจะระบุว่าได้ดำเนินการดังกล่าวแล้ว ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่มีประสบการณ์กับผู้ซื้อต่างประเทศจะจัดเตรียมคำแปลภาษาอังกฤษของร่างเอกสารล่วงหน้าและจัดหาล่ามให้ ควรขอร่างเอกสารล่วงหน้าหลายวัน ข้อความภาษาดัตช์เป็นข้อความที่มีผลบังคับใช้

การลงนามโดยผู้รับมอบอำนาจ

คุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในเนเธอร์แลนด์ เป็นเรื่องปกติที่จะมอบอำนาจ ( volmacht ) ให้พนักงานของสำนักงานทนายความลงนามแทนคุณ โดยปกติแล้วหนังสือมอบอำนาจจะต้องลงนามต่อหน้าทนายความ – ในเนเธอร์แลนด์ หรือต่างประเทศพร้อมการรับรองหรือตราประทับรับรอง (apostille) และมักต้องมีคำแปลที่ได้รับการรับรอง ควรจัดการเรื่องนี้ล่วงหน้าหลายสัปดาห์ เนื่องจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการตรวจสอบตัวตนภายใต้กฎหมายป้องกันการฟอกเงินยังคงมีผลบังคับใช้

การลงทะเบียน และช่วงเวลาที่กรรมสิทธิ์โอนไป

หลังจากลงนามแล้ว ทนายความจะนำเอกสารไปยื่นต่อสำนักงานทะเบียนที่ดิน (Kadaster) ซึ่งโดยปกติจะดำเนินการทางอิเล็กทรอนิกส์ในวันเดียวกัน จากนั้นเอกสารจะถูกบันทึกในระบบทะเบียนที่ดิน (Basisregistratie Kadaster) ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาทำการสองสามวัน สำนักงานทะเบียนที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมคงที่สำหรับเอกสารแต่ละฉบับที่ยื่น โดยค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะถูกกำหนดโดยสำนักงานทะเบียนที่ดินเป็นประจำทุกปีในระเบียบอัตราค่าบริการและเผยแพร่ในหนังสือพิมพ์ Staatscourant ดังนั้นโปรดสอบถามอัตราค่าธรรมเนียมปัจจุบันในใบเสนอราคาของคุณ

กรรมสิทธิ์จะโอนเมื่อมีการจดทะเบียน ไม่ใช่เมื่อมีการลงนาม (มาตรา 3:89 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การจดทะเบียนจะมีผลนับตั้งแต่เวลาที่ยื่นเอกสารสิทธิ์ต่อสำนักงานที่ดิน (มาตรา 3:19 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมระยะเวลาระหว่างการลงนามและการจดทะเบียนจึงสั้น จากนั้นเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะทำการตรวจสอบขั้นสุดท้ายก่อนที่จะจ่ายเงิน

ค่าธรรมเนียม และใครเป็นผู้เลือกทนายความรับรองเอกสาร

บ้านมือสองส่วนใหญ่มักขายแบบ "ค่าใช้จ่ายเป็นของผู้ซื้อ" กล่าวคือ ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายภาษีโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย ผู้ซื้อจึงมักเป็นผู้เลือกทนายความเอง อย่าเพิ่งยอมรับคำแนะนำของตัวแทนขายโดยไม่ไตร่ตรอง

ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสารไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายและแตกต่างกันไปในแต่ละสำนักงาน ดังนั้นควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรและเปรียบเทียบกัน ใบเสนอราคาควรระบุค่าธรรมเนียมสำหรับเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และเอกสารจำนอง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการค้นหาข้อมูล และค่าใช้จ่ายใดๆ สำหรับการแปล การล่าม หรือหนังสือมอบอำนาจ ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ ( overdrachtsbelasting ) เป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหากและต้องชำระให้กับหน่วยงานสรรพากร อัตราภาษีระบุไว้ใน Wet op belastingen van rechtsverkeer และมีการปรับปรุงผ่าน Belastingplan ประจำปี: อัตราลดลงสำหรับผู้ซื้อที่จะอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลัก การยกเว้นครั้งเดียวสำหรับผู้ซื้ออายุน้อยที่มีคุณสมบัติภายในวงเงินมูลค่าที่ปรับดัชนีทุกปี อัตราที่สูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อจะไม่เข้าอยู่อาศัย และอัตราแยกต่างหากสำหรับทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หน่วยงานสรรพากร (Belastingdienst) เผยแพร่อัตราและวงเงินมูลค่าปัจจุบัน ตรวจสอบข้อมูลสำหรับปีที่คุณทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ และดูบทความของเราเกี่ยวกับภาษีโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ

ในกรณีที่ผู้ขายประสบปัญหาทางการเงิน

หากผู้ขายมีหนี้สินล้นพ้นตัวหรือกำลังจะล้มละลาย ช่องว่างระหว่างสัญญาและการโอนกรรมสิทธิ์จะกลายเป็นเรื่องอันตราย: เจ้าหนี้อาจยื่นฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ หรือผู้ขายอาจถูกประกาศล้มละลายก่อนที่โฉนดของคุณจะได้รับการจดทะเบียน ส่งผลให้คุณต้องเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายที่ล้มละลายแทนที่จะได้บ้านไปครอง

กฎหมายดัตช์ให้การคุ้มครองเฉพาะอย่างหนึ่ง คือ การซื้อขายสามารถจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะได้ (มาตรา 7:3 BW) ซึ่งโดยทั่วไปเรียกว่าVormerkungเมื่อจดทะเบียนแล้ว เหตุการณ์บางอย่างในภายหลัง รวมถึงการอายัดทรัพย์สินและการล้มละลายของผู้ขาย จะไม่สามารถนำมาใช้เป็นข้ออ้างต่อคุณได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยมีเงื่อนไขว่าการโอนกรรมสิทธิ์ต้องเกิดขึ้นภายในระยะเวลานั้น การจดทะเบียนนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ต้องให้ทนายความดำเนินการ และอยู่ภายใต้เงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนด หากการตรวจสอบพบว่ามีการอายัดหรือจำนองเกินกว่าราคาซื้อ ควรขอคำแนะนำแยกต่างหากทันที

กฎระเบียบ การระบุตัวตน และการรายงานเกี่ยวกับการฟอกเงิน

เรื่องนี้สร้างความประหลาดใจให้กับผู้ซื้อต่างชาติมากที่สุด เนื่องจากทนายความรับรองเอกสารอยู่ภายใต้กฎหมายป้องกันการฟอกเงินของเนเธอร์แลนด์ (มาตรา 1a ของกฎหมายว่าด้วยการตรวจสอบความถูกต้องของลูกค้า) และต้องดำเนินการตรวจสอบข้อมูลลูกค้าอย่างละเอียด (มาตรา 3 ของกฎหมายว่าด้วยการตรวจสอบความถูกต้องของลูกค้า) ได้แก่ การตรวจสอบและยืนยันตัวตนของลูกค้า การระบุผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงในกรณีที่เกี่ยวข้องกับบริษัท การกำหนดวัตถุประสงค์และลักษณะของความสัมพันธ์ และการติดตามธุรกรรมอย่างต่อเนื่อง

ในทางปฏิบัติ เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะยืนยันขอเอกสารแสดงตนตัวจริงและถามคำถามที่อาจทำให้รู้สึกว่าเป็นการรุกล้ำความเป็นส่วนตัว เช่น เงินมาจากไหน คุณสะสมเงินมาได้อย่างไร ทำไมเงินจึงมาจากประเทศหรือบัญชีใดบัญชีหนึ่ง และใครเป็นผู้ควบคุมบริษัทที่ซื้อทรัพย์สิน คุณอาจต้องเตรียมเอกสารแสดงรายละเอียดต่างๆ เช่น ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคาร หลักฐานการขายอสังหาริมทรัพย์อื่น โฉนดที่ดินที่ให้เป็นของขวัญ หรือบันทึกการทำงาน เงินจากบุคคลที่สาม จากนอกสหภาพยุโรป หรือเงินที่เข้ามาในรูปแบบที่ไม่สามารถอธิบายได้ จะถูกตรวจสอบอย่างละเอียดและทำให้การดำเนินการล่าช้า

นอกจากนี้ ทนายความผู้รับรองเอกสารยังมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องรายงานธุรกรรมที่ผิดปกติให้แก่ FIU-Nederland ซึ่งเป็นหน่วยข่าวกรองทางการเงินของเนเธอร์แลนด์ (มาตรา 16 Wwft) ทนายความผู้รับรองเอกสารอาจไม่แจ้งให้คุณทราบว่ามีการรายงานเกิดขึ้น ทั้งหมดนี้ไม่ใช่เรื่องส่วนตัวหรือต่อรองได้: โปรดแสดงเอกสารรายละเอียดเกี่ยวกับเงินทุนของคุณให้ทนายความผู้รับรองเอกสารตั้งแต่เริ่มต้น และกระบวนการจะดำเนินไปอย่างราบรื่น

อะไร Law & More ทำได้

เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนเราจะดูแลผลประโยชน์ของคุณในเอกสารนั้น Law & More เราจะตรวจสอบสัญญาซื้อขายก่อนที่คุณจะลงนามหรือก่อนที่ระยะเวลาผ่อนปรนจะหมดลง ตรวจสอบเงื่อนไขทางการเงินและการสำรวจ เงื่อนไขเงินมัดจำและค่าปรับ และให้คำแนะนำในกรณีที่สัญญาเช่าที่ดิน สมาคมเจ้าของร่วม การขึ้นทะเบียนโบราณสถาน หรือผู้ขายประสบปัญหาทางการเงิน อาจทำให้เรื่องยุ่งยากขึ้น นอกจากนี้เรายังดำเนินการเมื่อข้อบกพร่อง ความล่าช้า หรือการดำเนินการไม่เสร็จสมบูรณ์กลายเป็นข้อพิพาท หากคุณกำลังซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์และต้องการให้ทนายความตรวจสอบเอกสารโดยดำเนินการเพื่อคุณเพียงผู้เดียว โปรดติดต่อเรา