ภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้าน

ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ หน้าที่ของเจ้าของบ้านนั้นสรุปได้เป็นหลักการเดียว คือ ต้องจัดหาและดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่เอื้อต่อการใช้งานตามที่ตกลงกันไว้ นั่นหมายถึงการส่งมอบทรัพย์สินในสภาพดี การซ่อมแซมข้อบกพร่องที่ส่งผลกระทบต่อการใช้งานเมื่อได้รับการแจ้ง และการไม่รบกวนความสุขในการอยู่อาศัยของผู้เช่า

หน้าที่ความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านนั้นถูกจำกัดไว้สองประการ ประการแรก การบำรุงรักษาเล็กน้อยในชีวิตประจำวันเป็นหน้าที่ของผู้เช่า และประเภทของการบำรุงรักษาได้ถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับมากกว่าที่จะระบุไว้ในสัญญา ส่วนประการที่สอง ภาระผูกพันในการซ่อมแซมของเจ้าของบ้านจะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านทราบถึงความชำรุดบกพร่อง ซึ่งทำให้การแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรของผู้เช่าเป็นจุดเริ่มต้นของการลดค่าเช่าและค่าเสียหาย

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้าน | Law & more

สัญญาเช่ามีหลายแง่มุม แง่มุมที่สำคัญประการหนึ่งคือเจ้าของบ้านและภาระผูกพันที่เขามีต่อผู้เช่า จุดเริ่มต้นเกี่ยวกับภาระผูกพันของเจ้าของบ้านคือ “ความเพลิดเพลินที่ผู้เช่าอาจคาดหวังได้ตามสัญญาเช่า” ท้ายที่สุดแล้ว ภาระผูกพันของเจ้าของบ้านมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสิทธิของผู้เช่า

หากพิจารณาอย่างเป็นรูปธรรม จุดเริ่มต้นนี้หมายถึงภาระผูกพันที่สำคัญสองประการสำหรับผู้ให้เช่า ประการแรกคือภาระผูกพันตามมาตรา 7: 203 BW ในการทำให้รายการนั้นพร้อมให้ผู้เช่าใช้งาน นอกจากนี้ ภาระผูกพันในการบำรุงรักษายังใช้กับผู้ให้เช่า หรืออีกนัยหนึ่งคือ การควบคุมข้อบกพร่องในมาตรา 7: 204 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ โดยจะมีการกล่าวถึงภาระผูกพันทั้งสองประการของผู้ให้เช่าว่ามีความหมายว่าอย่างไรกันแน่ในบล็อกนี้

ทำให้มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

สำหรับภาระหน้าที่หลักประการแรกของเจ้าของบ้านมาตรา 7: 203 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดว่าเจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องจัดหาทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าและปล่อยให้อยู่ในขอบเขตที่จำเป็นสำหรับการใช้งานที่ตกลงกันไว้ ข้อกังวลในการใช้งานที่ตกลงกันไว้ตัวอย่างเช่นการเช่า:

• (อิสระหรือไม่มีตนเอง) พื้นที่ใช้สอย;
• พื้นที่ธุรกิจในแง่ของพื้นที่ค้าปลีก
• พื้นที่ธุรกิจและสำนักงานอื่น ๆ ตามที่อธิบายไว้ในข้อ 7: 203a BW

เป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญาเช่าว่าทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้เพื่อการใช้งานใด เพราะท้ายที่สุดแล้ว คำตอบของคำถามที่ว่าเจ้าของบ้านได้ปฏิบัติตามข้อผูกพันหรือไม่นั้น จะขึ้นอยู่กับสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น จึงเป็นสิ่งสำคัญไม่เพียงแต่ที่จะระบุวัตถุประสงค์การใช้งานในสัญญาเช่าเท่านั้น แต่ยังต้องอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมว่าผู้เช่าอาจคาดหวังอะไรได้บ้างจากวัตถุประสงค์นั้นด้วย

ในบริบทนี้ เกี่ยวข้องกับสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการใช้ทรัพย์สินที่เช่าในลักษณะเฉพาะ ตัวอย่างเช่น สำหรับการใช้พื้นที่อาคารเป็นพื้นที่ขายปลีก ผู้เช่าสามารถกำหนดความพร้อมของเคาน์เตอร์ ชั้นวางแบบคงที่ หรือผนังกั้นได้ และข้อกำหนดที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงสำหรับพื้นที่เช่า เช่น พื้นที่ที่ใช้สำหรับจัดเก็บกระดาษเหลือใช้หรือเศษโลหะ สามารถกำหนดได้ในบริบทนี้

ภาระผูกพันในการบำรุงรักษา

ในบริบทของภาระหน้าที่หลักประการที่สองของผู้ให้เช่า มาตรา 7: 206 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ระบุว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมข้อบกพร่อง ข้อบกพร่องที่ควรเข้าใจนั้นอธิบายเพิ่มเติมในมาตรา 7: 204 ของประมวลกฎหมายแพ่ง: ข้อบกพร่องคือสภาพหรือลักษณะของทรัพย์สินอันเป็นผลให้ทรัพย์สินนั้นไม่สามารถให้ผู้เช่าได้รับความเพลิดเพลินตามที่คาดหวังไว้ตามข้อตกลงการเช่า

ในเรื่องนั้น ตามคำตัดสินของศาลฎีกา การใช้สอยครอบคลุมมากกว่าแค่สภาพของทรัพย์สินที่เช่าหรือทรัพย์สินที่เป็นวัตถุเท่านั้น สถานการณ์จำกัดการใช้สอยอื่นๆ อาจถือเป็นข้อบกพร่องตามความหมายของมาตรา 7: 204 BW ได้เช่นกัน ในบริบทนี้ ให้พิจารณาถึงความสามารถในการเข้าถึง ความสามารถในการเข้าถึง และรูปลักษณ์ที่คาดหวังของทรัพย์สินที่เช่า

แม้ว่าจะเป็นคำที่มีความหมายกว้าง ครอบคลุมทุกสถานการณ์ที่จำกัดความสุขของผู้เช่า แต่ความคาดหวังของผู้เช่าไม่ควรเกินความคาดหวังของผู้เช่าโดยเฉลี่ย กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ผู้เช่าไม่สามารถคาดหวังอะไรได้มากกว่าทรัพย์สินที่ได้รับการดูแลรักษาอย่างดี นอกจากนี้ ประเภทของที่พักอาศัยให้เช่าที่แตกต่างกันก็จะมีความคาดหวังที่แตกต่างกันไป ตามกฎหมาย ที่กำหนด ไว้

ไม่ว่าในกรณีใดจะไม่มีข้อบกพร่องหากวัตถุที่เช่าไม่ได้ให้ความเพลิดเพลินตามที่คาดหวังแก่ผู้เช่าอันเป็นผลมาจาก:

• สถานการณ์ที่เป็นของผู้เช่าบนพื้นฐานของความผิดหรือความเสี่ยง ตัวอย่างเช่นข้อบกพร่องเล็กน้อยในทรัพย์สินที่เช่าเนื่องจากการกระจายความเสี่ยงทางกฎหมายมีไว้สำหรับบัญชีของผู้เช่า
• สถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าเป็นการส่วนตัว ซึ่งอาจรวมถึงขีดจำกัดความอดทนที่ต่ำมากสำหรับเสียงการใช้ชีวิตปกติจากผู้เช่ารายอื่น
• ความไม่สะดวกที่เกิดขึ้นจริงจากบุคคลภายนอกเช่นเสียงการจราจรหรือเสียงรบกวนจากระเบียงที่อยู่ติดกับที่พักที่เช่า
• การยืนยันโดยไม่มีสิ่งรบกวนที่เกิดขึ้นจริงเป็นสถานการณ์ที่เพื่อนบ้านของผู้เช่าอ้างว่ามีทางผ่านสวนของผู้เช่าเท่านั้นโดยไม่ได้ใช้งานจริง

การลงโทษในกรณีที่เจ้าของบ้านฝ่าฝืนข้อผูกพันหลัก

หากเจ้าของบ้านไม่สามารถจัดหาอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าได้ตรงเวลาเต็มหรือทั้งหมดแสดงว่ามีข้อบกพร่องในส่วนของเจ้าของบ้าน เช่นเดียวกับหากมีข้อบกพร่อง ในทั้งสองกรณีข้อบกพร่องดังกล่าวก่อให้เกิดการลงโทษสำหรับเจ้าของบ้านและให้อำนาจแก่ผู้เช่าหลายประการในบริบทนี้เช่นการอ้างสิทธิ์:

• ตามมาตรฐานผู้เช่าอาจเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าจัดหาที่พักที่เช่าไว้ให้ตรงเวลา ครบถ้วน หรือไม่เลยก็ได้ หรือแก้ไขข้อบกพร่อง อย่างไรก็ตาม ตราบใดที่ผู้เช่าไม่ได้เรียกร้องให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซม ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิ์แก้ไขข้อบกพร่องนั้น แต่หากการซ่อมแซมเป็นไปไม่ได้หรือไม่สมเหตุสมผล ผู้ให้เช่าก็ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม หากผู้ให้เช่าปฏิเสธการซ่อมแซมหรือไม่ซ่อมแซมตรงเวลา ผู้เช่าอาจซ่อมแซมข้อบกพร่องเองและหักค่าใช้จ่ายจากค่าเช่าได้
• การลดค่าเช่า. นี่เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้เช่าหากทรัพย์สินที่เช่าไม่พร้อมให้บริการตามกำหนดเวลาหรือเต็มจำนวนโดยผู้ให้เช่าหรือหากมีข้อบกพร่อง การลดค่าเช่าจะต้องเรียกร้องจากศาลหรือคณะกรรมการประเมินค่าเช่า การเรียกร้องจะต้องส่งภายใน 6 เดือนหลังจากผู้เช่าได้รายงานข้อบกพร่องให้เจ้าของบ้านทราบ นับจากนั้นเป็นต้นไปการลดค่าเช่าจะมีผลด้วย อย่างไรก็ตามหากผู้เช่าปล่อยให้ช่วงเวลานี้สิ้นสุดลงสิทธิ์ในการลดค่าเช่าจะลดลง แต่จะไม่หมดอายุ
• การสิ้นสุดสัญญาเช่าหากไม่มีค่าเช่าทำให้ความเพลิดเพลินเป็นไปไม่ได้เลย หากข้อบกพร่องที่ผู้ให้เช่าไม่ต้องแก้ไขตัวอย่างเช่นเนื่องจากการแก้ไขเป็นไปไม่ได้หรือต้องมีค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถคาดหวังได้อย่างสมเหตุสมผลจากเขาในสถานการณ์ที่กำหนด แต่นั่นทำให้ความเพลิดเพลินที่ผู้เช่าคาดไม่ถึงเป็นไปไม่ได้เลยทั้งผู้เช่าและ ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาเช่า ในทั้งสองกรณีสามารถทำได้โดยใช้คำสั่งวิสามัญฆาตกรรม อย่างไรก็ตามบ่อยครั้งไม่ใช่ทุกฝ่ายที่เห็นด้วยกับการเลิกกิจการดังนั้นจึงต้องมีการดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
• ค่าตอบแทน. การอ้างสิทธิ์นี้เกิดจากผู้เช่าเท่านั้นหากข้อบกพร่องเช่นการมีอยู่ของข้อบกพร่องสามารถนำมาประกอบกับเจ้าของบ้านได้เช่นกัน นี่เป็นกรณีตัวอย่างเช่นหากข้อบกพร่องเกิดขึ้นหลังจากทำสัญญาเช่าและสามารถนำมาประกอบกับผู้ให้เช่าได้เนื่องจากตัวอย่างเช่นเขาไม่ได้ทำการบำรุงรักษาอย่างเพียงพอในทรัพย์สินที่เช่า แต่หากมีข้อบกพร่องบางอย่างเกิดขึ้นแล้วเมื่อมีการทำสัญญาเช่าและผู้ให้เช่าทราบในเวลานั้นควรทราบหรือแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่มีข้อบกพร่อง

คุณในฐานะผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านมีส่วนเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเกี่ยวกับการที่เจ้าของบ้านมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขหรือไม่? หรือคุณต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการกำหนดบทลงโทษต่อเจ้าของบ้านหรือไม่? แล้วติดต่อ Law & More. ของเรา ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการเช่าและยินดีให้ความช่วยเหลือหรือคำแนะนำทางกฎหมายแก่คุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านที่ Law & More เราใช้แนวทางส่วนบุคคลและร่วมกับคุณเราจะตรวจสอบสถานการณ์ของคุณและกำหนดกลยุทธ์ (ติดตามผล)