ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์: ทนายความผู้ยิ่งใหญ่ทำอะไร

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ (vastgoedadvocaat) คือทนายความที่ทำหน้าที่แทนคุณแต่เพียงผู้เดียวในเรื่องอสังหาริมทรัพย์: ตรวจสอบและเจรจาสัญญาซื้อขาย ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน และดำเนินการทางกฎหมายหากเกิดข้อพิพาท แตกต่างจากทนายความด้านกฎหมายแพ่ง (notaris) และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (makelaar) ที่ทำหน้าที่ต่างกัน: ทนายความด้านกฎหมายแพ่งต้องวางตัวเป็นกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะเจรจาแต่ไม่ให้คำแนะนำทางกฎหมาย

สำหรับการซื้อบ้านทั่วไปโดยใช้สัญญามาตรฐาน คุณมักไม่จำเป็นต้องมีทนายความ แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แผนพัฒนาที่ดิน สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิในอพาร์ตเมนต์ อาคารให้เช่า หรือข้อพิพาทหลังการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ คุณมักจะต้องมีทนายความ ด้านล่างนี้เราจะอธิบายว่าทนายความทำอะไรบ้าง เมื่อใดจึงควรว่าจ้างทนายความ และกำหนดเวลาใดที่ตัดสินคดีอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ทำอะไรที่เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารและตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำ?

ทนายความเป็นเพียงคนเดียวในสามคนนี้ที่จะให้คำแนะนำคุณเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมายและอาจดำเนินการฟ้องร้องแทนคุณ โนตารีทำหน้าที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นทางการ ส่วนตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะหาอสังหาริมทรัพย์และเจรจาต่อรองราคา

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์เกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญสามฝ่ายที่มีหน้าที่แตกต่างกันอย่างแท้จริง การสับสนระหว่างผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้เป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดที่ทำให้ผู้ซื้อพบปัญหาเมื่อสายเกินไป

ทนายความรับรองเอกสาร (Notary Public) เป็นตำแหน่งราชการที่ได้รับการแต่งตั้งโดยพระราชกฤษฎีกา ทนายความรับรองเอกสารจะร่างและจัดทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ (akte van levering) และเอกสารจำนอง (hypotheekakte) และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน (Kadaster) นอกจากนี้ ทนายความรับรองเอกสารยังตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ และจัดการเรื่องราคาซื้อขายผ่านบัญชีของบุคคลที่สาม ทนายความรับรองเอกสารต้องแจ้งให้ทั้งสองฝ่ายทราบและไม่สามารถเข้าข้างฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ ในทางปฏิบัติหมายความว่า ทนายความรับรองเอกสารจะบอกคุณว่าข้อความในเอกสารนั้นระบุว่าอย่างไร แต่จะไม่บอกว่าคุณควรยอมรับหรือไม่

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำงานให้กับผู้ที่ว่าจ้างพวกเขา ตัวแทนขายมีหน้าที่ต่อผู้ขาย ไม่ใช่ต่อคุณ ตัวแทนซื้อให้คำแนะนำเกี่ยวกับราคา สภาพ และการเจรจาต่อรอง มากกว่าความเสี่ยงทางกฎหมาย ตัวแทนทั้งสองฝ่ายไม่สามารถดำเนินการทางกฎหมายแทนคุณได้

ทนายความจะเข้ามาเติมเต็มช่องว่างระหว่างกัน ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์นั่นหมายถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ รวมถึงการตรวจสอบสถานะการวางแผนและการอนุญาต ทนายความจะประเมินว่าทรัพย์สินตรงกับที่ตกลงกันไว้หรือไม่ ร่างหรือแก้ไขเงื่อนไขการยุติสัญญา และให้คำแนะนำเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถสละสิทธิ์ได้และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น หากจำเป็น ทนายความจะส่งหนังสือแจ้งการผิดนัด ขอความช่วยเหลือชั่วคราว หรือยื่นฟ้องร้อง ทนายความมีหน้าที่รักษาความลับของคุณในฐานะที่ปรึกษาของคุณ และแตกต่างจากตัวแทนและทนายความรับรองเอกสารตรงที่สามารถดำเนินการทางกฎหมายในนามของคุณได้

บทบาททั้งสามนี้แตกต่างกันอย่างไร?

การมีส่วนร่วมของทนายความไม่ใช่สิ่งที่ทดแทนคำแนะนำทางกฎหมายของคุณเองได้ โดยปกติแล้วเมื่อเอกสารไปถึงมือทนายความ สัญญาซื้อขายมักจะได้รับการลงนามแล้ว และเงื่อนไขต่างๆ ก็หมดอายุไปแล้ว ดังนั้น ทนายความจึงมีประโยชน์มากที่สุดก่อนที่คุณจะลงนาม ไม่ใช่หลังจากนั้น คู่มือของเราเกี่ยวกับบทบาทของทนายความในเนเธอร์แลนด์เมื่อซื้อบ้านจะอธิบายว่าทนายความตรวจสอบอะไรบ้าง และไม่ตรวจสอบอะไรบ้าง

คุณจำเป็นต้องใช้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อใด?

คุณจำเป็นต้องมีใบอนุญาตเมื่อความเสี่ยงในการทำธุรกรรมเป็นเรื่องทางกฎหมายมากกว่าความเสี่ยงทางการค้า ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แผนพัฒนาที่ดิน ที่ดินจัดสรร สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิในอพาร์ตเมนต์ ผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ และการขายโดยไม่มีความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่อง

ไม่ใช่ทุกการซื้อคอนโดที่ต้องใช้ทนายความ การซื้อขายที่อยู่อาศัยทั่วไปตามสัญญามาตรฐานที่มีเงื่อนไขปกติและไม่มีสถานะกรรมสิทธิ์ที่ผิดปกติ มักจะดำเนินการได้ดีพอโดยตัวแทนและทนายความ แต่สถานการณ์ต่อไปนี้แตกต่างออกไป ในแต่ละกรณี ความผิดพลาดอาจทำให้สูญเสียเงินหลายหมื่นยูโรหรือเสียสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเป็นเวลาหลายปี

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นกรณีที่ชัดเจนที่สุด การซื้อสำนักงาน ร้านค้า โกดัง หรืออาคารอเนกประสงค์ เกี่ยวข้องกับกฎหมายสัญญาเช่า กฎหมายการวางผังเมือง ความรับผิดชอบด้านดินและสิ่งแวดล้อม และการปฏิสัมพันธ์ของภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีโอนกรรมสิทธิ์ บ่อยครั้งที่มีผู้เช่าเดิมซึ่งสิทธิของพวกเขามีผลผูกพันคุณในฐานะเจ้าของใหม่ สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแบบทั่วไปนั้นไม่เหมาะสมกับกรณีนี้

โครงการพัฒนาและปรับปรุงเป็นกรณีที่สอง หากมูลค่าของการซื้อขึ้นอยู่กับการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง ต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดิน คุณต้องตรวจสอบสถานะการวางแผนก่อนที่สัญญาจะมีผลผูกพัน สัญญาจะต้องมีเงื่อนไขที่เชื่อมโยงกับใบอนุญาต คู่มือของเราเกี่ยวกับใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผนจะอธิบายสิ่งที่คุณต้องยื่นขอและระยะเวลาที่ใช้

กรณีที่เหลือก็ใช้หลักการเดียวกัน:

• ทรัพย์สินจากกองมรดก ทายาทหลายคนต้องให้ความร่วมมือ และทรัพย์สินอาจยังไม่ได้รับการจัดการอย่างเรียบร้อย
• สัญญาเช่าระยะยาว (erfpacht) ค่าเช่าที่ดิน วันทบทวน และเงื่อนไขทั่วไปของเทศบาลเป็นตัวกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินนั้น
• สิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ เอกสารแบ่งแยกกรรมสิทธิ์และข้อตกลงของสมาคมเจ้าของร่วมมีข้อผูกพันที่ตกทอดมาถึงคุณ
• ผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ การระบุตัวตน การจัดหาเงินทุน และการประสานงานระหว่างกฎหมายดัตช์และกฎหมายต่างประเทศ ล้วนต้องใช้เวลา
• ผู้ขายที่ไม่เคยอาศัยอยู่ในที่พักนั้นมาก่อน ผู้ขายประเภทนี้มักจะขายสินค้าโดยมีข้อจำกัดความรับผิดชอบต่อสินค้าที่มีข้อบกพร่อง

หากคุณซื้อบ้านในฐานะบุคคลธรรมดาและต้องการทราบว่าคุณได้รับการคุ้มครองอย่างไรบ้าง โปรดอ่านคู่มือของเราเกี่ยวกับการซื้อบ้านในเนเธอร์แลนด์ในฐานะชาวต่างชาติและเกี่ยวกับการซื้อบ้านร่วมกันซึ่งครอบคลุมสถานการณ์ที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุด

ข้อตกลงการซื้อขายอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ใดบ้าง?

เมื่อผู้ซื้อส่วนบุคคลซื้อบ้าน สัญญาจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้ซื้อจะมีระยะเวลาพิจารณาตัดสินใจสามวัน หลังจากนั้น เฉพาะเงื่อนไขการยกเลิกที่ตกลงกันไว้อย่างถูกต้องและมีการใช้สิทธิ์อย่างถูกต้องเท่านั้นที่จะทำให้ผู้ซื้อสามารถถอนตัวได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย

สัญญาซื้อขาย (koopovereenkomst) กำหนดราคา วันโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งที่รวมอยู่ในสัญญา ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา กฎสองข้อในมาตรา 7:2 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (Burgerlijk Wetboek, BW) ควบคุมวิธีการจัดทำสัญญาดังกล่าวเมื่อขายบ้านให้กับผู้ซื้อส่วนบุคคล ซึ่งทั้งสองข้อนี้มักถูกเข้าใจผิด

ข้อตกลงด้วยวาจามีผลผูกพันหรือไม่?

ไม่ใช่สำหรับการขายบ้านให้กับผู้ซื้อส่วนตัว ตามมาตรา 7:2(1) BW การขายที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้กระทำการในระหว่างประกอบวิชาชีพหรือธุรกิจจะต้องบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร

จนกว่าทั้งสองฝ่ายจะลงนามในข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ ไม่ว่าการจับมือหรือการแลกเปลี่ยนอีเมลจะดูแน่นแฟ้นเพียงใดก็ตาม กฎนี้ใช้ได้ทั้งสองทาง คือ ผู้ขายยังสามารถรับข้อเสนอที่สูงกว่าได้ และผู้ซื้อก็ยังสามารถถอนตัวได้ กฎนี้ไม่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรือผู้ซื้อที่ซื้อในระหว่างการทำธุรกิจ ในกรณีเหล่านั้น ข้อตกลงด้วยวาจาสามารถมีผลผูกพันได้

ระยะเวลาการรอคอยเพื่อยุติข้อพิพาททำงานอย่างไร?

ตามมาตรา 7:2(2) BW ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสามารถยกเลิกการซื้อได้ภายในสามวันโดยไม่ต้องให้เหตุผลและไม่ต้องชำระหนี้ใดๆ ระยะเวลาดังกล่าวเริ่มนับจากวันถัดจากวันที่ผู้ซื้อได้รับสำเนาสัญญาที่ลงนามแล้ว

ภายใต้กฎหมายว่าด้วยระยะเวลาทั่วไป (Algemene termijnenwet) ระยะเวลาดังกล่าวจะขยายออกไปเพื่อให้ครอบคลุมอย่างน้อยสองวันที่ไม่ใช่วันเสาร์ วันอาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ ในทางปฏิบัติ ระยะเวลาจึงมักยาวนานกว่าสามวันตามปฏิทิน สิทธิ์นี้เป็นของผู้ซื้อเท่านั้น ผู้ขายไม่มีสิทธิ์เทียบเท่า คุณต้องแจ้งการยกเลิกภายในระยะเวลาดังกล่าว และควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อให้คุณสามารถพิสูจน์ได้ คู่มือของเราเกี่ยวกับการยกเลิกการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ได้ระบุถึงวิธีการต่างๆ ที่ยังคงเหลืออยู่หลังจากระยะเวลาผ่อนปรนผ่านไปแล้ว

เหตุใดเงื่อนไขการยุติข้อพิพาทจึงเป็นการคุ้มครองผู้ซื้ออย่างแท้จริง?

เพราะหลังจากช่วงเวลาผ่อนปรนแล้ว เงื่อนไขเหล่านี้เป็นทางออกเดียวจากสัญญาโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ เงื่อนไขเหล่านี้ไม่ได้ถูกกำหนดโดยกฎหมาย: หากไม่มีอยู่ในสัญญา ก็ไม่มีอยู่จริง

เงื่อนไขการยุติข้อพิพาท (ontbindende voorwaarde) จะคุ้มครองคุณก็ต่อเมื่อได้รับการตกลงและเรียกใช้อย่างถูกต้องเท่านั้น เงื่อนไขที่ใช้กันทั่วไปได้แก่:

• เงื่อนไขการให้สินเชื่อที่ให้ระยะเวลาที่กำหนดแก่ผู้ซื้อ โดยทั่วไปคือสี่ถึงหกสัปดาห์ เพื่อขอรับข้อเสนอสินเชื่อจำนอง
• เงื่อนไขที่ผูกติดกับหลักประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) ซึ่งผู้ซื้อพึ่งพาเงื่อนไขดังกล่าว
• เงื่อนไขการสำรวจโครงสร้างที่อนุญาตให้ผู้ซื้อถอนตัวได้หากการตรวจสอบอาคารแสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสูงกว่าเกณฑ์ที่ตกลงกันไว้
• สำหรับสิ่งอื่นใดนอกเหนือจากบ้านพักอาศัยทั่วไป เงื่อนไขที่ผูกติดกับใบอนุญาต การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ หรือผลลัพธ์ที่น่าพอใจจากการตรวจสอบทางกฎหมาย

โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อจะเสียสิทธิ์ในการคุ้มครองเมื่ออ้างถึงเงื่อนไขในสัญญา สัญญามาตรฐานกำหนดให้ผู้ซื้อต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ สำหรับเงื่อนไขด้านสินเชื่อ ผู้ซื้อต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรสนับสนุนการปฏิเสธ โดยปกติแล้วควรเป็นหลักฐานการปฏิเสธจากผู้ให้กู้มากกว่าหนึ่งราย การแจ้งล่าช้า หรือการแจ้งโดยไม่มีเอกสารประกอบ จะทำให้สัญญายังคงมีผลบังคับใช้ อ่านข้อกำหนดในสัญญา จดบันทึกวันที่ และรวบรวมหลักฐานในขณะที่คุณกำลังยื่นขอสินเชื่อ ไม่ใช่หลังจากที่คำขอถูกปฏิเสธแล้ว

ต้องวางเงินมัดจำและเสียค่าปรับเท่าไร?

สัญญามาตรฐานกำหนดให้ต้องวางเงินมัดจำหรือหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเป็นจำนวนร้อยละสิบของราคาซื้อ นอกจากนี้ สัญญายังกำหนดค่าปรับเป็นจำนวนร้อยละสิบของราคาซื้อสำหรับฝ่ายที่ผิดนัดชำระหนี้

เงินมัดจำจะต้องถูกโอนเข้าบัญชีของบุคคลที่สามซึ่งเป็นตัวแทนของทนายความ หรือถูกแทนที่ด้วยหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หากไม่ดำเนินการดังกล่าวภายในเวลาที่กำหนด ถือเป็นการผิดสัญญา

ค่าปรับจะครบกำหนดชำระเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญาหลังจากได้รับแจ้งการผิดนัด และต้องชำระทันที อีกฝ่ายยังคงมีสิทธิ์เรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหายที่สูงกว่า อัตราสิบเปอร์เซ็นต์เป็นข้อกำหนดตามสัญญา ไม่ใช่ข้อกำหนดตามกฎหมาย ซึ่งมีผลสองประการ คือ คุณสามารถเจรจาต่อรองก่อนลงนามได้ และตามมาตรา 6:94 ของประมวลกฎหมายแพ่งเยอรมัน ศาลอาจลดค่าปรับตามสัญญาได้หากการเรียกเก็บค่าปรับเต็มจำนวนนั้นไม่เป็นที่ยอมรับอย่างชัดเจน แม้ว่าศาลจะใช้ดุลยพินิจในส่วนนี้อย่างระมัดระวังก็ตาม ทั้งสองประเด็นนี้ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่ลงนามโดยไม่ได้อ่านข้อกำหนดดังกล่าว

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายครอบคลุมอะไรบ้าง?

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายจะพิจารณาถึงกรรมสิทธิ์ ขอบเขต และทุกสิ่งที่จดทะเบียนไว้กับที่ดิน รวมถึงสถานะการวางผังเมืองด้วย นี่คือขั้นตอนที่มักถูกละเลยมากที่สุดในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

การสำรวจอาคารจะตรวจสอบโครงสร้างของอาคาร ส่วนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายจะตรวจสอบทุกสิ่งที่อาคารตั้งอยู่และทุกสิ่งที่จดทะเบียนไว้กับอาคารนั้น จุดเริ่มต้นคือสำนักงานที่ดิน ซึ่งจะแสดงกรรมสิทธิ์ ขอบเขต การจำนองและการอายัด และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้กับทรัพย์สินนั้น

ในฐานะเจ้าของใหม่ คุณต้องรับผิดชอบต่อภาระผูกพันใดบ้าง?

ภาระผูกพันมีหลายรูปแบบ และมีผลผูกพันเจ้าของแต่ละรายต่อๆ ไป รูปแบบที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:

• สิทธิการใช้ประโยชน์ (Easement): มอบสิทธิ์ให้แก่ที่ดินข้างเคียงเหนือที่ดินของคุณ เช่น สิทธิ์ในการใช้ทางผ่าน สิทธิ์ในการระบายน้ำ หรือข้อจำกัดในการก่อสร้าง
• ภาระผูกพันเชิงคุณภาพ (kwalitatieve verplichting): บังคับให้เจ้าของคนต่อๆ ไปต้องยอมรับในบางสิ่ง หรือละเว้นจากบางสิ่ง
• เงื่อนไขถาวร (kettingbeding): บังคับให้เจ้าของต้องกำหนดภาระผูกพันเดียวกันนี้แก่ผู้ซื้อรายต่อไป โดยปกติจะมีค่าปรับรองรับด้วย
• สิทธิเหนือพื้นดิน (opstalrecht): การโอนกรรมสิทธิ์สิ่งก่อสร้างหรือสายเคเบิลบนที่ดินของคุณให้แก่บุคคลอื่น มักเกิดขึ้นในกรณีที่เกี่ยวข้องกับบริษัทสาธารณูปโภคหรือการติดตั้งระบบพลังงานแสงอาทิตย์
• สัญญาเช่าระยะยาว (erfpacht): คุณซื้อสิทธิการเช่าแทนกรรมสิทธิ์ โดยมีค่าเช่าที่ดินและการทบทวนเป็นระยะ ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงลักษณะทางเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยสิ้นเชิง

คู่มือของเราเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินแบบ erfpacht และสัญญาเช่าระยะยาวในเนเธอร์แลนด์อธิบายวิธีการตรวจสอบอย่างละเอียด

คุณตรวจสอบการวางแผน การขออนุญาต และการใช้งานอย่างไร?

ตรวจสอบว่าการใช้งานในปัจจุบันได้รับอนุญาตหรือไม่ การดัดแปลงทุกอย่างได้รับอนุญาตตามที่กำหนดหรือไม่ และแผนของคุณสอดคล้องกับแผนสิ่งแวดล้อมของเทศบาลหรือไม่ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เป็นต้นไป คำถามเหล่านี้อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet)

เมื่อกฎหมาย Omgevingswet มีผลบังคับใช้ แผนผังการใช้ที่ดินของเทศบาลจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของแผนสิ่งแวดล้อมเดียว (omgevingsplan) สำหรับแต่ละเทศบาล ปัจจุบันการขออนุญาตส่วนใหญ่จึงยื่นขอในรูปแบบใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมเดียว (omgevingsvergunning) คำถามในทางปฏิบัติยังคงเหมือนเดิม คือ การใช้ประโยชน์ในปัจจุบันได้รับอนุญาตหรือไม่? การต่อเติม การสร้างหลังคา การดัดแปลง หรือการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทุกอย่างดำเนินการโดยได้รับอนุญาตที่จำเป็นหรือไม่? สิ่งที่คุณตั้งใจจะทำกับที่ดินนั้นสอดคล้องกับแผนหรือไม่? การต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตไม่ใช่เพียงปัญหาในเอกสารเท่านั้น เทศบาลสามารถสั่งให้รื้อถอนได้ และเนื่องจากเทศบาลมีหน้าที่บังคับใช้ จึงมักไม่มีทางเลือกมากนักที่จะปล่อยให้สิ่งปลูกสร้างนั้นคงอยู่ต่อไป

นอกเหนือจากแผนผังแล้ว ให้ตรวจสอบว่าอาคารดังกล่าวเป็นโบราณสถานขึ้นทะเบียนหรือไม่ และตั้งอยู่ในเขตเมืองที่ได้รับการคุ้มครองหรือไม่ ตรวจสอบว่าเทศบาล จังหวัด หรือรัฐได้กำหนดสิทธิในการซื้อก่อน (voorkeursrecht) ไว้หรือไม่ ซึ่งตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา สิทธินี้ถูกควบคุมไว้ในบทที่ 9 ของกฎหมาย Omgevingswet แทนที่จะเป็นกฎหมายว่าด้วยสิทธิพิเศษของเทศบาลฉบับเดิม นอกจากนี้ ให้ตรวจสอบว่าดินปนเปื้อนหรือมีแร่ใยหินหรือไม่ สำหรับอาคารพาณิชย์ ให้ตรวจสอบใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม ข้อกำหนดเกี่ยวกับฉลากพลังงานสำหรับอาคารสำนักงาน และใบอนุญาตใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจแยกต่างหาก

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น?

ผู้ขายต้องรับผิดชอบหากทรัพย์สินไม่ตรงกับสัญญา เว้นแต่ความเสี่ยงจะถูกโอนไปยังผู้ซื้ออย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องร้องเรียนภายในเวลาที่กำหนด การร้องเรียนที่ยื่นช้าเกินไปจะล้มเหลวด้วยเหตุผลดังกล่าว

ตามมาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทรัพย์สินที่ส่งมอบต้องเป็นไปตามสัญญา ผู้ซื้ออาจคาดหวังว่าทรัพย์สินจะมีคุณสมบัติที่จำเป็นสำหรับการใช้งานตามปกติ และสำหรับการใช้งานพิเศษใดๆ ที่ตกลงกันไว้โดยชัดแจ้ง นั่นคือมาตรฐานความสอดคล้อง และเป็นพื้นฐานของข้อพิพาทเกือบทุกกรณีหลังการโอนกรรมสิทธิ์

มีหน้าที่สองประการที่เกี่ยวข้องกัน ผู้ขายต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ตนรู้และมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ ส่วนผู้ซื้อต้องตรวจสอบสิ่งที่ผู้ซื้อที่รอบคอบควรตรวจสอบ หากทั้งสองฝ่ายละเลยหน้าที่ โดยทั่วไปแล้วการที่ผู้ขายนิ่งเฉยจะมีน้ำหนักมากกว่าการที่ผู้ซื้อไม่ตรวจสอบ แต่ผู้ซื้อที่เพิกเฉยต่อสัญญาณเตือนที่ชัดเจนก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองอย่างเต็มที่

ข้อกำหนดใดบ้างที่เปลี่ยนมือความเสี่ยง?

ข้อกำหนดเรื่องอายุของที่อยู่อาศัยและข้อกำหนดเรื่องการไม่เข้าอยู่อาศัยเป็นข้อกำหนดที่พบได้บ่อยที่สุด แต่ข้อกำหนดทั้งสองนี้ไม่สามารถคุ้มครองผู้ขายที่รู้ถึงข้อบกพร่องแต่ไม่ได้แจ้งให้ทราบได้

สัญญาซื้อขายมาตรฐานมักกำหนดการแบ่งปันความเสี่ยงจากข้อบกพร่องไว้ ข้อกำหนดเรื่องอายุของอาคาร (ouderdomsclausule) ระบุว่าผู้ซื้อยอมรับว่าอาคารเก่าจะไม่เป็นไปตามมาตรฐานการก่อสร้างในปัจจุบัน ส่วนข้อกำหนดเรื่องการไม่เคยอยู่อาศัย (niet-zelfbewoningsclausule) ใช้ในกรณีที่ผู้ขายไม่เคยอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นมาก่อน เช่น ที่ดินมรดกหรือนักลงทุน ข้อกำหนดนี้จำกัดความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ผู้ขายไม่สามารถรู้ได้ ทั้งสองข้อกำหนดสามารถต่อรองได้ และถ้อยคำที่ใช้ในข้อกำหนดเหล่านี้จะเป็นตัวกำหนดว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหลังคา

คุณต้องร้องเรียนเร็วแค่ไหน?

ตามมาตรา 7:23(1) BW ผู้ซื้อต้องแจ้งให้ผู้ขายทราบภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากพบข้อบกพร่อง หรือหลังจากช่วงเวลาที่ควรจะพบข้อบกพร่องนั้นโดยสมเหตุสมผล การเรียกร้องตามข้อบกพร่องนั้นจะหมดอายุความภายในสองปีนับจากวันที่แจ้ง (มาตรา 7:23(2) BW)

ในทางปฏิบัติ ให้เขียนจดหมายถึงผู้ขายทันทีที่พบข้อบกพร่อง ก่อนที่การตรวจสอบจะเสร็จสิ้น และเก็บหลักฐานไว้ สำหรับบ้านสร้างใหม่ สถานการณ์จะแตกต่างออกไป โดยมีระบบการส่งมอบและการรับประกันเฉพาะของตนเอง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับข้อบกพร่องในบ้านสร้างใหม่

เมื่อคุณซื้อกิจการแล้ว ผู้เช่าเดิมจะได้รับผลกระทบอย่างไร?

พวกเขายังคงอยู่ ตามมาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายทรัพย์สินที่ให้เช่าไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะเข้ามารับช่วงต่อในฐานะผู้ให้เช่า

นั่นทำให้สัญญาเช่าเป็นส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ และการตรวจสอบสัญญาเช่าก็เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ กฎหมายสัญญาเช่าของเนเธอร์แลนด์มีสองระบอบที่มีผลลัพธ์แตกต่างกันอย่างมาก

พื้นที่ค้าปลีกและบริการจัดอยู่ในระบอบการคุ้มครองของมาตรา 7:290 แห่งกฎหมายแพ่งเยอรมัน (BW) โดยทั่วไปแล้ว ครอบคลุมถึงร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านขายอาหารแบบซื้อกลับบ้าน โรงแรม และธุรกิจงานฝีมือที่มีเคาน์เตอร์เปิดให้บริการแก่สาธารณะ สัญญาเช่ามีระยะเวลาห้าปีบวกห้าปี (มาตรา 7:292 แห่งกฎหมายแพ่งเยอรมัน) เหตุผลในการบอกเลิกสัญญามีจำกัดและส่วนใหญ่เป็นไปตามกฎหมาย และผู้เช่าได้รับการคุ้มครองอย่างต่อเนื่องอย่างแข็งแกร่ง ส่วนสำนักงาน คลังสินค้า สถานประกอบการ และพื้นที่ธุรกิจอื่นๆ จัดอยู่ในระบอบที่ผ่อนปรนกว่าของมาตรา 7:230a แห่งกฎหมายแพ่งเยอรมัน (BW) ในกรณีนี้ คู่สัญญามีอิสระมากกว่า แต่ผู้เช่ายังคงสามารถขอให้ศาลขยายระยะเวลาการย้ายออกหลังจากบอกเลิกสัญญาได้

การจะเลือกใช้ระบอบใดนั้นขึ้นอยู่กับการใช้งานที่ตกลงกันไว้จริง ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับชื่อที่คู่สัญญาตั้งไว้ในสัญญา การเลือกผิดอาจส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร เอกสารมาตรฐานในตลาดคือสัญญาเช่าแบบ ROZ ซึ่งเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินและมักมีการแก้ไขเพิ่มเติมอย่างมากในการเจรจา คู่มือของเราเกี่ยวกับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์แบบ ROZครอบคลุมข้อกำหนดที่ควรพิจารณา และการเปรียบเทียบกฎหมายทรัพย์สินของเนเธอร์แลนด์และกฎหมายการเช่าเชิงพาณิชย์ ของเรา อธิบายถึงความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสอง กฎหมาย

ในกรณีที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าที่อยู่อาศัย กฎระเบียบได้เปลี่ยนแปลงไปเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ตั้งแต่นั้นมา สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแบบกำหนดระยะเวลาจะถูกจำกัด และค่าเช่าตามราคาตลาดกลางจะถูกควบคุม ซึ่งจำกัดสิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้ หน้าเว็บของเราเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่าในเนเธอร์แลนด์ได้อธิบายถึงสถานการณ์ปัจจุบันไว้แล้ว

คุณควรตรวจสอบอะไรบ้างเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์?

ตรวจสอบเอกสารการแบ่งกรรมสิทธิ์ บันทึกการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด และงบการเงินของสมาคมเจ้าของร่วม เอกสารเหล่านี้ร่วมกันตัดสินความเสี่ยงส่วนใหญ่

การซื้อแฟลตในเนเธอร์แลนด์หมายถึงการซื้อสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์: ส่วนแบ่งในอาคารพร้อมกับสิทธิ์พิเศษในการใช้ห้องชุดหนึ่งห้อง เอกสารการแบ่งส่วนกรรมสิทธิ์ (splitsingsakte) และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องจะกำหนดว่าคุณสามารถทำอะไรกับห้องชุดได้บ้าง ส่วนใดเป็นส่วนกลางและส่วนใดเป็นส่วนตัว และวิธีการแบ่งค่าใช้จ่าย รายละเอียดของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ระบุสิ่งเหล่านี้ การเป็นสมาชิกของสมาคมเจ้าของร่วม (Vereniging van Eigenaars, VvE) จะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติและไม่สามารถสละสิทธิ์ได้

ให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับกองทุนสำรองและแผนการบำรุงรักษาในระยะยาว สมาคมที่มีกองทุนสำรองไม่เพียงพอและส่วนหน้าอาคารที่ต้องการการซ่อมแซม จะเรียกเก็บส่วนที่ขาดจากสมาชิก และเจ้าของใหม่จะเป็นผู้จ่าย ตามมาตรา 5:126 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สมาคมเจ้าของอาคารต้องจัดตั้งกองทุนสำรองสำหรับการบำรุงรักษาครั้งใหญ่ เงินสมทบประจำปีต้องอิงตามแผนการบำรุงรักษาในระยะยาวอย่างน้อยสิบปี หรือมีจำนวนอย่างน้อย 0.5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการบูรณะอาคาร สมาคมที่ไม่ดำเนินการใดๆ ทั้งสองอย่างนี้เป็นสัญญาณเตือน

คุณจะคัดค้านการตัดสินใจของสมาคมเจ้าของร่วมได้อย่างไร?

คุณยื่นคำร้องต่อศาลแขวง (kantonrechter) เพื่อขอให้เพิกถอนคำตัดสินนั้น ตามมาตรา 5:130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง คุณต้องดำเนินการดังกล่าวภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่คุณทราบหรือควรจะทราบถึงคำตัดสินนั้น

หลังจากซื้อแล้ว ข้อพิพาทเกี่ยวกับการบำรุงรักษา การดัดแปลงห้องชุด ค่าบริการ หรือการดำเนินการประชุมเป็นเรื่องปกติ สมาชิกอาจขอให้เพิกถอนมติหากมติของการประชุมใหญ่ขัดแย้งกับกฎหมาย สัญญาแบ่งส่วน หรือข้อบังคับ หรือขัดกับความสมเหตุสมผลและความยุติธรรม ระยะเวลาหนึ่งเดือนนั้นสั้นมาก คู่มือของเราเกี่ยวกับVvE และสิทธิในอพาร์ตเมนต์ของเนเธอร์แลนด์ได้อธิบายขั้นตอนไว้แล้ว

นอกจากราคาซื้อแล้ว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน ค่าธรรมเนียมตัวแทน ค่าประเมินราคาและค่าสำรวจ และภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (overdrachtsbelasting) อัตราภาษีโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นด้วยตนเองหรือไม่

ราคาซื้อขายไม่ใช่ต้นทุนของการทำธุรกรรม ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมทนายความสำหรับการทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ และหากมีการจำนอง ก็ต้องเสียค่าสัญญาจำนองด้วย นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน ค่าธรรมเนียมของตัวแทนซื้อขาย และค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาและสำรวจอาคาร และภาษีโอนกรรมสิทธิ์จะเรียกเก็บจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศเนเธอร์แลนด์

ในปี 2026 อัตราภาษีอยู่ที่ 2 เปอร์เซ็นต์สำหรับบ้านที่คุณจะอยู่อาศัยเป็นหลัก และ 8 เปอร์เซ็นต์สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยอื่นๆ เช่น บ้านให้เช่าหรือบ้านหลังที่สอง อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 10.4 เปอร์เซ็นต์ ผู้ซื้อที่มีอายุระหว่าง 18 ถึง 35 ปีที่จะอาศัยอยู่ในบ้านเองสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีสำหรับผู้เริ่มต้นซื้อบ้านได้หนึ่งครั้ง โดยมีเงื่อนไขว่ามูลค่าทรัพย์สินต้องไม่เกิน 555,000 ยูโรในปี 2026 อัตราภาษี วงเงินมูลค่า และเงื่อนไขต่างๆ จะได้รับการปรับปรุงผ่านแผนภาษีประจำปี กฎที่ใช้บังคับคือ กฎที่บังคับใช้ในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ ไม่ใช่วันที่ทำสัญญาซื้อขาย ตรวจสอบตัวเลขปัจจุบันกับกรมสรรพากร (Belastingdienst) หรือที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณก่อนตัดสินใจ การซื้ออสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่โดยทั่วไปจะอยู่ภายใต้ภาษีมูลค่าเพิ่มมากกว่าภาษีโอนกรรมสิทธิ์ โดยได้รับการยกเว้นภาษีโอนกรรมสิทธิ์เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีซ้ำซ้อน ภาพรวมของภาษีโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อจะระบุว่าค่าใช้จ่ายแต่ละรายการอยู่ในหมวดใด

Law & More เราไม่ได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการวางโครงสร้างภาษี ธุรกรรมบางอย่างขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ทางภาษี ตัวอย่างเช่น การเลือกระหว่างการซื้อขายสินทรัพย์และการซื้อขายหุ้นสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การปฏิสัมพันธ์ระหว่างภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับอาคารใหม่ หรือสถานะของนักลงทุนต่างชาติ ในกรณีเหล่านั้น เราจะทำงานร่วมกับที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณและมุ่งเน้นไปที่โครงสร้างทางกฎหมายและสัญญา

คุณจะทำอย่างไรเมื่ออีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง?

เริ่มต้นด้วยการส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้ หากผู้ขายปฏิเสธที่จะโอนกรรมสิทธิ์หรือได้ขายให้แก่บุคคลอื่นไปแล้ว มาตรการบรรเทาความเสียหายชั่วคราวและการอายัดทรัพย์สินสามารถหยุดยั้งการขายทรัพย์สินต่อได้

ข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนใหญ่มีรูปแบบอยู่ไม่กี่แบบ และการตอบสนองต่อแต่ละข้อพิพาทนั้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอนมากกว่าเนื้อหา หากอีกฝ่ายผิดนัด ขั้นตอนแรกโดยทั่วไปคือการส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งให้ระยะเวลาที่เหมาะสมในการปฏิบัติตาม (มาตรา 6:82 BW) หากไม่มีหนังสือแจ้งดังกล่าว อีกฝ่ายโดยทั่วไปจะไม่ถือว่าผิดนัด และจะไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายหรือยกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 6:265 BW)

หากผู้ขายปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ หรือได้ขายให้แก่บุคคลอื่นไปแล้ว สามารถใช้กระบวนการคุ้มครองชั่วคราว (kort geding) เพื่อบังคับให้ผู้ขายให้ความร่วมมือในการโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากนี้ หากได้รับอนุญาตจากศาล สามารถจดทะเบียนอายัดทรัพย์สินก่อนการพิพากษาเพื่อป้องกันไม่ให้มีการขายต่อได้ หากพบข้อบกพร่องหลังจากเสร็จสิ้นการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ดำเนินการตามลำดับดังนี้: แจ้งให้ทราบ ตรวจสอบ ประเมินความเสียหาย และยื่นคำร้อง

กำหนดเวลาใดที่ใช้ตัดสินคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่?

กำหนดเวลาส่งงานเป็นสิ่งที่สร้างความเสียหายมากที่สุด หลายคดีที่ไม่สามารถชนะได้นั้น แพ้เพราะกำหนดเวลา ไม่ใช่เพราะข้อเท็จจริงของคดี:

• ระยะเวลาพิจารณาตัดสินใจ: สามวัน โดยต้องมีวันทำการอย่างน้อยสองวัน
• เงื่อนไขการแก้ไขปัญหา: โดยปกติจะใช้เวลาไม่กี่สัปดาห์ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา
• การร้องเรียนเกี่ยวกับข้อบกพร่อง: ภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากพบข้อบกพร่อง จากนั้นภายในสองปีจึงจะสามารถยื่นฟ้องร้องได้
• การยกเลิกมติของสมาคมเจ้าของร่วม: หนึ่งเดือน

สิ่งที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายควรทำมากที่สุดเมื่อพบปัญหาคือ การเขียนจดหมายถึงอีกฝ่ายทันที โดยใช้ถ้อยคำที่รักษาไว้ซึ่งสิทธิ์ของตน จากนั้นจึงขอคำแนะนำ

คุณจะเลือกและให้คำแนะนำแก่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

สอบถามเกี่ยวกับประสบการณ์ด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ความพร้อมในการให้บริการด้วยภาษาของคุณ ระยะเวลา และโครงสร้างค่าธรรมเนียม จากนั้นนำเอกสารทั้งหมดมาในวันนัดหมายครั้งแรก

ประการแรก ตรวจสอบว่าทนายความคนนั้นเชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะหรือไม่ หรือว่าเป็นทนายความด้านกฎหมายพาณิชย์ทั่วไป เพราะเป็นสาขาที่ต้องใช้ความรู้ความชำนาญสูง และเอกสารตัวอย่างและแนวปฏิบัติในตลาดมีความสำคัญ ประการที่สอง ตรวจสอบว่าทนายความสามารถทำงานในภาษาและกรอบเวลาที่ธุรกรรมของคุณต้องการได้หรือไม่ เนื่องจากเงื่อนไขการตัดสินคดีจะไม่รอใคร ประการที่สาม สอบถามเกี่ยวกับโครงสร้างค่าธรรมเนียม: คิดเป็นรายชั่วโมงหรือเหมาจ่าย อะไรบ้างที่รวมอยู่ในค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายโดยประมาณสำหรับเรื่องของคุณคือเท่าไร ทั้งหมดนี้ควรระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน

ในการประชุมครั้งแรก ให้เตรียมเอกสารทุกอย่างที่จำเป็น เช่น รายละเอียดต่างๆ สัญญาซื้อขายฉบับร่าง เอกสารรับรองจากสำนักงานที่ดิน โฉนดแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ และเอกสารของนิติบุคคลหากเป็นห้องชุด สัญญาเช่าหากเป็นทรัพย์สินให้เช่า และจดหมายโต้ตอบใดๆ กับผู้ขายหรือตัวแทน การตรวจสอบก่อนลงนามมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง และยังเป็นขั้นตอนเดียวที่ยังสามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขได้

เราให้คำปรึกษาแก่ผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของบ้าน ผู้เช่า สมาคมเจ้าของร่วม นักลงทุน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและเจรจาสัญญาซื้อขาย การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย การเรียกร้องค่าเสียหายจากข้อบกพร่องและการไม่เป็นไปตามข้อกำหนด สัญญาเช่าระยะยาวและสิทธิในอพาร์ตเมนต์ สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ การวางแผนและการขออนุญาต และการดำเนินคดีในศาลแพ่ง สำหรับหัวข้อที่เกี่ยวข้อง โปรดดูคู่มือเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ ของ เรา

ในการสรุป

• ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์จะทำหน้าที่เพื่อคุณแต่เพียงผู้เดียว พนักงานรับรองเอกสารจะไม่ลำเอียง และตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์จะทำงานให้กับผู้ที่ว่าจ้างพวกเขา
• ช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการปรึกษาทนายความคือ ก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญา ในขณะที่เงื่อนไขและข้อตกลงต่างๆ ยังสามารถเจรจาต่อรองได้
• ผู้ซื้อบ้านส่วนตัวจะต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและมีระยะเวลาพิจารณาตัดสินใจสามวัน (มาตรา 7:2 BW) หลังจากนั้น เงื่อนไขการยกเลิกที่ตกลงกันไว้เท่านั้นที่จะคุ้มครองคุณได้
• ร้องเรียนเกี่ยวกับข้อบกพร่องภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากพบ (มาตรา 7:23 BW) และคัดค้านการตัดสินใจของสมาคมเจ้าของร่วมภายในหนึ่งเดือน (มาตรา 5:130 BW)
• การขายไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าที่มีอยู่เดิมสิ้นสุดลง (มาตรา 7:226 BW) ดังนั้นสัญญาเช่าจึงเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณซื้อ

คำถามทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์

ไม่แน่ใจว่าสถานการณ์ของคุณเป็นอย่างไร?เล่าสถานการณ์ของคุณให้เราฟัง เราจะแจ้งตัวเลือกให้คุณทราบภายในหนึ่งวันทำการ