ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
ในเนเธอร์แลนด์

ทนายความด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ให้คำปรึกษาและดำเนินคดีในทุกแง่มุมทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่า (ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์) สัญญาเช่าที่ดินและสิทธิการเช่า กฎหมายและสัญญาก่อสร้าง ข้อพิพาทกับสมาคมเจ้าของบ้าน (VvE) การจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แผนผังการแบ่งเขตและกฎหมายสิ่งแวดล้อม และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เราเป็นตัวแทนของบุคคลทั่วไป เจ้าของบ้าน ผู้เช่า ผู้พัฒนา นักลงทุน และธุรกิจต่างๆ ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน

เราคิดค่าบริการเป็นรายชั่วโมงอย่างโปร่งใสที่ 295 ยูโร ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี: การตรวจสอบและเจรจาสัญญาเช่า 1,000-2,500 ยูโร, กระบวนการยกเลิกสัญญาเช่า 3,000-6,000 ยูโร, การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ 2,500-7,500 ยูโร และโครงการพัฒนาที่ซับซ้อนหรือข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีค่าใช้จ่าย 10,000-50,000 ยูโรขึ้นไป เราจะให้การประเมินราคาที่สมจริงล่วงหน้าโดยพิจารณาจากสถานการณ์เฉพาะของคุณ

ไม่ใช่แบบนั้นง่ายๆ สำหรับการค้างชำระค่าเช่า คุณต้องส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน หลังจากที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าแล้วเท่านั้น คุณจึงจะสามารถยื่นฟ้องยกเลิกสัญญาเช่าต่อศาลระดับเขตได้ ผู้พิพากษาจะพิจารณาว่าการยกเลิกสัญญาเช่านั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ และอาจกำหนดข้อตกลงการชำระเงิน หากศาลอนุมัติ ผู้เช่าจะได้รับระยะเวลาในการขับไล่ออกจากที่พัก (โดยปกติ 4 สัปดาห์ - 3 เดือน) การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าที่พักโดยไม่มีคำสั่งศาลนั้นผิดกฎหมาย เราให้คำแนะนำเกี่ยวกับกระบวนการทางกฎหมายตั้งแต่การทวงถามไปจนถึงการขับไล่

เจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องแก้ไขข้อบกพร่องที่ขัดขวางการอยู่อาศัยอย่างสะดวกสบาย (เช่น รอยรั่ว ระบบทำความร้อน เชื้อรา) คุณสามารถ: แจ้งข้อบกพร่องผ่านจดหมายลงทะเบียน เรียกร้องให้ลดค่าเช่า ซ่อมแซมข้อบกพร่องด้วยตนเองและเรียกค่าใช้จ่ายคืน หรือเรียกร้องให้ยกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากข้อบกพร่องร้ายแรง หากเจ้าของบ้านประมาทเลินเล่อ คุณสามารถยื่นเรื่องต่อศาลค่าเช่า (สำหรับค่าเช่าที่ถูกควบคุม) หรือฟ้องศาลได้ เราให้คำแนะนำเกี่ยวกับสถานะทางกฎหมายและขั้นตอนที่คุณสามารถดำเนินการได้

บันทึกเหตุการณ์การเลือกปฏิบัติทั้งหมดและรายงานไปยังแผนกทรัพยากรบุคคลของคุณ ภายใต้กฎหมายของประเทศเนเธอร์แลนด์ คุณสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนกับสถาบันสิทธิมนุษยชนแห่งเนเธอร์แลนด์ และขอความช่วยเหลือทางกฎหมายเพื่อปกป้องสิทธิของคุณได้

ความเสี่ยงหลัก: ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น (เช่น แร่ใยหิน การปนเปื้อนของดิน ข้อผิดพลาดทางโครงสร้าง) ผู้เช่าที่มีสิทธิ์ในการเช่าที่ได้รับการคุ้มครอง ภาระจำนองหรือภาระผูกพันที่คุณได้รับสืบทอด แผนผังการแบ่งเขตไม่เอื้ออำนวยต่อการใช้งานตามที่ตั้งใจไว้ ภาระผูกพันด้านสิ่งแวดล้อมหรืออนุสรณ์สถาน และขอบเขตที่ดินหรือสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ไม่ชัดเจน เราดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน เจรจาข้อรับประกันในสัญญาซื้อขาย และปกป้องผลประโยชน์ของคุณตามกฎหมาย

เฉพาะในกรณีที่สัญญาอนุญาต (เช่น ผ่านข้อกำหนดการยกเลิกสัญญาชั่วคราว) หรือในกรณีเหตุสุดวิสัยหรือการละเมิดสัญญาอย่างร้ายแรงโดยผู้ให้เช่าเท่านั้น มิเช่นนั้น สัญญาจะมีผลผูกพันคุณตลอดระยะเวลาสัญญา การย้ายออกก่อนกำหนดโดยไม่มีเหตุผลทางกฎหมายอาจนำไปสู่การเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ให้เช่า (ค่าเช่าที่เหลือจนถึงสิ้นสุดสัญญา) สำหรับปัญหาทางเศรษฐกิจของธุรกิจ เราสามารถเจรจาเพื่อยกเลิกสัญญาโดยสันติหรือปรับค่าเช่าได้ ควรขอคำแนะนำก่อนย้ายออกเสมอ

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ (290 BW) ให้การคุ้มครองน้อยกว่าสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย (7:230 BW): ไม่มีการคุ้มครองสัญญาเช่าเมื่อหมดอายุ (ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเสนอการต่อสัญญา) ไม่มีค่าเช่าสูงสุด มีอิสระมากขึ้นในเงื่อนไขสัญญา และมีกฎการบอกเลิกสัญญาที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าเชิงพาณิชย์บางครั้งมีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยตามความเหมาะสมในกรณีที่ถูกบังคับให้ย้ายออก สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยมีการคุ้มครองที่แข็งแกร่ง: ผู้เช่าสามารถต่อสัญญาได้ มีการควบคุมค่าเช่า (สำหรับค่าเช่าที่ถูกควบคุม) และผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้เฉพาะในกรณีที่จำเป็นเท่านั้น (ไม่ชำระค่าเช่า ก่อความเดือดร้อน) เราให้คำแนะนำเกี่ยวกับระบอบกฎหมายที่เหมาะสม

ใช่แล้ว เราให้คำแนะนำแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในด้านต่างๆ เช่น การจัดโครงสร้างโครงการ (การร่วมทุน, บริษัทเฉพาะกิจ), การจัดหาที่ดินและการตรวจสอบสถานะ, ขั้นตอนการประกวดราคา, สัญญาก่อสร้างและสัญญากับผู้รับเหมา, ใบอนุญาตและการเปลี่ยนแปลงแผนผังเมือง, สัญญาทางการเงิน, การขายและการเช่าโครงการที่พัฒนาแล้ว และข้อพิพาทระหว่างหรือหลังการดำเนินการ ประสบการณ์ของเราในภูมิภาคเบรนพอร์ตในด้านโลจิสติกส์ ที่อยู่อาศัย และสาธารณูปโภค ทำให้เราเป็นพันธมิตรที่มีคุณค่าสำหรับโครงการพัฒนาต่างๆ

ข้อพิพาทระหว่างคณะกรรมการบริหารอาคาร (VvE) อาจเกี่ยวข้องกับ: ค่าบริการ การตัดสินใจเรื่องการบำรุงรักษา การตีความสัญญาแบ่งส่วน หรือการตัดสินใจที่ส่งผลกระทบต่ออพาร์ตเมนต์ของคุณ ขั้นตอน: ขั้นแรกให้ลองผ่านการปรึกษาหารือและการประชุมทั่วไป จากนั้นไกล่เกลี่ย และสุดท้ายคือขั้นตอนทางกฎหมายที่ศาลระดับเขต เราสามารถเพิกถอนการตัดสินใจได้หากขัดแย้งกับกฎหมาย สัญญาแบ่งส่วน หรือความสมเหตุสมผล นอกจากนี้เรายังให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการบริหารอาคาร (VvE) เกี่ยวกับความชอบด้วยกฎหมายของการตัดสินใจและสัญญากับผู้ให้บริการ

ขึ้นอยู่กับข้อบังคับท้องถิ่น เทศบาลหลายแห่ง (Amsterdamเมืองต่างๆ เช่น รอตเตอร์ดัม และเดอะเฮก มีกฎระเบียบที่เข้มงวด: ต้องขออนุญาต จำกัดจำนวนวันสูงสุด (โดยทั่วไป 30-60 วันต่อปี) และบางครั้งอาจห้ามโดยสิ้นเชิงในบางพื้นที่ กฎระเบียบของ VvE ยังอาจห้ามการให้เช่าเพื่อการพักผ่อนด้วย การฝ่าฝืนอาจนำไปสู่ค่าปรับสูงถึง 21,750 ยูโร หรือมาตรการทางปกครอง เราให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎระเบียบในท้องถิ่นและข้อกำหนดของ VvE และช่วยเหลือในการยื่นขออนุญาตหรือคัดค้านค่าปรับ

ผู้ขายต้องรายงานข้อบกพร่องที่ทราบ สำหรับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น (ไม่สามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบ เกิดขึ้นก่อนการส่งมอบ) คุณสามารถดำเนินการได้ภายในระยะเวลาที่เหมาะสมหลังจากที่พบ: เรียกร้องให้ผู้ขายซ่อมแซมโดยออกค่าใช้จ่ายเอง เรียกร้องค่าเสียหาย เรียกร้องให้ลดราคา หรือในกรณีร้ายแรงสามารถยกเลิกสัญญาซื้อขายได้ หมายเหตุ: ข้อกำหนดเกี่ยวกับอาคารเก่า ("ตามสภาพที่เป็นอยู่") จำกัดความรับผิด แต่ไม่ครอบคลุมถึงเจตนาหรือการปกปิดโดยจงใจ เราจะประเมินกรณีของคุณและดำเนินการฟ้องร้องผู้ขายหากจำเป็น