เจ้าของบ้านต้องการปรับปรุงห้องพักของคุณและขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยค่าใช้จ่าย คุณอาจสงสัยว่าการกระทำนี้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และคุณสามารถทำอะไรได้บ้าง

กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์อนุญาตให้เจ้าของบ้านผลักภาระค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านไปให้ผู้เช่าได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะและขั้นตอนที่ถูกต้องเท่านั้น

เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามกฎหมายหลังจากปรับปรุงบ้านของคุณ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากคุณหรือศาลอนุมัติก่อน และการปรับปรุงนั้นต้องทำให้สภาพความเป็นอยู่ของคุณดีขึ้นอย่างแท้จริง จำนวนเงินที่พวกเขาสามารถเรียกเก็บได้นั้นขึ้นอยู่กับต้นทุนจริงและอายุการใช้งานที่คาดหวังของการปรับปรุงนั้นๆ

หากคุณได้รับเงินอุดหนุน คุณต้องหักเงินอุดหนุนเหล่านั้นออกจากยอดรวม

ความเข้าใจ สิทธิของคุณ ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างผิดกฎหมาย และปกป้องคุณจากเจ้าของบ้านที่อาจเอาเปรียบคุณ

คู่มือนี้ครอบคลุมทุกอย่าง ตั้งแต่กฎพื้นฐานเกี่ยวกับการควบคุมค่าเช่า ไปจนถึงการโต้แย้งการขึ้นค่าเช่าที่ไม่เป็นธรรม เพื่อให้คุณทราบอย่างชัดเจนว่าเจ้าของบ้านของคุณสามารถทำอะไรได้และทำอะไรไม่ได้บ้างเมื่อวางแผนการปรับปรุงบ้าน

ทำความเข้าใจกฎหมายการเช่าและการควบคุมค่าเช่าของเนเธอร์แลนด์

กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์ ระบบนี้แบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นภาคส่วนต่างๆ ที่มีกฎเกณฑ์ควบคุมค่าเช่าแตกต่างกัน ระบบประเมินราคาที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในภาคส่วนใด

อสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนน 143 คะแนนหรือต่ำกว่า จะอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านค่าเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างเข้มงวด ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนนเกิน 186 คะแนน จะเข้าสู่ภาคส่วนที่มีการเปิดเสรีมากขึ้น ซึ่งเจ้าของบ้านมีอิสระในการกำหนดราคาได้มากกว่า

ภาพรวมของภาคการเช่าในประเทศเนเธอร์แลนด์

การขอ ตลาดเช่าในเนเธอร์แลนด์ ดำเนินการภายใต้สามภาคส่วนหลักโดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สิน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมใช้กับทรัพย์สินที่มีมูลค่า 143 คะแนนหรือต่ำกว่า โดยค่าเช่าต้องไม่เกิน 900.97 ยูโรต่อเดือน (ไม่รวมค่าบริการ) ในปี 2025

ภาคตลาดระดับกลางครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนนระหว่าง 144 ถึง 186 คะแนน โดยมีค่าเช่าสูงสุด 1,184.82 ยูโรต่อเดือน อสังหาริมทรัพย์ที่มีคะแนนสูงกว่า 186 คะแนนจะอยู่ในหมวดตลาดเสรี (หรือตลาดอิสระ)

การแบ่งส่วนเหล่านี้กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์และกำหนดสิทธิ์ของคุณในฐานะผู้เช่า หากคุณลงนามในสัญญาใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เป็นต้นไป เจ้าของบ้านของคุณจะต้องแจ้งให้คุณทราบถึงมูลค่าจุดของทรัพย์สินของคุณและค่าเช่าสูงสุดที่เกี่ยวข้อง

การจัดประเภทภาคธุรกิจไม่เพียงแต่ส่งผลต่อค่าเช่าเริ่มต้นของคุณเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อจำนวนเงินที่เจ้าของบ้านสามารถปรับขึ้นได้ในแต่ละปีด้วย

บทบาทของระบบประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย (WWS)

ระบบประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย (WWS) กำหนดคะแนนให้กับที่พักให้เช่าโดยพิจารณาจากปัจจัยหลัก 6 ประการ ได้แก่ ขนาด มูลค่า WOZ อย่างเป็นทางการ สิ่งอำนวยความสะดวก ความหรูหรา ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และพื้นที่กลางแจ้ง คุณสามารถคำนวณคะแนนของที่พักของคุณได้โดยใช้เครื่องมือออนไลน์ของ Huurcommissie ซึ่งคำนึงถึงข้อกำหนดปัจจุบันทั้งหมด

ทุกองค์ประกอบของบ้านของคุณมีส่วนช่วยในการคำนวณคะแนนรวม บ้านขนาดใหญ่จะได้คะแนนมากกว่า เช่นเดียวกับบ้านที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงานสูง หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น สวนหรือระเบียง

มูลค่า WOZ อย่างเป็นทางการ (มูลค่าประเมินภาษีทรัพย์สิน) ก็มีบทบาทสำคัญในการคำนวณเช่นกัน หากคุณเชื่อว่าการคำนวณคะแนนของทรัพย์สินของคุณไม่ถูกต้อง คุณสามารถยื่นคัดค้านได้

เริ่มต้นด้วยการพูดคุยเรื่องนี้กับเจ้าของบ้านของคุณ ซึ่งเขาอาจจะจัดให้มีการประเมินอย่างเป็นทางการ หากคุณไม่สามารถตกลงกันได้ คณะกรรมการคุ้มครองผู้เช่า (Huurcommissie) สามารถทำการประเมินอิสระซึ่งทั้งสองฝ่ายต้องยอมรับ

ความแตกต่างระหว่างค่าเช่าตามระบบสังคมและค่าเช่าตามระบบเสรีนิยม

ที่พักอาศัยเพื่อสังคม (คะแนน 143 หรือต่ำกว่า) ให้การคุ้มครองผู้เช่าที่แข็งแกร่งที่สุดภายใต้กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์ กฎหมายเจ้าของบ้านไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าเกินกว่าอัตราสูงสุดที่กฎหมายกำหนด และการขึ้นค่าเช่ารายปีถูกจำกัดไว้ที่ 5% สำหรับปี 2025

ข้อจำกัดเหล่านี้มีผลบังคับใช้โดยไม่คำนึงถึงสภาวะตลาดหรือการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีอัตราดอกเบี้ยเสรี (สูงกว่า 186 คะแนน) จะมีข้อจำกัดน้อยกว่า

เจ้าของที่ดินสามารถกำหนดราคาค่าเช่าเริ่มต้นได้อย่างอิสระ แม้ว่าการเพิ่มขึ้นรายปีจะถูกจำกัดไว้ที่ 4.1% ในปี 2025 ส่วนตลาดระดับกลาง (144-186 จุด) อยู่ระหว่างสองขั้วนี้ โดยมีเพดานค่าเช่าสูงสุดและข้อจำกัดการเพิ่มขึ้นที่ 7.7%

กฎใหม่ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ได้ขยายการควบคุมค่าเช่าไปยังที่พักให้เช่าในเนเธอร์แลนด์ประมาณ 90% การขยายตัวนี้ทำให้ที่พักให้เช่าจำนวนมากที่ก่อนหน้านี้ไม่ได้รับการควบคุม เข้ามาอยู่ในกลุ่มตลาดระดับกลาง

การขึ้นค่าเช่า: ข้อจำกัดทางกฎหมายและขั้นตอนต่างๆ

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่า ทั้งในเรื่องเวลาและจำนวนเงินที่อนุญาต โดยมีข้อจำกัดที่แตกต่างกันสำหรับภาคการเช่าที่อยู่อาศัยของรัฐและเอกชน ซึ่งอิงตามอัตราการปรับดัชนีและระบบคะแนนทรัพย์สินที่รัฐบาลกำหนด

กำหนดการขึ้นค่าเช่าประจำปี

เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้เพียงครั้งเดียวทุกๆ 12 เดือน ค่าเช่าเพิ่มขึ้น ข้อเสนอจะต้องส่งถึงคุณเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะเวลาสามถึงหกเดือนก่อนที่ค่าเช่าใหม่จะมีผลบังคับใช้

หากคุณมีสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่ การขึ้นค่าเช่าจะเกิดขึ้นได้เฉพาะในวันที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น สำหรับสัญญาเช่าแบบไม่จำกัดระยะเวลา เจ้าของบ้านต้องระบุวันที่เริ่มมีผลบังคับใช้ในข้อเสนอการขึ้นค่าเช่า

คุณมีเวลาสองเดือนนับจากวันที่ได้รับข้อเสนอเพื่อตอบรับหรือปฏิเสธ หากคุณไม่ตอบกลับภายในระยะเวลานี้ กฎหมาย หมายความว่าคุณได้ตกลงยอมรับการขึ้นราคาแล้ว

คุณต้องชำระค่าเช่าตามปกติในอัตราปัจจุบันต่อไปจนกว่าการปรับขึ้นจะมีผลบังคับใช้ หากคุณปฏิเสธข้อเสนอนี้ เจ้าของบ้านสามารถส่งเรื่องไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ ฮูร์คอมมิสซี่ (ศาลพิจารณาข้อพิพาทเรื่องค่าเช่า) เพื่อพิจารณา

จากนั้นศาลจะพิจารณาว่าการขึ้นราคานั้นสมเหตุสมผลและถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่

การปรับเพิ่มค่าเช่าสูงสุดที่อนุญาตตามแต่ละภาคส่วน

อัตราการขึ้นค่าเช่าสูงสุดที่อนุญาตนั้นขึ้นอยู่กับว่าที่พักอาศัยของคุณอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือภาคเอกชน ที่พักอาศัยที่มีคะแนน WWS รวมต่ำกว่า 148 ถือเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอยู่ภายใต้ข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่า

สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การปรับขึ้นค่าเช่ารายปีต้องไม่เกินอัตราเงินเฟ้อที่รัฐบาลกำหนด โดยปกติอัตรานี้จะประกาศในเดือนกรกฎาคมของทุกปี และมีผลบังคับใช้ในเดือนกรกฎาคมของปีถัดไป

อสังหาริมทรัพย์ในภาคเอกชนที่มีคะแนน 148 คะแนนขึ้นไปจะมีข้อจำกัดน้อยกว่า อย่างไรก็ตาม หากค่าเช่าเริ่มต้นของคุณต่ำกว่าเกณฑ์การผ่อนปรนเมื่อคุณย้ายเข้าอยู่ ข้อจำกัดเฉพาะบางอย่างยังคงมีผลบังคับใช้เพื่อปกป้องคุณจากการขึ้นราคาที่สูงเกินไป

รัฐบาลกำหนดอัตราสูงสุดเป็นเปอร์เซ็นต์ในแต่ละปี ซึ่งใช้กับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าส่วนใหญ่ สำหรับปี 2025 อัตรานี้จะเชื่อมโยงกับดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) บวกกับเปอร์เซ็นต์เพิ่มเติมใดๆ ที่รัฐบาลอนุญาต

ข้อกำหนดการปรับดัชนีค่าเช่าและการแก้ไขค่าเช่า

การปรับค่าเช่าตามดัชนีเป็นวิธีการมาตรฐานในการคำนวณการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ารายปี โดยจะเชื่อมโยงการเพิ่มขึ้นกับอัตราเงินเฟ้อที่เผยแพร่โดยสำนักงานสถิติแห่งเนเธอร์แลนด์ (CBS)

สัญญาเช่าของคุณอาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าตามดัชนี ซึ่งระบุวิธีการและช่วงเวลาที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น ข้อกำหนดนี้ต้องอ้างอิงถึงดัชนีที่เป็นที่ยอมรับ โดยทั่วไปคือดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) สำหรับครัวเรือนทุกประเภท

เจ้าของบ้านบางรายใช้ การปรับเปลี่ยนค่าเช่า ใช้วิธีการต่างๆ แทนการปรับดัชนีราคาแบบง่ายๆ วิธีนี้ใช้เมื่อพวกเขาต้องการเพิ่มค่าเช่ามากกว่าอัตรามาตรฐานที่ปรับตามดัชนีราคา เนื่องจากมีการปรับปรุงทรัพย์สินหรือสภาวะตลาด

สำหรับการปรับเปลี่ยนค่าเช่า เจ้าของบ้านต้องแสดงให้เห็นว่าคะแนน WWS ของที่พักเพิ่มขึ้น หรือค่าเช่าปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมีนัยสำคัญ คุณสามารถคัดค้านการปรับเปลี่ยนเหล่านี้ผ่านทาง Huurcommissie หากคุณเชื่อว่าไม่เป็นธรรม

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของบ้านและผู้เช่า

ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าต่างมีภาระผูกพันทางกฎหมายเฉพาะที่ปกป้องผลประโยชน์ของตนในขณะที่รักษาสมดุลของความสัมพันธ์ในการเช่า รัฐบาลเนเธอร์แลนด์กำหนดมาตรฐานที่ชัดเจนสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ข้อกำหนดการชำระค่าเช่า และขั้นตอนในการแก้ไขข้อพิพาทระหว่างคู่กรณี

ภาระผูกพันและข้อจำกัดของเจ้าของบ้าน

เจ้าของบ้านต้องดูแลรักษาที่พักให้เช่าให้มีสภาพที่อยู่อาศัยได้ตลอดระยะเวลาการเช่าของคุณ ซึ่งรวมถึงการดูแลรักษาระบบที่จำเป็น เช่น ระบบทำความร้อน ระบบประปา และระบบไฟฟ้า ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดี

สัญญาเช่าไม่สามารถยกเว้นหน้าที่การบำรุงรักษาขั้นพื้นฐานเหล่านี้ได้ กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องเคารพความเป็นส่วนตัวและสิทธิในการอยู่อาศัยอย่างสงบสุขของคุณ

พวกเขาไม่สามารถเข้าไปในบ้านของคุณได้โดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า ยกเว้นในกรณีฉุกเฉินจริงๆ การปรับปรุงบ้านใดๆ ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยวกับเวลา ระยะเวลาการแจ้งให้ทราบ และระดับการรบกวนที่ยอมรับได้

เจ้าของที่พักต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าก่อนดำเนินการซ่อมแซมที่ไม่ใช่กรณีฉุกเฉินในที่พักของคุณ ในหนังสือแจ้งควรระบุลักษณะของงาน ระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้ และผลกระทบต่อชีวิตประจำวันของคุณ

หากการปรับปรุงซ่อมแซมทำให้ที่พักไม่สามารถอยู่อาศัยได้ชั่วคราว เจ้าของบ้านอาจต้องจัดหาที่พักอื่นให้ หรือลดค่าเช่าให้คุณ

สิทธิของผู้เช่าภายใต้กฎหมายดัตช์

คุณมีสิทธิ์ที่จะอาศัยอยู่ในที่พักอาศัยที่ปลอดภัยและได้รับการดูแลรักษาอย่างดี ซึ่งเป็นไปตามมาตรฐานที่อยู่อาศัยของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งรวมถึงระบบทำความร้อนที่เพียงพอ ระบบสาธารณูปโภคที่ใช้งานได้ และการป้องกันจากอันตรายต่างๆ เช่น ความชื้นหรือความเสียหายทางโครงสร้าง

สัญญาเช่าของคุณรับประกันสิทธิ์ในการอยู่อาศัยอย่างสงบสุข ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถใช้บ้านของคุณได้โดยปราศจากการรบกวนที่ไม่สมเหตุสมผลจากเจ้าของบ้าน การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ที่ก่อให้เกิดเสียงดังหรือการรบกวนมากเกินไปอาจละเมิดสิทธิ์นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่ได้แจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างถูกต้อง

คุณสามารถแจ้งความประสงค์ซ่อมแซมที่จำเป็นเป็นลายลักษณ์อักษร และคาดหวังว่าเจ้าของบ้านจะดำเนินการแก้ไขภายในระยะเวลาที่เหมาะสม หากการซ่อมแซมเร่งด่วนส่งผลกระทบต่อสุขภาพหรือความปลอดภัยของคุณ เจ้าของบ้านต้องดำเนินการอย่างรวดเร็ว

คุณจะไม่ถูกไล่ที่หรือถูกขึ้นค่าเช่าเป็นบทลงโทษสำหรับการร้องขอซ่อมแซมหรือรายงานการละเมิดข้อกำหนดต่างๆ

การชำระค่าเช่าตรงเวลาและการจัดการข้อพิพาท

คุณต้องชำระค่าเช่าตรงเวลาตามเงื่อนไขในสัญญาเช่า การชำระล่าช้าอาจนำไปสู่ผลทางกฎหมาย รวมถึงการดำเนินคดีขับไล่หากไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้

หากคุณไม่เห็นด้วยกับการขึ้นค่าเช่าหรือมีข้อกังวลเกี่ยวกับการปรับปรุงบ้าน ให้บันทึกทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ติดต่อเจ้าของบ้านก่อนเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าว

หากคุณไม่สามารถตกลงกันได้ คุณสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ Huurcommissie (ศาลข้อพิพาทค่าเช่า) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่จัดการข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้านในประเทศเนเธอร์แลนด์ Huurcommissie สามารถตรวจสอบการขึ้นค่าเช่า ประเมินว่าสอดคล้องกับกฎหมายของเนเธอร์แลนด์หรือไม่ และพิจารณาว่าการปรับปรุงซ่อมแซมนั้นสมควรที่จะขึ้นค่าเช่าหรือไม่

โดยส่วนใหญ่แล้ว ทั้งสองฝ่ายต้องยอมรับคำตัดสินของศาล

การปรับปรุงและปรับเพิ่มค่าเช่า: กรอบกฎหมาย

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์แยกแยะประเภทของการปรับปรุงซ่อมแซมต่างๆ และกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการที่เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่า ขอความยินยอมจากผู้เช่า และจัดหาที่พักชั่วคราวให้ในระหว่างการปรับปรุงซ่อมแซมครั้งใหญ่ได้

คำจำกัดความและขอบเขตของการปรับปรุงซ่อมแซม

กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์แบ่งการปรับปรุงบ้านออกเป็นประเภทต่างๆ โดยพิจารณาจากขนาดและผลกระทบของงาน งานซ่อมแซมครั้งใหญ่ หมายถึง การปรับปรุงทรัพย์สินอย่างเป็นรูปธรรมที่ช่วยเพิ่มคุณภาพหรือมูลค่า เช่น การเปลี่ยนระบบทำความร้อน การปรับปรุงฉนวนกันความร้อน หรือการปรับปรุงฉลากประหยัดพลังงาน

โดยทั่วไปแล้ว งานปรับปรุงเหล่านี้จะเป็นเหตุผลในการขึ้นค่าเช่าภายใต้ระบบคะแนน ซ่อมแซมเล็กน้อย ครอบคลุมงานบำรุงรักษาประจำวัน เช่น ซ่อมก๊อกน้ำ ทาสีผนังใหม่ หรือเปลี่ยนกระเบื้องที่แตก

โดยทั่วไปผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเล็กน้อย ในขณะที่เจ้าของบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใหญ่และการบำรุงรักษาโครงสร้าง ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ เพราะการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เพิ่มมูลค่าการเช่าของที่พักเท่านั้นที่จะสามารถใช้เป็นหลักฐานในการขึ้นค่าเช่าได้อย่างถูกกฎหมาย

การปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานได้รับความสนใจเป็นพิเศษ ตัวอย่างเช่น การปรับปรุงบ้านให้มีประสิทธิภาพการใช้พลังงานดีขึ้นจากระดับ G เป็นระดับ C จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์นั้น

เจ้าของบ้านสามารถขอขึ้นค่าเช่าตามรายละเอียดเพิ่มเติมเหล่านี้หลังจากทำการซ่อมแซมเสร็จแล้ว

ความยินยอมและข้อเสนอที่สมเหตุสมผล

เจ้าของบ้านไม่สามารถบังคับให้คุณทำการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่โดยไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้องได้ สำหรับงานที่ต้องทำให้คุณต้องย้ายออกจากที่พักชั่วคราว เจ้าของบ้านต้องเสนอแผนที่สมเหตุสมผล โดยระบุขอบเขตงาน ระยะเวลา และการปรับค่าเช่าใดๆ ที่เกี่ยวข้อง

คุณมีสิทธิ์ที่จะ ปฏิเสธการปรับปรุงที่ไม่สมเหตุสมผล แผนการ ถ้าคุณ ไม่เห็นด้วยกับเจ้าของบ้านหากคุณไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอของนายจ้างหรือการเสนอขึ้นค่าเช่า คุณสามารถยื่นข้อพิพาทต่อศาลพิจารณาข้อพิพาทเรื่องค่าเช่าได้

คณะกรรมการจะประเมินว่างานที่วางแผนไว้นั้นสมควรที่จะเพิ่มค่าเช่าหรือไม่ โดยใช้ระบบคะแนนเป็นเกณฑ์ เจ้าของบ้านต้องจัดหา แจ้งแผนการปรับปรุงเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างเพียงพอ

สำหรับการปรับปรุงที่เพิ่มค่าเช่า เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้หลังจากงานเสร็จสมบูรณ์แล้วเท่านั้น และต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดการขึ้นค่าเช่าประจำปีด้วย

ที่พักชั่วคราวทดแทน

เมื่อการปรับปรุงบ้านทำให้บ้านของคุณไม่สามารถอยู่อาศัยได้ เจ้าของบ้านต้องเสนอทางออกให้ ที่พักทดแทนชั่วคราวที่พักชั่วคราวควรมีลักษณะใกล้เคียงกับบ้านปัจจุบันของคุณในแง่ของทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก

ในระหว่างการย้ายที่อยู่ชั่วคราว คุณจะต้องจ่ายค่าเช่าสำหรับที่พักเดิมต่อไป เว้นแต่ว่าสัญญาเช่าของคุณจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น เจ้าของบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการขนย้ายทั้งขาไปและขากลับจากที่พักชั่วคราว

การจัดหาที่พักชั่วคราวจะต้องจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุวันที่กลับเข้าที่พักอย่างชัดเจน หากเจ้าของบ้านไม่จัดหาที่พักอื่นที่เหมาะสมให้ในระหว่างการปรับปรุงครั้งใหญ่ คุณสามารถปฏิเสธที่จะออกจากที่พักและอาจขัดขวางการปรับปรุงได้

ศาลไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเรื่องค่าเช่าสามารถทำหน้าที่ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเกี่ยวกับว่าที่พักชั่วคราวที่เสนอมานั้นตรงตามมาตรฐานที่เหมาะสมหรือไม่

การคัดค้านการขึ้นค่าเช่าและการแก้ไขข้อพิพาท

หากคุณไม่เห็นด้วยกับการขึ้นค่าเช่าหลังจากการปรับปรุงหรือซ่อมแซมตามปกติ กฎหมายของเนเธอร์แลนด์มีช่องทางอย่างเป็นทางการหลายช่องทางให้คุณดำเนินการได้ ท้าทายเจ้าของบ้านของคุณการตัดสินใจของศาล ศาลเช่า (Huurcommissie) ทำหน้าที่เป็นหน่วยงานหลักในการแก้ไขข้อพิพาทเหล่านี้ โดยมีขั้นตอนและกำหนดเวลาเฉพาะที่แตกต่างกันไปตามประเภทการเช่าของคุณ

บทบาทของ Huurcommissie (ศาลเช่า)

Huurcommissie เป็นหน่วยงานอิสระที่ทำหน้าที่ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน คุณสามารถติดต่อพวกเขาได้หากคุณเชื่อว่าการขึ้นค่าเช่าของคุณไม่เป็นธรรมหรือคำนวณไม่ถูกต้อง

สำหรับผู้เช่าที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร ศาลค่าเช่าจะประเมินว่าการขึ้นค่าเช่าเป็นไปตามระบบคะแนน WWS และเพดานค่าเช่ารายปีหรือไม่ นอกจากนี้ยังจะตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และพิจารณาว่าการปรับปรุงนั้นคุ้มค่ากับการขึ้นค่าเช่าที่เสนอหรือไม่

ผู้เช่าในภาคเอกชนก็สามารถใช้ Huurcommissie ได้เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีการปรับขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาเช่าหลังจากมีการปรับปรุงที่พักอาศัย คุณต้องยื่นเรื่องภายในหกเดือนนับจากวันที่เริ่มต้นสัญญาเช่า หากต้องการโต้แย้งค่าเช่าเริ่มต้นของคุณ

สำหรับการขึ้นเงินเดือนประจำปีนั้น ระยะเวลาจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าคุณได้รับแจ้งเมื่อใด ศาลจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเล็กน้อย (ซึ่งจะคืนให้หากคุณชนะคดี)

การตัดสินใจของพวกเขามีผลผูกพันทางกฎหมายต่อทั้งสองฝ่าย หากเจ้าของบ้านของคุณขึ้นค่าเช่าอย่างไม่เป็นธรรม คุณอาจเรียกร้องค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วคืนได้

ขั้นตอนการระงับข้อพิพาทสำหรับภาคสังคมและภาคเสรีนิยม

ข้อพิพาทเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจะดำเนินการตามกระบวนการที่มีโครงสร้างผ่านทางคณะกรรมการที่อยู่อาศัย (Huurcommissie) คุณต้องยื่นแบบฟอร์มคำร้องพร้อมกับสัญญาเช่า หนังสือแจ้งการขึ้นราคา และเอกสารประกอบอื่นๆ

ศาลจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินและพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายหรือไม่ ข้อพิพาทในภาคส่วนที่มีการเปิดเสรีมักเกี่ยวข้องกับการเรียกร้องต่างๆ ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม.

ศาลแขวงหลายแห่งได้ตัดสินว่าเงื่อนไขการคิดดอกเบี้ยตามอัตราเงินเฟ้อบวกเปอร์เซ็นต์นั้นขัดต่อกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของสหภาพยุโรป คุณอาจต้องยื่นเรื่องร้องเรียนต่อศาล ศาลแพ่ง แทนที่จะเป็น Huurcommissie สำหรับกรณีเหล่านี้

สำนักงานกฎหมาย Juridisch Loket ให้คำปรึกษาทางกฎหมายฟรี เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจว่าขั้นตอนใดเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ พวกเขาสามารถตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณและแนะนำคุณผ่านช่องทางที่เหมาะสมได้

กำหนดเวลาและหลักฐานการคัดค้าน

คุณต้องดำเนินการอย่างรวดเร็วเมื่อต้องการคัดค้านการขึ้นค่าเช่า สำหรับการขึ้นค่าเช่ารายปีในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คุณต้องยื่นคำคัดค้านต่อคณะกรรมการค่าเช่า (Huurcommissie) ก่อนที่การขึ้นค่าเช่าที่เสนอจะเริ่มมีผลบังคับใช้

หากพลาดกำหนดเส้นตายนี้ อาจหมายถึงการต้องจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น โปรดรวบรวมหลักฐานต่างๆ เช่น สัญญาเช่า หนังสือแจ้งเตือนจากเจ้าของบ้าน บันทึกการชำระเงิน และภาพถ่ายที่แสดงสภาพของที่พัก

สำหรับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากการปรับปรุงบ้าน โปรดขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายและรายละเอียดของงานที่ดำเนินการทั้งหมด เก็บเอกสารการติดต่อกับเจ้าของบ้านทั้งหมดไว้เป็นลายลักษณ์อักษร

โปรดระบุวันที่ที่คุณได้รับแจ้ง และวันที่เริ่มหรือสิ้นสุดการทำงาน หลักฐานนี้จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับกรณีของคุณและแสดงให้เห็นว่าคุณได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับสัญญาเช่า

ของคุณ สัญญาเช่า ประเภทของสัญญาเช่ามีผลต่อวิธีการคิดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านและการเพิ่มค่าเช่า ประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันสำหรับสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่และสัญญาเช่าระยะยาว ในขณะที่การปรับปรุงบ้านจะมีผลกระทบต่อค่าเช่าของคุณแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าคุณมีอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิเสรีหรือไม่

สัญญาจ้างระยะเวลาคงที่เทียบกับสัญญาจ้างระยะเวลาไม่จำกัด

สัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาจะมีอายุที่ระบุไว้ โดยปกติคือหนึ่งถึงสองปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาแล้ว เจ้าของบ้านสามารถเลือกที่จะไม่ต่อสัญญาได้

สิ่งนี้ทำให้เจ้าของบ้านมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการปรับปรุงบ้านระหว่างการเปลี่ยนผู้เช่า สัญญาเช่าระยะยาวให้การคุ้มครองผู้เช่าที่แข็งแกร่งกว่าภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์

เจ้าของบ้านของคุณไม่สามารถทำได้ง่ายๆ ยกเลิกข้อตกลงของคุณแม้ว่าพวกเขาต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเคร่งครัดและขอความยินยอมจากคุณสำหรับการดำเนินการครั้งใหญ่

หากคุณปฏิเสธข้อเสนอการปรับปรุงที่สมเหตุสมผลในสัญญาเช่าระยะยาว เจ้าของบ้านอาจยื่นฟ้องศาลเพื่อยกเลิกสัญญาเช่าได้ ศาลจะอนุมัติเฉพาะกรณีที่การปฏิเสธของคุณเกี่ยวข้องกับงานปรับปรุงจริง ๆ ไม่ใช่แค่การขึ้นค่าเช่า

คุณไม่สามารถถูกบังคับให้ออกไปได้เพียงเพราะคุณไม่เห็นด้วยกับการขึ้นค่าเช่า

ผลกระทบของการปรับปรุงที่อยู่อาศัยต่อค่าเช่า

ระบบประเมินราคาที่อยู่อาศัย (ระบบคะแนน WWS) ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้รับการเปิดเสรีและมีค่าเช่าต่ำกว่าเกณฑ์การเปิดเสรี การปรับปรุงเพื่อความยั่งยืน เช่น การติดตั้งฉนวนกันความร้อนหรือปั๊มความร้อน สามารถเพิ่มคะแนนให้กับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ซึ่งจะเพิ่มค่าเช่าสูงสุดที่อนุญาตได้

สำหรับที่พักที่เปิดให้ปรับปรุงได้ เจ้าของบ้านสามารถเสนอขึ้นค่าเช่าโดยอิงจากค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงจริง การขึ้นค่าเช่าจะคำนวณโดยการหารเงินลงทุนทั้งหมดด้วยอายุการใช้งานที่คาดการณ์ไว้ของการปรับปรุงเป็นเดือน

เงินอุดหนุนใดๆ ที่เจ้าของบ้านของคุณได้รับจะต้องถูกหักออกจากค่าใช้จ่ายนี้ เจ้าของบ้านของคุณต้องจัดทำข้อเสนอโดยละเอียดที่แสดงลักษณะงาน ค่าใช้จ่าย และการเพิ่มค่าเช่าที่เสนอ

คุณมีสิทธิ์ที่จะคัดค้านข้อเสนอที่ไม่สมเหตุสมผลผ่านทางคณะกรรมการการเช่าหรือศาลแขวง

สัญญาเช่าสำหรับชาวต่างชาติและแรงงานข้ามชาติ

สัญญาเช่าของคุณจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าคุณจะเป็นคนสัญชาติใดก็ตาม เจ้าของบ้านหลายรายจัดทำคำแปลภาษาอังกฤษให้ แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ เฉพาะฉบับภาษาดัตช์เท่านั้นที่มีผลทางกฎหมาย

ตรวจสอบว่าข้อตกลงของคุณมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการปรับปรุงหรือการขึ้นค่าเช่าหรือไม่ ข้อกำหนดเหล่านี้ต้องเป็นไปตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์ แม้ว่าคุณจะลงนามในสัญญาเป็นภาษาอื่นก็ตาม

ไม่ว่าคุณจะตกลงกันไว้อย่างไรก็ตาม คุณสามารถโต้แย้งเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมได้ หากคุณเช่าผ่านนายจ้างหรือตัวแทน โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินและใครเป็นผู้รับผิดชอบในการปรับปรุงซ่อมแซม

แรงงานข้ามชาติบางส่วนเช่าที่พักผ่านโครงการที่พักชั่วคราว ซึ่งมีกฎระเบียบแตกต่างจากการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป สิทธิของคุณขึ้นอยู่กับประเภทสัญญาและประเภททรัพย์สินที่คุณเช่าตามระบบการประเมินราคาที่อยู่อาศัย

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามกฎอย่างเคร่งครัด กระบวนการทางกฎหมาย เมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากปรับปรุงบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิ์อย่างชัดเจนที่จะคัดค้านการปรับขึ้นค่าเช่าเหล่านี้ผ่านช่องทางอย่างเป็นทางการ

การคำนวณการเพิ่มขึ้นใดๆ ขึ้นอยู่กับต้นทุนจริง อายุการใช้งานของการปรับปรุง และว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ภายใต้การควบคุมหรือได้รับการผ่อนปรน

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ มีข้อจำกัดทางกฎหมายอะไรบ้างเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่าหลังการปรับปรุงบ้าน?

การคำนวณการขึ้นค่าเช่าจะทำโดยการหารเงินลงทุนของเจ้าของบ้านด้วยจำนวนเดือนในอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของการปรับปรุงนั้น ๆ คณะกรรมการการเช่าได้เผยแพร่คู่มือเชิงนโยบายที่ระบุรายละเอียดงานปรับปรุงเฉพาะและอายุการใช้งานโดยเฉลี่ยที่คาดการณ์ไว้

เฉพาะค่าใช้จ่ายจริงเท่านั้นที่จะนำมาคำนวณ หากเจ้าของบ้านของคุณได้รับเงินอุดหนุนหรือเงินช่วยเหลือสำหรับมาตรการเพื่อความยั่งยืน จะต้องหักเงินเหล่านั้นออกจากเงินลงทุนทั้งหมดก่อนคำนวณการเพิ่มค่าเช่ารายเดือน

สำหรับที่พักอาศัยที่ยังไม่ได้รับการเปิดเสรี ค่าเช่าใหม่จะต้องไม่เกินค่าเช่าพื้นฐานสูงสุด (kale huur) แม้ว่าจะมีการปรับปรุงแล้วก็ตาม ข้อจำกัดนี้เป็นการคุ้มครองที่สำคัญสำหรับผู้เช่าในที่พักอาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุม

เจ้าของบ้านต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันก่อนที่จะขึ้นค่าเช่าเนื่องจากการปรับปรุงบ้าน?

เจ้าของบ้านต้องเสนอแผนการปรับปรุงบ้านที่สมเหตุสมผลให้คุณทราบก่อนเริ่มงานใดๆ แผนดังกล่าวต้องระบุถึงลักษณะของงานที่วางแผนไว้ ผลกระทบทางการเงินต่อเจ้าของบ้าน และการเพิ่มค่าเช่าที่เสนอไว้

กฎหมายไม่ได้ระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่แน่นอนสำหรับการเสนอโครงการ แต่เจ้าของบ้านไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือเริ่มงานใดๆ โดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณก่อนได้

หากคุณและเจ้าของบ้านตกลงกันได้ ค่าเช่าใหม่จะมีผลบังคับใช้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ แต่หากเรื่องไปถึงคณะกรรมการควบคุมการเช่าหรือศาล การดำเนินการจะต้องเริ่มต้นภายในสามเดือนหลังจากเสร็จสิ้นการปรับปรุงซ่อมแซม

อะไรบ้างที่ถือเป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ซึ่งเป็นเหตุให้สามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์?

มาตรา 7:220(2) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดการปรับปรุงใหม่ว่า “การรื้อถอนพร้อมการก่อสร้างใหม่ทดแทน หรือการต่ออายุบางส่วนโดยการเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมโครงสร้างที่มีอยู่” งานดังกล่าวต้องส่งผลให้คุณภาพชีวิตของคุณดีขึ้น

มาตรการด้านความยั่งยืนสามารถจัดเป็นการปรับปรุงบ้านได้หากตรงตามคำจำกัดความนี้ ตัวอย่างเช่น การติดตั้งฉนวนกันความร้อน การติดตั้งกระจกประสิทธิภาพสูง หรือการติดตั้งปั๊มความร้อน

งานซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาทุกอย่างไม่ได้ถือเป็นการปรับปรุงบ้านเสมอไป เจ้าของบ้านไม่สามารถขึ้นค่าเช่าสำหรับงานบำรุงรักษาตามปกติหรืองานซ่อมเล็กๆ น้อยๆ ที่ช่วยรักษาสภาพบ้านให้คงเดิมได้

ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยหรือไม่ หากการปรับปรุงบ้านส่งผลกระทบอย่างมากต่อสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา?

หากการปรับปรุงบ้านทำให้คุณต้องย้ายที่อยู่ชั่วคราว ข้อเสนอของเจ้าของบ้านต้องระบุถึงที่พักชั่วคราวทดแทนด้วย เจ้าของบ้านต้องระบุจำนวนเงินช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่ที่จะจ่ายให้คุณด้วย

ความสมเหตุสมผลของข้อเสนอการปรับปรุงนั้นรวมถึงการพิจารณาว่างานปรับปรุงส่งผลกระทบต่อคุณอย่างไร ศาลหรือคณะกรรมการการเช่าจะประเมินว่าเจ้าของบ้านได้จัดการกับผลกระทบเหล่านี้อย่างเพียงพอหรือไม่เมื่อประเมินข้อเสนอ

คุณไม่มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยสำหรับทุกความไม่สะดวกโดยอัตโนมัติ ปัจจัยสำคัญคือความไม่สะดวกนั้นรุนแรงมากจนจำเป็นต้องย้ายที่อยู่ชั่วคราวหรือไม่

เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามขั้นตอนใดบ้างเพื่อปรับขึ้นค่าเช่าอย่างถูกต้องตามกฎหมายหลังการปรับปรุงบ้าน?

เจ้าของบ้านต้องขอความยินยอมจากคุณก่อนทำการดัดแปลงใดๆ กับที่พักที่เช่า พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงโดยพลการได้

ข้อเสนอการปรับปรุงต้องสมเหตุสมผลและครอบคลุมประเด็นสำคัญต่างๆ เช่น ลักษณะของงาน เหตุผลที่จำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากคุณ ผลกระทบทางการเงินต่อเจ้าของที่ดิน และการเพิ่มค่าเช่าที่เสนอ

หากคุณปฏิเสธข้อเสนอ เจ้าของบ้านสามารถยื่นเรื่องต่อศาลแขวงเพื่อพิจารณาว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ สำหรับบ้านที่มีกฎระเบียบผ่อนปรน เจ้าของบ้านต้องยื่นเรื่องต่อศาลแขวงโดยตรง

สำหรับที่พักที่ไม่ได้รับการเปิดเสรี เจ้าของที่พักสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการการเช่าแทนได้

ผู้เช่าสามารถคัดค้านการขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่ และหากได้ กระบวนการทางกฎหมายในเนเธอร์แลนด์เป็นอย่างไร?

คุณมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธข้อเสนอการปรับปรุงบ้านของเจ้าของบ้าน หากคุณเชื่อว่าไม่สมเหตุสมผล เจ้าของบ้านไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้หากปราศจากความยินยอมของคุณหรือคำตัดสินของศาลที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้าน

หากไม่สามารถตกลงกันได้ คุณหรือเจ้าของบ้านสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมการเช่าหรือศาลแขวงได้ หน่วยงานที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินของคุณอยู่ในเขตที่มีการควบคุมการเช่าหรือไม่

คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าหรือศาลจะเป็นผู้พิจารณาว่าการขึ้นค่าเช่านั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ และคำนวณจำนวนเงินที่เหมาะสม โดยจะพิจารณาต้นทุนของเจ้าของที่ดินและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของการปรับปรุงซ่อมแซมเมื่อทำการตัดสินใจนี้

หากศาลเห็นว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผล แต่คุณยังคงปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือกับงานดังกล่าว (ไม่ใช่แค่การขึ้นค่าเช่า) เจ้าของบ้านของคุณอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 7:274(1) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์