อะไรบ้างที่ถือว่าเป็นการปรับปรุงบ้านภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์
ข้อเสนอที่สมเหตุสมผล และเมื่อใดที่คุณต้องให้ความร่วมมือ
การปรับปรุงซ่อมแซมในขณะที่ผู้เช่ายังคงเช่าอยู่เป็นไปตามข้อเสนอที่สมเหตุสมผลของมาตรา 7:220 วรรค 2 BW เจ้าของบ้านจะแจ้งแผนงานให้คุณทราบเป็นลายลักษณ์อักษร หากข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผล คุณต้องให้ความร่วมมือ และหากไม่สมเหตุสมผล คุณสามารถปฏิเสธได้ ไม่มีกำหนดเวลาแจ้งล่วงหน้าตามกฎหมายสำหรับข้อเสนอนั้นเอง ซึ่งทำให้ผู้เช่าหลายคนประหลาดใจ แต่การไม่มีกำหนดเวลานั้นมีทั้งข้อดีและข้อเสีย เจ้าของบ้านไม่สามารถเริ่มงานได้โดยอาศัยจดหมายที่คุณไม่เห็นด้วย ข้อเสนอจะถูกพิจารณาจากเนื้อหา และข้อเสนอที่จริงจังจะระบุว่างานนั้นเกี่ยวข้องกับอะไรบ้าง เหตุใดจึงต้องให้ความร่วมมือของคุณ จะใช้เวลานานเท่าใด เจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใด มีการเสนอเพิ่มค่าเช่าเท่าใด และจะเกิดอะไรขึ้นกับคุณในระหว่างการดำเนินการ ข้อเสนอที่ระบุการเพิ่มค่าเช่าโดยไม่แสดงรายละเอียดการลงทุนนั้นประเมินได้ยาก และด้วยเหตุผลนั้นเพียงอย่างเดียว จึงยากที่จะเรียกว่าสมเหตุสมผล ภาระผูกพันของเจ้าของบ้าน ข้อกำหนดต่างๆ ที่มีผลบังคับใช้ระหว่างการเช่าของคุณจะไม่หายไปในระหว่างการปรับปรุงซ่อมแซม ทรัพย์สินจะต้องยังคงอยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ และความสงบสุขในการอยู่อาศัยของคุณจะต้องได้รับการเคารพเท่าที่งานซ่อมแซมจะเอื้ออำนวย สำหรับอาคารชุดนั้นจะมีการปฏิบัติที่แตกต่างออกไป ในกรณีที่การปรับปรุงซ่อมแซมเกี่ยวข้องกับอาคารหรือกลุ่มอาคารที่มีที่อยู่อาศัยหรือหน่วยธุรกิจอย่างน้อยสิบหน่วยที่รวมกันเป็นหน่วยเดียว มาตรา 7:220 วรรค 3 BW ถือว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผลเมื่อผู้เช่าอย่างน้อยร้อยละเจ็ดสิบเห็นด้วย หากคุณอยู่ในกลุ่มเสียงข้างน้อย คุณไม่จำเป็นต้องผูกพันโดยอัตโนมัติ คุณอาจยื่นคำร้องต่อศาลแขวงเพื่อขอคำวินิจฉัยว่าข้อเสนอนั้นไม่สมเหตุสมผล และคุณต้องทำเช่นนั้นภายในแปดสัปดาห์หลังจากที่เจ้าของบ้านแจ้งให้คุณทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าถึงเกณฑ์ร้อยละเจ็ดสิบแล้ว หากพลาดกำหนดเวลานั้น ข้อเสนอนั้นจะถือเป็นผลเสียต่อคุณ นี่เป็นกำหนดเวลาที่เข้มงวดที่สุดในด้านกฎหมายนี้เมื่อเจ้าของบ้านต้องยุติสัญญาเช่าแทน
การปรับปรุงบ้านเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง มาตรา 7:220 วรรค 4 ของกฎหมาย BW ระบุไว้อย่างชัดเจน และเรื่องนี้สำคัญมาก: เจ้าของบ้านไม่สามารถอ้างการรื้อถอนหรือการปรับปรุงใหม่ทั้งหมดเป็นเหตุผลที่สัญญาเช่าของคุณหมดอายุได้ หากงานนั้นไม่สามารถดำเนินการได้จริง ๆ ในขณะที่สัญญาเช่ายังมีผลอยู่ เจ้าของบ้านต้องบอกเลิกสัญญา และสำหรับที่อยู่อาศัยนั้นหมายถึงการใช้เหตุผลตามกฎหมาย เหตุผลดังกล่าวคือการใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวอย่างเร่งด่วนภายใต้มาตรา 7:274 วรรค 1 ข้อ c ของกฎหมาย BW และมาตรา 7:274 วรรค 3 ข้อ a ของกฎหมาย BW ยืนยันว่าการปรับปรุงบ้านที่ไม่สามารถดำเนินการได้โดยไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้นถือเป็นการใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตัวอย่างเร่งด่วน คุณมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธการแจ้ง เจ้าของบ้านจะต้องไปที่ศาลแขวง ซึ่งจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็ต่อเมื่อมีเหตุผลเร่งด่วน มีที่อยู่อาศัยอื่นที่เหมาะสมให้คุณ และหลังจากพิจารณาทั้งสองฝ่ายแล้ว ศาลจะกำหนดวันที่คุณต้องออกจากที่พักและสามารถสั่งให้เจ้าของบ้านช่วยออกค่าใช้จ่ายในการย้ายของคุณได้ นี่เป็นอุปสรรคที่แท้จริง ไม่ใช่แค่พิธีการ และนี่คือเหตุผลที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ชอบใช้วิธีเสนอข้อเสนอที่สมเหตุสมผล หากถึงขั้นนั้นจริงๆ... กระบวนการขับไล่ และ กฎเกี่ยวกับการยุติข้อตกลงแบบไม่มีกำหนดระยะเวลา ควรค่าแก่การอ่านก่อนตอบ ข้อสำคัญที่ควรจำไว้คือ การปฏิเสธการขึ้นค่าเช่าไม่เหมือนกับการปฏิเสธการปรับปรุงซ่อมแซม ศาลที่ขอให้ยุติสัญญาเช่าของคุณจะพิจารณาว่าคุณขัดขวางการปรับปรุงซ่อมแซมหรือไม่ คัดค้านเรื่องเงินเป็นลายลักษณ์อักษร ให้ความร่วมมือกับผู้รับเหมา และคุณจะแยกสองประเด็นนี้ออกจากกันได้การย้ายออกระหว่างการก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่
การปรับปรุงบ้านจะช่วยเพิ่มค่าเช่าได้มากแค่ไหน
คำตอบขึ้นอยู่กับว่าบ้านของคุณอยู่ในกลุ่มใด และนี่คือจุดที่คำแนะนำเก่าๆ ที่เผยแพร่ทางออนไลน์มักจะทำให้เข้าใจผิด ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง ค่าเช่าจะถูกจำกัดโดยระบบการประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย (วอนนิงวาเดอริงส์สเตลเซล(WWS) ซึ่งประเมินที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ใช้สอย มูลค่า WOZ อย่างเป็นทางการ สิ่งอำนวยความสะดวก ฉลากพลังงาน พื้นที่กลางแจ้ง และคุณสมบัติอื่นๆ การปรับปรุงจะเพิ่มคะแนน คะแนนจะเพิ่มค่าเช่าที่เหมาะสมสูงสุด และเจ้าของบ้านอาจเสนอเพิ่มค่าเช่าตามนั้นภายใต้มาตรา 7:255 BW มีข้อจำกัดสองประการ ค่าเช่าใหม่ต้องไม่เกินค่าเช่าสูงสุดที่คะแนนอนุญาต ดังนั้นเจ้าของบ้านที่เรียกเก็บค่าเช่าสูงสุดอยู่แล้วจะไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ จากการปรับปรุง และการเพิ่มขึ้นจะคำนวณจากเงินลงทุนจริง: คณะกรรมการที่อยู่อาศัยใช้แนวทางนโยบายที่กำหนดอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจโดยประมาณให้กับงานแต่ละประเภท หารเงินลงทุนด้วยอายุการใช้งานเป็นเดือน และหักเงินอุดหนุนหรือเงินช่วยเหลือใดๆ ที่เจ้าของบ้านได้รับ ดังนั้นฉนวนกันความร้อนที่ได้รับเงินอุดหนุนจึงสนับสนุนการเพิ่มขึ้นที่น้อยกว่าที่ระบุในใบแจ้งหนี้ ในส่วนที่มีการเปิดเสรี WWS ไม่ได้กำหนดเพดานค่าเช่า และคณะกรรมการที่อยู่อาศัยไม่มีอำนาจในการกำหนดระดับค่าเช่า สิ่งที่ควบคุมแทนคือ... สัญญาหากข้อตกลงมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับดัชนีราคา เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนั้น หากข้อตกลงมีข้อกำหนดที่อนุญาตให้เพิ่มราคาได้หลังจากปรับปรุงแล้ว ข้อกำหนดนั้นจะเป็นพื้นฐาน และถ้อยคำในข้อกำหนดนั้นจะเป็นตัวกำหนดเพดานราคา เจ้าของบ้านที่ไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรจำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคุณ และหากไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ ก็ต้องขออนุญาตจากศาลแขวง สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลไกการปรับราคาประจำปี โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นในเนเธอร์แลนด์.บ้านของคุณอยู่ในกลุ่มใด และเหตุใดจึงมีการเปลี่ยนแปลงในปี 2024
ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 เป็นต้นไป Wet betaalbare huur ได้แบ่งส่วน ตลาดเช่าในเนเธอร์แลนด์ แบ่งออกเป็นสามส่วนแทนที่จะเป็นสองส่วน และขอบเขตจะวิ่งผ่านคะแนน WWS ที่อยู่อาศัยแบบแยกส่วนที่มีคะแนนไม่เกิน 143 คะแนน จัดเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่มีการควบคุม ตั้งแต่ 144 คะแนนถึง 186 คะแนน จัดอยู่ในกลุ่มตลาดระดับกลาง ซึ่งได้รับการเปิดเสรีมาก่อนหน้านั้น และปัจจุบันก็อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าเช่นกัน ตั้งแต่ 187 คะแนนขึ้นไป จะเปิดเสรี และค่าเช่าเป็นไปตามที่คู่สัญญาตกลงกัน ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติมีมากมาย ในสองกลุ่มที่มีการควบคุม ค่าเช่าต้องไม่เกินค่าสูงสุดที่คะแนนกำหนด และผู้เช่าที่คิดว่าค่าเช่าเริ่มต้นสูงเกินไป สามารถขอให้คณะกรรมการค่าเช่าตรวจสอบได้ภายในหกเดือนนับจากเริ่มสัญญาเช่า ตามมาตรา 7:249 ของกฎหมายแพ่ง เจ้าของบ้านที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีการควบคุมต้องระบุคะแนนและค่าเช่าสูงสุดที่สอดคล้องกันเมื่อทำสัญญา ขอบเขตคะแนนและค่าเช่าสูงสุดที่เกี่ยวข้องนั้นกำหนดไว้ใน Besluit huurprijzen woonruimte และมีการปรับดัชนีทุกปี สำนักงานควบคุมอาคาร (Huurcommissie) เผยแพร่เครื่องมือคำนวณที่ใช้กฎระเบียบที่บังคับใช้ และเครื่องมือดังกล่าว ไม่ใช่ตัวเลขในบทความ คือสิ่งที่คุณควรยึดถือเป็นหลัก การเปลี่ยนแปลงครั้งที่สองในช่วงฤดูร้อนนั้นอาจมองข้ามได้ง่าย กฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย (Wet vaste huurcontracten) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ทำให้การเช่าระยะยาวกลับมาเป็นมาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัยอีกครั้ง การเช่าระยะสั้นกลายเป็นข้อยกเว้น อนุญาตเฉพาะในกรณีที่กฎหมายระบุไว้เท่านั้น คำแนะนำที่ระบุว่าเจ้าของบ้านสามารถปล่อยให้สัญญาเช่าสองปีหมดอายุเพื่อทำการปรับปรุงระหว่างการเช่าแต่ละครั้งนั้น อธิบายถึงสถานการณ์ก่อนปี 2024 และใช้ไม่ได้กับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่แล้ว สำหรับอาคารพาณิชย์นั้นอยู่ภายใต้ระบอบที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง ดังที่การเปรียบเทียบของเรา กฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์ และบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ผลกระทบของกฎหมายการเช่าเชิงพาณิชย์ต่อธุรกิจ ออกเดินทางการปรับขึ้นค่าเช่าประจำปี และกำหนดเวลาในการตัดสินใจเรื่องนี้
นอกเหนือจากการเพิ่มค่าเช่าเพื่อการปรับปรุงแล้ว ยังมีการเพิ่มค่าเช่าประจำปีตามปกติ ซึ่งมักจะระบุไว้ในจดหมายฉบับเดียวกัน ควรแยกแจ้งการเพิ่มค่าเช่าทั้งสองแบบ เนื่องจากมีกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกัน การปรับค่าเช่าสามารถทำได้เพียงครั้งเดียวในรอบสิบสองเดือน มาตรา 7:252 ของกฎหมาย BW กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อยสองเดือนก่อนวันที่ค่าเช่าใหม่จะมีผลบังคับใช้ และต้องระบุค่าเช่าปัจจุบัน ค่าเช่าที่เสนอ วันที่เริ่มต้น และวิธีการคัดค้าน ข้อเสนอที่แจ้งล่าช้าหรือไม่ระบุรายละเอียดดังกล่าวถือว่าไม่สมบูรณ์และสามารถคัดค้านได้ด้วยเหตุผลนั้นเพียงอย่างเดียว สำหรับที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุม อัตราเปอร์เซ็นต์สูงสุดจะถูกกำหนดในแต่ละปีโดยระเบียบของกระทรวงและแตกต่างกันไปตามประเภทที่อยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการผ่อนปรน อัตราสูงสุดจะมาจากสัญญา โดยอยู่ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับการเพิ่มค่าเช่าประจำปีที่ฝ่ายนิติบัญญัติได้ขยายไว้สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูง ตรวจสอบเปอร์เซ็นต์ที่ใช้กับกลุ่มของคุณในปีนั้นๆ แทนที่จะสันนิษฐานว่าตัวเลขของปีที่แล้วยังคงใช้ได้อยู่ หากคุณไม่เห็นด้วย โปรดแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันที่กำหนดให้เริ่มใช้บังคับ ความเงียบไม่ใช่ความเป็นกลาง: ข้อเสนอที่ไม่คัดค้านจะมีผลบังคับใช้ หากคุณคัดค้าน เจ้าของบ้านที่ต้องการเพิ่มค่าเช่าต้องยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) และมาตรา 7:253 BW อนุญาตให้ยื่นเรื่องได้ภายในสามเดือนนับจากวันที่กำหนดให้เริ่มใช้บังคับ สำหรับการเพิ่มค่าเช่าหลังจากการปรับปรุง ให้ใช้ระยะเวลาสามเดือนเดียวกัน โดยเริ่มนับจากวันที่ค่าเช่าใหม่ที่เสนอจะมีผลบังคับใช้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่ไม่พอใจกับการตัดสินใจของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่ามีเวลาแปดสัปดาห์นับจากวันที่ส่งคำตัดสินเพื่อนำเรื่องขึ้นสู่ศาลแขวงตามมาตรา 7:262 BW หากไม่มีฝ่ายใดดำเนินการ ฝ่ายต่างๆ จะถือว่าตกลงตามที่คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าตัดสินแล้วสถานที่ที่จะคัดค้าน: Huurcommissie หรือศาลแขวง
การเลือกศาลผิดจะทำให้เสียเวลาหลายเดือน ดังนั้นจึงควรเลือกให้ถูกต้องแม่นยำ คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) มีอำนาจตัดสินเกี่ยวกับระดับค่าเช่าของที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุม ได้แก่ ค่าเช่าเริ่มต้น การเพิ่มขึ้นรายปี การเพิ่มขึ้นหลังการปรับปรุง ค่าบริการ และการลดค่าเช่าเนื่องจากข้อบกพร่อง คณะกรรมการฯ ไม่สามารถตัดสินเกี่ยวกับระดับค่าเช่าที่ผ่อนปรนได้ และไม่สามารถตัดสินได้ว่าข้อเสนอการปรับปรุงนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ คำถามนั้นเป็นอำนาจของศาลแขวง ซึ่งเป็นศาลที่พิจารณาข้อพิพาทใดๆ เกี่ยวกับค่าเช่าที่ผ่อนปรน เกี่ยวกับข้อกำหนดการปรับดัชนี และเกี่ยวกับการสิ้นสุดสัญญาเช่า ขั้นตอนของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) นั้นเข้าถึงได้ง่าย คุณยื่นคำร้องพร้อมกับสัญญาเช่า จดหมายของเจ้าของบ้าน และหลักฐานของคุณ ค่าธรรมเนียมไม่สูงมากและจะคืนให้แก่ฝ่ายที่ชนะ คำตัดสินมีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย เว้นแต่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะนำเรื่องไปสู่ศาลแขวงภายในระยะเวลาแปดสัปดาห์ สามารถขอคำแนะนำเบื้องต้นได้ฟรีจาก Juridisch Loket และ... ทนายความด้านการเช่า ควรขอคำแนะนำเมื่อจำนวนเงินหรือปริมาณงานมีจำนวนมาก หากคดีไปถึงศาลและศาลตัดสินให้คุณแพ้ คำแนะนำของเราเกี่ยวกับ... วิธีการอุทธรณ์คำตัดสิน อธิบายสิ่งที่ตามมา ประเด็นสำคัญประเด็นหนึ่งที่ควรจับตามองคือ สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแบบเสรีนิยมหลายฉบับมีข้อกำหนดที่อนุญาตให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อบวกกับเปอร์เซ็นต์คงที่เพิ่มเติม ศาลดัตช์หลายแห่งได้ตัดสินว่าข้อกำหนดดังกล่าวอาจเป็นเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของสหภาพยุโรปในกรณีที่ผู้เช่าเป็นผู้บริโภค ส่งผลให้ข้อกำหนดทั้งหมดเป็นโมฆะแทนที่จะลดเหลือเพียงส่วนของอัตราเงินเฟ้อเท่านั้น คดีความต่างๆ ยังคงพัฒนาอยู่และผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับถ้อยคำที่ใช้ แต่เป็นข้อโต้แย้งที่สำคัญและมีการนำไปใช้ประสบความสำเร็จ หากสัญญาของคุณมีข้อกำหนดประเภทนั้น ให้ตรวจสอบกับกฎหมายว่าด้วยการปรับค่าเช่าหรือไม่ เงื่อนไขสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ก่อนที่คุณจะจ่ายส่วนเพิ่มนั้นสร้างไฟล์ก่อนที่คุณจะคัดค้าน
ข้อพิพาทประเภทนี้จะตัดสินกันด้วยเอกสาร จงเก็บรักษาสัญญาเช่าและเอกสารแนบทุกฉบับ ข้อเสนอการปรับปรุงของเจ้าของบ้านและรายละเอียดต่างๆ จดหมายแจ้งขึ้นค่าเช่าพร้อมวันที่ที่คุณได้รับ คำคัดค้านเป็นลายลักษณ์อักษรของคุณ และหลักฐานการชำระเงินของคุณ ขอให้เจ้าของบ้านแสดงรายการการลงทุนโดยละเอียดและหลักฐานการอุดหนุนใดๆ คุณมีสิทธิ์ตรวจสอบการคำนวณ และเจ้าของบ้านที่ไม่ยอมแสดงตัวเลขจะทำให้ข้ออ้างของตนเองอ่อนลง ถ่ายรูปทรัพย์สินก่อนเริ่มงานและระหว่างการทำงาน และจดบันทึกวันที่เริ่ม หยุด และเสร็จสิ้นงาน หากการรบกวนเกินกว่าที่เสนอไว้ บันทึกเหล่านั้นจะเป็นหลักฐานสนับสนุนการเรียกร้องขอลดค่าเช่า ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในคู่มือของเรา การทำความเข้าใจกฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยของเนเธอร์แลนด์ นำมาใช้ที่นี่ได้เช่นกัน และรู้ไว้ด้วย สิ่งที่ผู้เช่าอาจเรียกร้อง ทำให้การติดต่อสื่อสารกระชับสั้นการเช่าที่พักสำหรับชาวต่างชาติหรือแรงงานที่มาทำงานในประเทศ
สัญชาติไม่มีผลต่อข้อใดๆ ข้างต้น การคุ้มครองในหมวด 7 ของประมวลกฎหมายแพ่งเป็นกฎหมายบังคับและไม่สามารถยกเว้นได้ไม่ว่าข้อตกลงจะอยู่ในภาษาใดและไม่ว่าข้อความนั้นจะระบุถึงการยอมรับการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในอนาคตของผู้เช่าอย่างไรก็ตาม การแปลเป็นภาษาอังกฤษนั้นสะดวก แต่หากฉบับภาษาดัตช์และภาษาอังกฤษแตกต่างกัน ข้อความภาษาดัตช์จะเป็นข้อความที่ถูกนำมาตีความ ดังนั้นควรอ่านทั้งสองฉบับก่อนลงนาม มีสองสถานการณ์ที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ในกรณีที่จัดหาที่พักผ่านนายจ้างหรือหน่วยงาน ควรตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินและใครเป็นผู้ให้เช่า เพราะฝ่ายที่ส่งใบแจ้งหนี้ไม่ใช่ฝ่ายที่มีภาระผูกพันเสมอไป และในกรณีที่ที่อยู่อาศัยและการจ้างงานอยู่ในสัญญาเดียวกัน การสิ้นสุดการจ้างงานอาจส่งผลต่อสิทธิ์ในการอยู่อาศัย นี่เป็นระบอบที่แตกต่างจากการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปและควรตรวจสอบก่อนที่จะมีการประกาศการปรับปรุง ไม่ใช่หลังจากนั้น กฎการเพิ่มขึ้นประจำปี ใช้วิธีการเดียวกันเมื่อคุณทราบแล้วว่าที่อยู่อาศัยนั้นอยู่ในกลุ่มใดอะไร Law and More ทำได้
สัญญาเช่าของเราและ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ประเมินข้อเสนอการปรับปรุง ตรวจสอบว่าการเพิ่มราคาที่เสนอมานั้นคุ้มค่ากับการลงทุนและเหตุผลหรือไม่ ดำเนินการตามขั้นตอนต่อหน้าคณะกรรมการตรวจสอบอาคารและศาลแขวง และให้คำแนะนำแก่เจ้าของบ้านเกี่ยวกับการดำเนินการตามขั้นตอนให้ถูกต้องตั้งแต่ครั้งแรก หากคุณได้รับข้อเสนอหรือการเพิ่มราคาและไม่แน่ใจว่าเหมาะสมหรือไม่ โปรดส่งจดหมายและสัญญาเช่ามาให้เรา แล้วเราจะแจ้งให้คุณทราบถึงสถานะของคุณคำถามที่พบบ่อย
เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเคร่งครัดเมื่อปรับขึ้นค่าเช่าหลังจากการปรับปรุง และผู้เช่ามีสิทธิ์อย่างชัดเจนในการคัดค้านการปรับขึ้นดังกล่าวผ่านช่องทางราชการ ขนาดของการปรับขึ้นขึ้นอยู่กับต้นทุนที่แท้จริง อายุการใช้งานของการปรับปรุง และว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ภายใต้การควบคุมหรือได้รับการผ่อนปรนหรือไม่ในประเทศเนเธอร์แลนด์ มีข้อจำกัดทางกฎหมายอะไรบ้างเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่าหลังการปรับปรุงบ้าน?
การคำนวณการขึ้นค่าเช่าจะทำโดยการหารเงินลงทุนของเจ้าของบ้านด้วยจำนวนเดือนในอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของการปรับปรุงนั้น ๆ คณะกรรมการการเช่าได้เผยแพร่คู่มือเชิงนโยบายที่ระบุรายละเอียดงานปรับปรุงเฉพาะและอายุการใช้งานโดยเฉลี่ยที่คาดการณ์ไว้
เฉพาะค่าใช้จ่ายจริงเท่านั้นที่จะนำมาคำนวณ หากเจ้าของบ้านของคุณได้รับเงินอุดหนุนหรือเงินช่วยเหลือสำหรับมาตรการเพื่อความยั่งยืน จะต้องหักเงินเหล่านั้นออกจากเงินลงทุนทั้งหมดก่อนคำนวณการเพิ่มค่าเช่ารายเดือน
สำหรับที่พักอาศัยที่ยังไม่ได้รับการเปิดเสรี ค่าเช่าใหม่จะต้องไม่เกินค่าเช่าพื้นฐานสูงสุด (kale huur) แม้ว่าจะมีการปรับปรุงแล้วก็ตาม ข้อจำกัดนี้เป็นการคุ้มครองที่สำคัญสำหรับผู้เช่าในที่พักอาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุม
เจ้าของบ้านต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันก่อนที่จะขึ้นค่าเช่าเนื่องจากการปรับปรุงบ้าน?
เจ้าของบ้านต้องเสนอแผนการปรับปรุงบ้านที่สมเหตุสมผลให้คุณทราบก่อนเริ่มงานใดๆ แผนดังกล่าวต้องระบุถึงลักษณะของงานที่วางแผนไว้ ผลกระทบทางการเงินต่อเจ้าของบ้าน และการเพิ่มค่าเช่าที่เสนอไว้
กฎหมายไม่ได้ระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่แน่นอนสำหรับการเสนอโครงการ แต่เจ้าของบ้านไม่สามารถเปลี่ยนแปลงหรือเริ่มงานใดๆ โดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณก่อนได้
หากคุณและเจ้าของบ้านตกลงกันได้ ค่าเช่าใหม่จะมีผลบังคับใช้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ หากคุณไม่เห็นด้วย คุณต้องยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าภายในสามเดือนนับจากวันที่ค่าเช่าใหม่ที่เสนอจะมีผลบังคับใช้
อะไรบ้างที่ถือเป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ซึ่งเป็นเหตุให้สามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์?
มาตรา 7:220(2) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดการปรับปรุงใหม่ว่า “การรื้อถอนพร้อมการก่อสร้างใหม่ทดแทน หรือการต่ออายุบางส่วนโดยการเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมโครงสร้างที่มีอยู่” งานดังกล่าวต้องส่งผลให้คุณภาพชีวิตของคุณดีขึ้น
มาตรการด้านความยั่งยืนสามารถจัดเป็นการปรับปรุงบ้านได้หากตรงตามคำจำกัดความนี้ ตัวอย่างเช่น การติดตั้งฉนวนกันความร้อน การติดตั้งกระจกประสิทธิภาพสูง หรือการติดตั้งปั๊มความร้อน
งานซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาทุกอย่างไม่ได้ถือเป็นการปรับปรุงบ้านเสมอไป เจ้าของบ้านไม่สามารถขึ้นค่าเช่าสำหรับงานบำรุงรักษาตามปกติหรืองานซ่อมเล็กๆ น้อยๆ ที่ช่วยรักษาสภาพบ้านให้คงเดิมได้
ผู้เช่ามีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยหรือไม่ หากการปรับปรุงบ้านส่งผลกระทบอย่างมากต่อสภาพความเป็นอยู่ของพวกเขา?
หากการปรับปรุงบ้านทำให้คุณต้องย้ายที่อยู่ชั่วคราว ข้อเสนอของเจ้าของบ้านต้องระบุถึงที่พักชั่วคราวทดแทนด้วย เจ้าของบ้านต้องระบุจำนวนเงินช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่ที่จะจ่ายให้คุณด้วย
ความสมเหตุสมผลของข้อเสนอการปรับปรุงนั้นรวมถึงการพิจารณาว่างานปรับปรุงส่งผลกระทบต่อคุณอย่างไร ศาลหรือคณะกรรมการการเช่าจะประเมินว่าเจ้าของบ้านได้จัดการกับผลกระทบเหล่านี้อย่างเพียงพอหรือไม่เมื่อประเมินข้อเสนอ
คุณไม่มีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยสำหรับทุกความไม่สะดวกโดยอัตโนมัติ ปัจจัยสำคัญคือความไม่สะดวกนั้นรุนแรงมากจนจำเป็นต้องย้ายที่อยู่ชั่วคราวหรือไม่
เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามขั้นตอนใดบ้างเพื่อปรับขึ้นค่าเช่าอย่างถูกต้องตามกฎหมายหลังการปรับปรุงบ้าน?
เจ้าของบ้านต้องขอความยินยอมจากคุณก่อนทำการดัดแปลงใดๆ กับที่พักที่เช่า พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงโดยพลการได้
ข้อเสนอการปรับปรุงต้องสมเหตุสมผลและครอบคลุมประเด็นสำคัญต่างๆ เช่น ลักษณะของงาน เหตุผลที่จำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากคุณ ผลกระทบทางการเงินต่อเจ้าของที่ดิน และการเพิ่มค่าเช่าที่เสนอ
หากคุณปฏิเสธข้อเสนอ เจ้าของบ้านสามารถยื่นเรื่องต่อศาลแขวงเพื่อพิจารณาว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ สำหรับบ้านที่มีกฎระเบียบผ่อนปรน เจ้าของบ้านต้องยื่นเรื่องต่อศาลแขวงโดยตรง
สำหรับที่พักที่ไม่ได้รับการเปิดเสรี เจ้าของที่พักสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการการเช่าแทนได้
ผู้เช่าสามารถคัดค้านการขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่ และหากได้ กระบวนการทางกฎหมายในเนเธอร์แลนด์เป็นอย่างไร?
คุณมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธข้อเสนอการปรับปรุงบ้านของเจ้าของบ้าน หากคุณเชื่อว่าไม่สมเหตุสมผล เจ้าของบ้านไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้หากปราศจากความยินยอมของคุณหรือคำตัดสินของศาลที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้าน
หากไม่สามารถตกลงกันได้ คุณหรือเจ้าของบ้านสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมการเช่าหรือศาลแขวงได้ หน่วยงานที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินของคุณอยู่ในเขตที่มีการควบคุมการเช่าหรือไม่
คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าหรือศาลจะเป็นผู้พิจารณาว่าการขึ้นค่าเช่านั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ และคำนวณจำนวนเงินที่เหมาะสม โดยจะพิจารณาต้นทุนของเจ้าของที่ดินและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของการปรับปรุงซ่อมแซมเมื่อทำการตัดสินใจนี้
หากศาลเห็นว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผล แต่คุณยังคงปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือกับงานดังกล่าว (ไม่ใช่แค่การขึ้นค่าเช่า) เจ้าของบ้านของคุณอาจบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 7:274(1) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์
