ค่าเช่าค้างชำระในเนเธอร์แลนด์: สิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้และทำไม่ได้

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ การค้างชำระค่าเช่าทำให้เจ้าของบ้านมีสิทธิ์เรียกร้องให้ชำระเงิน และหากยังคงค้างชำระต่อไป ก็เป็นเหตุให้เจ้าของบ้านสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์ดำเนินการเองโดยลำพัง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 7:231 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (Burgerlijk Wetboek, BW) สงวนสิทธิ์ในการบอกเลิกสัญญาเช่าไว้กับศาล และผู้เช่าจะถูกขับไล่ออกไปได้ก็ต่อเมื่อมีคำพิพากษาบังคับใช้โดยเจ้าหน้าที่บังคับคดีเท่านั้น ในทางปฏิบัติ การค้างชำระค่าเช่าประมาณสามเดือนเป็นจุดที่ศาลแขวง (kantonrechter) ยินดีที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าและสั่งให้ขับไล่ผู้เช่าออกไป

นั่นทำให้เจ้าของบ้านเหลือทางเลือกที่จำกัดแต่ได้ผลอยู่สองทาง คือ พิสูจน์การผิดนัดชำระหนี้อย่างถูกต้อง ส่งจดหมายทวงถามที่ตรงตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ปฏิบัติตามหน้าที่การรายงานที่ใช้กับการให้เช่าที่อยู่อาศัย จากนั้นจึงยื่นฟ้องร้องเรียกชำระเงิน ยกเลิกสัญญาเช่า และขับไล่ผู้เช่าต่อศาลแขวง การกระทำใดๆ ที่อยู่นอกเหนือเส้นทางนี้ ตั้งแต่การเปลี่ยนกุญแจไปจนถึงการตัดระบบทำความร้อน จะทำให้เจ้าของบ้านที่มีสิทธิ์เรียกร้องกลายเป็นจำเลย

บทความนี้อธิบายถึงกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้ตามกฎหมาย เนื้อหาในจดหมายทวงถามหนี้ วิธีที่ศาลแขวงใช้ข้อยกเว้นในมาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาของกระบวนการ และวิธีการเรียกเก็บเงินหลังจากนั้น นอกจากนี้ยังครอบคลุมถึงข้อแก้ตัวที่ผู้เช่าสามารถยกขึ้นได้ และการกระทำที่ถูกห้ามไม่ว่าจำนวนเงินค้างชำระจะเป็นเท่าใดก็ตาม

เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระหนี้

ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามเวลาที่ตกลงกันไว้ตามมาตรา 7:212 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ในกรณีที่สัญญาเช่ากำหนดวันชำระเงินที่แน่นอน ซึ่งสัญญาเช่าเกือบทุกฉบับในเนเธอร์แลนด์กำหนดไว้ การผิดนัดชำระค่าเช่าจะทำให้ผู้เช่าผิดนัดโดยอัตโนมัติตามมาตรา 6:83 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ โดยไม่จำเป็นต้องมีการแจ้งเตือนใดๆ การผิดนัดชำระค่าเช่าเป็นช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยตามกฎหมายเริ่มคิด และผู้เช่าต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการผิดนัดชำระ

การตรวจสอบยอดค้างชำระอย่างถูกต้องแม่นยำเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก เพราะจำนวนเงินที่เรียกร้องจะเป็นสิ่งที่ศาลจะพิจารณา ระบุจำนวนเงินที่ครบกำหนดชำระในแต่ละเดือน จำนวนเงินที่ได้รับ และวันที่ได้รับ พร้อมทั้งตรวจสอบกับงบการเงินของธนาคาร แยกแยะค่าเช่าพื้นฐานออกจากเงินล่วงหน้าสำหรับค่าบริการและค่าสาธารณูปโภค เพราะใบแจ้งหนี้ค่าบริการรายปีที่ค้างชำระมักเป็นสาเหตุของข้อพิพาทและไม่เหมือนกับค่าเช่าที่ค้างชำระ หากคู่สัญญาตกลงกันเรื่องการชำระเงินหรือการลดหย่อนชั่วคราว ให้บันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนาม การผ่อนปรนที่ไม่มีเอกสารมักถูกผู้เช่าใช้เป็นหลักฐานว่ายอมรับการค้างชำระแล้ว หลักการเดียวกันนี้ใช้กับการจัดการเกี่ยวกับการเช่าชั่วคราวซึ่งมักมีข้อพิพาทเกี่ยวกับวันสิ้นสุดและค่าเช่าที่ต้องชำระสำหรับช่วงเวลาสุดท้าย

การกำหนดวันชำระเงินที่แน่นอนในสัญญาเช่าหมายความว่าผู้เช่าจะผิดนัดชำระหนี้ในวันถัดจากวันที่กำหนด โดยไม่ต้องมีการแจ้งเตือนล่วงหน้า

สัญญาเช่าเองไม่สามารถขยายสิทธิ์เหล่านี้ได้ กฎหมายการเช่าของเนเธอร์แลนด์ในหมวด 7 หัวข้อ 4 BW ส่วนใหญ่เป็นข้อบังคับสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย ดังนั้นข้อกำหนดที่อนุญาตให้เจ้าของบ้านยุติสัญญาเช่าหรือเข้าครอบครองทรัพย์สินคืนโดยไม่ต้องมีคำสั่งศาลจึงเป็นโมฆะ หลักการดังกล่าวได้อธิบายไว้โดยละเอียดเพิ่มเติมในภาพรวมของบทบัญญัติกฎหมายการเช่า ของ เรา

จดหมายเรียกร้องและหนังสือแจ้งเตือนตามกฎหมายภายในสิบสี่วัน

แม้ว่าการผิดนัดชำระอาจเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว การทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรยังคงมีความจำเป็น และเป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดไว้ก่อนที่ผู้เช่าจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการทวงถามนอกศาลได้ ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นผู้บริโภค มาตรา 6:96 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (BW) กำหนดรูปแบบไว้ดังนี้: เจ้าของบ้านต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เช่าชำระเงินภายในอย่างน้อยสิบสี่วัน นับจากวันถัดจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน โดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และหนังสือแจ้งเตือนนั้นต้องระบุจำนวนค่าใช้จ่ายในการทวงถามที่จะเรียกเก็บหากผู้เช่าไม่ชำระเงิน หนังสือแจ้งเตือนที่คำนวณระยะเวลาผิดพลาดหรือละเว้นจำนวนเงินจะไม่ทำให้เจ้าของบ้านมีสิทธิ์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายเหล่านั้น และศาลจะตรวจสอบประเด็นนี้ด้วยตนเอง

จดหมายทวงถามที่เขียนอย่างถูกต้องจะต้องระบุชื่อผู้เช่าและที่พักอาศัย รายละเอียดค่าเช่าค้างชำระแยกตามรายเดือน ระบุยอดรวมทั้งหมดรวมดอกเบี้ย กำหนดระยะเวลาการชำระและบัญชีที่จะใช้ในการชำระเงิน ระบุค่าใช้จ่ายในการทวงถามที่จะเกิดขึ้นหากไม่ชำระเงิน และแจ้งว่าจะมีกระบวนการทางศาลตามมา ควรส่งจดหมายทั้งทางไปรษณีย์และทางอีเมล และเก็บหลักฐานการส่งไว้ เนื่องจากภาระในการพิสูจน์ว่าจดหมายถึงผู้เช่าแล้วนั้นตกอยู่กับเจ้าของที่พัก

หน้าที่ในการรายงานเกี่ยวกับการให้เช่าที่อยู่อาศัย

เจ้าของที่พักอาศัยมีภาระผูกพันตามกฎหมายอีกประการหนึ่งที่มักถูกมองข้าม ภายใต้กฎเกี่ยวกับการระบุหนี้สินในระยะเริ่มต้นที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติความช่วยเหลือด้านหนี้สินของเทศบาล (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) เจ้าของที่พักที่ประสบปัญหาค้างชำระค่าเช่าจะต้องรายงานการค้างชำระดังกล่าวต่อเทศบาลหลังจากพยายามติดต่อผู้เช่าและเสนอความช่วยเหลือด้านหนี้สินแล้ว เพื่อให้เทศบาลสามารถให้ความช่วยเหลือได้ การรายงานดังกล่าวไม่ได้ระงับการเรียกร้องของเจ้าของที่พัก แต่การไม่รายงานอาจถูกนำมาเป็นข้อเสียเปรียบสำหรับเจ้าของที่พักที่ต่อมาขอให้ศาลยกเลิกสัญญาเช่า เนื่องจากศาลจะพิจารณาถึงความพยายามที่ได้ทำไปก่อนเริ่มกระบวนการทางกฎหมาย

การหย่าร้างและการขับไล่ต้องดำเนินการผ่านศาลแขวง

เจ้าของที่ดินไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นแล้วโดยไม่ต้องขึ้นศาลได้ มาตรา 7:231 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ยกเลิกสัญญาเช่าได้เฉพาะในกรณีที่ผู้เช่าบกพร่องโดยมีคำพิพากษาของศาลเท่านั้น โดยมีข้อยกเว้นเล็กน้อยสำหรับสถานที่ที่นายกเทศมนตรีสั่งปิดตามพระราชบัญญัติฝิ่น ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าทั้งหมด ไม่ว่าจะมีมูลค่าเท่าใด จะถูกพิจารณาโดยศาลแขวงตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (Rv) คดีเริ่มต้นด้วยหมายเรียก (dagvaarding) ที่ส่งโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดี ไม่ใช่โดยคำร้อง และโดยปกติแล้วข้อเรียกร้องจะประกอบด้วยสามส่วน ได้แก่ การชำระค่าเช่าค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่าย การยกเลิกสัญญาเช่า และการขับไล่ออกจากทรัพย์สิน

ข้อยกเว้นในมาตรา 6:265 BW

หลักเกณฑ์ทางกฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: การไม่ปฏิบัติตามสัญญาทุกครั้งย่อมให้สิทธิแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายในการบอกเลิกสัญญา เว้นแต่การไม่ปฏิบัติตามสัญญานั้น ด้วยลักษณะเฉพาะหรือความสำคัญเล็กน้อย จะไม่เป็นเหตุให้บอกเลิกสัญญาและมีผลตามมา ภาระในการอ้างและพิสูจน์ข้อยกเว้นดังกล่าวตกอยู่กับผู้เช่า ศาลฎีกาได้ยืนยันแล้วว่าไม่มีเกณฑ์แยกต่างหากสำหรับการผิดสัญญาที่ร้ายแรงเพียงพอ ศาลจะพิจารณาสถานการณ์ทั้งหมดของคดีภายในกรอบของข้อยกเว้นนั้น

สำหรับกรณีค้างชำระค่าเช่า กระบวนการนี้ค่อนข้างคาดเดาได้ โดยทั่วไปแล้ว การค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปจะถือเป็นการผิดนัดชำระหนี้ที่นำไปสู่การยุบเลิกสัญญาเช่า ส่วนกรณีที่ค้างชำระน้อยกว่านั้น ผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ต่างๆ เช่น ประวัติการชำระเงิน การที่ผู้เช่าตอบสนองต่อคำทวงถาม การชำระหนี้ก่อนหรือระหว่างการพิจารณาคดี การได้รับความช่วยเหลือด้านหนี้สิน และผลกระทบส่วนบุคคลจากการสูญเสียที่อยู่อาศัย ผู้เช่าที่ชำระเงินทั้งหมดก่อนการตัดสินมักจะรอดพ้นจากการยุบเลิกสัญญาเช่า แต่ยังคงต้องชำระค่าใช้จ่าย ส่วนผู้เช่าที่ค้างชำระซ้ำๆ เป็นเวลานาน อาจสูญเสียที่อยู่อาศัยได้แม้จะมีหนี้ค้างชำระในจำนวนที่น้อยกว่า

การค้างชำระสามเดือนเป็นเกณฑ์ปฏิบัติสำหรับการยุติการสมรส ไม่ใช่กฎที่บัญญัติไว้ ศาลจะพิจารณาสถานการณ์ทั้งหมดภายใต้ข้อยกเว้นในมาตรา 6:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขั้นตอนการดำเนินการเป็นอย่างไรบ้าง

หลังจากส่งหมายศาลแล้ว ผู้เช่าจะมีโอกาสตอบโต้ โดยปกติแล้วจะตามด้วยการไต่สวนด้วยวาจา ซึ่งศาลจะพิจารณาหาทางประนีประนอมก่อนที่จะตัดสิน โดยปกติแล้วศาลจะพิพากษาในชั้นต้นเรื่องค่าเช่าค้างชำระและการขับไล่ภายในไม่กี่เดือน และศาลมักจะประกาศให้มีผลบังคับใช้ชั่วคราว ดังนั้นการอุทธรณ์จึงไม่สามารถหยุดการบังคับใช้ได้ คำพิพากษาจะกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่าต้องออกจากที่พัก และการขับไล่จะดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่บังคับคดี ซึ่งจะทำการส่งหมายศาลและออกคำสั่งให้ผู้เช่าออกจากที่พักก่อน ลำดับขั้นตอนในทางปฏิบัติ รวมถึงบทบาทของเจ้าหน้าที่บังคับคดีและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการนั้น ได้อธิบายไว้ในบทความของเราเกี่ยวกับกระบวนการขับไล่ทางกฎหมายแล้ว

กระบวนการบรรเทาความเสียหายชั่วคราว (kort geding) สามารถใช้ได้ในกรณีที่สถานการณ์ไม่สามารถรอได้ แต่ไม่ใช่ทางลัดสำหรับหนี้ค้างชำระทั่วไป ผู้พิพากษาที่ทำหน้าที่พิจารณาคดีบรรเทาความเสียหายชั่วคราวไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ และจะสั่งให้ขับไล่ก็ต่อเมื่อมีความเป็นไปได้สูงที่ศาลในคดีหลักจะทำเช่นนั้น และเจ้าของบ้านมีผลประโยชน์เร่งด่วนอย่างแท้จริง เช่น เพราะหนี้ค้างชำระนั้นรวมกับการก่อความเดือดร้อนรำคาญหรือการให้เช่าช่วง ในกรณีหนี้ค้างชำระที่ไม่ซับซ้อน การดำเนินคดีตามข้อเท็จจริงต่อหน้าศาลแขวงจะรวดเร็วและปลอดภัยกว่าในท้ายที่สุด

การกู้คืนเงิน

การบอกเลิกสัญญาเช่าทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง แต่ไม่ได้ชำระค่าเช่าค้างชำระ ดอกเบี้ยตามกฎหมายภายใต้มาตรา 6:119 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระ สำหรับระหว่างธุรกิจด้วยกัน จะใช้อัตราดอกเบี้ยทางการค้าที่สูงกว่าตามมาตรา 6:119a แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ค่าใช้จ่ายในการเรียกเก็บหนี้โดยไม่ผ่านกระบวนการทางศาลจะคิดตามอัตราที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาล โดยคำนวณจากยอดเงินต้น และต้องแจ้งล่วงหน้า 14 วันตามที่กล่าวไว้ข้างต้นสำหรับผู้บริโภค ศาลยังสั่งให้ชำระค่าใช้จ่ายทางกฎหมายบางส่วนตามอัตราที่กำหนดไว้ด้วย

เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้ว เจ้าหน้าที่บังคับคดีสามารถยึดเงินเดือน สวัสดิการ ยอดเงินในบัญชีธนาคาร และทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ โดยต้องไม่เกินรายได้ขั้นต่ำที่ต้องเหลือไว้ให้ลูกหนี้ หากมีความเสี่ยงที่ทรัพย์สินจะสูญหายไปก่อนที่จะมีคำพิพากษา เจ้าของบ้านสามารถยื่นคำร้องต่อผู้พิพากษาชั่วคราวเพื่อขออนุญาตยึดทรัพย์ไว้ก่อนได้ เงินมัดจำอาจนำไปหักลบกับหนี้ค้างชำระได้ แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของบ้านที่ดี (Wet goed verhuurderschap) กล่าวคือ เงินมัดจำต้องไม่เกินค่าเช่าสองเดือน และต้องคืนหรือชี้แจงภายในระยะเวลาสั้นๆ ที่กฎหมายกำหนด หากผู้เช่าได้รับการอนุมัติให้เข้าร่วมโครงการปรับโครงสร้างหนี้ตามกฎหมาย หนี้ค้างชำระก่อนเข้าร่วมโครงการจะอยู่ภายใต้โครงการนั้นและไม่สามารถเรียกเก็บแยกต่างหากได้อีกต่อไป ในขณะที่ค่าเช่าที่เกิดขึ้นหลังจากนั้นยังคงต้องชำระเต็มจำนวน

สิ่งที่เจ้าของบ้านอาจไม่ทำ

ไม่ว่าค้างชำระค่าเช่ามากแค่ไหน ก็ไม่ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย การเปลี่ยนกุญแจ การถอดประตู การปิดกั้นทางเข้า การนำทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปวางไว้ข้างนอก หรือการตัดน้ำ ไฟฟ้า หรือเครื่องทำความร้อน ล้วนเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายตามมาตรา 6:162 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการเข้าไปในบ้านเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตก็อาจถือเป็นการบุกรุกโดยไม่ได้รับอนุญาต (huisvredebreuk) ตามมาตรา 138 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ผู้เช่าที่เผชิญกับการกระทำดังกล่าวสามารถขอให้ศาลสั่งคืนสิทธิ์ในการเข้าถึงบ้านได้ภายในไม่กี่วัน พร้อมทั้งค่าเสียหายและค่าปรับ และเจ้าของบ้านจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย เจ้าของบ้านที่กระทำการโดยพลการก็จะตกอยู่ในสถานะที่อ่อนแอกว่าอย่างเห็นได้ชัดในการพิจารณาคดีในภายหลัง

การกดดันที่เกินกว่าการเก็บค่าเช่าตามปกติจะถูกควบคุมแยกต่างหาก พระราชบัญญัติการเป็นเจ้าของที่ดินที่ดีกำหนดให้เจ้าของที่ดินต้องงดเว้นจากการข่มขู่ และกำหนดให้ทุกเทศบาลต้องมีจุดรับเรื่องร้องเรียนสำหรับผู้เช่า เทศบาลสามารถบังคับใช้ด้วยมาตรการทางปกครองและค่าปรับได้ การเยี่ยมเยียนซ้ำๆ การข่มขู่ หรือข้อความที่ออกแบบมาเพื่อให้ผู้เช่าออกไป จึงสร้างความเสี่ยงที่มาพร้อมกับการฟ้องร้องทางแพ่งมากกว่าที่จะช่วยส่งเสริมการฟ้องร้อง ภาระผูกพันในการบำรุงรักษาของเจ้าของที่ดินยังคงไม่เปลี่ยนแปลง: การค้างชำระค่าเช่าไม่ได้ระงับหน้าที่ในการแก้ไขข้อบกพร่อง ดังที่ภาพรวมของสิทธิผู้เช่าได้อธิบายไว้แล้ว

มีเพียงเจ้าหน้าที่บังคับคดีที่ดำเนินการตามคำพิพากษาของศาลเท่านั้นที่มีอำนาจในการขับไล่ผู้เช่าออกจากที่พัก การกระทำอื่นใดนอกเหนือจากนี้ถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

ข้อโต้แย้งที่ผู้เช่าสามารถยกขึ้นได้

การคาดการณ์ข้อโต้แย้งของฝ่ายจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของการเตรียมการเรียกร้องค่าเสียหาย ข้อโต้แย้งที่พบบ่อยที่สุดคือความบกพร่องของทรัพย์สิน ผู้เช่าที่แจ้งความบกพร่องแล้วไม่ได้รับการแก้ไข สามารถขอให้คณะกรรมการประเมินค่าเช่า (Huurcommissie) ลดค่าเช่าชั่วคราวได้ และมาตรา 7:207 ของกฎหมายแพ่งเวลส์อนุญาตให้เรียกร้องการลดค่าเช่าได้นับตั้งแต่มีการแจ้งความบกพร่อง ผู้เช่าไม่สามารถหยุดจ่ายค่าเช่าได้ และการลดค่าเช่าไม่เหมือนกับสิทธิในการไม่จ่าย แต่ความบกพร่องที่มีหลักฐานชัดเจนมักจะช่วยลดจำนวนหนี้ค้างชำระที่ศาลยอมรับได้

ข้อพิพาทเกี่ยวกับระดับค่าเช่าหรือเกี่ยวกับใบแจ้งค่าบริการรายปีมีกระบวนการพิจารณาเหมือนกัน กล่าวคือ คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) มีอำนาจพิจารณาเกี่ยวกับระดับค่าเช่าในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง รวมถึงใบแจ้งค่าบริการรายปี และคำตัดสินของคณะกรรมการฯ มีผลผูกพันทั้งสองฝ่าย เว้นแต่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะยื่นเรื่องต่อศาลแขวงภายในเวลาที่กำหนด ในกรณีที่ค่าเช่าค้างชำระเกิดขึ้นระหว่างการปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สิน สถานการณ์จะอยู่ภายใต้กฎระเบียบเกี่ยวกับการปรับปรุงซ่อมแซมมากกว่าภาระผูกพันการชำระเงินตามปกติ ความสมดุลระหว่างข้อเสนอการปรับปรุงซ่อมแซมของเจ้าของบ้านและสิทธิของผู้เช่าในการขอส่วนลดนั้นได้ระบุไว้ในบทความของเราเกี่ยวกับการปรับปรุงซ่อมแซมในขณะที่ผู้เช่ายังคงเช่าอยู่

สัญญาเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจมีขั้นตอนการดำเนินคดีเช่นเดียวกับการยื่นฟ้องต่อศาลแขวง แต่การพิจารณาเนื้อหาสาระสำคัญแตกต่างกันออกไป กล่าวคือ ไม่มีสิทธิในการอยู่อาศัยที่จะต้องคุ้มครอง และศาลจะพิจารณาความสัมพันธ์ทางการค้าและประวัติการชำระเงินเป็นหลัก ข้อกำหนดเรื่องค่าปรับตามสัญญาเป็นเรื่องปกติในสัญญาเช่าเหล่านี้ และศาลสามารถพิจารณาผ่อนปรนได้ภายใต้มาตรา 6:94 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในกรณีที่ค่าปรับนั้นไม่สมดุล ความแตกต่างระหว่างประเภทต่างๆ ของพื้นที่เชิงพาณิชย์ และผลที่ตามมานั้น ได้อธิบายไว้ในการเปรียบเทียบกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายการเช่าเชิงพาณิชย์ ของเรา แล้ว

สิ่งที่ต้องทำก่อน

ดำเนินการอย่างรวดเร็วและเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุยอดค้างชำระรายเดือน ส่งจดหมายทวงถามที่ตรงตามข้อกำหนดของมาตรา 6:96 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รายงานต่อเทศบาลที่ที่เช่าอาศัยอยู่ และบันทึกข้อตกลงการชำระเงินใดๆ ในเอกสารที่ลงนามแล้ว โดยระบุค่าเช่าปกติบวกกับจำนวนเงินที่ต้องชำระเพื่อชดเชยยอดค้างชำระ และสิ่งที่เกิดขึ้นหากไม่ชำระงวดใดงวดหนึ่ง หากยอดค้างชำระสูงถึงประมาณสามเดือนของค่าเช่าโดยไม่มีข้อตกลงที่สามารถทำได้ ให้เตรียมคำร้องขอชำระเงิน การยกเลิกสัญญา และการขับไล่ และดำเนินการตามหมายศาล การรอต่อไปมักไม่ช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้น เพราะยอดค้างชำระที่ผู้เช่าสามารถชำระได้จริงจะลดลงเมื่อยอดค้างชำระเพิ่มขึ้น

Law & More ให้คำแนะนำแก่เจ้าของบ้านและผู้เช่าเกี่ยวกับการค้างชำระค่าเช่า จดหมายทวงถามและการเรียกเก็บเงิน การยุบเลิกสัญญาเช่าและการดำเนินคดีขับไล่ก่อนศาลแขวง ข้อพิพาทเกี่ยวกับค่าบริการและระดับค่าเช่า และการดำเนินคดีต่อหน้าคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า เราจะประเมินเอกสาร ระบุสิ่งที่ศาลมีแนวโน้มที่จะยอมรับเป็นเหตุผลในการยุบเลิกสัญญาเช่า และดำเนินการตามกระบวนการและบังคับใช้คำสั่งศาล หากคุณกำลังประสบปัญหาการค้างชำระค่าเช่า ติดต่อ Sun Legal Law & More เพื่อหารือเกี่ยวกับจุดยืนก่อนที่จะดำเนินการใดๆ ที่ไม่สามารถแก้ไขได้แล้ว