การปรับขึ้นค่าเช่าในเนเธอร์แลนด์: เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้เท่าใด และผู้เช่าสามารถทำอะไรได้บ้าง

สัญญาเช่าบ้านในเนเธอร์แลนด์เกือบทุกฉบับจะมีการปรับขึ้นค่าเช่าปีละครั้ง สิ่งที่เจ้าของบ้านอาจเรียกร้อง และการขึ้นค่าเช่านั้นถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าที่พักนั้นอยู่ในกลุ่มใดในสามกลุ่ม ขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญา และขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของบ้านได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กระชับแต่เข้มงวดหรือไม่ บทความนี้จะอธิบายว่าสัญญาเช่าของคุณอยู่ในกลุ่มใด วิธีการคำนวณค่าเช่าสูงสุดต่อปี ข้อเสนอการขึ้นค่าเช่าที่ถูกต้องต้องมีอะไรบ้าง และผู้เช่าสามารถคัดค้านได้อย่างไร

สามส่วน สามชุดกฎ

นับตั้งแต่กฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม ( Wet betaalbare huur ) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 การให้เช่าที่อยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์แบ่งออกเป็นสามประเภท ซึ่งประเภทใดจะถูกนำมาใช้ขึ้นอยู่กับคะแนนที่ที่อยู่อาศัยได้รับภายใต้ระบบประเมินราคาที่อยู่อาศัย ( woningwaarderingsstelsel ) ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับชื่อของสัญญาระหว่างคู่สัญญา

• กลุ่มสังคมที่มีการกำกับดูแล – กลุ่มคะแนนต่ำสุด ค่าเช่าต้องไม่เกินค่าสูงสุดที่คะแนนเหล่านั้นกำหนดไว้ และการเพิ่มขึ้นประจำปีจะถูกจำกัดด้วยเปอร์เซ็นต์ที่รัฐมนตรีกำหนดในแต่ละปี
• กลุ่มตลาดระดับกลาง (ค่าเช่าระดับกลาง) – ช่วงราคาค่าเช่าระดับกลาง ส่วนนี้ได้รับการควบคุมเป็นครั้งแรกโดยกฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม (Affordable Rent Act) และมีค่าเช่าสูงสุดเฉพาะของตัวเอง และตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2025 เป็นต้นไป จะมีการจำกัดอัตราการเพิ่มขึ้นประจำปีของตนเอง
• ภาคเสรี (ภาคเอกชน(เปิดกว้างมากขึ้น) – ช่วงราคาสูงสุด ไม่มีค่าเช่าสูงสุด แต่การเพิ่มขึ้นรายปีถูกจำกัดโดยกฎหมายตั้งแต่ปี 2021 และการจำกัดนั้นได้ขยายออกไปจนถึงวันที่ 1 พฤษภาคม 2029

ขอบเขตคะแนนและเกณฑ์ค่าเช่าจะมีการปรับดัชนีทุกปี ดังนั้นที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนประเภทได้เมื่อมีการลงนามในสัญญาใหม่ ประเภทที่อยู่อาศัยจะคงที่ตั้งแต่เริ่มต้นการเช่าและจะไม่เปลี่ยนแปลงระหว่างสัญญาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์

วิธีการคำนวณค่าสูงสุดรายปี

อัตราค่าจ้างสูงสุดตามราคาตลาดกลางอาจสูงกว่าอัตราค่าจ้างสูงสุดตามภาคเศรษฐกิจเสรี ซึ่งอาจทำให้หลายคนประหลาดใจ แต่ไม่ใช่ความผิดพลาด สูตรคำนวณแตกต่างกัน: อัตราค่าจ้างสูงสุดตามราคาตลาดกลางผูกติดกับการพัฒนาค่าจ้างโดยรวมบวกหนึ่งเปอร์เซ็นต์ ในขณะที่อัตราค่าจ้างสูงสุดตามภาคเศรษฐกิจที่มีการควบคุมและภาคเศรษฐกิจเสรีจะใช้ค่าการพัฒนาของราคาหรือการพัฒนาของค่าจ้างที่ต่ำกว่า บวกอีกหนึ่งเปอร์เซ็นต์ ในปีที่ค่าจ้างสูงกว่าราคา อัตราค่าจ้างสูงสุดตามราคาตลาดกลางจะเป็นค่าที่สูงกว่า พื้นฐานทางกฎหมายคือมาตรา 7:248 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (BW) ซึ่งคำนวณไว้ในมาตรา 10 แห่งประมวลกฎหมายแรงงาน (Uhw) ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte )

เปอร์เซ็นต์เหล่านี้จะถูกคำนวณใหม่ทุกปี และเราจะไม่นำมาแสดงไว้ในที่นี้โดยเจตนา เพราะตัวเลขที่อ้างถึงในบทความจะล้าสมัยภายในไม่กี่เดือน รัฐมนตรีเป็นผู้กำหนด ตัวเลขเหล่านี้ถูกเผยแพร่โดย Huurcommissie และ rijksoverheid.nl และเป็นแหล่งข้อมูลเดียวที่น่าเชื่อถือ โปรดสังเกตปฏิทินที่แตกต่างกัน: ในส่วนที่มีการควบคุม อัตราสูงสุดใหม่จะใช้กับการเพิ่มขึ้นที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ในขณะที่ในภาคตลาดกลางและภาคเสรีจะใช้ตามปีปฏิทิน การเพิ่มขึ้นที่เสนอต่ำกว่าเปอร์เซ็นต์ของปีที่แล้วสำหรับวันที่ในรอบระยะเวลาใหม่นั้นสูงเกินไป และส่วนเกินนั้นสามารถเรียกคืนได้

ข้อกำหนดอย่างเป็นทางการของข้อเสนอขอขึ้นค่าเช่า

ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง การขึ้นราคาจะไม่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ เจ้าของบ้านต้องยื่นข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ( voorstel tot huurverhoging ) ตามมาตรา 7:252 ของประมวลกฎหมายแพ่งเยอรมัน และขั้นตอนต่างๆ นั้นมีความสำคัญมากกว่าที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่คาดคิด

• ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ข้อเสนอต้องส่งถึงผู้เช่าอย่างน้อยสองเดือนเต็มก่อนวันที่กำหนดให้มีผลบังคับใช้ สำหรับการขึ้นราคาในวันที่ 1 กรกฎาคม ข้อเสนอต้องส่งภายในวันที่ 30 เมษายนเป็นอย่างช้าที่สุด
• ในรูปแบบลายลักษณ์อักษร โดยทั่วไปแล้วสามารถส่งอีเมลได้ หากแสดงใบเสร็จรับเงิน
• สารบัญ มาตรา 7:252 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (BW) กำหนดสิ่งที่ข้อเสนอต้องระบุ ได้แก่ ค่าเช่าปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงที่เสนอ ค่าเช่าใหม่ที่จะเกิดขึ้น และวันที่ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ ในกรณีที่เจ้าของบ้านอ้างอิงการเพิ่มค่าเช่าตามรายได้ จะต้องแนบงบแสดงฐานะการเงินจากกรมสรรพากรมาด้วย ข้อเสนอที่ขาดรายละเอียดใดรายละเอียดหนึ่งเหล่านี้ถือว่ามีข้อบกพร่อง
• ทุกๆ สิบสองเดือน ในช่วงสิบสองเดือนแรกหลังจากเริ่มสัญญาเช่า ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นได้มากที่สุดเพียงครั้งเดียว และหลังจากนั้นจะเพิ่มขึ้นได้เฉพาะเมื่อสิ้นสุดแต่ละช่วงสิบสองเดือนถัดไปเท่านั้น (มาตรา 7:250 BW) ในกรณีที่การเพิ่มค่าเช่าขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในสัญญา ให้ใช้ช่วงเวลาสิบสองเดือนเดียวกัน และข้อกำหนดที่ทำให้มีการเพิ่มค่าเช่ามากกว่าหนึ่งครั้งในรอบสิบสองเดือนถือเป็นโมฆะ (มาตรา 7:251 BW) มีข้อยกเว้นเล็กน้อยในกรณีที่ส่วนลดค่าเช่าชั่วคราวถูกยกเลิก (มาตรา 7:252c BW)

ผลที่ตามมาจากการยื่นข้อเสนอที่ไม่ถูกต้องนั้นง่ายและสำหรับเจ้าของบ้านแล้วเป็นเรื่องที่เสียค่าใช้จ่ายสูง นั่นคือ การขึ้นค่าเช่าจะไม่เกิดขึ้นจริง ไม่มีการลดลง แก้ไข หรือเลื่อนออกไปโดยผลของกฎหมาย ค่าเช่ายังคงอยู่ที่เดิม และเจ้าของบ้านต้องเริ่มต้นใหม่ด้วยข้อเสนอที่ถูกต้องตามกฎหมายและระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าสองเดือนใหม่ ซึ่งในทางปฏิบัติมักมีค่าใช้จ่ายเท่ากับการปรับดัชนีค่าเช่าทั้งปี ผู้เช่าที่จ่ายเงินไปแล้วสามารถขอคืนส่วนต่างได้

ผู้เช่าจะคัดค้านได้อย่างไร และเมื่อใด

เส้นทางจะขึ้นอยู่กับแต่ละช่วง และเส้นทางทั้งสองจะวิ่งในทิศทางตรงกันข้าม

ข้อเสนอที่มีการกำกับดูแลและข้อเสนอระดับกลางภายใต้มาตรา 7:252 BW

ผู้เช่าต้องเขียนจดหมายถึงเจ้าของบ้านก่อนวันที่กำหนดให้มีผลบังคับใช้ โดยแจ้งว่าตนคัดค้านและระบุเหตุผล หลังจากนั้นผู้เช่าไม่ต้องทำอะไรเพิ่มเติมอีก หากเจ้าของบ้านต้องการดำเนินการต่อไปเจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie ) ภายในหกสัปดาห์นับจากวันที่กำหนดให้มีผลบังคับใช้ (มาตรา 7:253 BW) หากพ้นช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้ว การขึ้นราคาจะไม่เกิดขึ้น ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์ที่สุดที่ผู้เช่าที่คัดค้านควรรู้

การปรับดัชนีตามข้อสัญญา (ตลาดกลางและตลาดเสรี)

ในกรณีที่การเพิ่มขึ้นเกิดจากข้อกำหนดการปรับดัชนีราคา แทนที่จะเป็นข้อเสนอตามมาตรา 7:252 BW ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องโดยตรงต่อคณะกรรมการค่าเช่าภายในสี่เดือนนับจากวันที่การเพิ่มขึ้นมีผลบังคับใช้ (มาตรา 7:248 BW) การพลาดช่วงเวลาสี่เดือนดังกล่าวถือเป็นความผิดร้ายแรง ดังนั้นควรจดบันทึกไว้ในปฏิทิน คณะกรรมการค่าเช่าจะจำกัดการเพิ่มขึ้นไว้ที่อัตราสูงสุดตามกฎหมาย หากข้อกำหนดดังกล่าวทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นมากกว่านั้น

เงื่อนไขการปรับดัชนีราคา: ภาคเศรษฐกิจเสรีและปัญหาเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม

ในตลาดระดับกลางและตลาดเสรี ไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะขอปรับขึ้นค่าเช่ารายปีได้ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับสัญญา หากสัญญาเช่าไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับขึ้นค่าเช่าเลย เจ้าของบ้านก็ไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่ารายปีได้ หากสัญญาระบุอัตราเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำกว่าอัตราสูงสุดตามกฎหมาย ตัวเลขในสัญญาจะเป็นตัวกำหนด หากสัญญาระบุอัตราเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราสูงสุดตามกฎหมาย อัตราสูงสุดตามกฎหมายจะเป็นตัวกำหนด

เหนือชั้นกฎหมายนั้นขึ้นไปคือ กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของยุโรป และนี่คือจุดที่มีเงินจำนวนมหาศาลเข้ามาเกี่ยวข้อง สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกับบุคคลทั่วไปถือเป็นสัญญาผู้บริโภค ดังนั้นกฎว่าด้วยเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมจึงมีผลบังคับใช้ และศาลจะต้องตรวจสอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่าด้วยตนเอง

คำวินิจฉัยที่เป็นบรรทัดฐานสำคัญคือคำวินิจฉัยที่เป็นอคติของศาลฎีกาแห่งเนเธอร์แลนด์ (Hoge Raad) เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2024 หมายเลข ECLI:NL:HR:2024:1780 ซึ่งออกตามคำถามที่ส่งมาจากศาลยุติธรรม (Rechtbank) Amsterdam เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2024 คดีนี้เกี่ยวข้องกับสูตรการคำนวณภาษีแบบทั่วไปในภาคเศรษฐกิจเสรี คือ “การปรับดัชนีราคาผู้บริโภคบวกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม” โดยสรุปแล้ว ศาลได้ตัดสินดังนี้:

• องค์ประกอบการปรับดัชนีและองค์ประกอบค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมได้รับการประเมินแล้ว แยกต่างหากแม้ว่าจะปรากฏอยู่ในประโยคเดียวในสัญญา ทั้งสองอย่างมีจุดประสงค์ที่แตกต่างกัน อย่างแรกใช้เพื่อชดเชยการอ่อนค่าของสกุลเงิน ส่วนอย่างที่สองใช้เพื่อชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเกินกว่าอัตราเงินเฟ้อ
• ข้อกำหนดที่ระบุให้มีการปรับดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) นั้น ไม่ถือว่าไม่ยุติธรรมในตัวมันเอง
• ข้อกำหนดที่เพิ่มค่าธรรมเนียมคงที่สูงสุดถึง 3% เหนือดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) คือ ไม่ ไม่ยุติธรรม เว้นแต่จะมีสถานการณ์พิเศษ: ผลกระทบทางการเงินสามารถคาดการณ์ได้ เจ้าของบ้านมีผลประโยชน์โดยชอบธรรม และผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้
• หากมีข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม is ไม่ยุติธรรม ต้องยกเลิก ในสิ่งทั้งปวงศาลอาจไม่ลดอัตราดังกล่าวลงเหลือ 3% ที่ยอมรับได้ ผู้เช่าจะกลับไปอยู่ในสถานะเดิมที่พวกเขาควรจะเป็นหากไม่มีข้อกำหนดดังกล่าว และมีสิทธิ์เรียกร้องค่าชดเชยสำหรับค่าเช่าที่จ่ายเกินไป

ผลที่ตามมาสำหรับเจ้าของบ้านที่ใช้สูตร “ปรับดัชนีบวกเพิ่มสูงสุด 5%” หรือ “บวกเพิ่มสูงสุด 7%” นั้นรุนแรงมาก ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจะไม่ลดลง แต่จะหายไปตลอดอายุสัญญาเช่า และค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่จ่ายไปแล้วจะต้องชำระคืน สำหรับเจ้าของบ้านที่มีพอร์ตโฟลิโอและใช้แบบฟอร์มมาตรฐาน ความเสี่ยงจะสะสมในทุกยูนิต การฟ้องร้องเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่เกิน 3% ยังคงมีอยู่ในศาลระดับท้องถิ่น และเนื่องจากมาตรฐานที่ใช้เป็นมาตรฐานยุโรปซึ่งมีเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม ความเป็นไปได้ที่จะมีการส่งเรื่องไปยังศาลยุติธรรมแห่งสหภาพยุโรปจึงยังคงมีอยู่ เจ้าของบ้านที่พึ่งพาข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม และผู้เช่าที่เรียกร้องเงินคืนภายใต้ข้อกำหนดดังกล่าว ควรตรวจสอบคำพิพากษาของศาลก่อนที่จะตัดสินใจ

มีประเด็นปลีกย่อยสองประเด็นที่สำคัญ คำตัดสินนี้เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดไม่ใช่เพดานราคา: แม้แต่ข้อกำหนดที่เป็นธรรมก็ไม่สามารถให้ค่าเช่ามากกว่าเพดานราคาตามกฎหมายที่บังคับใช้ในปีนั้นได้ และข้อกำหนดที่ไม่เป็นธรรมก็ไม่สามารถแก้ไขได้ด้วยการที่เจ้าของบ้านคิดค่าเช่าน้อยกว่าที่ข้อกำหนดนั้นอนุญาต สิ่งที่ถูกตรวจสอบคือถ้อยคำในข้อกำหนดนั้นเอง

ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นหลังจากการปรับปรุงหรือต่อเติม

การขึ้นค่าเช่าหลังจากการปรับปรุงนั้นแตกต่างจากการขึ้นค่าเช่าประจำปี และไม่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดเปอร์เซ็นต์ประจำปี ความแตกต่างที่ตัดสินข้อพิพาทส่วนใหญ่คือระหว่างการปรับปรุงและการบำรุงรักษา : การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพหรือการเพิ่มเติมที่เพิ่มความสุขในการอยู่อาศัย เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าในตัว อุปกรณ์ห้องน้ำใหม่ ฉนวนกันความร้อน และมาตรการประหยัดพลังงานอื่นๆ สามารถเป็นเหตุผลในการขึ้นค่าเช่าได้ แต่การเปลี่ยนและการซ่อมแซมไม่สามารถทำได้ เพราะการดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีนั้นเป็นสิ่งที่ค่าเช่าจ่ายอยู่แล้ว

ในกรณีที่เจ้าของบ้านต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีผู้เช่าอาศัยอยู่ มาตรา 7:220 แห่งกฎหมายแพ่งกำหนดให้ ต้องมี ข้อเสนอที่สมเหตุสมผลคือ เอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุรายละเอียดของงาน การรบกวน ค่าชดเชย และค่าเช่าใหม่ที่เสนอ ผู้เช่าที่ปฏิเสธข้อเสนอที่สมเหตุสมผลสามารถถูกบังคับได้ แต่ผู้เช่าที่เผชิญกับข้อเสนอที่ไม่สมเหตุสมผลไม่สามารถถูกบังคับได้

หากคู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันเรื่องผลกระทบของค่าเช่าได้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจขอให้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) พิจารณาว่าการขึ้นค่าเช่าที่เสนอมานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ ภายในสามเดือนนับจากวันที่งานเสร็จสมบูรณ์ คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าจะส่งผู้ตรวจสอบไปตรวจสอบว่างานที่ทำนั้นเป็นการปรับปรุงอย่างแท้จริงหรือไม่ และจะเปรียบเทียบการขึ้นค่าเช่ากับต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง วิธีการนี้ใช้ได้ทั้งในตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง (มาตรา 7:255 BW) และในตลาดเสรี (มาตรา 7:255a BW) แม้ว่าในตลาดเสรีจะไม่มีการกำหนดเพดานคะแนนสำหรับการวัดผลก็ตาม

การเพิ่มขึ้นเพิ่มเติมที่ขึ้นอยู่กับรายได้

เฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่มีการควบคุมเท่านั้น เจ้าของบ้านอาจเสนอเพิ่มค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้สูงกว่าระดับที่กำหนด (มาตรา 7:252a BW) โดยระบุเป็นจำนวนเงินยูโรคงที่ต่อเดือน แทนที่จะเป็นเปอร์เซ็นต์

• เหนือเกณฑ์รายได้ปกติจะมีระดับรายได้สองระดับ โดยแต่ละระดับจะมีจำนวนเงินรายเดือนคงที่ แทนที่จะเป็นเปอร์เซ็นต์
• ขีดจำกัดรายได้ จำนวนเงินรายเดือน และปีอ้างอิงจะถูกกำหนดและประกาศโดยสำนักงานประเมินภาษีทรัพย์สิน (Huurcommissie) เป็นรายปี การประเมินภาษีจะพิจารณาจากรายได้ครัวเรือนของปีภาษีที่ผ่านมา ไม่ใช่ปีปัจจุบัน
• รายได้ของบุตรที่อาศัยอยู่ในประเทศซึ่งยังไม่บรรลุนิติภาวะอายุ 23 ปี จะไม่นำมาพิจารณาในกรณีที่รายได้รวมของบุตรนั้น (เวอร์ซาเมลินโกเมน) ยังคงต่ำกว่าขีดจำกัดที่ประกาศไว้
• ผู้เช่ากลุ่มที่มีโรคเรื้อรังและผู้พิการได้รับการยกเว้น

เจ้าของบ้านต้องขอเอกสารแสดงรายได้จากกรมสรรพากร (Belastingdienst) และแนบมาพร้อมกับข้อเสนอ หากไม่แนบเอกสารดังกล่าว ข้อเสนอจะไม่สมบูรณ์ และโดยปกติแล้วจะทำให้การขึ้นค่าเช่าไม่ผ่าน การขึ้นค่าเช่าสูงสุดไม่สามารถใช้ซ้ำได้ เจ้าของบ้านสามารถเลือกใช้เพียงอัตราเปอร์เซ็นต์ปกติหรืออัตราที่ขึ้นอยู่กับรายได้เท่านั้น ไม่สามารถใช้ทั้งสองอัตราพร้อมกันได้ เนื่องจากเกณฑ์และจำนวนเงินมีการเปลี่ยนแปลงทุกปี โปรดตรวจสอบตารางที่คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) เผยแพร่สำหรับปีที่การขึ้นค่าเช่าจะมีผลบังคับใช้

การลดค่าเช่า: เป็นภาพสะท้อน และมักจะเป็นการเปลี่ยนแปลงที่รุนแรงกว่า

ผู้เช่ามักจะคิดปกป้องตัวเองเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่ารายปี ในขณะที่คำถามที่สำคัญกว่าคือ ค่าเช่านั้นถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่แรกหรือไม่ ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง ค่าเช่าไม่ควรเกินค่าไฟฟ้าสูงสุดที่ที่อยู่อาศัยนั้นสามารถสร้างขึ้นได้ หากเกินกว่านั้น ผู้เช่าไม่ควรเพียงแต่ต่อต้านการขึ้นค่าเช่า แต่ควรเสนอให้ลดราคาลงด้วย

ขั้นตอนภายใต้มาตรา 7:254 BW นั้นคล้ายคลึงกับขั้นตอนการขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าต้องส่งข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรระบุค่าเช่าปัจจุบัน ค่าเช่าที่ลดลง จำนวนส่วนลด และวันที่เริ่มมีผลบังคับใช้ ซึ่งต้องไม่เร็วกว่าสองเดือนเต็มหลังจากส่งข้อเสนอ หากเจ้าของบ้านปฏิเสธหรือไม่ตอบกลับ ผู้เช่าสามารถยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการค่าเช่า (Huurcommissie) เพื่อขอให้พิจารณา และต้องดำเนินการภายในหกสัปดาห์นับจากวันที่เสนอให้ลดค่าเช่า ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าตามอัตราปัจจุบันต่อไปจนกว่าจะมีคำตัดสิน

ในกรณีที่พบว่ามีการคิดค่าเช่าสูงเกินไปอย่างมาก วิธีนี้คุ้มค่ากว่าการปรับดัชนีราคาเพียงเปอร์เซ็นต์เดียว และสามารถใช้ควบคู่กับการเรียกร้องค่าเสียหายจากความชำรุดบกพร่องได้ การตรวจสอบคะแนนค่าเช่าควรเป็นขั้นตอนแรกทุกครั้งที่ผู้เช่าที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลหรือผู้เช่าระดับกลางตั้งคำถามเกี่ยวกับค่าเช่าของตน

สิ่งที่เจ้าของบ้านอาจไม่ทำ

• เพิ่มขึ้นมากกว่าหนึ่งครั้งในรอบสิบสองเดือน การขึ้นราคาครั้งที่สองภายในระยะเวลาสิบสองเดือนเดียวกันนั้นถือเป็นโมฆะ (มาตรา 7:251 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ไม่ว่าสัญญาจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม
• เพิ่มขึ้นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดโดยไม่มีข้อผูกมัดตามสัญญา ในตลาดระดับกลางและตลาดเสรี หากไม่มีเงื่อนไขการปรับดัชนี หมายความว่าจะไม่มีการเพิ่มขึ้นรายปีตลอดระยะเวลาของสัญญา
• เพิ่มขึ้นโดยการไม่ต่ออายุสัญญา สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในเนเธอร์แลนด์สำหรับระยะเวลาไม่จำกัดนั้นไม่หมดอายุและไม่สามารถ "ต่ออายุ" ด้วยเงื่อนไขใหม่ตามดุลยพินิจของเจ้าของบ้านได้ การเสนอทางเลือกให้ผู้เช่าระหว่างการจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นหรือการย้ายออกนั้นไม่ใช่หนทางที่ถูกต้องตามกฎหมายในการขึ้นค่าเช่า การยุติสัญญาเช่าต้องมีเหตุผลตามกฎหมาย และหากผู้เช่าไม่เห็นด้วย ต้องมีคำสั่งศาล
• กู้คืนส่วนเพิ่มผ่านทาง ค่าบริการ. การรวมค่าเช่าเข้ากับค่าบริการหรือราคาสินค้าแบบเหมาจ่ายนั้นไม่ผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียด
• อย่าสนใจคำคัดค้าน ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง เจ้าของที่ดินไม่สามารถเพิกเฉยต่อการคัดค้านได้โดยลำพัง วิธีเดียวที่จะดำเนินการได้คือการยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ (Huurcommissie) ภายในหกสัปดาห์

คำแนะนำในทางปฏิบัติ

สำหรับผู้เช่า โปรดตรวจสอบกลุ่มอาคารก่อน จากนั้นตรวจสอบการคำนวณ และสุดท้ายตรวจสอบข้อกำหนดต่างๆ ตามลำดับนี้ เพราะข้อผิดพลาดทางด้านเอกสารจะทำให้การขึ้นค่าเช่าเป็นโมฆะไม่ว่าจะเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าใดก็ตาม จดบันทึกกำหนดเวลาทั้งสองไว้ในปฏิทิน: คัดค้านก่อนวันที่มีผลบังคับใช้ในกลุ่มอาคารที่มีการควบคุมและกลุ่มอาคารขนาดกลาง และยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการการเช่าภายในสี่เดือนสำหรับการปรับดัชนีตามสัญญา หากสัญญาเช่าในภาคส่วนเสรีของคุณเพิ่มค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเกิน 3% ในการปรับดัชนี โปรดขอคำแนะนำก่อนชำระเงิน และตรวจสอบคะแนนแม้ว่าการขึ้นค่าเช่าจะดูถูกต้องแล้วก็ตาม

สำหรับเจ้าของบ้าน โปรดตรวจสอบแบบฟอร์มสัญญาของคุณ: ข้อกำหนดเรื่องค่าปรับที่ร่างขึ้นก่อนคำตัดสินของศาลฎีกาในปี 2024 ถือเป็นภาระผูกพันที่มีผลบังคับใช้ ส่งข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรแต่เนิ่นๆ โดยระบุค่าเช่าปัจจุบัน ค่าเช่าใหม่ วันที่มีผลบังคับใช้ และช่องทางการคัดค้าน และเก็บหลักฐานการส่งไว้ แนบเอกสารแจ้งจากหน่วยงานด้านภาษีสำหรับกรณีที่มีการปรับเพิ่มค่าเช่าตามรายได้ หากผู้เช่าคัดค้าน ให้กำหนดเส้นตาย 6 สัปดาห์ของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) ทันที การพลาดกำหนดเส้นตายนี้จะส่งผลเสียต่อค่าเช่าทั้งปี