เมื่อคุณเช่าที่พักในเนเธอร์แลนด์ คุณจะได้รับสิทธิ์ในการคุ้มครองค่าเช่าโดยอัตโนมัติ โดยสิทธิ์ดังกล่าวจะมีผลกับผู้เช่าร่วมและผู้เช่าช่วงของคุณเช่นกัน โดยหลักการแล้ว การคุ้มครองค่าเช่าประกอบด้วยสองด้าน ได้แก่ การคุ้มครองราคาค่าเช่าและการคุ้มครองค่าเช่าจากการยุติข้อตกลงการเช่า ในแง่ที่ว่าเจ้าของบ้านไม่สามารถยุติข้อตกลงการเช่าได้

แม้ว่าการคุ้มครองค่าเช่าจะใช้ได้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยในสังคม แต่ผู้เช่าที่อยู่อาศัยในภาคส่วนเสรีกลับไม่เป็นเช่นนั้น บล็อกนี้จะอภิปรายเกี่ยวกับการคุ้มครองค่าเช่าประเภทใดที่เป็นปัญหาเมื่อใดและการคุ้มครองราคาค่าเช่าหรือการคุ้มครองค่าเช่าในบริบทของการยุติสัญญาเช่าครอบคลุมถึงอะไรบ้าง แต่ก่อนอื่น บล็อกนี้จะอภิปรายเกี่ยวกับสภาพที่เรียกว่าพื้นที่อยู่อาศัยสำหรับการใช้การคุ้มครองผู้เช่าโดยรวม

พื้นที่อยู่อาศัย

สำหรับการบังคับใช้บทบัญญัติทางกฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองค่าเช่าอันดับแรกจะต้องมีคำถามเกี่ยวกับพื้นที่ใช้สอย ตามมาตรา 7: 233 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์พื้นที่อยู่อาศัยต้องเข้าใจว่าหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไม่ได้ตราบเท่าที่เช่าเป็นบ้านอิสระหรือไม่มีอยู่ในตัวรถคาราวานหรืออาคารที่มีไว้สำหรับที่อยู่อาศัยถาวร ดังนั้นจึงไม่มีความแตกต่างใด ๆ อีกต่อไประหว่างผู้เช่าที่พักอิสระหรือไม่มีที่พักในตัวเพื่อวัตถุประสงค์ในการคุ้มครองค่าเช่า

แนวคิดเรื่องพื้นที่อยู่อาศัยยังรวมถึงสิ่งที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ สิ่งอำนวยความสะดวกที่โดยธรรมชาติแล้วเชื่อมโยงอย่างแยกไม่ออกกับ หน้าแรก, คาราวาน หรือสนามหญ้า หรือที่เป็นส่วนหนึ่งของสิ่งเหล่านี้ตามสัญญาเช่า ในกลุ่มอาคารที่พักอาศัย อาจเป็นเช่น บันได ทางเดิน และทางเดิน รวมถึงสิ่งติดตั้งส่วนกลาง หากระบุไว้ในสัญญาว่าเป็นพื้นที่ที่ไม่มีลักษณะสาธารณะ

อย่างไรก็ตามไม่มีพื้นที่อยู่อาศัยตามความหมายของมาตรา 7: 233 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์หากเกี่ยวข้องกับ:

• การใช้พื้นที่อยู่อาศัยในระยะสั้น; ไม่ว่ากรณีนี้จะพิจารณาจากลักษณะการใช้งานเช่นเป็นบ้านพักตากอากาศหรือบ้านแลกเปลี่ยน ในแง่นี้ระยะเวลาสั้นจึงหมายถึงการใช้และไม่ใช่เวลาที่ตกลงกัน
• พื้นที่ใช้สอยที่พึ่งพาได้; เป็นกรณีนี้หากบ้านเช่าพร้อมพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในกรณีนั้นบ้านเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ธุรกิจที่เช่าดังนั้นจึงไม่ใช่เงื่อนไขที่อยู่อาศัย แต่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับพื้นที่ธุรกิจกับบ้าน
• เรือนแพ; นี่เป็นปรากฏการณ์ที่ไม่สอดคล้องกับคำจำกัดความทางกฎหมายของมาตรา 7: 233 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์ โดยปกติบ้านดังกล่าวไม่สามารถถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้เนื่องจากไม่มีความสัมพันธ์ที่ยั่งยืนกับดินหรือธนาคาร

การคุ้มครองราคาเช่า

หากเป็นไปตามเงื่อนไขของพื้นที่ใช้สอยที่อธิบายไว้ข้างต้นก่อนอื่นผู้เช่าจะได้รับความคุ้มครองราคาค่าเช่า ในกรณีนั้นให้ใช้จุดเริ่มต้นต่อไปนี้:

• อัตราส่วนระหว่างคุณภาพรวมถึงที่ตั้งของที่พักที่เช่าและระหว่างค่าเช่าที่ต้องจ่ายจะต้องสมเหตุสมผล
• ผู้เช่ามีทางเลือกตลอดเวลาที่จะต้องประเมินราคาค่าเช่าเบื้องต้นโดยคณะกรรมการให้เช่า สิ่งนี้จะเกิดขึ้นได้ภายใน 6 เดือนหลังจากเริ่มสัญญาเช่าเท่านั้น คำตัดสินของคณะกรรมการให้เช่ามีผลผูกพัน แต่ยังสามารถส่งให้ศาลส่วนตำบลตรวจพิจารณาได้
• เจ้าของบ้านไม่สามารถดำเนินการเพิ่มค่าเช่าได้ไม่ จำกัด ข้อ จำกัด ทางกฎหมายเฉพาะจะใช้กับการขึ้นค่าเช่าเช่นเปอร์เซ็นต์การเพิ่มค่าเช่าสูงสุดที่รัฐมนตรีกำหนด
• บทบัญญัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองค่าเช่าถือเป็นข้อบังคับ กฎหมายกล่าวคือ เจ้าของบ้านไม่สามารถเบี่ยงเบนจากข้อกำหนดดังกล่าวในสัญญาเช่าจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าได้

หลักการที่ระบุไว้ใช้ได้เฉพาะกับผู้เช่าบ้านพักสังคมเท่านั้น ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่อยู่ในภาคการเช่าที่มีการควบคุม ดังนั้นจึงต้องแยกออกจากพื้นที่อยู่อาศัยที่อยู่ในภาคการเช่าแบบเสรีหรือแบบฟรี ในกรณีของที่อยู่อาศัยแบบเสรีหรือแบบฟรี ค่าเช่าจะสูงมากจนผู้เช่าไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินอุดหนุนค่าเช่าอีกต่อไป และจึงอยู่นอกเหนือการคุ้มครองของกฎหมาย

เขตแดนระหว่างที่อยู่อาศัยแบบเสรีและที่อยู่อาศัยแบบสังคมอยู่ที่ประมาณค่าเช่าประมาณ 752 ยูโรต่อเดือน หากค่าเช่าที่ตกลงกันเกินกว่าจำนวนนี้ ผู้เช่าจะไม่สามารถพึ่งพาหลักการที่อธิบายไว้ข้างต้นได้อีกต่อไป เพราะนั่นจะเป็นเรื่องของค่าเช่าที่อยู่อาศัยแบบเสรี

ค่าเช่าป้องกันการยกเลิกสัญญาเช่า

อย่างไรก็ตามสำหรับการประยุกต์ใช้ความคุ้มครองค่าเช่าในด้านอื่น ๆ จะไม่มีความแตกต่างระหว่างผู้เช่าที่อยู่อาศัยทางสังคมและแบบเปิดเสรี กล่าวอีกนัยหนึ่งนั่นหมายความว่าผู้เช่าพื้นที่อยู่อาศัยทุกคนจะได้รับการคุ้มครองอย่างมากและโดยอัตโนมัติจากการยกเลิกสัญญาเช่าในแง่ที่เจ้าของบ้านไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ ในบริบทนี้ผู้เช่าได้รับการคุ้มครองโดยเฉพาะเนื่องจาก:

• การบอกเลิกโดยเจ้าของบ้านไม่ได้เป็นการยกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 7: 272 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์; โดยหลักการแล้วเจ้าของบ้านจะต้องพยายามยุติสัญญาเช่าก่อนโดยความยินยอมร่วมกัน หากไม่ได้ผลและผู้เช่าไม่เห็นด้วยกับการยกเลิกการบอกเลิกของเจ้าของบ้านก็ไม่ได้เป็นการยกเลิกสัญญาเช่า ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่ายังคงดำเนินต่อไปตามปกติและเจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำร้องทางกฎหมายสำหรับการยกเลิกสัญญาเช่าต่อศาลตำบล ในกรณีดังกล่าวสัญญาเช่าจะไม่สิ้นสุดจนกว่าศาลจะมีคำตัดสินที่ไม่สามารถเพิกถอนได้ในการเรียกร้องการยกเลิกของเจ้าของบ้าน
• ในมุมมองของมาตรา 7: 271 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์เจ้าของบ้านต้องระบุเหตุผลในการยกเลิก; หากเจ้าของบ้านกำลังจะยกเลิกสัญญาเช่าเขาจะต้องปฏิบัติตามพิธีการของบทความดังกล่าวข้างต้นของประมวลกฎหมายแพ่ง นอกเหนือจากระยะเวลาการแจ้งเตือนแล้วพื้นฐานสำหรับการยุติก็เป็นพิธีการที่สำคัญในบริบทนี้ ด้วยเหตุนี้เจ้าของบ้านจะต้องระบุเหตุผลอย่างใดอย่างหนึ่งสำหรับการบอกเลิกในการแจ้งการยกเลิกดังที่ระบุไว้ในมาตรา 7: 274 วรรค 1 ของประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์:

1. ผู้เช่าไม่ประพฤติตัวเหมือนผู้เช่าที่ดี
2. มันเกี่ยวข้องกับค่าเช่าในช่วงเวลาที่กำหนด
3. เจ้าของบ้านต้องการเช่าเพื่อใช้งานเองอย่างเร่งด่วน
4. ผู้เช่าไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอที่สมเหตุสมผลในการทำสัญญาเช่าใหม่
5. เจ้าของบ้านต้องการตระหนักถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินในห้องเช่าตามแผนการแบ่งเขตที่ถูกต้อง
6. ผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านในการบอกเลิกสัญญาเช่านั้นมีมากกว่าของผู้เช่าในการต่อสัญญาเช่า (ในกรณีของการเช่าของเจ้าของบ้าน)

• การเช่าสามารถยกเลิกได้โดยผู้พิพากษาเท่านั้นโดยอาศัยเหตุผลที่ระบุไว้ในมาตรา 7: 274 วรรค 1 ของประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์; เหตุดังกล่าวมีความละเอียดถี่ถ้วนกล่าวคือหากมีการดำเนินการทางกฎหมายต่อหน้าศาลจะไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าด้วยเหตุผลอื่นได้ หากมีเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งดังกล่าวเกิดขึ้นศาลจะต้องให้การเรียกร้องของผู้เช่ายุติ ในกรณีนี้จึงไม่มีที่ว่างสำหรับการชั่งน้ำหนักผลประโยชน์ (เพิ่มเติม) อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นสำหรับประเด็นนี้โดยคำนึงถึงจุดยุติการใช้งานส่วนตัวอย่างเร่งด่วน เมื่อการเรียกร้องได้รับอนุญาตศาลจะกำหนดเวลาในการขับไล่ด้วย อย่างไรก็ตามหากการเรียกร้องการยกเลิกของเจ้าของบ้านถูกปฏิเสธสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้องอาจไม่ถูกยกเลิกโดยเขาอีกเป็นเวลาสามปี

พระราชบัญญัติการเคลื่อนไหวของตลาดเช่า

ก่อนหน้านี้การคุ้มครองค่าเช่าเป็นผลมาจากการวิพากษ์วิจารณ์จำนวนมาก: การคุ้มครองค่าเช่าจะไปไกลเกินไปและมีเจ้าของบ้านจำนวนมากที่ต้องการเช่าบ้านหากการคุ้มครองค่าเช่าไม่เข้มงวดนัก สมาชิกสภานิติบัญญัติได้พิสูจน์แล้วว่าอ่อนไหวต่อคำวิจารณ์นี้ ด้วยเหตุนี้สมาชิกสภานิติบัญญัติจึงเลือกที่จะนำกฎหมายนี้มาใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2016 พระราชบัญญัติการโอนตลาดเช่า ด้วยกฎหมายใหม่นี้การคุ้มครองผู้เช่าจึงเข้มงวดน้อยลง ในบริบทของกฎหมายนี้การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดคือ

• สำหรับสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อยู่อาศัยอิสระสองปีหรือน้อยกว่าและสำหรับสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อยู่อาศัยที่ไม่เป็นอิสระที่มีอายุห้าปีหรือน้อยกว่านั้นเจ้าของบ้านสามารถเช่าได้โดยไม่ได้รับการคุ้มครองค่าเช่า ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงโดยการดำเนินการตามกฎหมายหลังจากระยะเวลาที่ตกลงกันไว้และเจ้าของบ้านไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่นเดิม
• ด้วยการแนะนำสัญญากลุ่มเป้าหมายทำให้เจ้าของบ้านสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะเช่นนักเรียนได้ง่ายขึ้น หากผู้เช่าไม่ได้อยู่ในกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงอีกต่อไปและตัวอย่างเช่นไม่สามารถถือว่าเป็นนักเรียนได้อีกต่อไปเจ้าของบ้านจะสามารถดำเนินการยกเลิกโดยใช้เหตุผลเร่งด่วนในการใช้งานส่วนตัวได้ง่ายขึ้นและรวดเร็ว

คุณเป็นผู้เช่าและต้องการทราบความคุ้มครองการเช่าใดบ้างที่คุณมีสิทธิ์ คุณเป็นเจ้าของบ้านที่ต้องการยกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่? หรือคุณมีคำถามอื่น ๆ เกี่ยวกับบล็อกนี้หรือไม่? แล้วติดต่อ Law & More. ทนายความของเราเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการเช่าและยินดีให้คำปรึกษาแก่คุณ นอกจากนี้ยังสามารถช่วยเหลือคุณได้ตามกฎหมายหากข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าของคุณนำไปสู่การดำเนินคดีทางกฎหมาย