เงินมัดจำค่าเช่า ค่าบริการ และกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของบ้านที่ดีในประเทศเนเธอร์แลนด์

ชาวต่างชาติเกือบทุกคนที่เช่าที่พักในเนเธอร์แลนด์ต้องจ่ายเงินมัดจำ และหลายคนกังวลว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงจะได้เงินคืนหรือไม่ นับตั้งแต่ กฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของที่พักที่ดี ( Wet goed verhuurderschap ) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2023 กฎระเบียบต่างๆ ก็ชัดเจนขึ้น: มีการกำหนดวงเงินสูงสุดของเงินมัดจำ มีกำหนดเวลาในการคืนเงิน และมีหน้าที่ต้องอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับสิ่งที่ถูกหักไว้ บทความนี้จะอธิบายว่ากฎหมายกล่าวถึงเงินมัดจำ ค่าบริการ และค่าธรรมเนียมตัวแทนอย่างไร และแต่ละฝ่ายสามารถทำอะไรได้บ้างในกรณีเกิดข้อพิพาท

เงินมัดจำ: เจ้าของบ้านอาจเรียกเก็บเงินมัดจำเท่าไหร่

ภายใต้กฎทั่วไปว่าด้วยการปฏิบัติตนในมาตรา 2 ของกฎหมายว่าด้วยการให้เช่าที่อยู่อาศัย (Wet goed verhuurderschap) และบทบัญญัติที่แทรกไว้ในมาตรา 261b ของหนังสือเล่มที่ 7 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ( Burgerlijk Wetboek ) เจ้าของบ้านไม่สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำ ( waarborgsom ) ได้เกินกว่าสองเท่าของค่าเช่าพื้นฐาน “ค่าเช่าพื้นฐาน” ( kale huur ) คือค่าเช่าสำหรับที่พักอาศัยนั้นเอง โดยไม่รวมค่าบริการ ค่าสาธารณูปโภค และค่าเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติม

เพดานเงินมัดจำถูกนำมาใช้ในพระราชบัญญัติเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2023 และเงินมัดจำจำนวนมากที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเก่าๆ ก็ยังคงใช้ได้ในทางปฏิบัติ ผู้เช่าภายใต้สัญญาดังกล่าวไม่ควรคิดว่าจำนวนเงินนั้นไม่สามารถโต้แย้งได้ ก่อนที่เพดานเงินมัดจำจะถูกนำมาใช้ ศาลแขวงได้ยกเลิกเงินมัดจำที่มากเกินไปโดยถือว่าเป็นผลประโยชน์ที่ไม่สมเหตุสมผลภายใต้มาตรา 264 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ หมวด 7: ธนาคารกลางเนเธอร์แลนด์ (Rechtbank Noord-Holland) ได้ยกเลิกเงินมัดจำหกเดือนเมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) โดยให้เหตุผลว่าเงินมัดจำที่มากกว่าสองเท่าของค่าเช่ารายเดือนนั้นไม่สมเหตุสมผล และธนาคารกลางเนเธอร์แลนด์ (Rechtbank) Amsterdam เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2019 มีการลดเงินประกันค่าเช่าจากมากกว่าสี่เดือนเหลือสองเดือน (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) นี่เป็นการตัดสินใจในขั้นต้น ไม่ใช่ข้อผูกมัด และยังไม่มีรายงานการตัดสินใจใด ๆ ที่นำมาตรฐานการเป็นเจ้าของบ้านที่ดีมาใช้กับเงินประกันที่ตกลงกันไว้ก่อนเดือนกรกฎาคม 2023 อย่างไรก็ตาม ข้อสรุปเก่าดังกล่าวก็ยังคงเป็นข้อโต้แย้งที่ควรนำมาพิจารณา

หากเจ้าของบ้านเรียกร้องเงินเพิ่ม ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องจ่ายส่วนเกินนั้น ผู้เช่าสามารถเรียกร้องเงินคืนในส่วนที่จ่ายเกินไปได้ และเทศบาลสามารถบังคับใช้ได้ โปรดทราบว่า “เงินมัดจำสองเดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน” ไม่ใช่เงินมัดจำสามเดือน: ค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าคือค่าเช่า ไม่ใช่ค่าประกัน ค่าธรรมเนียม “ค่าบริหารจัดการ” ที่ไม่สามารถขอคืนได้พร้อมกับเงินมัดจำนั้นไม่ได้รับอนุญาตอย่างเด็ดขาด

การขอเงินมัดจำคืน: กำหนดเวลาสองช่วง

กฎหมายฉบับนี้กำหนดเส้นตายไว้สองช่วง และความแตกต่างระหว่างเส้นตายทั้งสองนี้เป็นประเด็นที่มักเข้าใจผิดกันมากที่สุด

• ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆเงินมัดจำจะต้องถูกคืน ภายในสิบสี่วัน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
• ในกรณีที่เจ้าของบ้านหักค่าใช้จ่ายบางส่วนระยะเวลาคือ สามสิบวัน นับจากวันสิ้นสุดสัญญาเช่า ระยะเวลาที่นานกว่านั้นมีไว้เพื่อให้เจ้าของบ้านสามารถตรวจสอบ ประเมิน และจัดทำเอกสารเกี่ยวกับการหักลดหย่อนได้

เจ้าของบ้านที่หักเงินค่าเช่าต้องแจ้งรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษร แก่ผู้เช่า ว่าหักอะไรไปบ้างและเพราะเหตุใด พร้อมรายละเอียดทั้งหมด การกล่าวอ้างเพียงว่า “พบความเสียหาย” นั้นไม่เพียงพอต่อการปฏิบัติตามหน้าที่ และการไม่แจ้งรายละเอียดดังกล่าวถือเป็นการละเมิดสัญญา ระยะเวลาสามสิบวันไม่ใช่ข้ออ้างในการยืดเวลา เจ้าของบ้านที่ยังไม่สามารถประเมินราคาค่าซ่อมแซมได้ ควรคืนเงินส่วนที่เหลือที่ไม่มีข้อโต้แย้งและระบุรายละเอียดที่ยังเป็นปัญหาอยู่

สิ่งที่สามารถหักลดหย่อนได้และสิ่งที่หักลดหย่อนไม่ได้

รายการที่หักลดหย่อนได้มีจำกัด ได้แก่ ค่าเช่าค้างชำระ ค่าบริการค้างชำระ ค่าธรรมเนียมสำหรับมาตรการประหยัดพลังงานตามที่ตกลงกันไว้ และความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า การสึกหรอตามปกติไม่อยู่ในรายการนี้ และ "ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ" ไม่สามารถหักลดหย่อนได้เพียงเพราะข้อตกลงระบุไว้เช่นนั้น

เส้นแบ่งระหว่างความเสียหายและการสึกหรอเป็นจุดที่มักเกิดข้อพิพาทมากที่สุด ภายใต้มาตรา 218 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 7 ผู้เช่าต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากความผิดพลาดซึ่งเป็นความผิดของผู้เช่า และความเสียหายนั้นถือว่าเกิดจากความผิดพลาดของผู้เช่าโดยปริยาย ยกเว้นกรณีไฟไหม้ และสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ความเสียหายต่อภายนอกอาคาร การสันนิษฐานเช่นนั้นเป็นจริง แต่จะใช้ควบคู่ไปกับมาตรา 224 ซึ่งเป็นมาตราที่รายงานการตรวจสอบมีความสำคัญอย่างยิ่ง

รายงานการตรวจสอบ และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อไม่มีรายงานการตรวจสอบ

มาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 7 บัญญัติว่า ในกรณีที่คู่สัญญาได้จัดทำรายละเอียดของทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ตั้งแต่เริ่มต้นสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพตามที่บันทึกไว้ เว้นแต่การดัดแปลงแก้ไขโดยชอบด้วยกฎหมาย และสิ่งใด ๆ ที่เสื่อมโทรมลงเนื่องจากอายุหรือการใช้งานตามปกติในกรณีที่ไม่ได้จัดทำรายละเอียดดังกล่าวไว้ ผู้เช่าจะถือว่าได้รับทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอยู่เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าโดยที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะพิสูจน์เป็นอย่างอื่นได้

ผลที่เกิดขึ้นจริงนั้นชัดเจนมาก หากมีรายงานการตรวจสอบสภาพบ้านก่อนเข้าอยู่พร้อมลายเซ็นและรูปถ่ายที่มีวันที่ระบุไว้ เจ้าของบ้านที่พบเคาน์เตอร์ครัวไหม้เกรียมสามารถชี้ไปที่รายงานและแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงได้ แต่หากไม่มีรายงานดังกล่าว จุดเริ่มต้นก็คือทรัพย์สินนั้นอยู่ในสภาพที่เป็นอยู่แล้ว และเจ้าของบ้านจะต้องหาหลักฐานอื่นมาหักล้างข้อสันนิษฐานนั้น เจ้าของบ้านที่ละเลยการตรวจสอบสภาพบ้านก่อนเข้าอยู่มักพบว่าไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายได้

ค่าบริการและเงินมัดจำล่วงหน้า

ค่าบริการ ( servicekosten ) เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่มเติมจากค่าเช่าพื้นฐาน สำหรับสินค้าและบริการที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในที่พัก เช่น การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ดูแลอาคาร ไฟส่องสว่างส่วนกลาง การดูแลสวน และการใช้เฟอร์นิเจอร์ โดยส่วนใหญ่จะเรียกเก็บเป็นเงินล่วงหน้ารายเดือน ( voorschot ) และหักลบกับค่าใช้จ่ายจริง

ตามมาตรา 259 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 7 เจ้าของบ้านต้องจัดทำรายงานค่าใช้จ่ายประจำปีโดยละเอียดพร้อมวิธีคำนวณ ให้แก่ผู้เช่า ภายในหกเดือนนับจากสิ้นปีปฏิทิน — ในทางปฏิบัติคือภายในวันที่ 1 กรกฎาคม หากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงกลางปี ​​รายงานจะครอบคลุมเฉพาะส่วนของปีที่ผ่านไปแล้วเท่านั้น ตามมาตรา 261 การขอเบิกเงินล่วงหน้าจะทำได้เฉพาะในกรณีที่ตกลงกันเรื่องสินค้าหรือบริการใหม่ หรือตามรายงาน และรายงานแต่ละฉบับจะสนับสนุนการขอเบิกเงินล่วงหน้าได้เพียงครั้งเดียวเท่านั้น มาตรา 260 อนุญาตให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขอให้คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) เป็นผู้กำหนดจำนวนเงินที่ต้องชำระ

ค่าบริการเป็นการส่งต่อต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่ศูนย์สร้างกำไร รายการบางอย่างอาจไม่ถูกเรียกเก็บเป็นค่าบริการเลย เช่น บริการดูแลต่างๆ เช่น อาหาร หรือบริการแจ้งเตือนภัย และค่าใช้จ่ายที่ตกอยู่กับเจ้าของมากกว่าผู้เช่า เช่น ภาษีที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่ตกอยู่กับผู้เช่า เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดการขยะ อาจถูกส่งต่อให้ผู้เช่าได้ การจัดหาความร้อนอยู่ภายใต้การกำกับดูแลแยกต่างหากของWarmtewet

ค่าสาธารณูปโภคนั้นแตกต่างออกไปอีก ในกรณีที่ที่พักมีมิเตอร์เป็นของตัวเอง ค่าแก๊ส น้ำ และไฟฟ้า โดยปกติแล้วผู้เช่าจะเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรง หรือผู้ให้เช่าจะเป็นผู้จัดหาให้และคิดค่าบริการตามปริมาณการใช้ที่วัดได้ ซึ่งเรียกว่าค่าสาธารณูปโภค ( nutsvoorzieningen ) ไม่ใช่ค่าบริการ ค่าเช่าแบบ "รวมทุกอย่าง" ที่รวมทุกอย่างไว้ในตัวเลขเดียว สามารถแยกย่อยเป็นส่วนประกอบต่างๆ ได้ตามคำขอ

กฎใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2027

กฎระเบียบค่าบริการฉบับปรับปรุงใหม่ (Wet modernisering servicekosten)จะมีผลบังคับใช้ในวันที่1 มกราคม 2560พร้อมกับข้อกำหนดค่าบริการ (Besluit servicekosten) และระเบียบค่าบริการ (Regeling servicekosten) กฎระเบียบนี้จะแทนที่วิธีการคิดค่าบริการแบบเปิดกว้างในปัจจุบันด้วยรายการค่าบริการที่กำหนดไว้ตายตัว 8 ประเภท ยืนยันว่าสามารถคิดค่าบริการได้เฉพาะค่าใช้จ่ายจริงเท่านั้น ห้ามคิดกำไร และกำหนดวิธีการคำนวณค่าบริการ รายการใน Besluit servicekosten นั้นครอบคลุมทุกรายการ และใบแจ้งยอดสุดท้ายต้องส่งถึงผู้เช่าภายในวันที่ 1 กรกฎาคมของปีถัดจากปีปฏิทินที่เกี่ยวข้อง ห้องออกกำลังกายและสระว่ายน้ำส่วนกลางไม่อยู่ในรายการนี้ อำนาจการตรวจสอบของคณะกรรมการควบคุมการเช่า (Huurcommissie) ได้ขยายขอบเขตขึ้น กฎระเบียบนี้ใช้กับสัญญาเช่าที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป และเจ้าของบ้านสามารถนำไปใช้กับสัญญาเช่าที่มีอยู่แล้วได้โดยได้รับความยินยอมจากผู้เช่า

ค่าธรรมเนียมตัวแทนและการห้ามเรียกเก็บค่าธรรมเนียมซ้ำซ้อน

กฎหมาย Wet goed verhuurderschap ห้ามมิให้เจ้าของบ้านและตัวแทนให้เช่าเรียกเก็บค่าธรรมเนียมซ้ำซ้อน กล่าวคือ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าสำหรับการทำธุรกรรมเดียวกัน กฎหมายนี้เพิ่มเติมจากกฎหมายเดิมในมาตรา 417 และ 427 ของประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 7 ที่ระบุว่า ตัวแทนที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์ได้รับค่าธรรมเนียมจากผู้เช่า หากทรัพย์สินนั้นอยู่ในบัญชีของตัวแทนเอง ผู้เช่าไม่ควรต้องจ่ายอะไรเลย

ค่าใช้จ่ายตามสัญญาและเงินมัดจำ ( sleutelgeld ) ไม่สามารถเรียกเก็บจากผู้เช่าได้ เจ้าของบ้านอาจเรียกเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าจริง ๆ เช่น ป้ายชื่อที่ประตู และผู้เช่าอาจซื้อสิ่งของจากผู้เช่าคนก่อนในราคาที่ตกลงกันไว้ ( overnamekosten ) แต่ทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่หนทางในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการเช่าใหม่ ผู้เช่าจะจ่ายค่าธรรมเนียมอย่างถูกต้องก็ต่อเมื่อพวกเขาว่าจ้างตัวแทนหาที่พักที่ทำงานอย่างอิสระจากเจ้าของบ้านและหาที่พักนอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอของตัวแทนนั้น ๆ ค่าธรรมเนียมที่จ่ายไปโดยฝ่าฝืนกฎเหล่านี้สามารถเรียกคืนได้

The Wet ผ่านไปเกินกว่าเงินฝาก

กฎหมายฉบับนี้ครอบคลุมกว้างกว่าเรื่องเงิน มาตรา 2 กำหนดกฎระเบียบการปฏิบัติระดับชาติสำหรับเจ้าของบ้านและตัวกลางการให้เช่าทุกราย โดยกำหนดให้เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติดังนี้:

• งดเว้นจาก การแบ่งแยก ในการคัดเลือกผู้เช่า ควรใช้กระบวนการคัดเลือกที่โปร่งใส
• งดเว้นจาก การข่มขู่ซึ่งรวมถึงการข่มขู่ว่าจะไม่ซ่อมแซม ตัดบริการ หรือริบเงินประกันเพื่อกดดันผู้เช่า
• บันทึกการเช่าไว้ใน ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร;
• แจ้งให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ในภาษาที่ผู้เช่าเข้าใจ เกี่ยวกับ... สิทธิและหน้าที่ — รายละเอียดเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำและระยะเวลาการคืนเงิน วิธีการชำระค่าบริการ ข้อมูลติดต่อของเจ้าของบ้าน และจุดรายงานของเทศบาล ( หน้าที่ด้านข้อมูลข้อกำหนดด้านภาษาไม่ได้จำกัดเฉพาะแรงงานข้ามชาติเท่านั้น ดังนั้นสำหรับผู้เช่าต่างชาติ ในทางปฏิบัติหมายความว่าข้อมูลจะต้องให้เป็นภาษาอังกฤษ
• ต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดเรื่องเงินฝากและกฎระเบียบค่าธรรมเนียมบริการ และห้ามเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตัวแทนซ้ำซ้อน
• ต้องปฏิบัติตามกฎเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้เช่าเป็นแรงงานข้ามชาติจากสหภาพยุโรป ซึ่งรวมถึงสัญญาเช่าที่แยกต่างหากจากสัญญาจ้างงาน และข้อมูลที่จำเป็น ในภาษาที่คนงานเข้าใจ.

มาตรา 3 กำหนดให้เจ้าของบ้านและตัวกลางที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อประกอบธุรกิจ ต้องมีวิธีการทำงานเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันการเลือกปฏิบัติทางด้านที่อยู่อาศัย และต้องเผยแพร่และปฏิบัติตามวิธีการดังกล่าว

จุดรายงานและการบังคับใช้กฎหมายของเทศบาล

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เป็นต้นไป เทศบาลทุกแห่งจะต้องดำเนินการ จุดรายงาน (สายด่วนภายใต้มาตรา 4: เกณฑ์การแจ้งรายงานที่ง่าย สะดวก และเปิดเผยต่อสาธารณะ เกี่ยวกับพฤติกรรมการให้เช่าที่ไม่พึงประสงค์ Eindhoven และ Amsterdam ทั้งสองอย่างดำเนินการในลักษณะเดียวกัน รายงานไม่ใช่การเรียกร้องเงินคืน — คำสั่งศาลจะไม่สั่งให้คืนเงินมัดจำของคุณ — แต่มันเป็นการเริ่มต้นบทบาทการกำกับดูแลของเทศบาล

การบังคับใช้กฎหมายจะเข้มงวดขึ้น การละเมิดครั้งแรกมักจะได้รับคำเตือน โดยระบุว่าการละเมิดครั้งต่อไปอาจนำไปสู่การปรับและเผยแพร่รายละเอียดของผู้กระทำผิด การละเมิดซ้ำหรือการละเมิดร้ายแรงอาจนำไปสู่คำสั่งให้ชำระค่าปรับ ( last onder dwangsom ) หรือการบังคับทางปกครอง และการปรับเงิน มาตรา 19 ของ Wet goed verhuurderschap กำหนดค่าปรับสูงสุดไว้ที่ระดับที่สี่ และเพิ่มขึ้นเป็นระดับที่ห้าสำหรับเจ้าของบ้านที่ละเมิดกฎเดียวกันอีกครั้งภายในสี่ปี จำนวนเงินที่เกี่ยวข้องกับแต่ละระดับนั้นกำหนดไว้ในมาตรา 23 ของประมวลกฎหมายอาญาของเนเธอร์แลนด์ (Wetboek van Strafrecht) และมีการปรับเปลี่ยนเป็นระยะ ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขปัจจุบันจากที่นั่นมากกว่าตัวเลขที่อ้างอิงจากที่อื่น ในกรณีสุดท้าย เทศบาลสามารถเข้าควบคุมการจัดการทรัพย์สินได้ ภายใต้มาตรา 5 เทศบาลอาจกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาตให้เช่าในพื้นที่ที่กำหนดด้วย

ควรใช้เส้นทางใด

ผู้เช่าและเจ้าของบ้านมักเลือกใช้ช่องทางที่ไม่เหมาะสมและเสียเวลาไปหลายเดือน ช่องทางทั้งสามนี้มีจุดประสงค์ที่แตกต่างกันและสามารถใช้ควบคู่กันไปได้

หากไม่สามารถตกลงเรื่องเงินประกันได้ ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันจะต้องยื่นต่อศาลแขวง ซึ่งไม่จำเป็นต้องมีทนายความ ส่วนข้อพิพาทเรื่องค่าบริการนั้นอยู่ในอำนาจของคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) ซึ่งมีค่าใช้จ่ายถูกกว่ามาก โดยค่าธรรมเนียม (leges) เป็นจำนวนเงินคงที่ที่ไม่สูงนักสำหรับผู้เช่าหรือบุคคลธรรมดา และสูงกว่ามากสำหรับผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคล อัตราค่าธรรมเนียมกำหนดโดยระเบียบของกระทรวงและเผยแพร่โดยคณะกรรมการควบคุมค่าเช่า ดังนั้นควรตรวจสอบอัตราปัจจุบันก่อนยื่นเรื่อง หลังจากคณะกรรมการควบคุมค่าเช่ามีคำตัดสินแล้ว ฝ่ายที่ไม่พอใจสามารถยื่นฟ้องต่อศาลแขวงได้ภายในแปดสัปดาห์ หากประธานศาลตัดสินโดยลำพัง สามารถยื่นคัดค้าน ( verzet ) ได้ภายใน สามสัปดาห์

จำกัด เวลา

สำหรับค่าบริการ มาตรา 260 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 7 อนุญาตให้ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการตรวจสอบอาคาร (Huurcommissie) ได้ไม่เกินสิบสองเดือนต่อประเภทค่าใช้จ่าย โดยต้องยื่นภายในยี่สิบสี่เดือนนับจากวันสิ้นสุดระยะเวลาที่ควรส่งรายงานประจำปี หากเลยกำหนดเวลานี้ไปแล้ว ช่องทางการยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการตรวจสอบอาคารก็จะปิดลง

การเรียกร้องให้คืนเงินมัดจำเป็นการเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาตามปกติ ซึ่งอยู่ภายใต้ระยะเวลาจำกัดห้าปีตามมาตรา 307 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง หมวด 3 ห้าปีนั้นถือว่าเอื้อเฟื้อ แต่การล่าช้าย่อมส่งผลเสียต่อหลักฐาน ดังนั้นควรเรียกร้องให้ชำระเงินเป็นลายลักษณ์อักษรโดยทันที การเรียกร้องดังกล่าวจะทำให้ระยะเวลาจำกัดการฟ้องร้องหยุดชะงักลงด้วย

คำแนะนำในทางปฏิบัติ

สำหรับผู้เช่า

• ก่อนเซ็นสัญญา โปรดตรวจสอบจำนวนเงินมัดจำเทียบกับค่าเช่าสองเดือน และสอบถามเกี่ยวกับสัญญา ค่าธรรมเนียมการจัดการ หรือค่าใช้จ่ายในการเช่าต่างๆ
• ยืนยันขอรายงานการเช็คอิน (opnamestaat(ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย) ถ่ายภาพทุกห้องพร้อมระบุวันที่ และบันทึกค่ามิเตอร์
• เก็บหลักฐานการชำระเงินมัดจำและค่าบริการล่วงหน้าทุกครั้ง และแจ้งที่อยู่ใหม่และรายละเอียดบัญชีธนาคารของคุณให้เจ้าของบ้านทราบเป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อคุณย้ายออก
• จดบันทึกวันที่ 1 กรกฎาคมของปีที่แล้วลงในปฏิทิน เพื่อดูใบแจ้งค่าบริการ และโปรดสังเกตช่วงเวลา 24 เดือน
• หากเลยกำหนดชำระแล้ว ให้ส่งหนังสือทวงถามพร้อมระบุระยะเวลาชำระเงินที่ชัดเจนและกระชับ หากยังไม่สามารถดำเนินการได้ ให้รายงานไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและพิจารณาการดำเนินคดีในศาล

สำหรับเจ้าของบ้าน

• เตรียมเอกสารให้พร้อม: สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมด้วยเอกสารข้อมูลที่ครอบคลุมถึงเงินมัดจำ ค่าบริการ รายละเอียดการติดต่อของคุณ และจุดนัดพบ (meldpunt) — โดยต้องเป็นภาษาอังกฤษหากคุณให้เช่าแก่ชาวต่างชาติ
• ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินสองเดือนสำหรับการให้เช่าใหม่ และห้ามนำส่วนที่เกินมาคิดเป็นค่าธรรมเนียม
• ตรวจสอบทั้งตอนเริ่มต้นและตอนสิ้นสุด โดยทำเป็นลายลักษณ์อักษร และควรมีผู้เช่าอยู่ด้วย
• ชำระคืนภายในสิบสี่วันหากไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆ หากมีการหักค่าใช้จ่าย โปรดชำระคืนเฉพาะยอดคงเหลือที่ไม่มีข้อโต้แย้ง และส่งรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งหมดภายในสามสิบวัน พร้อมแนบใบแจ้งหนี้มาด้วย ห้ามคิดค่าใช้จ่ายสำหรับการสึกหรอหรือการตกแต่งใหม่ตามปกติ
• ส่งรายงานประจำปีภายในวันที่ 1 กรกฎาคม โดยระบุรายละเอียดและอิงตามต้นทุนจริง และเตรียมพร้อมสำหรับรายชื่อที่ปิดรับแล้วซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2027