การเริ่มต้นธุรกิจใหม่หลังจากล้มละลายในประเทศเนเธอร์แลนด์: ขั้นตอนการดำเนินการและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง

ในระบบการเริ่มต้นธุรกิจใหม่แบบดัตช์(Doorstart ) ส่วนที่ยังดำเนินกิจการได้ของธุรกิจที่ล้มละลายจะถูกซื้อออกจากกองทรัพย์สินและดำเนินกิจการต่อ โดยปกติจะอยู่ในรูปแบบของนิติบุคคลที่มีอยู่เดิมหรือจัดตั้งขึ้นใหม่ หนี้สินจะยังคงอยู่ในบริษัทที่ล้มละลาย ซึ่งจะถูกปิดกิจการในภายหลัง ความแตกต่างนี้อธิบายได้ว่าทำไมการเริ่มต้นธุรกิจใหม่จึงน่าสนใจ และในขณะเดียวกันก็ต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง เพราะการปฏิบัติจริงนั้นมีความซับซ้อนมากกว่าแค่ "ทรัพย์สินเข้า หนี้ออก"

การเริ่มต้นใหม่ (Restart) ไม่ใช่เครื่องมือทางกฎหมายในตัวของมันเอง กฎหมายดัตช์ไม่ได้ใช้คำนี้ โดยหลักแล้วมันคือธุรกรรมเกี่ยวกับสินทรัพย์: ข้อตกลงซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ดูแลทรัพย์สินในคดีล้มละลาย ( curator ) ซึ่งทำขึ้นภายในขอบเขตที่ใช้บังคับกับสำนักงานของผู้ดูแลทรัพย์สินนั้น ว่าธุรกรรมนั้นจะถือเป็นการยุติกิจการอย่างสมบูรณ์ (Clean Break) สำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีและการจ้างงานหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นจริง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งว่ามีการโอนกิจการทางเศรษฐกิจที่ยังคงรักษาเอกลักษณ์ของตนไว้หรือไม่

คุณกำลังซื้ออะไรกันแน่?

คุณกำลังซื้อสินทรัพย์และกิจกรรมต่างๆ ไม่ใช่กิจการทั้งหมดในแง่ของนิติบุคคล ลองนึกถึงสินค้าคงคลัง เครื่องจักร อุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ สิทธิในทรัพย์สินทางปัญญา เช่น ชื่อทางการค้า ชื่อเสียง และฐานลูกค้า ในขอบเขตที่สามารถโอนได้และเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน

โดยหลักการแล้ว สิ่งที่คุณไม่ต้องรับภาระคือหนี้สิน หนี้สินเหล่านั้นจะยังคงอยู่ในบริษัทที่ล้มละลายและจะถูกชำระจากเงินที่ได้จากกองมรดกตามลำดับความสำคัญตามกฎหมาย ในแง่นี้ การทำธุรกรรมเกี่ยวกับสินทรัพย์จึงแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการทำธุรกรรมเกี่ยวกับหุ้น ซึ่งในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับหุ้น คุณจะได้รับภาระหนี้สินทั้งหมดทั้งในอดีตและที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตด้วย

คำถามเกี่ยวกับการโอนกิจการ

การกล่าวอย่างรวดเร็วว่าการเริ่มต้นใหม่เป็นเพียงการซื้อขายสินทรัพย์โดยไม่มีผลกระทบอื่นใดนั้นเร็วเกินไป กฎหมายดัตช์ยังถือว่าส่วนหนึ่งของธุรกิจเป็นกิจการ และกำหนดว่าการโอนเกิดขึ้นเมื่อ “การโอนตามข้อตกลง การควบรวมกิจการ หรือการแยกกิจการของนิติบุคคลทางเศรษฐกิจที่ยังคงรักษาเอกลักษณ์ของตนไว้” ( มาตรา 7:662(1) และ (2) ของประมวลกฎหมายแพ่งดัตช์ ) การเริ่มต้นใหม่นั้นจะเข้าข่ายคุณสมบัติดังกล่าวหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เช่น การดำเนินกิจกรรมต่อไป การรับช่วงต่อลูกค้าและสินทรัพย์ และว่าพนักงานส่วนใหญ่ยังคงทำงานอยู่หรือไม่ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการโอนสิทธิของพนักงานโดยอัตโนมัติ ซึ่งจะกล่าวถึงต่อไปในภายหลัง

ผู้ดูแลทรัพย์สินสามารถขายได้เฉพาะสิ่งที่เป็นของกองมรดกเท่านั้น

โดยหลักการแล้ว ผู้ถือสิทธิจำนำหรือจำนองสามารถบังคับใช้สิทธิของตนได้เสมือนว่าไม่มีการล้มละลาย ( มาตรา 57 Fw ) นั่นไม่ได้หมายความว่าการขายทรัพย์สินโดยผู้จัดการทรัพย์สินจะเป็นไปไม่ได้ แต่ต้องเคารพสถานะและลำดับชั้นของเจ้าหนี้ที่มีหลักประกันในเงินที่ได้จากการขาย หลักการเดียวกันนี้ใช้กับการสงวนกรรมสิทธิ์ด้วย กล่าวคือ ทรัพย์สินใดจะอยู่นอกเหนือทรัพย์สินที่ยึดได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความถูกต้องและขอบเขตของข้อกำหนด และข้อเท็จจริง ณ เวลาที่ประกาศล้มละลาย ซึ่งไม่ใช่เรื่องอัตโนมัติและต้องพิจารณาเป็นรายทรัพย์สิน

ใครเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องการเริ่มต้นใหม่?

ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่บริหารจัดการและชำระบัญชีมรดกภายใต้การกำกับดูแลของผู้พิพากษาผู้มีอำนาจกำกับดูแล ( rechter-commissaris ) ( มาตรา 68 Fw ) ผู้จัดการมรดกมีอำนาจในการจำหน่ายทรัพย์สิน ( มาตรา 101 Fw ) และการขายจะเกิดขึ้นโดยเปิดเผยหรือโดยการเจรจาต่อรองส่วนตัวโดยได้รับอนุญาตจากผู้พิพากษาผู้มีอำนาจกำกับดูแล ( มาตรา 176 Fw ) ทั้งนี้ ยกเว้นกรณีการขายที่มีขนาดจำกัดตามกฎหมาย

กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องรับข้อเสนอราคาที่สูงที่สุดตามที่ระบุไว้ ในการบริหารจัดการและชำระบัญชีทรัพย์สิน ผู้ดูแลทรัพย์สินจะพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น รายได้ ความสามารถในการส่งมอบ ความแน่นอนของการชำระเงิน และระยะเวลา ดังนั้น ข้อเสนอราคาที่สมเหตุสมผลโดยไม่มีเงื่อนไขด้านการเงินจึงมักได้รับการพิจารณามากกว่าข้อเสนอราคาที่สูงกว่าแต่มีแหล่งเงินทุนที่ไม่แน่นอน สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ นี่เป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญอย่างจริงจัง: หลักฐานแสดงแหล่งเงินทุนและอำนาจในการลงนามภายในไม่กี่วันมีน้ำหนักมากกว่าราคาที่ระบุไว้ในป้ายโฆษณา

ความดันเวลา

เมื่อมีการประกาศล้มละลาย ทรัพย์สินมักจะสูญเสียมูลค่าอย่างรวดเร็วเนื่องจากพนักงานลาออกและลูกค้าย้ายไปที่อื่น นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมการทำธุรกรรมเพื่อเริ่มต้นใหม่จึงมักเสร็จสิ้นภายในไม่กี่วัน แทนที่จะเป็นหลายสัปดาห์ การตรวจสอบสถานะกิจการในความหมายปกติจะไม่สามารถทำได้ และผู้ดูแลทรัพย์สินจะไม่ให้การรับประกันใดๆ ทั้งสิ้น

ช่วงเวลาพักใจ

ผู้พิพากษาผู้กำกับดูแลอาจสั่งระยะเวลาผ่อนปรนไม่เกินสองเดือน ซึ่งสามารถขยายได้อีกครั้งละสองเดือน ในระหว่างนั้นบุคคลที่สามจะไม่สามารถใช้สิทธิเรียกร้องต่อทรัพย์สินของกองมรดกหรือเรียกร้องทรัพย์สินคืนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้พิพากษา ( มาตรา 63a(1) Fw ) ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้ดูแลทรัพย์สินสามารถเจรจาต่อรองได้ แต่ไม่ได้เป็นการปิดกั้นสิทธิของบุคคลที่สามทั้งหมดโดยสิ้นเชิง เจ้าหนี้ของกองมรดกได้รับการยกเว้นโดยชัดแจ้ง และบทบัญญัตินี้ไม่กระทบต่อสิทธิของผู้รับจำนำในการบังคับใช้กฎหมายนอกเหนือระยะเวลาผ่อนปรน

แล้วแรงงานจะเป็นอย่างไรต่อไป?

สำหรับคุณในฐานะผู้ซื้อ นี่คือสิ่งที่ก่อให้เกิดความเสี่ยงมากที่สุด และในขณะเดียวกันก็เป็นสิ่งที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดมากที่สุด กฎหลักคือ เมื่อมีการโอนกิจการ สิทธิและภาระผูกพันภายใต้สัญญาจ้างงานจะตกเป็นของผู้รับโอนโดยอัตโนมัติ ( มาตรา 7:663 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ) มาตรา 7:666กำหนดข้อยกเว้นในกรณีที่นายจ้างถูกประกาศล้มละลายและกิจการตกเป็นของกองมรดก

ข้อยกเว้นนั้นไม่ใช่ใบอนุญาตให้เริ่มต้นใหม่ได้โดยไม่มีเงื่อนไข และเป็นจุดที่การเริ่มต้นใหม่ทางกฎหมายอาจติดขัดได้ ต้องมีการตรวจสอบก่อนว่ามีการโอนกิจการเกิดขึ้นจริงหรือไม่ จึงจะสามารถใช้ข้อยกเว้นกรณีล้มละลายได้ หากนิติบุคคลทางเศรษฐกิจที่จัดตั้งขึ้นอย่างยั่งยืนยังคงดำรงอยู่และรักษาเอกลักษณ์ของตนไว้ พนักงานอาจยังคงโอนย้ายได้โดยผลของกฎหมาย แม้หลังจากล้มละลายแล้วก็ตาม การประเมินนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ไม่ใช่คำว่า “การเริ่มต้นใหม่หลังล้มละลาย” และคำพิพากษาในคดีต่างๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นผลลัพธ์ทั้งสองแบบ

ในทางปฏิบัติแล้ว หมายความว่าคุณไม่สามารถมองว่าเสรีภาพในการเลือก ซึ่งเป็นพื้นฐานของการเริ่มต้นธุรกิจใหม่ เป็นสิ่งที่ได้รับมาโดยปริยาย หากคุณรับพนักงานเกือบทั้งหมดกลับมาทำงานด้วยเงื่อนไขที่แย่ลงอย่างมาก ในขณะที่ธุรกิจยังคงดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น มีความเสี่ยงอย่างแท้จริงที่ศาลจะตัดสินว่าเป็นการโอนกิจการในที่สุด ซึ่งจะนำมาซึ่งสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมาย ข้อห้ามเรื่องการเลือกปฏิบัติยังคงมีผลบังคับใช้อย่างเต็มที่

ผู้ดูแลทรัพย์สินจะยุติสัญญาจ้างงานที่มีผลบังคับใช้โดยแจ้งล่วงหน้าไม่เกินหกสัปดาห์ ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากผู้พิพากษาผู้กำกับดูแล และนับตั้งแต่การประกาศล้มละลาย ค่าจ้างและเงินสมทบที่เกี่ยวข้องถือเป็นหนี้สินของกองทรัพย์สิน ( มาตรา 40 Fw )

รายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับสถานะของพนักงาน รวมถึงคำพิพากษาเกี่ยวกับการโอนกิจการ โครงการประกันค่าจ้าง UWV การจ่ายเงินช่วงเปลี่ยนผ่าน และสถานะในกรณีเจ็บป่วยหรือตั้งครรภ์ มีระบุไว้ในเอกสาร " นายจ้างชาวดัตช์ของคุณล้มละลาย: จะเกิดอะไรขึ้นกับงานของคุณ " โปรดสังเกตความแตกต่างกับเส้นทางการล้มละลายอื่นๆ: ในกรณีการโอนกิจการระหว่างการระงับการจ่ายเงินข้อยกเว้นตามมาตรา 7:666 จะไม่สามารถใช้ได้ และโดยหลักการแล้ว พนักงานจะถูกโอนย้ายโดยผลของกฎหมาย

บรรจุภัณฑ์สำเร็จรูป: สถานการณ์ปัจจุบัน

ในกระบวนการเตรียมการฟื้นฟูธุรกิจก่อนการประกาศล้มละลาย จะมีการเตรียมการเริ่มต้นธุรกิจใหม่อย่างเงียบๆ ภายใต้การกำกับดูแลของผู้ดูแลทรัพย์สินและผู้พิพากษาควบคุมดูแล โดยมีเป้าหมายเพื่อรักษาคุณค่าและตำแหน่งงาน สำหรับผู้ซื้อแล้ว ข้อดีนั้นชัดเจน เพราะธุรกิจจะสูญเสียมูลค่าน้อยลง เนื่องจากลูกค้าและพนักงานจะไม่ถูกทิ้งไว้ในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเป็นเวลาหลายสัปดาห์

ในทางตรงกันข้าม มีความไม่แน่นอนที่คุณต้องพิจารณาก่อนทำธุรกรรม ศาลยุติธรรมแห่งสหภาพยุโรปได้กำหนดเงื่อนไข ในคดี SmallstepsและHeiploeg ไว้ ว่าข้อยกเว้นเรื่องการล้มละลายสำหรับการคุ้มครองพนักงานจะมีผลบังคับใช้ได้ภายใต้เงื่อนไขใด และหนึ่งในนั้นคือขั้นตอนดังกล่าวต้องมีบทบัญญัติทางกฎหมายหรือการบริหารรองรับ ( CJEU 22 มิถุนายน 2017, C-126/16 ; CJEU 28 เมษายน 2022, C-237/20 ) ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นประเด็นสำคัญในเนเธอร์แลนด์ ศาลฎีกาของเนเธอร์แลนด์ได้ตัดสินในคดี Heiploeg ว่าตำแหน่งของผู้ดูแลทรัพย์สินที่คาดว่าจะได้รับแต่งตั้งและผู้พิพากษาที่คาดว่าจะได้รับแต่งตั้งนั้นไม่ได้ถูกกำหนดไว้ในกฎหมาย ดังนั้นขั้นตอนการเตรียมการก่อนดำเนินการจึงไม่เป็นไปตามเงื่อนไขเหล่านั้น ( ศาลฎีกา 6 ตุลาคม 2023, ECLI:NL:HR:2023:1372 )

ร่างกฎหมายที่จะให้พื้นฐานทางกฎหมายแก่กระบวนการเตรียมการซื้อกิจการ (pre-pack) คือ พระราชบัญญัติการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง (Business Continuity Act I) ซึ่ง ณ วันที่ 24 สิงหาคม 2026 ยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณาของวุฒิสภาและยังไม่มีผลบังคับใช้ ตราบใดที่ยังไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายนี้ ก็ไม่มีหลักประกันว่าการอาศัยข้อยกเว้นกรณีล้มละลายจะยังคงมีผลใช้ได้ ผลที่ตามมาสำหรับคุณในฐานะผู้ซื้อนั้นชัดเจน: คุณอาจพบว่าตนเองมีพนักงานที่ถูกโอนย้ายโดยผลของกฎหมาย ภายใต้เงื่อนไขและข้อตกลงเดิม ในขณะที่การเสนอราคาของคุณนั้นอยู่บนพื้นฐานของสมมติฐานที่แตกต่างออกไป

อดีตผู้อำนวยการสามารถเริ่มต้นธุรกิจใหม่ได้หรือไม่?

ใช่ ไม่มีข้อห้ามทางกฎหมายใด ๆ เกี่ยวกับการเริ่มต้นใหม่โดยกรรมการหรือผู้ถือหุ้นที่ดำรงตำแหน่งอยู่ ผู้ดูแลผลประโยชน์จะตรวจสอบธุรกรรมดังกล่าวอย่างใกล้ชิดมากขึ้น และมีสองความเสี่ยงที่สำคัญกว่า

ราคาที่สมเหตุสมผล

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายต่อเจ้าหนี้ การประเมินมูลค่าโดยอิสระและกระบวนการประมูลที่โปร่งใสจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในกรณีที่คู่สัญญาเป็นบุคคลที่เกี่ยวข้อง

ความรับผิดของกรรมการ

การซื้อสินทรัพย์ไม่ได้ทำให้กรรมการพ้นจากการสอบสวนเกี่ยวกับการบริหารจัดการที่ไม่เหมาะสม ในกรณีที่การบริหารจัดการที่ไม่เหมาะสมอย่างชัดเจนเป็นสาเหตุสำคัญของการล้มละลาย กรรมการทุกคนต้องรับผิดร่วมกันและแยกกันต่อกองทรัพย์สินสำหรับหนี้สิน ( มาตรา 2:248(1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ) ควบคู่ไปกับมาตรฐานทั่วไปของการปฏิบัติหน้าที่อย่างเหมาะสม ( มาตรา 2:9 ) เกณฑ์สำหรับความรับผิดส่วนบุคคลนั้นสูงมาก ศาลฎีกาเพิ่งยกเลิกคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์เนื่องจากให้เหตุผลไม่เพียงพอว่าทำไมกรรมการจึงควรดึงเจ้าหนี้ของบริษัทในกลุ่มหนึ่งเข้ามาเกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ของบริษัทในกลุ่มอื่นที่แยกต่างหาก ( ศาลฎีกา 12 มิถุนายน 2026, ECLI:NL:HR:2026:912 ) ดังนั้น จึงต้องเคารพสถานะทางนิติบุคคลที่แยกต่างหากและสถานะหนี้สินที่แยกต่างหากของบริษัทในกลุ่ม และความรับผิดของกรรมการโดยตรงหรือโดยอ้อมนั้นไม่ได้ถูกสันนิษฐานโดยง่าย

ในบางสถานการณ์ อาจมีการออกคำสั่งตัดสิทธิ์ได้เช่นกัน ซึ่งรวมถึงกรณีการกระทำที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อกองมรดกในรูปแบบเฉพาะ การทำธุรกรรมที่เป็นโมฆะภายใต้กฎเกณฑ์การเลือกปฏิบัติโดยฉ้อฉล หรือการละเมิดหน้าที่อย่างร้ายแรงในการแจ้งข้อมูลและให้ความร่วมมือกับผู้ดูแลทรัพย์สิน ( มาตรา 106a Fw )

ความเสี่ยงต่อการเพิกถอน: การให้สิทธิพิเศษโดยมิชอบ

ภายใต้กฎหมาย paulianaของเนเธอร์แลนด์ ผู้ดูแลทรัพย์สินสามารถโต้แย้งธุรกรรมที่เกิดขึ้นก่อนการล้มละลายได้:

• มาตรา 42 Fw: การกระทำทางกฎหมายโดยสมัครใจที่กระทำก่อนล้มละลายซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าหนี้สามารถเพิกถอนได้หากลูกหนี้รู้หรือควรจะรู้ ในกรณีที่การกระทำนั้นไม่ใช่การกระทำโดยไม่คิดค่าตอบแทน เช่น การขาย จะต้องได้รับการยืนยันจากคู่สัญญาด้วยว่ารู้หรือควรจะรู้ (มาตรา 42 Fw).
• มาตรา 47 Fw: การชำระหนี้ที่ถึงกำหนดชำระแล้วสามารถเพิกถอนได้ก็ต่อเมื่อผู้รับทราบว่ามีการยื่นคำร้องขอให้ล้มละลายแล้ว หรือมีการปรึกษาหารือเพื่อเอื้อประโยชน์แก่เจ้าหนี้รายนั้นเหนือเจ้าหนี้รายอื่น (มาตรา 47 Fw).

มี “ความรู้เกี่ยวกับความเสียหาย” ตามความหมายของมาตรา 42 Fw ในกรณีที่ ณ เวลาที่กระทำการนั้น การล้มละลายและการขาดดุลในนั้นสามารถคาดการณ์ได้ด้วยความน่าจะเป็นที่สมเหตุสมผลสำหรับทั้งลูกหนี้และคู่สัญญา ในกรณีที่ชุดของการกระทำทางกฎหมายมีความเกี่ยวโยงกัน ตัวอย่างเช่น ชุดของธุรกรรมที่เตรียมการเริ่มต้นใหม่ ศาลฎีกาได้ยืนยันเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่าความรู้ดังกล่าวจะถูกประเมินจากภาพรวมทั้งหมด กล่าวคือ เพียงพอแล้วที่ ณ จุดใดจุดหนึ่งระหว่างการกระทำอย่างใดอย่างหนึ่งในชุดนั้น ความรู้ดังกล่าวได้เกิดขึ้นแล้ว ผู้ดูแลทรัพย์สินอาจเพิกถอนชุดธุรกรรมทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะการกระทำแต่ละรายการที่มีความรู้เกิดขึ้นจริง ( ศาลฎีกา 20 มิถุนายน 2025, ECLI:NL:HR:2025:975 ) สิ่งนี้เพิ่มความเสี่ยงของการเลือกปฏิบัติโดยฉ้อฉลสำหรับการเริ่มต้นใหม่ที่ดำเนินการเป็นระยะ ๆ ในช่วงก่อนการล้มละลาย

สัญญา สัญญาเช่า และใบอนุญาต

การล้มละลายไม่ได้ทำให้สัญญาที่ดำเนินอยู่สิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ และในการทำธุรกรรมซื้อขายสินทรัพย์ สัญญาจะไม่โอนไปยังผู้ซื้อโดยอัตโนมัติเช่นกัน การโอนสัญญาต้องอาศัยเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญาเดิมกับบุคคลที่สาม พร้อมด้วยความร่วมมืออย่างชัดแจ้งจากคู่สัญญาอีกฝ่าย ( มาตรา 6:159 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ) ดังนั้น ผู้ซื้อจึงต้องตรวจสอบสัญญาแต่ละฉบับว่าการโอนสัญญาเป็นไปได้หรือไม่ และจำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคู่สัญญาอีกฝ่ายหรือไม่

สัญญาเช่านี้อยู่ภายใต้ระบอบการล้มละลายแบบพิเศษ กล่าวคือ ทั้งผู้ดูแลทรัพย์สินและเจ้าของที่ดินสามารถบอกเลิกสัญญาได้ก่อนกำหนด โดยต้องแจ้งล่วงหน้าไม่เกินสามเดือน และนับตั้งแต่การประกาศล้มละลาย ค่าเช่าจะถือเป็นหนี้ของกองทรัพย์สิน ( มาตรา 39 Fw ) ผู้ซื้อจะไม่ได้รับสิทธิ์ในสัญญาเช่าเดิมโดยอัตโนมัติ และโดยปกติจะต้องเจรจาสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดิน หรือจัดทำข้อตกลงโอนสัญญาแยกต่างหาก

ใบอนุญาตตามกฎหมายมหาชนมักผูกติดกับบุคคลหรือนิติบุคคล และโดยทั่วไปต้องยื่นขอใหม่ การโอนสิทธิ์จะทำได้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับกฎหมายมหาชนเฉพาะที่ควบคุมใบอนุญาตนั้น ๆ

คำถามที่พบบ่อย