การเช่าระยะสั้นใน VvE: สิ่งที่สัญญาแบ่งแยกที่ดินอนุญาต

การที่คุณจะปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ของคุณเพื่อการเข้าพักระยะสั้นได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับเอกสารการแบ่งกรรมสิทธิ์ ( splitsingsakte ) เป็นหลัก ไม่ใช่เทศบาลหรือข้อบังคับของอาคาร หากเอกสารระบุว่าห้องชุดนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหรือห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์ ศาลมักตัดสินว่าการปล่อยเช่าห้องชุดซ้ำแล้วซ้ำเล่าให้กับผู้เช่าที่เปลี่ยนไปเรื่อยๆ ในอัตราค่าเช่าเชิงพาณิชย์และมีบริการต่างๆ เช่น การทำความสะอาดหรือผ้าปูที่นอน ไม่ถือเป็นการใช้เพื่อที่อยู่อาศัย ข้อยกเว้นหลักคือเอกสารที่อนุญาตให้ใช้เพื่อการเข้าพักระยะสั้นโดยชัดแจ้ง

หากไม่อนุญาตให้เข้าพักระยะสั้น สมาคมเจ้าของร่วม ( Vereniging van Eigenaars , VvE) สามารถยุติการให้เช่าได้ หากจำเป็น โดยผ่านกระบวนการบรรเทาความเสียหายชั่วคราว พร้อมเรียกเก็บค่าปรับสำหรับแต่ละวันที่ฝ่าฝืนอย่างต่อเนื่อง ใบอนุญาตจากเทศบาลไม่เปลี่ยนแปลงเรื่องนี้ กฎหมายมหาชนและสัญญาแบ่งแยกกรรมสิทธิ์มีผลบังคับใช้ควบคู่กันไป

อะไรคือสิ่งที่ถือว่าเป็นการเข้าพักระยะสั้น?

ที่พักระยะสั้นคือการให้เช่าชั่วคราวในช่วงเวลาจำกัด ซึ่งโดยทั่วไปประมาณหนึ่งถึงหกเดือน สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่กำหนดไว้ เช่น ชาวต่างชาติ นักศึกษา หรือเจ้าหน้าที่โครงการ กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนเพียงคำเดียว

ในทางปฏิบัติ มีการใช้สามประเภท ได้แก่ การให้เช่าเพื่อวันหยุดพักผ่อนหรือการท่องเที่ยว ซึ่งครอบคลุมระยะเวลาหลายคืนหรือหลายสัปดาห์สำหรับผู้เข้าพักที่เปลี่ยนเวร และอยู่ภายใต้กฎระเบียบด้านที่อยู่อาศัยของเทศบาล การให้เช่าระยะสั้นครอบคลุมระยะเวลาประมาณหนึ่งถึงหกเดือน และการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยทั่วไป หมายถึงการอยู่อาศัยอย่างถาวรโดยได้รับความคุ้มครองผู้เช่าอย่างเต็มที่ภายใต้มาตรา 7:232 และมาตราต่อๆ ไปของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW)

ที่พักระยะสั้นอยู่ระหว่างที่พักอีกสองประเภท และศาลและหน่วยงานด้านภาษีต่างมองว่าเป็นบริการเชิงพาณิชย์มากขึ้นเรื่อย ๆ อพาร์ตเมนต์ที่ทำการตลาดอย่างต่อเนื่อง ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที มีบริการทำความสะอาดหรือสาธารณูปโภครวมอยู่ด้วย และมีผู้คนหลากหลายเข้าพัก ถือได้ว่าเป็นที่พักมากกว่าบ้าน

ใครจะเป็นผู้ตัดสิน: สัญญาแบ่งทรัพย์สินหรือข้อบังคับของบ้าน?

เอกสารสัญญาแบ่งแยกกรรมสิทธิ์เป็นตัวกำหนด กฎระเบียบภายในบ้านและการตัดสินใจในการประชุมสามารถดำเนินการได้เฉพาะตามที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น ไม่สามารถเพิ่มข้อจำกัดใหม่เกี่ยวกับการใช้ห้องชุดของคุณได้

ด้านบนสุดคือสัญญาแบ่งกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเอกสารรับรองโดยทนายความและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ โดยปกติจะระบุข้อกำหนดการแบ่งกรรมสิทธิ์ที่เป็นแบบอย่าง (แบบล่าสุดคือแบบปี 2017) ด้านล่างลงมาคือข้อบังคับของบ้าน ( huishoudelijk reglement ) และมติทั่วไปของการประชุมเจ้าของบ้าน

ข้อห้ามการเข้าพักระยะสั้นจำกัดการใช้ห้องชุดนั้นเอง ดังนั้นจึงควรระบุไว้ในโฉนด VvE ที่ห้ามการเข้าพักระยะสั้นโดยมติเสียงข้างมากในกฎระเบียบของบ้านนั้นถือว่ามีพื้นฐานที่อ่อนแอ คุณสามารถขอให้ศาลแขวง ( kantonrechter ) เพิกถอนมติดังกล่าวได้ภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่คุณทราบ หรือควรจะทราบ (มาตรา 5:130(2) BW)

ศาลฎีกา ( Hoge Raad ) ได้อธิบายไว้ในคำพิพากษาเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) ว่าเดือนนั้นเริ่มต้นเมื่อใด หากไม่มีธรรมเนียมปฏิบัติในการเผยแพร่คำตัดสิน เจ้าของที่ไม่ได้เข้าร่วมประชุมควรสอบถามภายในหนึ่งสัปดาห์หลังจากการประชุม ดังนั้นอย่ารอรายงานการประชุม

ในทางกลับกันก็เป็นเช่นนั้นเช่นกัน หากโฉนดที่ดินระบุว่าเป็นการใช้เพื่อที่อยู่อาศัยหรือห้ามใช้เพื่อการค้าอยู่แล้ว หน่วยงาน VvE ไม่จำเป็นต้องมีคำตัดสินใหม่เพื่อบังคับใช้ข้อกำหนดเหล่านั้น ระเบียบข้อบังคับส่วนใหญ่ยังกำหนดให้เจ้าของที่ให้เช่าห้องชุดต้องให้ผู้เช่าลงนามในคำประกาศสัญญาว่าจะปฏิบัติตามโฉนดที่ดินและกฎระเบียบของอาคารด้วย

เอกสารสิทธิ์ยังสามารถเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของได้อีกด้วย ในคำตัดสินเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336) Amsterdam ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในเมืองซานด์วูร์ทในระยะสั้นนั้นได้รับอนุญาต เนื่องจากในสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจนว่าเจ้าของสามารถอนุญาตให้ผู้อื่นใช้ห้องชุดได้ในระยะเวลาไม่เกินสองเดือน

ศาลจะตัดสินอย่างไรว่าการใช้งานนั้นเป็นการใช้เพื่อที่อยู่อาศัย?

ศาลจะพิจารณาจากวิธีการใช้งานห้องชุดจริง ไม่ใช่แค่จากสัญญาหรือจำนวนคืนที่เข้าพัก การใช้งานเพื่ออยู่อาศัยบ่งบอกถึงความคงทนถาวร การเปลี่ยนผู้พักอาศัยอย่างต่อเนื่องบ่งชี้ถึงการเอารัดเอาเปรียบ

ในคำตัดสินเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788) Amsterdam ศาลอุทธรณ์เน้นย้ำถึงการขาดการอยู่อาศัยที่ยั่งยืนและมุ่งเน้นอนาคต สัญญาจำกัดให้แต่ละห้องชุดอยู่อาศัยได้เพียงครอบครัวเดียว และกลุ่มนักศึกษาที่ไม่เกี่ยวข้องสี่คนซึ่งหมุนเวียนกันมาอยู่อาศัยนั้นไม่เข้าเกณฑ์ดังกล่าว ศาลยังคงยืนยันค่าปรับ 1,000 ยูโรที่ VvE เรียกเก็บ

ปัจจัยที่ปรากฏซ้ำๆ ในคำพิพากษา ได้แก่:

• ความถี่ในการเปลี่ยนผู้พักอาศัย;
• วิธีการทำการตลาดขายอพาร์ตเมนต์ และขายให้ใคร
• มีการให้บริการเสริมเพิ่มเติมหรือไม่ เช่น บริการทำความสะอาดหรือผ้าปูที่นอน
• ไม่ว่าค่าเช่าจะถือว่าเป็นค่าเช่าเชิงพาณิชย์เมื่อเทียบกับการให้เช่าทั่วไปในพื้นที่นั้นหรือไม่
• ไม่ว่าเจ้าของจะบริหารจัดการห้องชุดนั้นในฐานะส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนที่ใหญ่กว่าหรือไม่

การให้เช่าต่อเนื่องกันเป็นระยะเวลาสี่เดือนแก่ชาวต่างชาติหลายคน ก็ยังถือเป็นการแสวงหาประโยชน์จากการเข้าพักระยะสั้นได้ แต่การให้เช่าทั้งอพาร์ตเมนต์แก่ครอบครัวหนึ่งที่อาศัยอยู่ที่นั่นจริง ๆ นั้น โดยปกติแล้วจะถือเป็นการอยู่อาศัยถาวร แม้จะเป็นการเช่าระยะยาวก็ตาม สิ่งที่สำคัญคือรูปแบบการเช่า ไม่ใช่สัญญาแต่ละฉบับ

การขอใบอนุญาตจากเทศบาลจะช่วยยุติเรื่องนี้ได้หรือไม่?

ไม่ กฎระเบียบของเทศบาลเป็นกฎหมายมหาชนอีกชั้นหนึ่งภายใต้พระราชบัญญัติการเคหะปี 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) และข้อบัญญัติการเคหะท้องถิ่น และใบอนุญาตไม่ได้คุ้มครองคุณจาก VvE (Voluntary Experience)

เทศบาลอาจกำหนดให้ต้องขออนุญาตสำหรับการนำที่อยู่อาศัยออกจากทะเบียนที่อยู่อาศัย การดัดแปลงเป็นห้องพัก หรือการให้เช่าเพื่อการพักผ่อน และเมืองใหญ่ๆ อาจกำหนดหมายเลขทะเบียนและจำนวนคืนที่จำกัด แผนด้านสิ่งแวดล้อม ( omgevingsplan ) อาจห้ามการใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่าโดยเฉพาะ คุณอาจมีใบอนุญาตทุกอย่าง แต่ศาลแพ่งอาจสั่งให้คุณหยุดให้เช่าได้ตามคำขอของหน่วยงานคุ้มครองสิ่งแวดล้อม (VvE) เอกสารอนุญาตเพียงอย่างเดียวก็ไม่มีประโยชน์หากไม่มีใบอนุญาตที่จำเป็น

การเปลี่ยนแปลงสองประการได้ทำให้สถานการณ์ชัดเจนขึ้น ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 ที่พัก ( logies ) จะถูกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มในอัตราทั่วไปที่ 21% แทนที่จะเป็น 9% และตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2026 กฎระเบียบของสหภาพยุโรป 2024/1028 ว่าด้วยข้อมูลสำหรับบริการให้เช่าระยะสั้นจะมีผลบังคับใช้: ในกรณีที่มีระบบการลงทะเบียนอยู่ จะต้องแสดงหมายเลขในรายการ และแพลตฟอร์มต่างๆ จะต้องแบ่งปันข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของที่พักและการจองกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

VvE บังคับใช้ข้อห้ามการเข้าพักระยะสั้นอย่างไร?

ขั้นตอนมีดังนี้: เริ่มจากหนังสือเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร จากนั้นจึงลงโทษตามสัญญา และหากจำเป็นก็ดำเนินการขอความช่วยเหลือชั่วคราว สมาคมที่ข้ามขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งมักจะต้องเสียค่าใช้จ่ายทางกฎหมายในภายหลัง

คำเตือนจะระบุข้อกำหนดในสัญญาหรือระเบียบข้อบังคับ อธิบายถึงพฤติกรรม และกำหนดเส้นตาย บทลงโทษตามสัญญาต้องมีข้อห้ามที่ระบุไว้แล้วในสัญญาหรือระเบียบข้อบังคับ และต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในระเบียบข้อบังคับนั้น ภายใต้มาตรา 6:94 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ศาลสามารถลดโทษได้หากความยุติธรรมเรียกร้องอย่างชัดเจน

หากการให้เช่ายังคงดำเนินต่อไป สมาคมเจ้าของร่วม (VvE) สามารถขอให้ผู้พิพากษาศาลคุ้มครองชั่วคราว ( voorzieningenrechter ) ออกคำสั่งให้หยุดการให้เช่า โดยมีเงื่อนไขให้ชำระค่าปรับ ( dwangsom ) ต่อวันหรือต่อการละเมิด ซึ่งโดยปกติจะดำเนินการภายในไม่กี่สัปดาห์ ในกรณีร้ายแรง กฎระเบียบส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ที่ประชุม หลังจากออกคำเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว สามารถปฏิเสธไม่ให้เจ้าของหรือผู้เช่าใช้ประโยชน์จากอพาร์ตเมนต์ต่อไปได้ ศาลจะตรวจสอบมาตรการดังกล่าวอย่างใกล้ชิด

VvE ต้องดำเนินการอย่างสม่ำเสมอ การยอมให้เจ้าของสามรายเข้าพักระยะสั้นเป็นเวลาหลายปี แล้วจึงดำเนินการกับเจ้าของรายที่สี่ อาจถูกท้าทายว่าขัดต่อหลักความสมเหตุสมผลและความยุติธรรม (มาตรา 5:130(1) BW) หากสมาคมนิ่งเฉย โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถทำได้เมื่อ VvE ละเลยหน้าที่

ในฐานะเจ้าของ คุณต้องรับความเสี่ยงอะไรบ้าง?

โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะมากกว่ารายได้จากการให้เช่า คำสั่งศาล ค่าปรับรายวัน ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย และช่องว่างในความคุ้มครองของประกันภัย อาจทำให้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สูงกว่ารายได้จากการให้เช่าอย่างรวดเร็ว

กรมธรรม์ประกันภัยอาคารที่ทำโดยสมาคมเจ้าของร่วมอาจไม่ครอบคลุมหรือจำกัดความคุ้มครองสำหรับความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานเชิงพาณิชย์ หากเกิดไฟไหม้หรือการรั่วไหลในห้องชุดที่ให้เช่าโดยฝ่าฝืนข้อตกลงในสัญญา บริษัทประกันภัยอาจลดหรือปฏิเสธความคุ้มครอง ทำให้สมาคมเจ้าของร่วมและเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายที่ขาดไป บทความสรุปของเราเกี่ยวกับผู้ที่ต้องรับผิดชอบค่าเสียหายในอาคารชุดจะอธิบายถึงวิธีการแบ่งความสูญเสียเหล่านั้น

กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าเพิ่มอีกชั้นหนึ่ง การให้เช่าที่มีระยะเวลาสั้นโดยธรรมชาติจะอยู่นอกเหนือการคุ้มครองผู้เช่า (มาตรา 7:232(2) BW) แต่ข้อยกเว้นนั้นถูกตีความอย่างแคบ เนื่องจากพระราชบัญญัติว่าด้วยการเช่าระยะเวลาคงที่ ( Wet vaste huurcontracten ) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 การเช่าระยะเวลาคงที่สำหรับบ้านที่มีห้องชุดในตัวจึงเป็นไปไม่ได้อีกต่อไป หากคุณเข้าใจผิดเกี่ยวกับข้อยกเว้น คุณอาจต้องเผชิญกับผู้เช่าที่ไม่สามารถขอให้ออกไปได้ง่ายๆ และ VvE ที่คัดค้านในเวลาเดียวกัน ในกรณีเช่นนั้นภาระผูกพันที่ตกอยู่กับเจ้าของบ้านจะมีผลบังคับใช้อย่างเต็มที่

ในฐานะเจ้าของอพาร์ตเมนต์ คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

อ่านเอกสารให้ละเอียดก่อนให้เช่าหรือซื้อ ตรวจสอบ:

• การกำหนดหน่วยที่ดินและข้อห้ามใดๆ เกี่ยวกับการใช้เพื่อการค้าในเอกสารแบ่งแยกที่ดิน สามารถขอได้จากสำนักงานที่ดิน (Kadaster)
• ระเบียบข้อบังคับแบบจำลองใดที่ใช้บังคับ และระเบียบข้อบังคับเหล่านั้นกำหนดให้ต้องมีการประกาศจากผู้ใช้หรือไม่
• ตรวจสอบข้อบังคับของบ้านและรายงานการประชุมล่าสุด เพื่อดูว่า VvE ปฏิบัติตามนโยบายใดบ้าง
• ใบอนุญาตจากเทศบาล หมายเลขทะเบียนรถ และข้อจำกัดเวลาเข้าออกในเวลากลางคืนสำหรับที่อยู่ดังกล่าว;
• ประกันภัยอาคารครอบคลุมความเสียหายจากการใช้งานเชิงพาณิชย์หรือไม่
• ไม่ว่าการตัดสินใจ VvE ที่ถูกท้าทายจะยังอยู่ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเดือนตามมาตรา 5:130(2) BW หรือไม่

หมายเหตุของเราเกี่ยวกับข้อควรระวังในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ครอบคลุมถึงสิ่งที่คุณควรตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนซื้อบ้าน

ในฐานะบอร์ด VvE คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

จัดเตรียมเอกสารให้เรียบร้อยและบังคับใช้ให้สม่ำเสมอ ตรวจสอบ:

• ไม่ว่าโฉนดที่ดินจะระบุว่าเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหรือมีข้อห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์ที่ครอบคลุมการเข้าพักระยะสั้นหรือไม่
• หากเอกสารสิทธิ์ไม่ได้ระบุว่าต้องแก้ไขหรือไม่ ซึ่งตามมาตรา 5:139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเป็นต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของทั้งหมดหรือเสียงข้างมากสี่ในห้าส่วน ตามด้วยเอกสารรับรองจากพนักงานรับรองเอกสาร
• ว่าได้มีการปฏิบัติตามบทลงโทษและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือไม่
• ไม่ว่ากรณีที่คล้ายคลึงกันในอาคารจะได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกันหรือไม่ และนโยบายดังกล่าวได้รับการบันทึกไว้ในรายงานการประชุมหรือไม่
• ตรวจสอบว่าบริษัทประกันภัยอาคารได้รับแจ้งเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้งานหรือไม่

ในกรณีที่ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของทรัพย์สินตึงเครียดการไกล่เกลี่ยมักได้ผลดีกว่าการขึ้นศาล

เราสามารถทำอะไรให้คุณได้บ้างเกี่ยวกับการเช่าที่พักระยะสั้นใน VvE?

เราให้คำแนะนำแก่สมาคมเจ้าของร่วมและเจ้าของห้องชุดเกี่ยวกับสัญญาแบ่งแยกกรรมสิทธิ์และการให้เช่าระยะสั้น โปรดดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่หน้าทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์และทนายความด้านการเช่า ของเรา

• เราจะอ่านเอกสารการแบ่งที่ดินและระเบียบข้อบังคับของคุณ และจะแจ้งให้คุณทราบว่าอนุญาตให้เข้าพักระยะสั้นได้หรือไม่
• เราเป็นผู้ร่างคำเตือนหรือคำตอบต่อคำเตือน VvE
• เรายื่นคำร้องหรือต่อสู้คำร้องเพื่อเพิกถอนคำตัดสินของ VvE ภายในระยะเวลาหนึ่งเดือนตามมาตรา 5:130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• เราดำเนินการหรือแก้ต่างในกระบวนการขอความคุ้มครองชั่วคราวเกี่ยวกับการให้เช่าที่พักระยะสั้นและการชำระค่าปรับ
• เราจัดเตรียมการแก้ไขสัญญาตามมาตรา 5:139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ร่วมกับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร

สรุป

• เอกสารแบ่งส่วนกรรมสิทธิ์จะระบุว่าอนุญาตให้เข้าพักระยะสั้นในอาคารของคุณหรือไม่ กฎระเบียบของอาคารไม่สามารถเพิ่มข้อห้ามใหม่ได้
• ศาลจะพิจารณาจากรูปแบบการใช้งานจริง: การเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยครั้ง การตั้งราคาเชิงพาณิชย์ และการให้บริการ บ่งชี้ว่าเป็นการแสวงหาประโยชน์ ไม่ใช่การอยู่อาศัยอย่างมีชีวิต
• ใบอนุญาตจากเทศบาลและหนังสืออนุญาตเป็นเอกสารที่แยกจากกัน คุณต้องมีทั้งสองอย่าง
• การบังคับใช้กฎหมาย VvE จะดำเนินการผ่านการเตือน การลงโทษตามสัญญา และหากจำเป็น ก็จะมีการดำเนินการเพื่อบรรเทาความเสียหายชั่วคราวพร้อมค่าปรับรายวัน
• ในการคัดค้านการตัดสินใจของ VvE คุณมีเวลาหนึ่งเดือนภายใต้มาตรา 5:130(2) BW

คำถามที่พบบ่อย