สิทธิของผู้เช่าในเนเธอร์แลนด์: คู่มือสำหรับชาวต่างชาติ

กฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยของเนเธอร์แลนด์เป็นหนึ่งในกฎหมายที่เป็นมิตรกับผู้เช่ามากที่สุดในยุโรป และชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่เช่าที่อยู่อาศัยที่นี่ไม่ทราบว่าตนเองได้รับการคุ้มครองมากเพียงใด กฎเกณฑ์ส่วนใหญ่อยู่ในหมวดที่ 7 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ ( Burgerlijk Wetboek , BW) และหลายข้อไม่สามารถยกเว้นได้ด้วยการทำสัญญา คู่มือนี้จะสรุปภาพรวมของกฎหมายดังกล่าว: คุณมีสัญญาประเภทใด เจ้าของบ้านสามารถยกเลิกสัญญาได้เมื่อใด คุณอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และควรติดต่อใครเมื่อเกิดปัญหาขึ้น

สิ่งที่สำคัญที่สุดที่ควรรู้คือ กฎหมายส่วนใหญ่เป็นข้อบังคับ

กฎหมายการเช่าที่อยู่อาศัยของเนเธอร์แลนด์ส่วนใหญ่เป็น กฎหมายกึ่งบังคับ (semi-dwingend recht ) กฎหมายกำหนดขั้นต่ำไว้ คู่สัญญาอาจตกลงเงื่อนไขที่ดีกว่าสำหรับผู้เช่าได้ แต่ข้อกำหนดที่ให้ผู้เช่าได้รับน้อยกว่าขั้นต่ำตามกฎหมายมักจะเป็นโมฆะ ไม่ว่าคุณจะลงนามหรืออ่านข้อกำหนดนั้นหรือไม่ก็ตาม

มาตรา 7:242 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คุ้มครองกฎเกี่ยวกับการชำรุดเสียหาย การซ่อมแซม และการลดค่าเช่า ส่วนมาตรา 7:265 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คุ้มครองกฎเกี่ยวกับการเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ดังนั้น ข้อกำหนดทั่วไปเหล่านี้จึงมักไม่สามารถบังคับใช้ได้

• “ผู้เช่าสละสิทธิ์ในการคุ้มครองค่าเช่า” หรือ “จะย้ายออกในวันสิ้นสุดสัญญา”
• “ผู้เช่าไม่สามารถยื่นคำร้องได้” ฮูร์คอมมิสซี่".
• “ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทั้งหมดเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า”
• “เจ้าของบ้านมีสิทธิ์เข้าสู่ที่พักได้ตลอดเวลา”
• “ผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้าหกเดือน”

ข้อกำหนดที่เป็นโมฆะไม่ได้ทำให้สัญญาทั้งหมดเป็นโมฆะ ส่วนที่เหลือยังคงมีผลใช้บังคับ และกฎหมายจะเข้ามาแทนที่ อย่างไรก็ตาม อย่าเพิกเฉยต่อข้อกำหนดที่คุณเชื่อว่าไม่ถูกต้อง ควรตรวจสอบดู เพราะขอบเขตของข้อกำหนดจะแตกต่างกันไปตามประเภทของการเช่า

ประเภทของการเช่าที่อยู่อาศัย

การคุ้มครองของคุณขึ้นอยู่กับสัญญาที่คุณถือครอง เนื่องจากพระราชบัญญัติสัญญาเช่าซื้อ (Wet vaste huurcontracten)มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2024 สัญญาเช่าซื้อแบบไม่จำกัดระยะเวลา ( onbepaalde tijd ) จึงเป็นมาตรฐาน ส่วนสัญญาเช่าซื้อแบบกำหนดระยะเวลา ซึ่งเคยเป็นมาตรฐานในตลาดเอกชนนั้น อนุญาตให้ใช้ได้เฉพาะในหมวดหมู่ที่กำหนดไว้เท่านั้น

สัญญาเช่าแบบไม่จำกัดระยะเวลาให้การคุ้มครองค่าเช่าอย่างเต็มที่ ส่วนสัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาที่อนุญาตนั้นจะสิ้นสุดลงในวันหมดอายุ และการคุ้มครองก็จะน้อยลง ที่สำคัญ สัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาที่ไม่เข้าข่ายข้อยกเว้นที่อนุญาตโดยทั่วไปจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าแบบไม่จำกัดระยะเวลาและได้รับการคุ้มครองอย่างเต็มที่ ความพยายามที่จะจำกัดระยะเวลาจึงล้มเหลว ข้อยกเว้นที่อนุญาตนั้นอิงตามมาตรา 7:271 BW และระบุไว้อย่างครบถ้วนใน Besluit vaste huurcontracten ซึ่งครอบคลุมการให้เช่าแก่นักเรียนและกลุ่มเป้าหมายที่กำหนดไว้ ไม่มีหมวดหมู่ใดที่ไม่อยู่ในรายการนั้น

ในการพักอาศัยร่วมกัน ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวที่ตัดสินทุกอย่างคือ คุณเช่าจากเจ้าของบ้านหรือจากผู้เช่ารายอื่น สัญญาเช่าของคุณกับเจ้าของบ้านทำให้คุณเป็นผู้เช่าทั่วไป แต่การเช่าห้องจากผู้เช่าหลักทำให้คุณเป็นผู้เช่าช่วง ซึ่งสถานะของคุณขึ้นอยู่กับการเช่าหลักที่ยังคงอยู่ คำเรียกต่างๆ เช่น "การพักระยะสั้น" หรือ "สัญญาสำหรับชาวต่างชาติ" ไม่มีผลทางกฎหมาย

การคุ้มครองและการยุติสัญญาเช่า

เรื่องนี้ทำให้ผู้เช่าต่างชาติเกือบทุกคนประหลาดใจ เจ้าของบ้านไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยได้ด้วยการแจ้งล่วงหน้าเพียงอย่างเดียว สัญญายังคงมีผลตามกฎหมายจนกว่าคุณจะตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรหรือศาลสั่งยกเลิก (มาตรา 7:272 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) หากคุณไม่ตกลงภายในหกสัปดาห์ เจ้าของบ้านจะต้องไปฟ้องต่อศาลแขวง

การแจ้งต้องกระทำโดยหมายศาลของเจ้าหน้าที่บังคับคดีหรือจดหมายลงทะเบียน ระบุเหตุผล และสอบถามว่าคุณเห็นด้วยหรือไม่ (มาตรา 7:271 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) การแจ้งที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดเหล่านี้ถือว่าไม่สมบูรณ์ ระยะเวลาการแจ้งของเจ้าของบ้านอย่างน้อยสามเดือน ขยายได้หนึ่งเดือนต่อปีที่คุณอาศัยอยู่ที่นั่น สูงสุดไม่เกินหกเดือน

เหตุผลที่ศาลอาจสั่งยุติคดีนั้นมีจำกัดและระบุไว้ในมาตรา 7:274 BW โดยสรุปคือ:

• ผู้เช่าประพฤติตนไม่เหมาะสมในฐานะผู้เช่าที่ดี — ก่อความเดือดร้อนรำคาญอย่างร้ายแรง ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด และใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์
• เจ้าของบ้านมีความจำเป็นต้องใช้ที่พักนั้นเพื่อประโยชน์ส่วนตัวอย่างเร่งด่วน รวมถึงการปรับปรุงซ่อมแซม ซึ่งเป็นไปไม่ได้หากสัญญาเช่ายังคงมีผลอยู่ ศาลจะพิจารณาถึงผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย และอาจสั่งให้จ่ายค่าชดเชยค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่
• ผู้เช่าปฏิเสธข้อเสนอที่สมเหตุสมผลของข้อตกลงใหม่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ไม่สามารถบังคับให้มีการขึ้นค่าเช่าได้
• แผนผังการแบ่งเขตพื้นที่ที่ถูกต้อง (แผนเบสเทมมิงส์) จะถูกนำไปปฏิบัติ
• หลักเกณฑ์เฉพาะสำหรับการจัดที่พักสำหรับนักศึกษาและกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงตำแหน่งที่เจ้าของที่พักอาศัยอยู่ในอาคารเดียวกัน

“ฉันอยากขาย” “จะมีคนจ่ายมากกว่านี้” และ “สัญญาของคุณระบุว่าสองปี” ไม่ใช่เหตุผลในการยกเลิกสัญญา รวมถึงการโต้แย้งเรื่องค่าเช่าด้วย เจ้าของบ้านไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้เพราะคุณโต้แย้งเรื่องค่าเช่า

ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าของคุณเอง

สถานการณ์ของคุณนั้นสบายกว่ามาก ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าของคุณเท่ากับช่วงเวลาการชำระค่าเช่า — สำหรับค่าเช่ารายเดือนคือหนึ่งเดือน — โดยมีระยะเวลาขั้นต่ำตามกฎหมายคือหนึ่งเดือนและสูงสุดสามเดือน (มาตรา 7:271 BW) ข้อกำหนดที่กำหนดระยะเวลานานกว่านั้นถือเป็นโมฆะ และคุณไม่จำเป็นต้องให้เหตุผลใดๆ แจ้งให้ทราบโดยส่งจดหมายลงทะเบียน ในสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่ที่แท้จริง คุณมักจะยังสามารถย้ายออกก่อนกำหนดได้ ในขณะที่เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามวันสิ้นสุดสัญญา

กลุ่มตลาดที่มีการกำกับดูแลและกลุ่มตลาดระดับกลาง

ค่าเช่าที่อยู่อาศัยไม่ได้ฟรี บ้านทุกหลังจะได้รับการประเมินภายใต้ระบบประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย ( woningwaarderingsstelsel , WWS) ซึ่งจะให้คะแนนตามพื้นที่ใช้สอย ฉลากพลังงาน สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขอนามัย พื้นที่กลางแจ้ง และมูลค่า WOZ เพื่อกำหนดค่าเช่าสูงสุดที่ถูกต้องตามกฎหมาย

กฎหมายว่าด้วยค่าเช่าที่เหมาะสม ( Wet betaalbare huur ) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ได้ขยายการควบคุมค่าเช่าขึ้นไป ปัจจุบันมีสามส่วน ได้แก่ ส่วนที่ควบคุมราคาต่ำ ส่วนที่ควบคุมราคาปานกลาง ( middenhuur ) จนถึง 186 คะแนน และส่วนที่ควบคุมราคาได้อย่างอิสระเหนือกว่านั้น เทศบาลได้บังคับใช้กฎหมายนี้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 เส้นแบ่งระหว่างค่าเช่าเริ่มต้นที่ควบคุมและไม่ควบคุมคือค่าเช่าที่สอดคล้องกับ 186 คะแนน ดังนั้นส่วนที่ควบคุมราคาได้อย่างอิสระจึงเริ่มต้นที่ 187 คะแนน (มาตรา 2 Besluit huurprijzen woonruimte) การประเมินนี้จะทำขึ้นเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่า: บ้านที่มีค่าเช่าสูงกว่าขอบเขตเมื่อเริ่มต้นสัญญาเช่าจะไม่กลายเป็นบ้านที่ควบคุมราคาในภายหลัง เนื่องจากคะแนน WOZ จะลดลงในภายหลัง เพดานค่าเช่าที่สอดคล้องกับขีดจำกัดคะแนนนั้นจะถูกปรับดัชนีทุกปีโดยรัฐมนตรีผู้รับผิดชอบด้านที่อยู่อาศัยและเผยแพร่ใน Staatscourant ดังนั้นให้ใช้ตัวเลขที่มีผลบังคับใช้ในวันที่สัญญาเช่าของคุณเริ่มต้นมากกว่าตัวเลขปัจจุบัน

ข้อจำกัดของ เงินช่วยเหลือค่าเช่า ( huurtoeslag ) เป็นเรื่องที่แยกต่างหากจากขอบเขตของกลุ่มผู้เช่า ค่าเช่าสูงสุดที่สามารถขอรับเงินช่วยเหลือได้นั้นต่ำกว่าสำหรับผู้เช่าที่มีอายุต่ำกว่า 21 ปี เมื่อเทียบกับผู้เช่าที่มีอายุ 21 ปีขึ้นไป โดยมีข้อยกเว้นตามกฎหมายสำหรับผู้เช่าที่อายุน้อยกว่าและมีความพิการ (มาตรา 13 พระราชบัญญัติเงินช่วยเหลือค่าเช่า) ต่ำกว่าเพดานดังกล่าว ขีดจำกัดส่วนลดคุณภาพ ( kwaliteitskortingsgrens ) และขีดจำกัดสูงสุดสองประการ ( aftoppingsgrenzen ) ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดของครัวเรือน จะเป็นตัวกำหนดว่าค่าเช่าจะได้รับการชดเชยจริงเท่าใด จำนวนเงินทั้งหมดนี้จะมีการปรับดัชนีโดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี และเผยแพร่โดยกรมสรรพากร โปรดใช้ตัวเลขที่มีผลบังคับใช้สำหรับปีนั้นๆ

ผู้เช่ารายใหม่สามารถขอให้คณะกรรมการประเมินค่าเช่าเริ่มต้นภายในหกเดือนนับจากวันที่สัญญาเช่าเริ่มต้น (มาตรา 7:249 BW) ซึ่งเป็นหนึ่งในสิทธิที่มีค่าที่สุดที่ผู้เช่าระหว่างประเทศมี และเป็นสิทธิที่ผู้เช่ามักมองข้ามมากที่สุด

ค่าเช่าเพิ่มขึ้น

การขึ้นค่าเช่าต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อยสองเดือนก่อนที่จะมีผลบังคับใช้ โดยระบุค่าเช่าปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลง ค่าเช่าใหม่ และวันที่เริ่มมีผลบังคับใช้ (มาตรา 7:252 BW) ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง การขึ้นค่าเช่าจะถูกจำกัดไว้ต่อปี ในภาคเสรี สัญญาจะเป็นตัวกำหนด ภายในขีดจำกัดสูงสุดตามกฎหมายที่ใช้บังคับ อัตราส่วนสูงสุดจะแตกต่างกันไปในแต่ละกลุ่ม โดยรัฐมนตรีผู้รับผิดชอบด้านที่อยู่อาศัยจะกำหนดในแต่ละปีตามสูตรค่าจ้างและอัตราเงินเฟ้อใน Besluit huurprijzen woonruimte และจะประกาศใน Staatscourant ก่อนที่จะมีผลบังคับใช้ รอบการพิจารณาในกลุ่มสังคมและตลาดระดับกลางก็เริ่มจากวันที่แตกต่างกันในแต่ละปี ในกลุ่มที่มีการควบคุม เจ้าของบ้านอาจใช้การเพิ่มเงินสดคงที่กับค่าเช่าพื้นฐานที่ต่ำ โดยใช้จำนวนเงินที่กำหนดไว้สำหรับปีนั้น หากคุณคิดว่าการขึ้นค่าเช่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คัดค้านเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันที่เริ่มมีผลบังคับใช้ แทนที่จะหยุดชำระเงิน

เงินมัดจำและค่าบริการ

ภายใต้ กฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของบ้านที่ดี ( Wet goed verhuurderschap ) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2023 เงินมัดจำต้องไม่เกินสองเท่าของค่าเช่ารายเดือนขั้นพื้นฐาน — ค่าเช่าสำหรับการใช้บ้านโดยไม่รวมค่าบริการ — และต้องคืนภายใน 14 วันหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง (มาตรา 7:261b BW) ในกรณีที่เจ้าของบ้านหักลบค่าเช่า ค่าบริการ หรือค่าเสียหายที่ค้างชำระ ยอดคงเหลือจะต้องชำระภายใน 30 วัน และการหักลบใดๆ ต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษร

ค่าบริการ ( servicekosten ) ต้องสะท้อนต้นทุนที่แท้จริง เจ้าของบ้านต้องจัดทำรายงานประจำปีโดยละเอียดภายในหกเดือนนับจากสิ้นสุดปีบัญชี (มาตรา 7:259 BW) และคุณสามารถตรวจสอบเอกสารประกอบได้ ค่าเช่าแบบ "รวมทุกอย่าง" ที่รวมค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการเข้าด้วยกันนั้นเป็นปัญหาของเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ปัญหาของคุณ คณะกรรมการควบคุมค่าเช่า (Huurcommissie) สามารถแยกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ออกมาได้

การบำรุงรักษา ข้อบกพร่อง และการลดค่าเช่า

โดยหลักการแล้ว เจ้าของบ้านมีหน้าที่รับผิดชอบในการทำให้ที่พักอาศัยอยู่ในสภาพที่เหมาะสมและซ่อมแซมข้อบกพร่องต่างๆ ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ในชีวิตประจำวัน

ข้อ บกพร่อง ( gebrek ) คือสภาพใดๆ ที่ทำให้คุณไม่ได้รับความสุขสบายอย่างที่ควรจะเป็น ซึ่งนิยามไว้อย่างกว้างๆ ในมาตรา 7:204 ของกฎหมายแพ่งฟิลิปปินส์ — เช่น ความชื้นและเชื้อรา หม้อต้มน้ำเสีย หลังคารั่ว เมื่อได้รับแจ้งแล้ว เจ้าของบ้านต้องแก้ไข (มาตรา 7:206 ของกฎหมายแพ่งฟิลิปปินส์) หากไม่แก้ไข คุณอาจขอให้ศาลอนุญาตให้เจ้าของบ้านดำเนินการซ่อมแซมโดยออกค่าใช้จ่ายเอง เรียกร้องให้ลดค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่ข้อบกพร่องยังคงอยู่ (มาตรา 7:207 ของกฎหมายแพ่งฟิลิปปินส์) หรือเรียกร้องค่าเสียหายในกรณีที่เจ้าของบ้านเป็นฝ่ายผิด (มาตรา 7:208 ของกฎหมายแพ่งฟิลิปปินส์) ภาระผูกพันของคุณเองครอบคลุมการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ (มาตรา 7:217 ของกฎหมายแพ่งฟิลิปปินส์) ซึ่งระบุไว้ในBesluit kleine herstellingenเช่น หลอดไฟ การล้างท่อระบายน้ำ การดูแลสวนเล็กน้อย ข้อกำหนดที่โอนภาระการบำรุงรักษาโครงสร้างมาให้คุณถือเป็นโมฆะ

แจ้งข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษร: การเรียกร้องขอลดค่าเช่าขึ้นอยู่กับวันที่แจ้ง ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าสามารถสั่งลดค่าเช่าชั่วคราวสำหรับข้อบกพร่องร้ายแรงได้ ซึ่งรวดเร็วและประหยัดกว่าการขึ้นศาล ห้ามระงับการจ่ายค่าเช่าฝ่ายเดียวโดยเด็ดขาด เพราะจะทำให้เจ้าของบ้านมีเหตุผลในการยกเลิกสัญญา

การเข้าถึง ความเป็นส่วนตัว และสิทธิ์ของเจ้าของบ้านในการเข้าออก

คุณมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียว เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์เข้าออกโดยทั่วไป และข้อความที่อ้างว่าให้สิทธิ์นั้นไม่สามารถลบล้างสิทธิ์ของคุณในการอยู่อาศัยอย่างสงบสุขได้ กล่าวคือ ห้ามบุกรุกเข้ามาในขณะที่คุณไม่อยู่ และห้ามติดตั้งกล้องวงจรปิดบริเวณทางเข้า คุณต้องอนุญาตให้เข้าออกเพื่อการซ่อมแซมเร่งด่วน การตรวจสอบ และการดำเนินการที่จำเป็น ในเวลาที่เหมาะสมและแจ้งล่วงหน้าอย่างเหมาะสม (มาตรา 7:220 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) กฎคือการนัดหมาย ไม่ใช่การเข้ามาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า การเข้ามาโดยไม่แจ้งล่วงหน้าซ้ำๆ หรือการกดดันให้คุณออกไป อาจถือเป็นการข่มขู่ ซึ่งเป็นสิ่งต้องห้ามภายใต้กฎหมายว่าด้วยการเช่าที่อยู่อาศัยที่ดี (Wet goed verhuurderschap) และสามารถแจ้งให้เทศบาลทราบได้

การปรับปรุงและข้อเสนอที่สมเหตุสมผล

เจ้าของบ้านที่ต้องการปรับปรุงบ้านต้องยื่นข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรให้คุณ และคุณต้องให้ความร่วมมือหากข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผล (มาตรา 7:220 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ความสมเหตุสมผลขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ความจำเป็นในการดำเนินการ การรบกวน ค่าชดเชยที่เสนอ ผลกระทบต่อค่าเช่า และการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว การปรับปรุงบ้านไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าของคุณสิ้นสุดลง แต่สัญญาเช่าของคุณยังคงดำเนินต่อไปในระหว่างการปรับปรุง หากคุณคิดว่าข้อเสนอนั้นไม่สมเหตุสมผล ให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเหตุผล หากผู้เช่าส่วนใหญ่ในอาคารเห็นชอบแล้ว จะถือว่าข้อเสนอนั้นสมเหตุสมผล และคุณต้องดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลอย่างรวดเร็ว

การเลือกปฏิบัติในตลาดเช่า

การเลือกปฏิบัติด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น สัญชาติ เชื้อชาติ ศาสนา เพศ รสนิยมทางเพศ และความพิการ เป็นสิ่งผิดกฎหมายภายใต้กฎหมายว่าด้วยความเท่าเทียมกันโดยทั่วไป กฎหมายว่าด้วยการให้เช่าที่อยู่อาศัย (Wet goed verhuurderschap) ได้กำหนดขอบเขตให้ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการให้เช่า โดยระบุว่าเจ้าของบ้านหรือตัวแทนต้องดำเนินการคัดเลือกอย่างโปร่งใส ใช้และบันทึกเกณฑ์ที่เป็นกลาง และอธิบายให้ผู้สมัครที่ถูกปฏิเสธทราบว่าเหตุใดจึงเลือกผู้สมัครรายอื่น

สิ่งนี้มีประโยชน์โดยตรงสำหรับชาวต่างชาติที่ได้รับผลกระทบอย่างไม่เป็นธรรมจากข้อกำหนด "รับเฉพาะชาวดัตช์เท่านั้น" "ไม่รับชาวต่างชาติ" หรือการปฏิเสธโดยไม่มีคำอธิบายหลังจากเข้าชมสถานที่แล้ว ขอให้สอบถามเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเกณฑ์และเหตุผลในการเลือก และรายงานไปยังหน่วยงานรับเรื่องร้องเรียนของเทศบาล ซึ่งสามารถปรับและเพิกถอนสิทธิ์ในการให้เช่าได้ (หากมีการออกใบอนุญาต)

การให้เช่าช่วงและ Airbnb

โดยทั่วไปแล้ว คุณไม่สามารถให้บุคคลที่สามใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต (มาตรา 7:244 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ผู้เช่าที่อาศัยอยู่ในบ้านที่เป็นส่วนตัวอาจให้เช่าช่วงบางส่วนของบ้านได้ เช่น ห้อง แต่การให้เช่าช่วงบ้านทั้งหลัง หรือการลงประกาศให้เช่าระยะสั้น เป็นวิธีที่ชัดเจนที่สุดวิธีหนึ่งที่จะทำให้เสียสิทธิ์การเช่า ศาลมักพิจารณาการให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาตว่าเป็นการไม่ประพฤติตนเป็นผู้เช่าที่ดี และสามารถเรียกคืนผลกำไรได้ เทศบาลส่วนใหญ่ยังควบคุมการให้เช่าเพื่อการพักผ่อนแยกต่างหาก โดยมีข้อกำหนดด้านใบอนุญาตและค่าปรับของตนเอง ในฐานะผู้เช่าช่วง สถานะของคุณมาจากสัญญาเช่าหลัก หากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลง โดยหลักการแล้ว สิทธิ์ของคุณก็จะสิ้นสุดลงด้วยเช่นกัน

หากมีการขายทรัพย์สิน การขายนั้นไม่ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาเช่า

การขายไม่ ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง (มาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) หากเจ้าของบ้านของคุณขายบ้าน ผู้ซื้อจะเข้ามารับช่วงต่อในฐานะเจ้าของบ้านโดยผลของกฎหมาย และสิทธิในการเช่า ค่าเช่า และการคุ้มครองของคุณยังคงไม่เปลี่ยนแปลง คุณไม่จำเป็นต้องลงนามในเอกสารใหม่ใดๆ และควรระวัง “สัญญาใหม่” ที่เสนอเป็นเงื่อนไขของการขาย ซึ่งอาจลดสิทธิของคุณลงโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า

คุณต้องยอมให้มีการเข้าชมสถานที่อย่างเหมาะสม แต่การขายไม่ใช่เหตุผลในการบอกเลิกสัญญา และเจ้าของใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องต้องการย้ายเข้ามาอยู่ทันที เจ้าของบ้านที่เข้ามารับช่วงต่อจากเจ้าของเดิมจะไม่สามารถอ้างเหตุผลเรื่องการเข้าอยู่อาศัยโดยด่วนได้จนกว่าจะครบสามปีนับตั้งแต่ผู้เช่าได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีเจ้าของบ้านใหม่แล้ว (มาตรา 7:274 แห่งกฎหมายแพ่ง)

การลงทะเบียนใน BRP

หากคุณอาศัยอยู่ในประเทศเนเธอร์แลนด์ คุณต้องลงทะเบียนที่อยู่ของคุณในฐานข้อมูลทะเบียนราษฎร ( Basisregistratie Personen , BRP) การลงทะเบียนเป็นข้อผูกพันทางกฎหมาย ไม่ใช่ความช่วยเหลือจากเจ้าของบ้าน และคุณจำเป็นต้องใช้ข้อมูลนี้เพื่อขอหมายเลขประกันสังคม (BSN) บัญชีธนาคาร และประกันสุขภาพ

เจ้าของบ้านที่ปฏิเสธการลงทะเบียนเป็นสัญญาณเตือน โดยปกติแล้วเป็นเพราะการให้เช่าละเมิดข้อตกลงจำนอง ประกันภัย หรือกฎระเบียบของเทศบาล หรือเพราะให้เช่าบ้านโดยไม่มีใบอนุญาตที่จำเป็น หรือเพราะไม่ได้แจ้งรายได้ ทั้งหมดนี้ไม่ใช่ปัญหาทางกฎหมายของคุณ แต่หมายความว่าสัญญาเช่าของคุณอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่มั่นคง จงถือว่า "คุณไม่สามารถลงทะเบียนที่นี่ได้" เป็นเหตุผลที่จะเดินจากไป

จะไปติดต่อที่ไหนเมื่อเกิดปัญหาขึ้น

มีเส้นทางอยู่สามเส้นทาง และการเลือกเส้นทางที่ถูกต้องจะช่วยประหยัดเวลา

• จุดรายงานของเทศบาล (สายด่วน) — สำหรับพฤติกรรมของเจ้าของบ้าน: การเลือกปฏิบัติ การข่มขู่ การปฏิเสธที่จะให้สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรหรือข้อมูลที่จำเป็น ค่าใช้จ่ายที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และค่าเช่าที่สูงเกินไปในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง ทุกเทศบาลมีระบบนี้มาตั้งแต่ต้นปี 2024 แล้ว ระบบนี้ใช้งานได้ฟรี แต่บังคับใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะมากกว่าการให้เงินชดเชยแก่คุณ
• Huurcommissie (ศาลเช่า) — สำหรับการกำหนดค่าเช่าเริ่มต้น การปรับเพิ่มค่าเช่ารายปี การชำระค่าบริการ ค่าเช่ารวมทุกอย่าง และการลดค่าเช่าเนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ในกลุ่มตลาดที่มีการควบคุมและตลาดระดับกลาง รวดเร็ว ต้นทุนต่ำ และมีผลผูกพัน แต่ไม่ครอบคลุมเรื่องเงินประกัน การขับไล่ หรือค่าเสียหาย
• ศาลแขวง (คันตันเรชเตอร์) — สำหรับเรื่องอื่นๆ ทั้งหมด: การยุติและ การขับไล่รวมถึงการเรียกคืนเงินมัดจำ ค่าเสียหาย การผิดสัญญา และข้อพิพาทในภาคเศรษฐกิจเสรี ไม่จำเป็นต้องมีทนายความ แต่โดยปกติแล้วอีกฝ่ายมักจะมีทนายความ

กำหนดเวลาหลายอย่างค่อนข้างสั้น เช่น หกเดือนสำหรับค่าเช่าเริ่มต้น วันที่มีผลบังคับใช้สำหรับการคัดค้านการขึ้นค่าเช่า และหกสัปดาห์สำหรับการตอบกลับหนังสือแจ้งการบอกเลิกสัญญา การพลาดกำหนดเวลาเหล่านี้อาจทำให้ข้อโต้แย้งที่แข็งแกร่งต้องล้มเหลว

รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติ

ก่อนที่คุณจะลงนาม

• ระบุประเภทของสัญญา และหากเป็นสัญญาแบบกำหนดระยะเวลา ให้ระบุว่าสัญญาประเภทใดที่ได้รับอนุญาต
• ตรวจสอบคะแนนสะสมให้เรียบร้อยก่อนตกลงจ่ายค่าเช่า
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงินมัดจำไม่เกินค่าเช่าสองเดือน
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ระบุค่าบริการไว้อย่างชัดเจน ไม่ใช่รวมอยู่ในราคา "รวมทุกอย่าง"
• โปรดยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าคุณสามารถลงทะเบียนในโครงการ BRP ที่นั่นได้
• สอบถามว่าตัวแทนเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากคุณหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากผู้เช่าในกรณีที่ตัวแทนทำหน้าที่แทนเจ้าของบ้านด้วยนั้นไม่ได้รับอนุญาต
• ถ่ายรูปสภาพของสินค้า ณ เวลาส่งมอบ พร้อมระบุวันที่ด้วย

เมื่อมีบางอย่างผิดพลาด

• ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียนสำหรับการบอกเลิกสัญญาและการผิดนัดชำระหนี้
• ชำระค่าเช่าต่อไป เว้นแต่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะลดค่าเช่าลง
• กำหนดเส้นตายให้เจ้าของบ้านดำเนินการ และระบุสิ่งที่จะตามมาหากไม่ดำเนินการ
• ระบุเส้นทางที่เหมาะสม และตรวจสอบกำหนดเวลาให้เรียบร้อยก่อนทำอย่างอื่น
• หากได้รับหนังสือแจ้งให้ลาออก หรือถูกกดดันให้เซ็นชื่อหรือออกจากสถานที่ ควรขอคำแนะนำตั้งแต่เนิ่นๆ