การเลิกราหรือการหย่าร้างนั้นยากลำบากอยู่แล้วโดยไม่ต้องมีภาระจำนองมาค้ำประกัน ในประเทศเนเธอร์แลนด์ เจ้าของร่วมส่วนใหญ่มักต้องรับผิดชอบแบบ “ร่วมกันและแยกกัน” ซึ่งหมายความว่าธนาคารสามารถติดตามคุณฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพื่อเรียกเงินชำระเต็มจำนวนจนกว่าผู้ให้กู้จะปล่อยกู้ให้ การย้ายออกไม่ได้ทำให้ภาระผูกพันนี้สิ้นสุดลง และการตัดสินใจของคุณในตอนนี้จะส่งผลต่อเครดิต ภาษี และความสามารถในการซื้อบ้านใหม่ของคุณ หากมีลูกเข้ามาเกี่ยวข้อง ความมั่นคงและจังหวะเวลาจะยิ่งเพิ่มความเร่งด่วนเข้าไปอีก

ข่าวดี: มีทางออกที่ชัดเจน ไม่ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเก็บบ้านไว้ คุณจะขาย หรือจะเป็นเจ้าของร่วมต่อไปอีกระยะหนึ่ง กระบวนการนี้เป็นไปตามขั้นตอนปฏิบัติจริง ได้แก่ การยืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านอย่างไร และระบบทรัพย์สินของคู่สมรสใดที่ใช้บังคับ ประเมินมูลค่า คำนวณมูลค่าสุทธิ (overwaarde) หรือส่วนขาด (restschuld) ตกลงเรื่องการซื้อกิจการอย่างยุติธรรม ได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ให้ปล่อยตัวอีกฝ่ายหนึ่ง ออกหนังสือรับรองการแบ่งทรัพย์สิน และจัดการกับผลกระทบทางภาษี (การหักดอกเบี้ย การหักภาษีแบบ bijleenregeling และ NHG) ข้อตกลงที่เป็นลายลักษณ์อักษรและลำดับขั้นตอนที่ถูกต้องจะช่วยลดความเสี่ยงและต้นทุน

คู่มือนี้จะอธิบายตัวเลือกและภาระผูกพันของคุณภายใต้กฎหมายเนเธอร์แลนด์อย่างละเอียดทีละขั้นตอน ได้แก่ การเป็นเจ้าของและความรับผิด การเลือกเส้นทาง (การซื้อกิจการ การขาย หรือกรรมสิทธิ์ร่วมชั่วคราว) การคำนวณตัวเลข ความสามารถในการชำระหนี้และข้อกำหนดของผู้ให้กู้ การดำเนินการทางนิติกร คะแนนภาษี การจัดการช่วงเวลาระหว่างทาง สิ่งที่ต้องทำหากความร่วมมือล้มเหลว กรณีพิเศษ (NHG, สินทรัพย์ติดลบ, การเพิ่มหุ้นส่วนใหม่), กำหนดเวลา ค่าใช้จ่าย เอกสาร และระยะเวลาที่ควรขอความช่วยเหลือทางกฎหมาย มาเริ่มกันเลย

ขั้นตอนที่ 1. ยืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านอย่างไรและกฎหมายทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาใดที่ใช้บังคับ

ในคำถามเกี่ยวกับอดีตผู้จำนอง—ใครจะได้รับบ้าน—ให้ยืนยันว่าใครอยู่ในโฉนดที่ดินและใคร ระบบทรัพย์สินสมรส มีผลบังคับใช้ คู่สมรสที่สมรสหรือจดทะเบียนสมรสหลังจากวันที่ 1 มกราคม 2018 ถือว่าอยู่ภายใต้ข้อตกลงทรัพย์สินร่วมจำกัด เว้นแต่สัญญาก่อนสมรสจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น การสมรสก่อนหน้านั้นหรือในต่างประเทศอาจแตกต่างกันไป หากคุณสมรสในต่างประเทศ กฎหมายการสมรสของเนเธอร์แลนด์อาจไม่มีผลบังคับใช้ โปรดสอบถามโนตารีกฎหมายแพ่งเพื่อกำหนดกฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับ

ขั้นตอนที่ 2. จัดทำแผนที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย ประกันภัย และหนี้สิน (ความรับผิดร่วมกันและหลายฝ่าย, NHG)

ก่อนตัดสินใจว่าใครจะเป็นเจ้าของบ้าน ควรทำความเข้าใจภาระผูกพันในปัจจุบันของคุณให้ชัดเจน ในประเทศเนเธอร์แลนด์ ผู้กู้ร่วมจะต้องรับผิดชอบ “ร่วมกันและแยกกัน” จนกว่าผู้ให้กู้จะเปิดเผยชื่ออย่างเป็นทางการ รวบรวมข้อมูลที่เป็นรูปธรรมตั้งแต่ตอนนี้ เพื่อให้การเจรจาและการพูดคุยกับผู้ให้กู้เป็นไปตามข้อเท็จจริง ไม่ใช่การคาดเดา

• หลักการพื้นฐานเกี่ยวกับการจำนอง: ยอดคงเหลือในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ย วันสิ้นสุดอัตราดอกเบี้ยคงที่ และชื่อบนโฉนด/เงินกู้
• เงื่อนไขผู้ให้กู้: สิ่งที่ธนาคารของคุณกำหนดเพื่อปล่อยอดีตคู่สมรส (การทดสอบรายได้ เอกสาร ระยะเวลา) ขอรับใบแจ้งยอดปัจจุบันและเงื่อนไขต้นฉบับ
• ตรวจสอบ NHG: ยืนยันว่าสินเชื่อมีการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติหรือไม่ ภายใต้เงื่อนไขบางประการ NHG สามารถยกเลิกหนี้คงเหลือหลังการขายได้
• ประกันภัยที่เชื่อมโยง: ตรวจสอบและอัปเดตประกันชีวิตแบบมีกำหนดระยะเวลาที่เชื่อมโยงกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (ผู้รับผลประโยชน์ ความเป็นเจ้าของ ความคุ้มครอง) ให้ตรงกับสถานการณ์ใหม่

ขั้นตอนที่ 3 เลือกเส้นทางของคุณ: ซื้อกิจการ ขาย หรืออยู่ร่วมเป็นเจ้าของชั่วคราว

เมื่อได้ข้อเท็จจริงแล้ว จงตัดสินใจว่าจะตอบคำถามเรื่องอดีตคู่สัญญาและสินเชื่อบ้านอย่างไร — ใครจะได้บ้าน — โดยพิจารณาถึงความสมดุลระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัย มูลค่าทรัพย์สิน และความเป็นจริงของผู้ให้กู้ ในทางปฏิบัติของชาวดัตช์ มีสามทางเลือกที่ครอบคลุมเกือบทุกกรณี จงใช้หลักปฏิบัติ: จนกว่าการเทคโอเวอร์หรือการขายจะเสร็จสิ้น คุณทั้งคู่จะยังคงต้องรับผิดชอบร่วมกันและหลายฝ่าย โดยไม่คำนึงว่าใครจะอาศัยอยู่ที่นั่น

• การซื้อกิจการ/การเข้าซื้อกิจการ: หุ้นส่วนคนหนึ่งจะเก็บบ้านไว้ ธนาคารจะทดสอบความสามารถในการชำระหนี้ และหากได้รับการอนุมัติ ธนาคารจะปลดภาระผูกพันของอีกฝ่ายหนึ่งผ่านหนังสือแสดงเจตนาของโนตารี โดยทั่วไปแล้ว การซื้อกิจการจะพิจารณาจากส่วนแบ่งทุนของหุ้นส่วนแต่ละคน (overwaarde) คาดว่าจะมีค่าใช้จ่ายด้านการประเมินมูลค่า ค่าโนตารี ค่าที่ปรึกษา และค่าบริหารจัดการของธนาคาร คุณอาจต้องเพิ่มวงเงินจำนอง

• ขายทรัพย์สิน: ชำระเงินจำนองก่อน จากนั้นแบ่งกำไรหรือหนี้คงเหลือ (restschuld) ตามข้อตกลง NHG หนี้คงเหลืออาจได้รับการยกหนี้ตามเงื่อนไข เจ้าของทั้งสองฝ่ายต้องยินยอม หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ให้ความร่วมมือ ให้ใช้การไกล่เกลี่ยหรือศาล

• การเป็นเจ้าของร่วมชั่วคราว: ทั้งสองรายการยังคงใช้กรรมสิทธิ์และสินเชื่อเดิม กำหนดข้อตกลงที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเข้าอยู่อาศัย การชำระเงิน กำหนดเวลา และปัจจัยกระตุ้นการออกจากโครงการ การทำเช่นนี้มีความเสี่ยงและมักจะขัดขวางขั้นตอนต่อไป และผู้ให้กู้สามารถดำเนินคดีกับคุณฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในกรณีที่คุณผิดนัดชำระเงินได้

ขั้นตอนที่ 4. รับการประเมินมูลค่าและคำนวณส่วนของผู้ถือหุ้นหรือหนี้สิน (overwaarde หรือ restschuld)

มูลค่าที่ปกป้องได้ (defensible value) ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการซื้อกิจการหรือการขายใดๆ สำหรับการเจรจาต่อรอง คุณสามารถดูมูลค่า WOZ ได้ แต่โดยทั่วไปแล้ว ผู้ให้กู้และโนตารีจะใช้ข้อมูลประเมินล่าสุด (taxatie) ให้ใช้ตัวเลขนั้นเทียบกับรายงานล่าสุดจากผู้ให้กู้ เพื่อคำนวณว่าคุณมีส่วนของผู้ถือหุ้น (overwaarde) หรือขาดทุน (restschuld)

• สั่งประเมินราคา : สั่งการให้มีการจัดเก็บภาษีล่าสุด ใช้ WOZ สำหรับการเจรจาเบื้องต้นเท่านั้น
• รับตัวเลขผลตอบแทน: ขอยอดคงเหลือจำนองปัจจุบันจากธนาคารของคุณ คุณทั้งคู่ยังคงต้องรับผิดชอบจนกว่าจะได้รับการปล่อยตัว
• รันตัวเลข:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ: ตกลงกันว่าจะแบ่งส่วนที่เหลืออย่างไร โดย NHG อาจยกเลิกหนี้ที่เหลือได้หลังการขายหากเป็นไปตามเงื่อนไข
• บันทึกไว้: เก็บการประเมินราคาและการคำนวณไว้สำหรับข้อตกลงยอมความและไฟล์รับรองเอกสารของคุณ

ขั้นตอนที่ 5. คำนวณจำนวนเงินซื้อคืนและเงื่อนไขการชำระเงิน

นี่คือจุดที่ “อดีตคู่หมั้นและจำนอง: ใครจะได้บ้าน” กลายเป็นทั้งตัวเลขและแผนการ ในทางปฏิบัติของชาวดัตช์ หากฝ่ายหนึ่งเก็บบ้านไว้ พวกเขาจะซื้อหุ้นของอีกฝ่าย (overwaarde) หากมีเงินขาดมือ (restschuld) คุณก็ตกลงกันว่าจะแบ่งเงินอย่างไร เขียนข้อตกลงทุกข้อเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้งในภายหลัง

• การคำนวณพื้นฐาน: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (ปกติแล้วจะอยู่ที่ 50/50 เว้นแต่สัญญาสมรสก่อนแต่งงาน/สัญญาหุ้นส่วน/สัญญาอยู่กินฉันท์สามีภรรยาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น)
• ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ: ตกลงว่าจะแบ่งอย่างไร restschuld; กับ NHG หนี้ที่เหลืออาจได้รับการยกเลิกหลังการขายภายใต้เงื่อนไข
• เงินทุนและระยะเวลา: ชำระเงินซื้อคืนเป็นเงินสดหรือผ่านการจำนองที่เพิ่มขึ้น ชำระที่สำนักงานทนายความในเอกสารการแบ่งทรัพย์สินและเชื่อมโยงการชำระเงินกับการปลดคู่สัญญาที่ออกจากงานของผู้ให้กู้
• ใครจ่ายอะไร: จัดสรรค่าใช้จ่ายในการประเมิน ค่าบริหารธนาคาร ค่าที่ปรึกษา และค่ารับรองเอกสาร กำหนดวันที่เข้าพัก/เก็บกุญแจ และอัปเดตประกันชีวิตแบบระยะเวลาที่เชื่อมโยง

ขั้นตอนที่ 6 ตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้และการอนุมัติสินเชื่อสำหรับการโอนหรือสินเชื่อใหม่

ก่อนที่ใครจะได้บ้านไป ผู้ให้กู้ของคุณต้องยินยอมโอนสินเชื่อให้กับบุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือออกสินเชื่อใหม่ บทวิจารณ์นี้สะท้อนถึง การสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่และรายได้สุทธิหลังการแยกทางมักจะลดอำนาจการกู้ยืมของคุณ จนกว่าธนาคารจะปลดคู่สมรสที่แยกทางอย่างเป็นทางการ คุณทั้งสองจะยังคงมีภาระรับผิดร่วมกัน หากความสามารถในการชำระหนี้ไม่เพียงพอ คุณสามารถเพิ่มคู่สมรสคนใหม่เข้าไปในโฉนดได้ โปรดทราบว่าในกรณีนี้คุณจะกลายเป็นผู้รับผิดร่วมกัน

• ผู้ให้กู้ประเมินอะไร: ความน่าเชื่อถือทางเครดิตและรายได้เพียงพอที่จะนำสินเชื่อทั้งหมดมาชำระได้
• เอกสารหลัก: ข้อตกลงการหย่าร้าง/แยกทาง, คำประกาศของนายจ้าง, งบการเงินประจำปีล่าสุด และงบการเงินจำนองปัจจุบัน
• การประเมิน: การประเมินล่าสุด (ภาษี) เพื่อแสดงมูลค่าตลาดและมูลค่าสุทธิ
• สถานะ NHG: หากใช้ได้ ให้ยืนยันเงื่อนไข เพราะอาจมีความสำคัญต่อสถานการณ์การขาดแคลน
• ผลลัพธ์ที่เป็นไปได้: การอนุมัติด้วยการปลดหนี้ผ่านหนังสือแสดงเจตนาของฝ่ายนิติกรรมหรือการปฏิเสธ ในกรณีนี้ ให้ขายหรือยังคงเป็นเจ้าของร่วมชั่วคราวพร้อมเงื่อนไขที่ชัดเจน

ขั้นตอนที่ 7. ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร (สัญญาหย่าร้างหรือข้อตกลงแยกกันอยู่)

ลงข้อตกลงทุกอย่างลงบนกระดาษ ผู้ให้กู้และทนายความต้องอาศัยลายเซ็น พันธสัญญาการหย่าร้าง หรือข้อตกลงแยกกันอยู่เมื่อพิจารณาการยึดครองและการปล่อยสินเชื่อจำนอง การเขียนข้อตกลงนี้จะช่วยให้ความคาดหวังสอดคล้องกัน ช่วยให้ธนาคารของคุณมีพื้นฐานที่ชัดเจน และช่วยป้องกันข้อพิพาทที่มีค่าใช้จ่ายสูงในภายหลัง

• ผล: ใครเก็บบ้านไว้หรือขาย
• เงื่อนไข: การซื้อกิจการ/การเกินมูลค่าหรือการแยกส่วนที่เหลือ; วันชำระเงิน; ใครเป็นผู้จ่ายค่าจำนอง/ประกัน/ค่าน้ำค่าไฟ/ค่าบำรุงรักษา; การครอบครอง/ค่ากุญแจ; ค่าใช้จ่าย (การประเมินค่า, การรับรองเอกสาร); ข้อกำหนดการไกล่เกลี่ย/ผิดสัญญาพร้อมกำหนดเส้นตาย

ขั้นตอนที่ 8. การโอนกรรมสิทธิ์: การปลดภาระผูกพันร่วมและการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานทนายความ

เมื่อผู้ให้กู้ของคุณยินยอมที่จะเปิดเผยชื่อใดชื่อหนึ่ง การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นที่สำนักงานทนายความแพ่ง ทนายความจะร่างหนังสือแสดงเจตนาแบ่งทรัพย์สิน และหากจำเป็น ก็สามารถร่างหนังสือแสดงเจตนาจำนองฉบับใหม่หรือฉบับแก้ไขได้ การลงนามในเอกสารเหล่านี้จะเป็นการบันทึกว่าใครจะได้รับบ้าน และที่สำคัญคือ จัดการเรื่องการปลดหนี้ร่วมและหนี้สินหลายฝ่าย พร้อมกับอัปเดตข้อมูลการจดทะเบียนหนี้จำนอง

• ที่ต้องการ: การอนุมัติของผู้ให้กู้และข้อตกลงการหย่าร้าง/แยกทางที่คุณลงนามพร้อมการซื้อกิจการและการแบ่งค่าใช้จ่าย
• การลงนาม: สัญญาแบ่งทรัพย์สิน; บวกสัญญาจำนองฉบับใหม่/ฉบับเพิ่ม หากจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อกิจการ หุ้นส่วนใหม่ลงนามร่วมและกลายเป็นผู้รับผิดชอบร่วมกัน
• การตั้งถิ่นฐาน: เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะเป็นผู้ชำระเงินค่าซื้อกิจการและตกลงค่าใช้จ่ายเมื่อการซื้อขายเสร็จสิ้น
• ผลกระทบ: หลังจากการรับรองเอกสารและการปลดผู้ให้กู้แล้ว หุ้นส่วนที่ออกไปจะพ้นจากเงินกู้ ส่วนหุ้นส่วนที่เหลือจะเป็นผู้รับผิดชอบเพียงผู้เดียวนับจากวันนั้น

ขั้นตอนที่ 9. จัดการภาษีและผลประโยชน์ (การหักดอกเบี้ย การหักภาษี ณ ที่จ่าย หนี้คงเหลือ)

ภาษีอาจทำให้คำตอบของคำถามที่ว่า “อดีตคนรักและจำนองบ้าน: ใครจะได้บ้าน” กลายเป็นเรื่องดีสำหรับคุณหรือไม่ก็ได้ วางแผนล่วงหน้าเพื่อป้องกันไม่ให้การซื้อบ้าน การขายบ้าน หรือการเข้าครอบครองกิจการของคุณส่งผลกระทบต่อการหักลดหย่อนดอกเบี้ยจำนองของคุณ หรือทำให้คุณประหลาดใจเมื่อซื้อบ้านอีกครั้ง

• การหักดอกเบี้ยจำนอง (eigenwoning): ใช้กับหนี้การซื้อบ้านส่วนบุคคลของคุณ หนี้นี้เป็นหนี้ส่วนบุคคลและไม่สามารถโอนได้ ส่วน "ใหม่" ใดๆ หลังจากการควบรวมกิจการจะต้องเป็นหนี้รายปี/เชิงเส้นเพื่อให้หักลดหย่อนได้ (กฎหลังปี 2013)

• Bijleenregeling (ใช้ทุน): หากคุณขายหุ้นด้วยมูลค่าที่เกินมาและซื้อในภายหลัง การไม่นำหุ้นนั้นไปลงทุนซ้ำอาจจำกัดการหักดอกเบี้ยในอนาคต ควรบันทึกมูลค่าหุ้นและสิ่งที่แต่ละหุ้นส่วนได้รับ

• หนี้คงเหลือ (restschuld): หากรายได้จากการขายไม่ครอบคลุมเงินกู้ คุณต้องรับผิดชอบร่วมกัน สำหรับ NHG ส่วนที่เหลืออาจได้รับการยกเว้นภายใต้เงื่อนไข มิฉะนั้น โปรดปรึกษากับที่ปรึกษาทางการเงินเกี่ยวกับการจัดการภาษีและการชำระคืน

• เก็บหลักฐาน: บันทึกการประเมินราคา งบของผู้ให้กู้ และเอกสารการชำระเงินที่ลงนามแล้ว คุณจะต้องใช้เอกสารเหล่านี้สำหรับการคืนภาษีและเพื่อยืนยันการเรียกร้องการหักลดหย่อนดอกเบี้ย

ขั้นตอนที่ 10 จัดการช่วงเวลาระหว่างกลาง (การชำระเงิน การครอบครอง และความเสี่ยง)

จนกว่าผู้ให้กู้จะลงนามและโนตารีจะบันทึกเอกสารการแบ่งทรัพย์สิน คุณทั้งสองจะยังคงต้องรับผิดชอบร่วมกันและแยกกัน ปฏิบัติต่อสัญญาระหว่างกาลเสมือนโครงการ: ป้องกันการผิดนัดชำระหนี้ หลีกเลี่ยงข้อพิพาทใหม่ และปกป้องทรัพย์สินที่คุณกำลังจะขายหรือโอน เขียนกฎเกณฑ์สั้นๆ ที่ใช้งานได้จริงลงบนกระดาษและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด

• การชำระเงิน: ใครเป็นผู้จ่ายค่าจำนอง ประกัน ภาษี ค่าน้ำค่าไฟ และค่าบำรุงรักษา ภายในเมื่อไหร่
• จำนวนผู้เข้าพัก/กุญแจ: ใครอาศัยอยู่ที่นั่น กฎการเข้าถึง การเข้าชม (หากจะขาย) และวันที่ย้ายออกที่ชัดเจน
• การตัดสินใจ: ไม่มีค่าใช้จ่ายสำคัญหรือการเปลี่ยนแปลงราคา (หากจะขาย) โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
• การควบคุมความเสี่ยง: รักษาการประกันภัยให้มีผลบังคับใช้ บันทึกการอ่านมิเตอร์/ข้อบกพร่อง และสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อติดตามข้อตกลง

ขั้นตอนที่ 11 หากความร่วมมือล้มเหลว ให้ใช้การไกล่เกลี่ยหรือทางเลือกทางศาล

หากการเจรจาหยุดชะงัก ให้ดำเนินการก่อนที่การชำระเงินที่ค้างชำระจะส่งผลเสียต่อทั้งสองฝ่าย เริ่มต้นด้วยการไกล่เกลี่ยเพื่อแปลงตัวเลข (มูลค่า มูลค่าหุ้น การชำระเงิน) ให้เป็นข้อผูกพันที่ชัดเจนเกี่ยวกับการขายหรือการซื้อกิจการ การเข้าอยู่อาศัย กำหนดเวลา และแผนสำรอง หากไม่สำเร็จ ให้ดำเนินการขั้นต่อไปด้วยขั้นตอนทางกฎหมายที่ตรงเป้าหมาย

• การไกล่เกลี่ยก่อน: เร็วกว่า ราคาถูกกว่า และช่วยให้คุณควบคุมได้ บันทึกข้อตกลงทั้งหมด
• ศาลอนุญาติให้ขาย : หากอดีตคู่ของคุณไม่ให้ความร่วมมือ ทนายความสามารถขออนุญาตจากศาลเพื่อขายโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากพวกเขาได้
• ปกป้องเครดิตของคุณ: จนกว่าการเข้าซื้อกิจการหรือการขายจะเสร็จสิ้น คุณจะยังคงต้องรับผิดชอบร่วมกันและหลายๆ คน จึงต้องชำระเงินให้ตรงเวลา

ขั้นตอนที่ 12 สถานการณ์พิเศษ: NHG, มูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ หรือการเพิ่มหุ้นส่วนใหม่

กรณีพิเศษบางกรณีอาจตัดสินได้ว่า "อดีตคู่หมั้นและสินเชื่อบ้าน: ใครจะได้บ้านไปครอง" มากกว่าสิ่งอื่นใด ตรวจสอบอย่างรวดเร็วว่า NHG มีผลบังคับใช้หรือไม่ คุณกำลังเผชิญกับภาวะขาดทุนสุทธิหรือไม่ และคู่หมั้นคนใหม่จะเข้าร่วมสินเชื่อบ้านหรือไม่ แต่ละกรณีมีผลกระทบต่อผู้ให้กู้ ทนายความ และข้อตกลงที่แตกต่างกัน ดังนั้นควรวางแผนก่อนเจรจาซื้อกิจการ

• NHG (การรับประกัน Hypotheek แห่งชาติ): ยืนยันความคุ้มครอง หากการขายทำให้มีหนี้คงเหลือ NHG อาจยกหนี้ดังกล่าวได้ภายใต้เงื่อนไข ให้ชำระเงินตรงเวลาจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้น
• ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ (restschuld): ตกลงแบ่งส่วนขาดทุนตามสัดส่วน หากยังคงตกลงกัน ให้บันทึกว่าหุ้นส่วนที่ออกจากบริษัทจะชำระส่วนต่างที่มูลค่าต่ำกว่ามูลค่าอย่างไร
• การเพิ่มพันธมิตรใหม่: พวกเขาร่วมลงนามในสัญญาจำนองและกลายเป็นผู้รับผิดชอบร่วมกัน ธนาคารจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ใหม่ ทนายความจะอัปเดตเอกสารกรรมสิทธิ์และสัญญาจำนอง

ขั้นตอนที่ 13 กำหนดเวลา ค่าใช้จ่าย และเอกสารที่คุณจะต้อง

คาดหวังกระบวนการที่เป็นรูปธรรมและค่อยเป็นค่อยไป ได้แก่ การประเมินมูลค่า การตัดสินใจของผู้ให้กู้ และการรับรองเอกสาร ชำระเงินให้ตรงเวลาตลอดกระบวนการเพื่อปกป้องไฟล์เครดิตทั้งสอง ในกรณีที่ไม่ซับซ้อน การจัดการทุกอย่างมักใช้เวลาประมาณสองเดือน รายได้ที่ซับซ้อน มูลค่าสินทรัพย์สุทธิติดลบ หรือการไม่ให้ความร่วมมืออาจใช้เวลานานกว่านั้น

• ไทม์ไลน์โดยทั่วไป: การประเมินและจัดเตรียมเอกสาร → การประเมินและการตัดสินใจของผู้ให้กู้ → การลงนามรับรองเอกสาร (โฉนดที่ดินและสินเชื่อจำนองใหม่) มักใช้เวลาไม่เกิน 2 เดือน แต่อาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี

• ค่าใช้จ่ายทั่วไป:

  • การประเมินมูลค่า (ภาษีอากร)
  • ค่าธรรมเนียมการบริหารธนาคาร (การปลดหนี้/การจำนองใหม่)
  • ทนายความ (โฉนดแบ่งแยก; โฉนดจำนองหากจำเป็น)
  • ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษา (จำนอง/การเงิน)
  • สามารถเลือกหรือไม่เลือกก็ได้: การไกล่เกลี่ย/ทางกฎหมาย หากความร่วมมือล้มเหลว

• เอกสารหลัก:

  • ข้อตกลงการหย่าร้าง/แยกทาง และเงื่อนไขการแบ่งทรัพย์สิน
  • ใบแจ้งยอดสินเชื่อ/เงื่อนไขสินเชื่อปัจจุบัน
  • หลักฐานรายได้ (คำประกาศของนายจ้างและ/หรือรายงานประจำปี)
  • รายงานการประเมินมูลค่าล่าสุด (taxatie)
  • การยืนยันของ NHG (ถ้ามี)

ขั้นตอนที่ 14. เมื่อใดจึงควรได้รับความช่วยเหลือทางกฎหมายในประเทศเนเธอร์แลนด์

ปรึกษาทนายความชาวดัตช์เมื่อความร่วมมือล้มเหลวหรือมีความเสี่ยงสูง ปัจจัยกระตุ้นที่พบบ่อย ได้แก่ ความขัดแย้งเกี่ยวกับการซื้อกิจการ/การชำระหนี้เกินกำหนด หรือ การพักชำระหนี้ การปฏิเสธที่จะขายหรือเซ็นเอกสารจากผู้ให้กู้/โนตารี ระบบที่ซับซ้อน (สัญญาก่อนสมรส การแต่งงานกับชาวต่างชาติ) ข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่อาจครอบครองบ้าน ปัญหา NHG/ทุนติดลบ หรือการผิดนัดชำระเงินอย่างเร่งด่วน ทนายความสามารถจัดทำข้อตกลง ขออนุญาตศาลในการขายหรือกำหนดเส้นตาย และปกป้องคุณจากความเสี่ยงจากความรับผิดร่วมกัน

ประเด็นที่สำคัญ

ใครเป็นเจ้าของบ้านนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยสี่ประการ ได้แก่ ระบบกรรมสิทธิ์/การสมรส การคำนวณมูลค่าบ้าน ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ให้กู้ และความร่วมมือ จนกว่าธนาคารจะเปิดเผยชื่อใดชื่อหนึ่ง ทั้งสองจะยังคงต้องรับผิดชอบร่วมกัน ลำดับขั้นตอนที่ชัดเจน ได้แก่ การประเมินมูลค่า เงื่อนไขการชำระหนี้ การอนุมัติของผู้ให้กู้ และการรับรองเอกสาร จะช่วยปกป้องเครดิตและสถานะทางภาษีของคุณ

• ยืนยันกรอบกฎหมาย: โฉนดที่ดินและระบบการสมรส (สมรส/จดทะเบียนหุ้นส่วน/สัญญาสมรสก่อนสมรส/สมรสกับต่างประเทศ)
• แผนที่ความเสี่ยงและครอบคลุม: ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการจำนอง ความรับผิดร่วม การประกันภัยที่เชื่อมโยง และสถานะ NHG
• เลือกเส้นทาง: การซื้อกิจการ การขาย หรือการเป็นเจ้าของร่วมชั่วคราว โดยอิงตามการประเมินปัจจุบันและการเกิน/พักใช้
• กระดาษก่อน: ใส่เงื่อนไขในข้อตกลงที่ลงนาม จากนั้นขออนุมัติจากผู้ให้กู้ และโอนกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทนายความเพื่อปลดภาระผูกพัน
• ดูภาษี: การหักดอกเบี้ยถือเป็นเรื่องส่วนบุคคล โปรดพิจารณาการหักภาษี ณ ที่จ่ายและกฎของ NHG เกี่ยวกับหนี้คงเหลือ
• หากติดขัด: ใช้การไกล่เกลี่ยหรือศาล ชำระเงินให้ตรงเวลา โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณสองเดือน

ต้องการการสนับสนุนทางกฎหมายแบบเฉพาะสำหรับชาวดัตช์ใช่ไหม? พูดคุยกับทีมงานได้ที่ Law & More.