การเช่าที่พักระยะสั้นและ Airbnb ในเนเธอร์แลนด์: มีกฎระเบียบอะไรบ้าง?

การเช่าบ้านในเนเธอร์แลนด์ระยะสั้น เช่น ผ่าน Airbnb นั้น ส่วนใหญ่ถูกควบคุมโดยเทศบาล ไม่ใช่โดยแพลตฟอร์ม ภายใต้พระราชบัญญัติการเคหะปี 2014 (Huisvestingswet 2014) เทศบาลสามารถกำหนดให้ต้องมีหมายเลขทะเบียน การแจ้งให้ทราบต่อการเช่าแต่ละครั้ง จำนวนคืนสูงสุด หรือใบอนุญาต นอกจากนี้ แผนผังเมืองต้องอนุญาตให้มีการใช้งาน และผู้เช่าไม่สามารถให้เช่าช่วงบ้านทั้งหลังได้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของบ้าน

บทความนี้อธิบายถึงกฎระเบียบสี่ระดับ ข้อกำหนดที่เทศบาลอาจกำหนด วิธีการบังคับใช้และค่าปรับ และสถานะของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน ส่วนกฎระเบียบของสมาคมเจ้าของบ้านนั้นได้กล่าวถึงไว้ในบทความของเราเรื่องการเช่าระยะสั้นและสมาคมเจ้าของบ้านแล้ว

กฎใดบ้างที่ใช้กับการเช่าที่พักระยะสั้น?

มีกฎหมายสี่ชั้นที่บังคับใช้พร้อมกัน และการปฏิบัติตามกฎหมายชั้นหนึ่งไม่ได้หมายความว่าจะไม่ปฏิบัติตามกฎหมายชั้นอื่น กฎหมายเหล่านั้นได้แก่ พระราชบัญญัติการเคหะปี 2014 แผนพัฒนาเมืองของเทศบาลภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางแผน (Omgevingswet) กฎหมายเอกชน (สัญญาเช่า สัญญาจำนอง ประกันภัย และข้อบังคับของสมาคม) และกฎหมายของสหภาพยุโรป

ในระดับสหภาพยุโรประเบียบ (EU) 2024/1028ว่าด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลสำหรับบริการให้เช่าระยะสั้นมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2026 ระเบียบนี้กำหนดมาตรฐานหมายเลขทะเบียนและกำหนดให้แพลตฟอร์มต้องแบ่งปันข้อมูลการจองกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นจึงไม่มีคำตอบเดียวในระดับประเทศ: ขึ้นอยู่กับเทศบาล ที่อยู่ และกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายของคุณในทรัพย์สินนั้น ๆ

เมื่อใดที่การเช่าระยะสั้นถือเป็นการถอนตัวออกจากตลาดที่อยู่อาศัย?

เมื่อเทศบาลได้กำหนดที่อยู่อาศัยนั้นไว้ในข้อบัญญัติเกี่ยวกับการเคหะ (huisvestingsverordening) แล้ว ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2014 ห้ามมิให้เปลี่ยนที่อยู่อาศัยนั้นจากการใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้บริหารเทศบาล (burgemeester en wethouders) และการให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวก็ถือเป็นการเปลี่ยนจากการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเช่นกัน

ดังนั้น การให้เช่าที่พักสำหรับวันหยุดจึงเป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่สิทธิโดยชอบธรรม เทศบาลที่อนุญาตจะกำหนดเงื่อนไขไว้ในข้อบัญญัติ เช่น จำนวนคืนสูงสุดต่อปี จำนวนผู้เข้าพักสูงสุด ข้อกำหนดว่าบ้านพักนั้นต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ และต้องแจ้งให้ทราบทุกครั้งที่มีการให้เช่า หากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขเหล่านั้น คุณจะต้องขออนุญาตยกเลิก ซึ่งเมืองที่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยมักจะไม่อนุมัติให้

เทศบาลสามารถกำหนดให้ต้องลงทะเบียน แจ้งให้ทราบ หรือขออนุญาตได้อย่างไรบ้าง?

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2021 พระราชบัญญัติการเคหะปี 2014 ได้มอบเครื่องมือสามประการให้แก่เทศบาลสำหรับการให้เช่าที่พักเพื่อการท่องเที่ยว โดยเรียงลำดับจากความเข้มงวดน้อยไปมาก เทศบาลสามารถนำเครื่องมือเหล่านี้มาใช้ร่วมกันในข้อบัญญัติเกี่ยวกับการเคหะได้

• ทะเบียนเลขที่ (มาตรา 23ก): คุณต้องระบุหมายเลขทะเบียนในโฆษณาให้เช่าที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวทุกฉบับ
• เครื่องดื่มก่อนนอนและการแจ้งเตือน (มาตรา 23ข): สภาเทศบาลสามารถกำหนดจำนวนคืนที่อนุญาตให้เข้าพักได้ต่อปี และกำหนดให้คุณต้องรายงานการให้เช่าแต่ละครั้งล่วงหน้า
• ใบอนุญาต (มาตรา 23c): สภาเทศบาลสามารถกำหนดให้การให้เช่าที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวต้องได้รับอนุญาตจากผู้บริหารเทศบาล

Amsterdam และอีกหลายเมืองก็ใช้เครื่องมือเหล่านี้เช่นกัน โดยมีข้อจำกัดเรื่องจำนวนคืนและจำนวนแขกที่แตกต่างกันไป ตัวเลขเหล่านี้ระบุไว้ในข้อบัญญัติของเทศบาลและมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ดังนั้นควรตรวจสอบข้อความปัจจุบันของเทศบาลของคุณอยู่เสมอ ภายใต้กฎระเบียบของสหภาพยุโรป แพลตฟอร์มจะต้องแสดงหมายเลขทะเบียนของคุณ และสามารถลบรายชื่อที่พักที่ไม่มีหมายเลขทะเบียนที่ถูกต้องได้

แผนการจัดการสิ่งแวดล้อมอนุญาตให้ใช้งานหรือไม่

หมายเลขทะเบียนไม่ได้บ่งบอกอะไรเกี่ยวกับกฎหมายการวางผังเมือง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เทศบาลแต่ละแห่งจะมีแผนพัฒนาเมือง (omgevingsplan) หนึ่งฉบับภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมือง ซึ่งกำหนดหน้าที่การใช้งานให้กับสถานที่ต่างๆ โดยหากหน้าที่การใช้งานคือที่อยู่อาศัย (wonen) การให้เช่าแก่แขกหลายรายต่อเนื่องกันอาจถือเป็นการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างออกไป เช่นเดียวกับการดำเนินธุรกิจที่พักพร้อมอาหารเช้า

หากการใช้งานไม่เหมาะสม คุณต้องขออนุญาตด้านสิ่งแวดล้อมและการวางผังเมืองสำหรับกิจกรรมที่เบี่ยงเบนไปจากแผนผังเมือง ผู้บริหารเทศบาลมีดุลยพินิจและมักจะปฏิเสธในพื้นที่ที่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย เพื่อนบ้านสามารถร้องขอให้บังคับใช้กฎหมาย ซึ่งโดยหลักการแล้วเทศบาลต้องดำเนินการตามนั้น และกฎระเบียบการวางผังเมืองจะยังคงอยู่กับทรัพย์สินเมื่อมีการขาย

การบังคับใช้กฎหมายทำงานอย่างไร และคุณควรตอบสนองต่อค่าปรับอย่างไร?

ฝ่ายบริหารเทศบาลบังคับใช้กฎหมายด้วยเครื่องมือสองแบบ คำสั่งที่ต้องชำระค่าปรับ (last onder dwangsom) มีจุดประสงค์เพื่อหยุดการให้เช่า ในขณะที่ค่าปรับทางปกครอง (bestuurlijke boete) เป็นการลงโทษสิ่งที่เกิดขึ้นแล้ว

ภายใต้มาตรา 35 ของพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2014 ค่าปรับอาจสูงถึงระดับที่สามของมาตรา 23 แห่งประมวลกฎหมายอาญา (11,000 ยูโร ในปี 2026) สำหรับการให้เช่าโดยไม่มีหมายเลขทะเบียนหรือไม่มีการแจ้งให้ทราบ และระดับที่สี่ (27,500 ยูโร ในปี 2026) สำหรับการเกินเวลาที่กำหนดต่อคืน การให้เช่าโดยไม่มีใบอนุญาต หรือการถอนที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต เทศบาลกำหนดอัตราค่าปรับของตนเองภายในขีดจำกัดสูงสุดเหล่านั้น ซึ่งมักจะสูงกว่าสำหรับการให้เช่าซ้ำหรือเพื่อการพาณิชย์ ค่าปรับสามารถเรียกเก็บได้จากผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยทุกคน รวมถึงผู้เช่าที่ให้เช่าช่วงต่อด้วย

เนื่องจากค่าปรับเป็นค่าปรับเพื่อลงโทษ จึงต้องอาศัยมาตรการคุ้มครองตามกฎหมายอาญา เทศบาลต้องพิสูจน์ว่าบ้านหลังใดให้เช่าในวันใดบ้าง เช่น จากข้อมูลบนแพลตฟอร์ม การสังเกตการณ์ หรือคำให้การ และคุณไม่จำเป็นต้องให้ความร่วมมือในการลงโทษของคุณเอง ควรขอคำแนะนำก่อนที่จะอธิบายอะไรหลังจากการตรวจสอบ

ภายใต้พระราชบัญญัติกฎหมายปกครองทั่วไป (AWB) คุณมีเวลาหกสัปดาห์นับจากวันที่ได้รับคำตัดสินเพื่อยื่นคัดค้าน (bezwaar) ต่อเทศบาล (มาตรา 6:7 AWB) คุณสามารถอุทธรณ์คำตัดสินเกี่ยวกับการคัดค้านต่อศาลแขวงภายในหกสัปดาห์ และจากนั้นไปยังแผนกพิจารณาคดีปกครองของสภาแห่งรัฐ (Raad van State) คำตัดสินการเรียกคืนเงินค่าปรับที่ถูกริบนั้นมีระยะเวลาการคัดค้านของตนเอง

คุณสามารถปล่อยเช่าบ้านของคุณผ่าน Airbnb ในฐานะผู้เช่าได้หรือไม่?

ไม่ใช่ทั้งบ้าน เว้นแต่เจ้าของบ้านจะยินยอม ตามมาตรา 7:244 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW) ผู้เช่าที่พักอาศัยไม่สามารถให้ผู้อื่นใช้ทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วนได้ ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือ ผู้เช่าบ้านเดี่ยวที่อาศัยอยู่ในบ้านนั้นสามารถให้เช่าบางส่วนของบ้านได้

ผลที่ตามมานั้นร้ายแรงมาก เจ้าของที่ดิน โดยเฉพาะสมาคมที่อยู่อาศัย จะยื่นคำร้องต่อศาลแขวง (kantonrechter) เพื่อยกเลิกสัญญาเช่าและสั่งขับไล่ และศาลก็มักจะอนุมัติคำร้องนี้สำหรับการให้เช่าเชิงพาณิชย์ซ้ำๆ เจ้าของที่ดินยังสามารถเรียกร้องกำไรที่คุณได้รับเป็นค่าเสียหายภายใต้มาตรา 6:104 ของกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์ได้อีกด้วย นอกจากนี้ยังมีค่าปรับจากเทศบาลอีกด้วย บทสรุปเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่าในเนเธอร์แลนด์ ของเรา ได้อธิบายถึงกรอบการทำงานที่กว้างขึ้นไว้แล้ว

ผู้เข้าพักเองไม่ได้รับความคุ้มครองในฐานะผู้เช่า ตามมาตรา 7:232(2) BW กฎการเช่าที่อยู่อาศัยไม่ใช้กับการใช้งานที่มีระยะเวลาสั้นตามธรรมชาติ ศาลใช้ข้อยกเว้นนั้นอย่างแคบ: สัญญา "พักระยะสั้น" ที่ใช้เพื่อจัดที่พักให้ใครบางคนเป็นเวลาหลายเดือนมีแนวโน้มที่จะเป็นการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป โดยได้รับความคุ้มครองทั้งหมด รวมถึงกฎของพระราชบัญญัติค่าเช่าที่เหมาะสม

เจ้าของบ้านควรตรวจสอบอะไรบ้างในสัญญาจำนอง ประกันภัย และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด?

สัญญาจำนองส่วนใหญ่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้เช่า (huurbeding) ภายใต้มาตรา 3:264 BW ซึ่งห้ามการให้เช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้กู้ โดยปกติแล้วการให้เช่าระยะสั้นเชิงพาณิชย์จะอยู่ภายใต้ข้อกำหนดนี้ กรมธรรม์ประกันภัยบ้านหลายฉบับไม่ครอบคลุมความเสียหายที่เกิดจากผู้เข้าพัก หรือกำหนดให้คุณต้องรายงานการใช้งานเชิงพาณิชย์ด้วย

ในอาคารชุด สัญญาแบ่งกรรมสิทธิ์และข้อบังคับของสมาคมเจ้าของร่วมจะเป็นตัวกำหนดว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้หรือไม่ และสมาคมเจ้าของร่วม (VvE) สามารถบังคับใช้ข้อบังคับเหล่านี้ได้โดยอิสระจากเทศบาล ตรวจสอบตามลำดับนี้: สัญญาแบ่งกรรมสิทธิ์และข้อบังคับของสมาคมเจ้าของร่วม ข้อบัญญัติเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและแผนผังเมือง จากนั้นจึงเป็นสัญญาจำนองและประกันภัย

คุณต้องจ่ายภาษีนักท่องเที่ยวหรือไม่?

โดยปกติแล้วใช่ เทศบาลอาจเรียกเก็บภาษีนักท่องเที่ยว (toeristenbelasting) ตามมาตรา 224 แห่งพระราชบัญญัติเทศบาล (Gemeentewet) สำหรับการเข้าพักค้างคืนของชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ โดยปกติจะเรียกเก็บจากเจ้าบ้าน โดยอัตราภาษีจะกำหนดขึ้นในแต่ละปีในข้อบัญญัติภาษีท้องถิ่น

การจ่ายภาษีนักท่องเที่ยวไม่ได้ทำให้การให้เช่าที่ผิดกฎหมายกลายเป็นถูกกฎหมาย และหมายเลขทะเบียนก็ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาเรื่องภาษีเงินได้หรือภาษีมูลค่าเพิ่มของคุณ สำหรับคำถามเหล่านั้น โปรดปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษี

ในฐานะผู้เช่า คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ในฐานะผู้เช่า คุณต้องปฏิบัติตามกฎที่เข้มงวดที่สุด โปรดตรวจสอบ:

• ไม่ว่าคุณจะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้านหรือไม่ หากไม่มี การให้เช่าบ้านทั้งหลังถือเป็นการละเมิดมาตรา 7:244 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• สัญญาเช่าของคุณมีข้อห้ามหรือบทลงโทษเฉพาะเกี่ยวกับการให้เช่าช่วงหรือไม่
• เทศบาลต้องการหมายเลขทะเบียน การแจ้ง หรือใบอนุญาตสำหรับที่อยู่ของคุณหรือไม่
• คุณอาจสูญเสียบ้านของคุณ: การหย่าร้างและการขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยเป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจริง
• ไม่ว่าคุณจะได้รับจดหมายเตือนจากเจ้าของบ้านหรือสมาคมที่อยู่อาศัยหรือไม่ และกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในจดหมายนั้น

ในฐานะเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่า คุณควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

เจ้าของบ้านที่ปล่อยเช่าเอง และเจ้าของบ้านที่เจอปัญหาผู้เช่าช่วง จำเป็นต้องตรวจสอบแตกต่างกัน:

• ไม่ว่าข้อบัญญัติเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยจะกำหนดที่อยู่อาศัยของคุณไว้หรือไม่ และเครื่องมือใด (มาตรา 23a-23c แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยปี 2014) ที่ใช้บังคับ
• แผนบริการสาธารณะอนุญาตให้ใช้งานที่ที่อยู่ของคุณหรือไม่
• ไม่ว่าสัญญาจำนองของคุณจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้เช่า (มาตรา 3:264 BW) และบริษัทประกันของคุณจะคุ้มครองผู้เข้าพักที่จ่ายเงินหรือไม่
• สัญญาแบ่งแยกที่ดินและข้อบังคับของสมาคมอนุญาตให้เช่าระยะสั้นหรือไม่
• ในฐานะเจ้าของบ้าน: คุณมีหลักฐานการให้เช่าช่วง (ประกาศ รีวิว ข้อมูลจากแพลตฟอร์ม) ก่อนที่จะเรียกร้องการยุบเลิกหรือผลกำไรภายใต้มาตรา 6:104 ของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือไม่

เราสามารถให้บริการอะไรแก่คุณได้บ้างเกี่ยวกับการเช่าที่พักระยะสั้น?

เราให้คำปรึกษาแก่เจ้าของบ้าน ผู้เช่า เจ้าของที่ดิน นักลงทุน และสมาคมเจ้าของบ้าน โปรดดู หน้า ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์และคู่มือเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ของ เรา เพิ่มเติมด้วย

• เราจะตรวจสอบข้อกำหนดด้านที่อยู่อาศัยและแผนพัฒนาเมืองสำหรับที่อยู่ของคุณก่อนที่คุณจะลงประกาศ
• เราตรวจสอบสัญญาเช่า สัญญาแบ่งแยกที่ดิน และสัญญาจำนองของคุณ เพื่อดูข้อจำกัดในการให้เช่า
• เราจัดทำคำคัดค้าน (bezwaar) ต่อคำสั่งปรับหรือบทลงโทษภายในกำหนดเวลาหกสัปดาห์
• เราเป็นตัวแทนของคุณในการยื่นอุทธรณ์ต่อศาลแขวงและสภาแห่งรัฐ
• เราให้บริการแก่เจ้าของบ้านและผู้เช่าในคดีการเลิกสัญญาเช่า การขับไล่ และการเรียกร้องค่าเสียหายต่อหน้าศาลแขวง

สรุป

• การเช่าที่พักระยะสั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของเทศบาลตามพระราชบัญญัติการเคหะปี 2014 แผนพัฒนาเมือง กฎหมายเอกชน และระเบียบ EU 2024/1028
• เทศบาลสามารถกำหนดให้ต้องมีหมายเลขทะเบียน การแจ้งเตือนต่อการเช่าแต่ละครั้ง ข้อจำกัดเวลาต่อคืน หรือใบอนุญาต (มาตรา 23a-23c)
• ค่าปรับอาจสูงถึง 11,000 ยูโร หรือ 27,500 ยูโร (สูงสุดในปี 2026) ต้องยื่นคัดค้านภายในหกสัปดาห์
• ผู้เช่าไม่สามารถปล่อยเช่าบ้านทั้งหลังได้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของบ้าน (มาตรา 7:244 BW)
• เจ้าของบ้านต้องตรวจสอบเงื่อนไขการให้เช่าบ้าน ประกันภัย และข้อบังคับของสมาคมเจ้าของบ้านด้วย

คำถามที่พบบ่อย