1. บทนำ

การโอนกรรมสิทธิ์สายเคเบิลและท่อส่งในประเทศเนเธอร์แลนด์นั้นมีความซับซ้อนทางกฎหมายมากกว่าที่หลายฝ่ายเข้าใจ ในทางปฏิบัติ ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องจะเชื่อว่าข้อตกลงที่ลงนามกันเป็นการส่วนตัวนั้นเพียงพอที่จะโอนกรรมสิทธิ์สายเคเบิลหรือท่อส่งได้ นี่เป็นความเข้าใจผิดที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นับตั้งแต่มีการนำมาตรา 5:20(2) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ (BW) มาใช้ สายเคเบิลและท่อส่งที่วางใน บน หรือเหนือที่ดินของบุคคลอื่นจะถูกจัดประเภทเป็น อสังหาริมทรัพย์สิ่งนี้ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อวิธีการโอน การจำนอง และการจดทะเบียนทรัพย์สินเหล่านั้น

ในบทความนี้ เราจะกล่าวถึงกรอบกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับการโอนย้ายสายเคเบิลและท่อส่ง การด้านภาษี บทบาทของทนายความด้านกฎหมายแพ่ง และภาระผูกพันในการเปิดเผยข้อมูล เราจะยกตัวอย่างกรณีศึกษาจริงเพื่ออธิบายประเด็นสำคัญที่ควรให้ความสนใจ กฎหมาย.

2 กรอบกฎหมาย

2.1 คำพิพากษาเกี่ยวกับสายเคเบิลและผลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ในที่เรียกว่า การตัดสินทางเคเบิล (คาเบลาร์เรสเทน) ของปี 2003 ศาลฎีกาเนเธอร์แลนด์ (ศาลฎีกา) ตัดสินว่าสายเคเบิลและท่อส่งนั้นเคลื่อนย้ายไม่ได้ เพื่อตอบสนองต่อเรื่องนี้ จึงมีการเพิ่มวรรคใหม่ในมาตรา 5:20 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ มาตรา 5:20(2) BW กำหนดว่าใครเป็นเจ้าของเครือข่ายที่ประกอบด้วยสายเคเบิลหรือท่อส่งที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการขนส่งสารที่เป็นของแข็ง ของเหลว หรือก๊าซ พลังงาน หรือข้อมูล

2.2 ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต

ภายใต้มาตรา 5:20(2) BW กรรมสิทธิ์ในเครือข่ายจะตกเป็นของ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต (bevoegd aanlegger) หรือผู้สืบทอดทางกฎหมายของพวกเขา การสร้างเครือข่ายเพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าจะทำให้เกิดกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ สิ่งที่จำเป็นคือผู้สร้างเครือข่ายนั้นต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด ได้รับอนุญาต จะทำเช่นนั้น

หลักฐานการก่อสร้างสามารถตรวจสอบได้จากสัญญาจ้างผู้รับเหมา ใบแจ้งหนี้ และเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการติดตั้ง อำนาจในการก่อสร้างอาจมาจากสิทธิในการใช้พื้นที่ที่มีอยู่ หน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องยอมรับ หรือใบอนุญาต การได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินก็อาจแสดงถึงอำนาจดังกล่าวได้เช่นกัน

2.3 การจดทะเบียน: ไม่ใช่ข้อกำหนดพื้นฐาน แต่เป็นสิ่งจำเป็น

การลงทะเบียนเครือข่ายในทะเบียนสาธารณะคือ ไม่ใช่ข้อกำหนดพื้นฐาน เพื่อการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในเครือข่ายที่ได้รับอนุญาต ผู้สร้างที่ได้รับอนุญาตเป็นเจ้าของ แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำอย่างยิ่งให้จดทะเบียน

การจดทะเบียนทำให้บุคคลที่สามสามารถตรวจสอบได้ว่าใครเป็นเจ้าของเครือข่าย และปกป้องเจ้าของจากสิทธิของบุคคลที่สาม มาตรา 3:24(1) BW ระบุว่าข้อเท็จจริงที่ไม่ได้จดทะเบียน (เช่น การสร้างเครือข่าย) ไม่สามารถนำมาอ้างต่อบุคคลที่สามได้

2.4 การโอนกรรมสิทธิ์: กรรมสิทธิ์และการส่งมอบ

เนื่องจากท่อส่งและเครือข่ายถือเป็นทรัพย์สินที่จดทะเบียน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องจึงต้องมีเอกสารรับรองจากทนายความ ตามด้วยการจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะของสำนักงานที่ดิน (คาดาสเตอร์(มาตรา 3:89 BW) ข้อตกลงที่มีผลผูกพัน (เช่น สัญญาซื้อขาย) ทำหน้าที่เป็น ชื่อเรื่อง — ซึ่งเป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ — แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงนั้นต้องอาศัยเอกสารที่เป็นทางการ การจัดส่ง ต้องทำผ่านทนายความ ดังนั้นข้อตกลงที่มีผลผูกพันเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพอ

2.5 การจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน (มาตรา 155ก แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

ภายใต้มาตรา 155ก แห่งพระราชบัญญัติชั่วคราวสำหรับประมวลกฎหมายแพ่งฉบับใหม่ของเนเธอร์แลนด์ (Overgangswet ใหม่ Burgerlijk Wetboekบุคคลใดก็ตามที่ทำหน้าที่เป็นเจ้าของเครือข่ายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2007 สามารถจดทะเบียนเครือข่ายนั้นได้ การจดทะเบียนจะดำเนินการโดยการประกาศต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร การบันทึกในทะเบียนสาธารณะ และการประกาศในราชกิจจานุเบกษา (สเตตัสปัจจุบัน) และหนังสือพิมพ์ระดับชาติ

เครือข่ายที่จดทะเบียนแล้วจะได้รับรหัสเครือข่ายเฉพาะ (เช่น “ส่วนเครือข่าย W หมายเลข 70”) และจะถูกบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดินพร้อมกับแผนผังเครือข่ายที่เกี่ยวข้อง เมื่อมีการโอนเครือข่ายหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของเครือข่าย การจดทะเบียนนี้จะต้องได้รับการปรับปรุงให้เป็นปัจจุบัน

คำพิพากษาของศาล (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) ระบุว่า เครือข่ายไม่จำเป็นต้องมีการกำหนดเขตที่ดินเฉพาะของตนเองเสมอไป ในบางกรณี การกำหนดเขตที่ดินของแปลงที่เครือข่ายตั้งอยู่ก็เพียงพอแล้ว อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีเอกสารหลักฐานที่ชัดเจนและครบถ้วน

2.6 การแบ่งเครือข่าย

เมื่อส่วนหนึ่งของเครือข่ายที่จดทะเบียนไว้ถูกตัดการเชื่อมต่อและโอนไปยังบุคคลอื่น เครือข่ายนั้นจะต้องถูกแบ่งแยกอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องดำเนินการดังนี้:

• แผนผังเครือข่ายใหม่สำหรับทั้งส่วนที่เหลือและส่วนที่แยกออกไป
• การกำหนดเครือข่ายใหม่สำหรับส่วนที่แยกออกไป
• การยื่นแบบแปลนต่อสำนักงานที่ดิน
• หนังสือรับรองการส่งมอบที่รับรองโดยพนักงานรับรองเอกสารสำหรับส่วนที่โอน

ข้อนี้เป็นไปตามมาตรา 59 และ 60 ของระเบียบการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 1994 และได้รับการยืนยันในความเห็นของอัยการสูงสุดในคดี ECLI:NL:PHR:2013:CA0727

2.7 สิทธิในทรัพย์สิน: สิทธิบนพื้นผิวและสิทธิภาระจำยอม

เมื่อทำการถ่ายโอนเครือข่าย สิทธิ์ที่มีอยู่จะยังคงอยู่ ในเรม ต้องนำมาพิจารณาด้วย สิทธิในผิวดินและภาระจำยอมโดยหลักการแล้วสามารถโอนได้ (มาตรา 3:83 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แต่เอกสารการจัดตั้งอาจระบุว่าการโอนหรือการแบ่งแยกจะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของเท่านั้น (มาตรา 5:91 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ประกอบกับมาตรา 5:104 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)

สิทธิในส่วนของพื้นผิวที่ดินซึ่งเป็นสิทธิรองนั้น ไม่สามารถโอนได้โดยอิสระและจะสิ้นสุดลงพร้อมกับสิทธิหลัก (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647) ดังนั้นจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบเอกสารการจัดตั้งกรรมสิทธิ์เพื่อดูข้อจำกัดใดๆ ก่อนที่จะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์

3. บทบาทของพนักงานรับรองเอกสารทางแพ่ง

ทนายความด้านกฎหมายแพ่ง (โนตารีพับลิค(ทนายความรับรองเอกสาร) ทำหน้าที่สำคัญในการรักษาความปลอดภัยในการโอนกรรมสิทธิ์ท่อส่งและเครือข่ายต่างๆ ทนายความรับรองเอกสารไม่ได้เป็นเพียงผู้ "โอน" เอกสารสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังมีหน้าที่ตรวจสอบและดูแลเอาใจใส่ด้วย

3.1 หน้าที่ของทนายความรับรองเอกสาร

• จัดทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร โดยระบุรายละเอียดของส่วนที่โอนอย่างชัดเจน
• ตรวจสอบว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมดแล้ว
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้รับความยินยอมจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
• การจดทะเบียนโฉนดที่ดินในทะเบียนสาธารณะ (มาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน)

3.2 หน้าที่ในการตรวจสอบและหน้าที่ในการปฏิเสธ

ภายใต้มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติทนายความ (Wet op het notarisambt(โดยที่ทนายความมีหน้าที่ตรวจสอบและต้องปฏิเสธการให้บริการหากมีข้อบ่งชี้ว่าขัดแย้งกับกฎหมายหรือความสงบเรียบร้อยของสังคม) ศาลฎีกายืนยันในคดี ECLI:NL:HR:2015:831 ว่าทนายความไม่เพียงแต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเป็นทางการเท่านั้น แต่ยังต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของบุคคลที่สามด้วย

4. หน้าที่ในการแจ้งและให้ข้อมูล

4.1 หน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อมูล

ภายใต้มาตรา 7:15 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบชิ้นส่วนเครือข่ายโดยปราศจากภาระผูกพันและข้อจำกัดพิเศษใดๆ เว้นแต่ผู้ซื้อจะยอมรับโดยชัดแจ้ง มาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุว่า สินค้าที่ส่งมอบต้องเป็นไปตามสัญญา โดยคำนึงถึงคำรับรองของผู้ขายด้วย

คำพิพากษาของศาลระบุไว้อย่างชัดเจนว่า หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขายมีน้ำหนักมากกว่าหน้าที่ในการตรวจสอบของผู้ซื้อ (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287) ผู้ขายต้อง... อย่างกระตือรือร้น แจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงข้อบกพร่องที่ทราบ ข้อจำกัด สิทธิของบุคคลที่สาม และข้อเท็จจริงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

4.2 ข้อมูลขั้นต่ำที่ต้องระบุ

ในทางปฏิบัติ ผู้ขายจะต้องให้ข้อมูลอย่างน้อยดังต่อไปนี้:

• ตำแหน่งที่แน่นอน ขอบเขต และสภาพทางเทคนิคของส่วนเครือข่าย
• สัญญาที่มีอยู่และกำลังดำเนินการอยู่ (ภาระผูกพันด้านการบำรุงรักษาหรือการจัดหา)
• ข้อบกพร่องที่ทราบ การทำงานผิดปกติ หรือข้อจำกัดในการใช้งาน
• สิทธิของบุคคลที่สาม (สิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน สิทธิในการผ่านที่ดิน สัญญาเช่า)
• ข้อจำกัดตามกฎหมายมหาชน (ใบอนุญาต แผนผังการแบ่งเขตพื้นที่)
• เอกสารทางเทคนิค รายงานการตรวจสอบ และประวัติการบำรุงรักษา

4.3 ความรับผิดต่อการละเมิดข้อผูกพันด้านข้อมูล

หากผู้ขายให้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือไม่ครบถ้วน ผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบต่อการไม่ปฏิบัติตามสัญญา (มาตรา 7:17 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) หรือการกระทำละเมิด (มาตรา 6:162 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ผู้ซื้อสามารถเลือกใช้มาตรการแก้ไขได้หลายประการ:

• การยกเลิกเนื่องจากข้อผิดพลาด (มาตรา 6:228 BW)
• การยกเลิกสัญญาหรือการลดราคา (มาตรา 7:21 และ 7:22 BW)
• ค่าเสียหาย (มาตรา 6:74 และ 7:24 BW)
• บทลงโทษตามสัญญา (หากตกลงกันไว้)

ศาลฎีกาได้ยืนยันแล้วว่า หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลนั้นมีความสำคัญเหนือกว่า: หากผู้ขายปกปิดข้อมูลที่เกี่ยวข้อง ผู้ขายไม่สามารถอ้างว่าผู้ซื้อไม่ดำเนินการตรวจสอบเพิ่มเติมได้ (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629)

4.4 ภาระการพิสูจน์ตกอยู่กับผู้ขาย

ในกรณีที่ผู้ซื้อโต้แย้งว่าตนไม่ได้รับข้อมูลอย่างครบถ้วน ภาระการพิสูจน์จะตกอยู่กับผู้ขายที่จะต้องแสดงให้เห็นว่าได้ปฏิบัติตามหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลแล้ว (มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง; ECLI:NL:HR:2007:BB3733) ดังนั้นจึงควรบันทึกการสื่อสารทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษรและจัดทำแฟ้มข้อมูลที่ครบถ้วน

5. แง่มุมด้านภาษี

5.1 การยกเว้นภาษีโอนกรรมสิทธิ์เครือข่าย

โดยทั่วไป การโอนท่อส่งและเครือข่ายจะได้รับการยกเว้นภาษีการโอน (โอนภาษี) ภายใต้ การยกเว้นเครือข่าย ในมาตรา 15(1)(y) ของพระราชบัญญัติภาษีธุรกรรมทางกฎหมาย (การดำเนินการแบบเปียกโดย rechtsverkeer(WBR) ข้อยกเว้นนี้ใช้กับการซื้อเครือข่ายที่ประกอบด้วยสายเคเบิลหรือท่อส่งที่ใช้สำหรับการขนส่งสาร พลังงาน หรือข้อมูล

5.2 แง่มุมเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม

สำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีมูลค่าเพิ่ม การจัดหาเครือข่ายโดยหลักการแล้วต้องเสียภาษี เว้นแต่จะได้รับการยกเว้นหรือเป็นการจัดหาภายในประชาคมยุโรป (มาตรา 16 และ 17e แห่งพระราชบัญญัติภาษีมูลค่าเพิ่ม) เปียก OBการเสียภาษีที่แน่นอนขึ้นอยู่กับสถานการณ์จริงและคุณสมบัติของเครือข่ายในฐานะทรัพย์สินที่จดทะเบียน

5.3 การประเมินมูลค่าในธุรกรรม 0 ยูโร

ภาษีโอนกรรมสิทธิ์จะถูกเรียกเก็บจาก... มูลค่าตลาดยุติธรรม (อยู่ในเศรษฐศาสตร์ Verkeer) ไม่ใช่ราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้ ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ราคา 0.00 ยูโร จึงไม่ได้หมายความว่าไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ หน่วยงานสรรพากรอาจกำหนดมูลค่าที่แท้จริงและออกใบประเมินภาษีเพิ่มเติม (อัตรา: 10.4% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) ขอแนะนำให้แสดงหลักฐานประกอบการประเมินมูลค่า เช่น โดยการแสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนสูงกว่ามูลค่าคงเหลือ

6. ตัวอย่างเชิงปฏิบัติจากคำพิพากษาของศาล

คำพิพากษาต่อไปนี้แสดงให้เห็นถึงประเด็นทางกฎหมายหลักที่ควรให้ความสนใจในการโอนเงินผ่านเครือข่าย:

7. รายการตรวจสอบภาคปฏิบัติ

รายการตรวจสอบต่อไปนี้สามารถใช้เป็นแนวทางในการถ่ายโอน (บางส่วนของ) เครือข่ายได้

7.1 การเตรียมการและการตรวจสอบอย่างรอบคอบ

1. ระบุรายละเอียดส่วนของเครือข่ายที่จะขายทั้งหมด: สถานที่ตั้ง ขอบเขต สภาพทางเทคนิค
2. ตรวจสอบสิทธิ์ในทรัพย์สินที่มีอยู่ (เช่น สิทธิ์บนพื้นผิว สิทธิ์ในการขึ้นลงของดิน) และภาระผูกพันตามสัญญา
3. รวบรวมใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง สัญญาบำรุงรักษา และข้อจำกัดทางกฎหมายมหาชน
4. ตรวจสอบเอกสารการจัดตั้งบริษัทเพื่อดูข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์

7.2 ข้อผูกพันด้านข้อมูลและเอกสาร

• แจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงภาระผูกพัน ข้อจำกัด และข้อบกพร่องทั้งหมดที่ทราบอย่างครบถ้วน
• จัดเตรียมแบบแปลนเครือข่ายปัจจุบันและเอกสารทางเทคนิค
• เปิดเผยสิทธิ์ของบุคคลที่สาม คดีความที่อยู่ระหว่างการพิจารณา และสถานการณ์พิเศษ
• บันทึกการติดต่อสื่อสารทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อใช้เป็นหลักฐาน (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 ด้านกฎหมายและรูปแบบ

• ตรวจสอบว่าส่วนเครือข่ายสามารถถ่ายโอนได้อย่างอิสระหรือไม่ (มาตรา 3:83 BW)
• ว่าจ้างทนายความเพื่อจัดทำเอกสารการส่งมอบ
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ลงทะเบียนในทะเบียนสาธารณะแล้ว (มาตรา 3:89 ประมวลกฎหมายแพ่ง)
• ในกรณีที่มีการแบ่งแยก: ว่าจ้างให้จัดทำแบบแปลนเครือข่ายใหม่และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

7.4 แง่มุมด้านภาษี

1. ประเมินว่าการยกเว้นเครือข่าย (มาตรา 15(1)(y) WBR) มีผลบังคับใช้หรือไม่
2. พิสูจน์ความถูกต้องของการประเมินมูลค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีธุรกรรมที่มีมูลค่า 0 ยูโร
3. โปรดคำนึงถึงข้อจำกัดของการยกเว้นเครือข่ายที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026

7.5 การถ่ายโอนการดำเนินงาน

1. กำหนดขีดจำกัดของแบตเตอรี่ให้ชัดเจน (ขอบเขตทางกายภาพของการถ่ายโอน)
2. โอนสัญญาบำรุงรักษาและใบอนุญาต
3. รักษาความต่อเนื่องของบริการและแจ้งให้ผู้ใช้ทราบอย่างทันท่วงที
4. ควรกำหนดช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับเรื่องการดำเนินงานด้วย

8 ข้อสรุป

การโอนกรรมสิทธิ์ท่อส่งและเครือข่ายเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ซับซ้อนซึ่งนอกเหนือไปจากการลงนามในข้อตกลง เนื่องจากจัดเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ จึงต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเป็นทางการ เช่น การทำหนังสือรับรองจากทนายความและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งห้ามละเลยเด็ดขาด

ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลอย่างละเอียดและต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงแง่มุมทางกฎหมาย ทางเทคนิค และข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องทั้งหมด การละเลยหน้าที่นี้อาจส่งผลให้เกิดความรับผิด การยกเลิกสัญญา หรือการชดเชยค่าเสียหาย

จากมุมมองด้านภาษี การยกเว้นเครือข่ายสมควรได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงข้อจำกัดที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2026 ในกรณีของธุรกรรมที่มีมูลค่า 0 ยูโร มูลค่าตลาดที่เป็นธรรมจะต้องได้รับการพิสูจน์เพื่อหลีกเลี่ยงการประเมินภาษีเพิ่มเติม

การเตรียมการอย่างละเอียดรอบคอบ ทั้งการตรวจสอบประวัติ การขอคำแนะนำจากทนายความ และเอกสารประกอบที่ครบถ้วน คือกุญแจสำคัญสู่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายและปราศจากปัญหา

9. แหล่งที่มาและเอกสารอ้างอิง

ด้านล่างนี้คือภาพรวมของบทบัญญัติทางกฎหมายที่สำคัญและคำพิพากษาที่อ้างอิงในบล็อกนี้

กฎหมาย

• มาตรา 5:20(2) BW — กรรมสิทธิ์ในเครือข่ายท่อส่ง
• มาตรา 3:89 BW — การส่งมอบทรัพย์สินที่จดทะเบียนแล้ว
• มาตรา 155ก พระราชบัญญัติชั่วคราว ประมวลกฎหมายแพ่งฉบับใหม่ — การจดทะเบียนเครือข่าย
• มาตรา 36 และ 37 แห่งพระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน — การจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะ
• มาตรา 59 และ 60 แห่งระเบียบการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 1994 — การกำหนดเครือข่าย
• ข้อ 7:15, 7:17 และ 7:18 BW — ภาระผูกพันของผู้ขาย
• มาตรา 15(1)(y) WBR — การยกเว้นภาษีโอนผ่านเครือข่าย
• มาตรา 5:91 ประกอบกับ 5:104 BW — การโอนสิทธิ์ในที่ดินผิวดิน
• มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติพนักงานรับรองเอกสาร — หน้าที่ในการตรวจสอบและหน้าที่ในการปฏิเสธ

กฎหมายคดี

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — การยกเว้นเครือข่ายสำหรับการติดตั้ง TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — เสาส่งสัญญาณนอกเครือข่ายที่ได้รับการยกเว้น
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — การกำหนดเครือข่ายในทะเบียนที่ดิน
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลเทียบกับหน้าที่ในการสืบสวนสอบสวน
• ECLI:NL:HR:2015:831 — หน้าที่ในการปกป้องคุ้มครองของทนายความรับรองเอกสาร
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — ลำดับความสำคัญของหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูล
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 และ 67 — การโอนหุ้นและการยกเว้นเครือข่าย
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — สิทธิพึ่งพาของผิวดิน
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — การแบ่งแยกเครือข่าย

10. คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ฉันสามารถโอนท่อส่งหรือเครือข่ายได้โดยใช้เพียงสัญญาซื้อขายหรือไม่?

ไม่ นับตั้งแต่มีการนำมาตรา 5:20(2) BW มาใช้ ท่อส่งและเครือข่ายจัดอยู่ในประเภทอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ต้องใช้เอกสารรับรองจากทนายความและจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะของสำนักงานที่ดิน (มาตรา 3:89 BW) สัญญาซื้อขายทำหน้าที่เป็น ชื่อเรื่อง (มีพื้นฐานทางกฎหมาย) แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงต้องอาศัยการส่งมอบอย่างเป็นทางการผ่านทางทนายความ หากไม่มีเอกสารรับรองจากทนายความ การโอนกรรมสิทธิ์นั้นจะไม่มีผลทางกฎหมาย

ข้อตกลงที่บังคับใช้และการส่งมอบแตกต่างกันอย่างไร?

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ใช้ระบบการโอนกรรมสิทธิ์แบบเหตุและผล โดยมีข้อกำหนดสามประการ ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง ชื่อเรื่อง (ข้อตกลงที่ต้องทำตามกฎหมาย เช่น การขาย) การจัดส่ง (สำหรับอสังหาริมทรัพย์: เอกสารรับรองจากทนายความและการจดทะเบียนที่ดิน) และ อำนาจในการจัดการ ในส่วนของผู้โอนกรรมสิทธิ์ การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อครบทั้งสามเงื่อนไขแล้วเท่านั้น

ถ้าผมมีใบเสร็จที่พิสูจน์ได้ว่าผมเป็นผู้สร้างท่อส่งน้ำล่ะ?

ใบเสร็จรับเงินหรือเอกสารการก่อสร้างสามารถใช้เป็นหลักฐานยืนยันตัวตนของเจ้าของได้ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต เอกสารเหล่านั้นมีอยู่ แต่ไม่เพียงพอสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย คำพิพากษาของศาลยืนยันว่า หากไม่มีเอกสารรับรองจากทนายความและการจดทะเบียน การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะมีใบเสร็จรับเงินหรือไม่ก็ตาม (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581)

ฉันต้องเสียภาษีโอนเมื่อโอนเครือข่ายหรือไม่?

ไม่จำเป็นเสมอไป การยกเว้นเครือข่าย (มาตรา 15(1)(y) WBR) ยกเว้นการได้มาซึ่งเครือข่ายที่ประกอบด้วยสายเคเบิลหรือท่อส่งจากภาษีโอน หมายเหตุ: การยกเว้นนี้จะถูกจำกัดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 หากการยกเว้นนี้ไม่สามารถใช้ได้ อัตราภาษีคือ 10.4% ของมูลค่าตลาดที่เป็นธรรม ในกรณีที่ธุรกรรมมีมูลค่า 0 ยูโร หน่วยงานสรรพากรอาจกำหนดมูลค่าที่แท้จริง

หากต้องการโอนส่วนหนึ่งของเครือข่ายที่ลงทะเบียนไว้ ต้องทำอย่างไรบ้าง?

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วน จำเป็นต้องมีการแบ่งแยกโครงข่ายอย่างเป็นทางการ ซึ่งต้องใช้แบบแปลนโครงข่ายใหม่ การกำหนดชื่อโครงข่ายใหม่สำหรับส่วนที่แยกออก การยื่นเอกสารต่อสำนักงานที่ดิน และหนังสือรับรองการส่งมอบที่ทำต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร ทั้งสองฝ่าย ได้แก่ เจ้าของเดิมและผู้ซื้อ ต้องมีส่วนร่วมในหนังสือรับรองการแบ่งแยกดังกล่าว

ทนายความผู้รับรองเอกสารมีบทบาทอย่างไรในการโอนกรรมสิทธิ์?

ทนายความผู้รับรองเอกสารทางแพ่งมีหน้าที่หลักในการคุ้มครองดูแล พวกเขามีหน้าที่จัดเตรียมเอกสารการส่งมอบ ตรวจสอบข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้รับความยินยอมจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง และดำเนินการจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน นอกจากนี้ ทนายความผู้รับรองเอกสารยังมีหน้าที่ในการตรวจสอบ (มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติทนายความผู้รับรองเอกสาร) และต้องปฏิเสธการเข้าร่วมหากมีข้อบ่งชี้ว่าขัดแย้งกับกฎหมาย

ผู้ขายต้องให้ข้อมูลอะไรแก่ผู้ซื้อบ้าง?

ผู้ขายต้องแจ้งข้อมูลแก่ผู้ซื้ออย่างครบถ้วนเกี่ยวกับ: สถานที่ตั้งที่แน่นอนและสภาพทางเทคนิค สัญญาและภาระผูกพันที่มีอยู่ ข้อบกพร่องและการทำงานผิดปกติที่ทราบ สิทธิของบุคคลที่สาม ข้อจำกัดตามกฎหมายมหาชน และเอกสารทางเทคนิคที่เกี่ยวข้อง หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขายมีน้ำหนักมากกว่าหน้าที่ในการตรวจสอบของผู้ซื้อ (ECLI:NL:HR:2016:2885)

ฉันควรทำอย่างไรหากผู้ขายปกปิดข้อมูลสำคัญ?

คุณสามารถเพิกถอนสัญญาโดยอ้างเหตุผลความผิดพลาด (มาตรา 6:228 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) เรียกร้องให้ยกเลิกสัญญาหรือลดราคา (มาตรา 7:21 และ 7:22 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) หรือเรียกร้องค่าเสียหาย (มาตรา 6:74 และ 7:24 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ศาลฎีกายืนยันแล้วว่า หน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขายมีลำดับความสำคัญเหนือกว่าหน้าที่ในการตรวจสอบของผู้ซื้อ

สิทธิในทรัพย์สินที่มีอยู่เดิมสามารถจำกัดการโอนได้หรือไม่?

ใช่แล้ว เอกสารการจัดตั้งสิทธิในที่ดินผิวดินอาจระบุว่า การโอนหรือแบ่งแยกสิทธินั้นจะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของเท่านั้น (มาตรา 5:91 ประกอบกับมาตรา 5:104 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ยิ่งไปกว่านั้น สิทธิในที่ดินผิวดินที่เป็นสิทธิพึ่งพาไม่สามารถโอนได้โดยอิสระ ควรตรวจสอบเอกสารการจัดตั้งสิทธิก่อนดำเนินการโอนทุกครั้ง

ผู้ขายจะพิสูจน์ได้อย่างไรว่าได้ปฏิบัติตามหน้าที่ในการเปิดเผยข้อมูลแล้ว?

ผู้ขายเป็นผู้รับภาระในการพิสูจน์ (มาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; ECLI:NL:HR:2007:BB3733) จึงควรบันทึกข้อมูลทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น จดหมายโต้ตอบ เอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ รายงานการตรวจสอบสถานะกิจการ และหนังสือรับรองการรับเอกสารที่ลงนามโดยผู้ซื้อ การสื่อสารด้วยวาจาเป็นเรื่องยากที่จะพิสูจน์ได้