เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ คำว่า "ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่" ไม่ใช่แค่ศัพท์ทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังเป็นกรอบเวลาที่สำคัญในการเรียกร้องความรับผิดชอบจากผู้ขายสำหรับข้อบกพร่องร้ายแรงที่ซ่อนอยู่ซึ่งตรวจพบหลังการขาย การพลาดกำหนดเวลาที่เข้มงวดเหล่านี้ ซึ่งรวมถึงหน้าที่ในการร้องเรียนอย่างรวดเร็วและระยะเวลาจำกัดสองปี อาจส่งผลให้คุณสูญเสียสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าชดเชยใดๆ โดยไม่คำนึงถึงความร้ายแรงของข้อบกพร่อง คู่มือนี้ให้ภาพรวมที่เน้นและใช้งานได้จริงเกี่ยวกับวิธีการทำงานของข้อจำกัดเวลาเหล่านี้ภายใต้กฎหมายดัตช์ ## อะไรคือ "ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่" ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์? ในกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์ "ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่" คือข้อบกพร่องที่สำคัญซึ่งไม่สามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบมาตรฐานในขณะที่ซื้อ ที่สำคัญ ข้อบกพร่องนั้นต้องร้ายแรงพอที่จะป้องกันไม่ให้ทรัพย์สินถูกนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ ("การใช้งานปกติ") ตัวอย่างเช่น การค้นพบรอยแตกร้าวของฐานรากอย่างรุนแรงที่ซ่อนอยู่หลังผนังเบาใหม่ซึ่งคุกคามความสมบูรณ์ของโครงสร้างอาคารถือเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่แบบคลาสสิก ในทางตรงกันข้าม ปัญหาเล็กน้อย เช่น พื้นไม้ที่ส่งเสียงเอี๊ยดอ๊าด หรือก๊อกน้ำที่รั่วซึม ไม่ถือเป็นปัญหาที่ต้องเรียกร้องค่าเสียหาย เนื่องจากไม่ได้ทำให้คุณไม่สามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ เงื่อนไขหลายประการที่จะทำให้การเรียกร้องค่าเสียหายประสบความสำเร็จ ได้แก่: – ข้อบกพร่องต้องมีอยู่ **ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์** – ผู้ซื้อ **ไม่สามารถตรวจพบได้โดยสมเหตุสมผล** ในระหว่างการตรวจสอบก่อนการซื้อ (*หน้าที่ในการตรวจสอบ*) – ปัญหาต้องขัดขวาง **การใช้งานตามปกติ** ของทรัพย์สิน – ผู้ซื้อไม่ได้ **ยอมรับความเสี่ยงโดยชัดแจ้ง** ของข้อบกพร่องดังกล่าว เช่น ผ่านข้อกำหนด "ตามสภาพที่เป็นอยู่" ในสัญญาซื้อขาย

ขอบเขตของข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่

แนวคิดเรื่องข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นนั้นกว้างขวางมาก ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นจำนวนมาก... การซ่อมแซมบ้านที่ไม่คาดคิดซึ่งอาจทำให้คุณตั้งตัวไม่ทัน สามารถเป็นพื้นฐานในการเรียกร้องค่าเสียหายได้ กรณีส่วนใหญ่มักเกี่ยวข้องกับระบบไฟฟ้าที่ชำรุด การระบาดของแมลงศัตรูพืชอย่างรุนแรง การปนเปื้อนของดิน หรือการต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต

หลักการทางกฎหมายที่สำคัญคือ สอดคล้อง: ทรัพย์สินที่ส่งมอบต้องตรงกับสิ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญา บ้านที่มีข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นซึ่งขัดขวางการใช้งานตามปกติถือว่าไม่เป็นไปตามมาตรฐานนี้ และเป็นเหตุให้สามารถดำเนินคดีทางกฎหมายได้

เหตุใดลำดับเวลาจึงมีความสำคัญ

ระยะเวลาที่กำหนดถือเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่ง กฎหมายของเนเธอร์แลนด์เข้มงวดเป็นพิเศษเกี่ยวกับกำหนดเวลาเหล่านี้ แม้จะมีหลักฐานที่ไม่อาจปฏิเสธได้ถึงข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ร้ายแรง การไม่ดำเนินการภายในกรอบเวลาที่กำหนดจะทำให้การเรียกร้องของคุณสิ้นสุดลงก่อนที่จะเริ่มต้นเสียด้วยซ้ำ

ระบบบังคับใช้กำหนดเวลาสองประการ: หน้าที่ในการแจ้งให้ผู้ขายทราบโดยทันที (klachtplicht) และระยะเวลาที่กำหนดในการเริ่มดำเนินการทางกฎหมาย (verjaringstermijnโครงสร้างนี้ให้ความแน่นอนแก่ทั้งสองฝ่าย แต่ก็ทำให้ผู้ซื้อมีภาระความรับผิดชอบอย่างมากในการดำเนินการอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจกรอบเวลาเหล่านี้เป็นขั้นตอนแรกและสำคัญที่สุดในการปกป้องการลงทุนของคุณ

การจัดการกับกำหนดเวลาสำคัญสองประการสำหรับการยื่นคำร้อง

เมื่อพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ เวลาก็เริ่มนับถอยหลัง ระยะเวลาสำหรับเรื่องนี้เริ่มนับใหม่ verborgen gebreken ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเป็นกระบวนการสองขั้นตอนที่เข้มงวด การจัดการลำดับขั้นตอนที่ไม่ถูกต้องเป็นข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและมีค่าใช้จ่ายสูง ซึ่งอาจทำให้การเรียกร้องที่แข็งแกร่งอยู่แล้วเป็นโมฆะได้

สองขั้นตอนดังกล่าวคือหน้าที่ในการร้องเรียน (klachtplicht) และกฎหมายกำหนดระยะเวลาการฟ้องร้อง (verjaringstermijn).

อุปสรรคที่ 1: หน้าที่ในการร้องเรียน (Klachtplicht)

ขั้นตอนแรกที่ต้องทำเมื่อพบข้อบกพร่องที่อาจซ่อนอยู่คือการแจ้งให้ผู้ขายทราบ นี่คือขั้นตอนต่อไป klachtplicht.

กฎหมายกำหนดให้ต้องแจ้งให้ทราบภายใน "bekwame tijd" ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เหมาะสม สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค ศาลดัตช์ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

• สำหรับผู้บริโภค: การแจ้งเตือนภายใน สองเดือน โดยทั่วไปแล้ว การค้นพบถือว่าเกิดขึ้นในเวลาที่เหมาะสม

• สำหรับธุรกรรมทางการค้า: ระยะเวลาอาจสั้นลงและจะได้รับการประเมินเป็นรายกรณี โดยพิจารณาจากความซับซ้อนของข้อบกพร่องและประเภทของทรัพย์สิน

การแจ้งล่าช้าเป็นสิ่งที่ส่งผลเสียต่อการเรียกร้องค่าเสียหาย หากคุณพบรอยรั่วบนหลังคาอย่างร้ายแรง แต่รอถึงหกเดือนจึงค่อยแจ้งให้ผู้ขายทราบ ศาลแทบจะตัดสินว่าคุณละเลยหน้าที่อย่างแน่นอน klachtplichtซึ่งจะทำให้คุณหมดสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าชดเชย

การแจ้งเตือนจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร (แนะนำให้ใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียน) เพื่อสร้างหลักฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน จดหมายต้องอธิบายถึงข้อบกพร่องและระบุความรับผิดชอบของผู้ขายอย่างเป็นทางการ การสื่อสารที่ไม่ชัดเจนนั้นไม่เพียงพอ

โดยทั่วไปแล้วขั้นตอนตั้งแต่การซื้อจนถึงการยื่นเคลมอย่างเป็นทางการจะเป็นไปตามลำดับดังนี้:

เมื่อมีการค้นพบเหตุการณ์ดังกล่าว การดำเนินการทันทีจะถือเป็นการเริ่มต้นนับเวลาตามกฎหมายทั้งหมด

อุปสรรค์ที่ 2: Verjaringstermijn (กฎเกณฑ์แห่งข้อจำกัด)

หลังจากแจ้งผู้ขายเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว นาฬิกาเรือนที่สองจะเริ่มทำงาน: verjaringstermijn, สองปี กฎหมายกำหนดระยะเวลาในการฟ้องร้อง

นั่นหมายความว่าคุณมีอย่างแน่นอน สองปีที่ผ่านมา นับจากวันที่คุณแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเริ่มดำเนินการทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เช่น การยื่นฟ้องต่อศาล หรือการเริ่มกระบวนการอนุญาโตตุลาการ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายของคุณ

หากคุณใช้เวลา 25 เดือนในการเจรจากับผู้ขายโดยไม่ยื่นฟ้องร้องทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ สิทธิเรียกร้องของคุณจะหมดอายุลงอย่างถาวร ผู้ขายจะพ้นจากความรับผิดชอบ แม้ว่าก่อนหน้านี้พวกเขาจะยอมรับปัญหาดังกล่าวแล้วก็ตาม

สรุปกำหนดเวลาสำคัญ

ระบบกำหนดเวลาสองช่วงนี้ต้องการการจัดการที่รอบคอบ คุณต้องรายงานปัญหาอย่างรวดเร็วและต้องระลึกถึงกำหนดเวลาสองปีที่เข้มงวดสำหรับการดำเนินการทางกฎหมาย สำหรับการตรวจสอบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการทำงานของกฎหมายกำหนดระยะเวลาการฟ้องร้องในเนเธอร์แลนด์ คุณสามารถ โปรดอ่านคู่มือฉบับละเอียดของเราเกี่ยวกับการกำหนดข้อเรียกร้อง.

ความสมดุลระหว่างการตรวจสอบของผู้ซื้อและการเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย

ในประเทศเนเธอร์แลนด์ การเรียกร้องค่าเสียหายจากข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นนั้นขึ้นอยู่กับความสมดุลทางกฎหมายระหว่างหน้าที่ของผู้ซื้อในการตรวจสอบ (onderzoeksplicht) และหน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผย (mededelingsplichtศาลจะพิจารณาความรับผิดชอบทั้งสองประการนี้เพื่อตัดสินความรับผิดสำหรับข้อบกพร่องที่พบหลังการโอนกรรมสิทธิ์

ตามกฎหมายแล้ว ผู้ขายไม่สามารถปกปิดปัญหาที่ทราบอยู่แล้ว เช่น การรั่วซึมซ้ำซาก ในทางกลับกัน กฎหมายคาดหวังให้ผู้ซื้อทำการตรวจสอบอย่างรอบคอบเพื่อระบุปัญหาที่อาจเกิดขึ้นก่อนการซื้อ

The Buyer's Onderzoeksplicht

ในฐานะผู้ซื้อ คุณมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องตรวจสอบทรัพย์สิน วิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการปฏิบัติตามหน้าที่นี้คือการว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบทางเทคนิค (bouwtechnische keuring).

การตรวจสอบครั้งนี้มีวัตถุประสงค์สองประการ:

• ระบุข้อบกพร่องที่มองเห็นได้: ผู้เชี่ยวชาญสามารถตรวจพบปัญหาที่คนทั่วไปอาจมองข้ามไปได้

• ระบุความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น: ผู้ตรวจสอบอาจสังเกตเห็นสัญญาณของปัญหาที่ซ่อนอยู่ลึกกว่านั้น ซึ่งจะขยายขอบเขตหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบพื้นที่เฉพาะนั้นให้ละเอียดยิ่งขึ้น

การละเลยการตรวจสอบนี้และมาพบข้อบกพร่องในภายหลัง ซึ่งการตรวจสอบตามปกติจะตรวจพบได้นั้น จะทำให้การเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนของคุณล้มเหลวเกือบแน่นอน

การแยก Mededeling ของผู้ขาย

โดยทั่วไปแล้ว หน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อบกพร่องที่สำคัญซึ่งตนทราบอยู่แล้วนั้น มีความสำคัญเหนือกว่าหน้าที่ของผู้ซื้อในการตรวจสอบ หากผู้ขายทราบว่าห้องใต้ดินน้ำท่วมทุกฤดูหนาวแต่ไม่กล่าวถึง ผู้ขายก็ไม่สามารถโต้แย้งในภายหลังได้ว่าผู้ซื้อควรสังเกตเห็นรอยคราบน้ำจางๆ กฎหมายให้ความสำคัญกับการเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้องและตรงไปตรงมาเกี่ยวกับปัญหาที่ร้ายแรงและตนทราบอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตาม การพิสูจน์ว่าผู้ขายรู้ถึงข้อบกพร่องนั้นอาจเป็นเรื่องยาก ในขณะที่ผู้ขายต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่ทราบ แต่ผู้ซื้อก็มีหน้าที่ตรวจสอบอย่างเข้มงวดเช่นกัน การพิสูจน์ความรับผิดอาจทำได้ยากหากไม่มีหลักฐานการปกปิดโดยเจตนา ซึ่งเป็นอุปสรรคในการประเมินราคา 70-80% ของการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน ซึ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของการตรวจสอบก่อนซื้อ bouwtechnische keuringซึ่งสามารถตรวจพบปัญหาทั่วไป เช่น ระบบทำความร้อนทำงานผิดปกติ (15% ของกรณี) หรือการรั่วไหล (25% ).

เงื่อนไขในสัญญาเปลี่ยนแปลงดุลยภาพได้อย่างไร

สัญญาซื้อขายสามารถแก้ไขได้โดยการเพิ่มข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงสมดุลความเสี่ยงนี้

• การรับประกันจากผู้ขาย: การรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น "หลังคาได้รับการเปลี่ยนใหม่ทั้งหมดในปี 2022 และรับประกันว่าไม่มีการรั่วซึม" จะช่วยลดภาระหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบส่วนประกอบเฉพาะนั้น และเสริมความแข็งแกร่งให้กับข้อเรียกร้องที่อาจเกิดขึ้นได้

• ข้อกำหนดเกี่ยวกับผู้สูงอายุ (Ouderdomsclausule): ข้อกำหนดนี้พบได้ทั่วไปในอสังหาริมทรัพย์เก่า โดยระบุว่าผู้ซื้อยอมรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับอายุของอาคาร ซึ่งจะทำให้ภาระหน้าที่ในการตรวจสอบของคุณเพิ่มขึ้นอย่างมาก และทำให้การเรียกร้องค่าเสียหายจากข้อบกพร่องที่เกี่ยวข้องกับอายุ (เช่น ระบบประปาที่ล้าสมัย) ทำได้ยากขึ้นมาก

หลักการคือ สิ่งที่ผู้ขายเปิดเผย ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน ในทางกลับกัน ข้อจำกัดความรับผิดชอบของผู้ขายจะเพิ่มภาระการตรวจสอบของผู้ซื้อ

หากต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง โปรดเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ ความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในการก่อสร้าง ในบทความโดยละเอียดของเรา การตอบสนองความต้องการของคุณ onderzoeksplicht คือการป้องกันที่ดีที่สุดของคุณและเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งที่สุดสำหรับการเรียกร้องใดๆ ในอนาคต

คำพิพากษาล่าสุดที่ให้อำนาจแก่ผู้บริโภค

กรอบกฎหมายสำหรับ verborgen gebreken termijn กฎหมายเกี่ยวกับความยุติธรรมในสัญญาพัฒนาไปตามการตีความของศาล เมื่อไม่นานมานี้ ศาลได้แสดงแนวโน้มที่จะคุ้มครองผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการซื้อบ้านใหม่ คำตัดสินสำคัญๆ เริ่มท้าทายความถูกต้องของระยะเวลาหมดอายุที่กำหนดไว้ ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้มานานเพื่อจำกัดความรับผิดของตน

เป็นเวลาหลายปีแล้วที่สัญญาระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อ มักมีข้อกำหนดที่จำกัดความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นไว้ในช่วงเวลาสั้นๆ (เช่น สองปี ห้าปี หรือสิบปี) เมื่อระยะเวลาดังกล่าวหมดลง ผู้ซื้อก็ไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ ได้อีกต่อไป ปัจจุบัน ศาลกำลังตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้อย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อความเป็นธรรม

ปัญหาของการกำหนดระยะเวลาหมดอายุตายตัว

ข้อจำกัดด้านเวลาที่กำหนดไว้ตายตัวและสั้น ทำให้เกิดความไม่สมดุลทางอำนาจ บ้านเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ แต่ผู้ซื้อโดยเฉลี่ยขาดความเชี่ยวชาญในการระบุข้อบกพร่องในการก่อสร้างที่ซ่อนอยู่ ปัญหาต่างๆ เช่น ฐานรากที่ชำรุดหรือฉนวนกันความร้อนที่ไม่เพียงพอ อาจไม่ปรากฏให้เห็นเป็นเวลาหลายปี ซึ่งมักจะเกิดขึ้นหลังจากที่การรับประกันตามสัญญาหมดอายุไปแล้ว

ในอดีต ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักใช้ข้อกำหนดและเงื่อนไขทั่วไป เช่น AVA 2013 เพื่อบังคับใช้ข้อจำกัดเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม คำตัดสินของศาลในปัจจุบันกำลังเปลี่ยนแปลงแนวปฏิบัตินี้

คำตัดสินครั้งสำคัญเปลี่ยนสมดุล

ภูมิทัศน์ทางกฎหมายเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากหลังจากการตัดสินของศาล Amsterdam ศาลอุทธรณ์เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2024 ศาลประกาศว่าระยะเวลาหมดอายุที่กำหนดไว้ในข้อกำหนดทั่วไปของ AVA 2013 ซึ่งจำกัดความรับผิดของผู้รับเหมานั้น 2, 5 หรือ 10 ปี—ซึ่งเป็นภาระที่ไม่สมเหตุสมผลสำหรับผู้บริโภค

ศาลเห็นว่าข้อกำหนดเหล่านี้ไม่ยุติธรรมโดยพื้นฐาน และให้อำนาจแก่ผู้ซื้อที่เป็นผู้บริโภคในการยกเลิกสัญญา คำตัดสินนี้ป้องกันไม่ให้ผู้รับเหมาหลบเลี่ยงความรับผิดชอบภายใต้กรอบเวลาความรับผิดที่สั้นเมื่อต้องติดต่อกับผู้บริโภค สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดเกี่ยวกับคดีสำคัญนี้ คุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ ข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับระยะเวลาจำกัดความรับผิด.

กรณีตัวอย่างนี้บ่งชี้ว่า ข้อกำหนดในสัญญามาตรฐานที่บั่นทอนสิทธิตามกฎหมายของผู้บริโภคอย่างรุนแรงนั้น ไม่ใช่สิ่งที่เด็ดขาดเสมอไป

นี่หมายความว่าผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถปฏิเสธข้อเรียกร้องเรื่องข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ได้อีกต่อไป เพียงเพราะการรับประกันตามสัญญาหมดอายุลงแล้ว ความรับผิดชอบของผู้รับเหมาอาจขยายออกไปไกลกว่าขอบเขตเดิมเหล่านี้ โดยสอดคล้องกับอายุการใช้งานที่คาดหวังของส่วนประกอบอาคารมากขึ้น

ผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่

การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายเหล่านี้ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับสถานะของผู้ซื้อบ้านสร้างใหม่ได้อย่างมาก

• ความรับผิดชอบที่ขยายวงกว้าง: ผู้รับเหมาอาจต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นเป็นระยะเวลานานขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกรอบเวลาที่สมจริงมากขึ้นสำหรับช่วงเวลาที่ปัญหาที่ร้ายแรงอาจปรากฏขึ้น

• ท้าทายข้อกำหนดที่ไม่เป็นธรรม: ปัจจุบันมีบรรทัดฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งในการโต้แย้งว่าข้อจำกัดความรับผิดในสัญญาซื้อขายนั้นไม่สมเหตุสมผล

• การปกป้องที่ดียิ่งขึ้น: ปัจจุบันจุดสนใจได้เปลี่ยนไปสู่คุณภาพในระยะยาว โดยมอบภาระหน้าที่ในการก่อสร้างที่ทนทานให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ

วิวัฒนาการของกฎหมายคดีความนี้เป็นเครื่องมือคุ้มครองผู้บริโภคที่มีประสิทธิภาพ โดยเน้นย้ำว่า verborgen gebreken termijn อยู่ภายใต้หลักการของความยุติธรรม ไม่ใช่แค่กำหนดเวลาที่ตายตัว

ผลกระทบของพระราชบัญญัติการประกันคุณภาพ (Wkb)

สำหรับโครงการก่อสร้างใหม่ในประเทศเนเธอร์แลนด์ เปียก kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) หรือกฎหมายว่าด้วยการประกันคุณภาพ ได้เปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ความรับผิดสำหรับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็นอย่างสิ้นเชิง

ก่อนหน้านี้ หลังจากที่ลูกค้าตกลงรับมอบทรัพย์สินแล้ว ภาระการพิสูจน์จะตกอยู่กับลูกค้าที่จะต้องพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องที่พบภายหลังนั้นถูกปกปิดไว้และเป็นความผิดของช่างรับเหมา แต่กฎหมาย WKB ได้เปลี่ยนแปลงหลักการนี้

การเปลี่ยนแปลงภาระการพิสูจน์

การเปลี่ยนแปลงหลักของ WKB คือการพลิกกลับภาระการพิสูจน์ ภายใต้กฎหมายใหม่ ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบต่อ... ข้อบกพร่องทั้งหมด จะไม่ถูกระบุในระหว่างการส่งมอบงาน เว้นแต่ว่าพวกเขาจะพิสูจน์ได้ว่าข้อบกพร่องนั้นไม่ได้เกิดจากความผิดของพวกเขา

นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงอำนาจครั้งสำคัญ ซึ่งเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับสถานะของเจ้าของบ้านและนักลงทุน ความรับผิดชอบในการพิสูจน์ว่างานของตนเป็นไปตามข้อกำหนดนั้นตกอยู่กับผู้รับเหมา ไม่ใช่ผู้ซื้อที่จะต้องพิสูจน์ว่างานนั้นมีข้อบกพร่อง

ปัจจุบันผู้รับเหมาไม่สามารถหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบได้เพียงแค่เตือนลูกค้าถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น หากเกิดปัญหาขึ้นหลังจากการส่งมอบงาน พวกเขาจำเป็นต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนว่าพวกเขาไม่ได้เป็นผู้รับผิดชอบ

การปรับปรุงแก้ไขสัญญามาตรฐานการก่อสร้าง

WKB ที่มีประสิทธิภาพ 1 มกราคม 2024มีการเพิ่มวรรคใหม่ในมาตรา 7:758 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ เพื่อกำหนดมาตรฐานใหม่เกี่ยวกับความรับผิดของผู้รับเหมา ซึ่งส่งผลให้มีการแก้ไขมาตรฐานอุตสาหกรรมเรื่องเงื่อนไขการบริหารจัดการที่เป็นเอกภาพสำหรับการดำเนินงานและการติดตั้งทางเทคนิค ปี 2012 (UAC 2012) โดยได้มีการลบข้อกำหนดสำคัญที่จำกัดความรับผิดของผู้รับเหมาออกไปเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่ คุณสามารถ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการอัปเดตที่สำคัญของ UAC 2012 เหล่านี้ เพื่อทำความเข้าใจผลกระทบในวงกว้างของภาคส่วนนั้นๆ

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติ

ผลกระทบของ WKB แตกต่างกันไปตามบทบาท:

• สำหรับผู้ซื้อบ้าน/ลูกค้า: คุณอยู่ในสถานะทางกฎหมายที่แข็งแกร่งกว่ามาก ข้อบกพร่องหลังการส่งมอบงานเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมา เว้นแต่พวกเขาจะพิสูจน์ได้เป็นอย่างอื่น

• สำหรับผู้รับเหมา/ผู้พัฒนาโครงการ: การจัดทำเอกสารอย่างละเอียดถี่ถ้วนเกี่ยวกับกระบวนการก่อสร้างทั้งหมด ถือเป็นกลไกสำคัญในการพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องนั้นไม่ได้เกิดจากความผิดของคุณ

• สำหรับนักลงทุน: ลักษณะความเสี่ยงของโครงการพัฒนาใหม่ ๆ ได้เปลี่ยนแปลงไปแล้ว แม้ว่าการคุ้มครองความรับผิดของผู้รับเหมาที่ขยายขอบเขตออกไปจะช่วยสร้างความมั่นใจได้ แต่คุณภาพและชื่อเสียงของผู้สร้างโครงการก็มีความสำคัญมากกว่าที่เคยเป็นมา

WKB เป็นการปฏิรูปครั้งสำคัญในกฎหมายการก่อสร้างของเนเธอร์แลนด์ โดยปรับสมดุลความรับผิดชอบเพื่อให้ความสำคัญกับคุณภาพและความรับผิดชอบในระยะยาว

แผนปฏิบัติการของคุณเมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่

การค้นพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ร้ายแรงนั้นสร้างความเครียด แต่การใช้แนวทางที่เป็นระบบนั้นจำเป็นอย่างยิ่งในการปกป้องสิทธิ์ของคุณ verborgen gebreken termijnการกระทำโดยไม่ยั้งคิดอาจบั่นทอนความน่าเชื่อถือของคุณได้

ขั้นตอนที่ 1: บันทึกทุกอย่างทันที

สิ่งแรกที่คุณควรทำคือบันทึกรายละเอียดของข้อบกพร่องนั้นอย่างละเอียด

• ถ่ายภาพและวิดีโอให้คมชัด: บันทึกภาพปัญหาจากหลายมุมและหลายระยะ หากมีการรั่วไหลเกิดขึ้น ให้บันทึกภาพไว้ด้วย

• เขียนบันทึกโดยละเอียด: บันทึกวันที่และเวลาที่พบเจออย่างแม่นยำ อธิบายสิ่งที่คุณเห็น ได้กลิ่น หรือได้ยินตามความเป็นจริง โดยไม่คาดเดาถึงสาเหตุ

ขั้นตอนที่ 2: ห้ามเริ่มทำการซ่อมแซม

อย่ารีบร้อนแก้ไขปัญหาทันที การเริ่มซ่อมแซมอาจทำลายหลักฐานสำคัญที่จำเป็นต่อการพิสูจน์ที่มาและลักษณะของความเสียหาย หากจำเป็นต้องใช้มาตรการฉุกเฉิน (เช่น การปิดน้ำ) ให้บันทึกการกระทำเหล่านั้นอย่างละเอียด

ขั้นตอนที่ 3: จ้างผู้เชี่ยวชาญอิสระ

รายงานอย่างเป็นทางการจากผู้เชี่ยวชาญด้านเทคนิคอิสระเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้สำหรับข้อเรียกร้องที่จริงจัง รายงานของผู้เชี่ยวชาญควรระบุข้อบกพร่อง ระบุสาเหตุที่น่าจะเป็นไปได้และวันที่เริ่มต้น และให้รายละเอียดการประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม สิ่งนี้จะเปลี่ยนข้อร้องเรียนส่วนบุคคลให้กลายเป็นคดีทางกฎหมายที่มีหลักฐานสนับสนุน สำหรับมุมมองที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาดังกล่าว สามารถดูได้จากแหล่งข้อมูลเช่นนี้ คู่มือสำหรับเจ้าของบ้านในการชนะคดีพิพาทด้านการก่อสร้างในรัฐนิวเซาท์เวลส์ สามารถให้ข้อมูลเชิงลึกอันมีค่าได้

ขั้นตอนที่ 4: แจ้งให้ผู้ขายทราบอย่างเป็นทางการ

ขั้นตอนนี้จะทำให้คุณเสร็จสมบูรณ์ klachtplichtคุณต้องแจ้งข้อบกพร่องให้ผู้ขายทราบเป็นลายลักษณ์อักษร การโทรศัพท์แจ้งอย่างเดียวไม่เพียงพอ

ส่งหนังสือแจ้งการผิดนัดอย่างเป็นทางการ (อินเกเบรเคสเทลลิ่ง) โดยไปรษณีย์ลงทะเบียน วิธีนี้จะสร้างหลักฐานทางกฎหมายที่ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าคุณได้ปฏิบัติตามหน้าที่ในการแจ้งให้ทราบแล้ว จดหมายต้องอธิบายถึงข้อบกพร่องอย่างชัดเจนและระบุอย่างเป็นทางการว่าผู้ขายต้องรับผิดชอบ

ขั้นตอนที่ 5: ปรึกษาทนายความ

เมื่อรวบรวมหลักฐานและแจ้งให้ผู้ขายทราบแล้ว ควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ พวกเขาสามารถประเมินความแข็งแกร่งของข้อเรียกร้องของคุณโดยพิจารณาจากข้อเท็จจริง รายงานของผู้เชี่ยวชาญ และสัญญาซื้อขายของคุณ ทนายความจะอธิบายขั้นตอนต่อไป ไม่ว่าจะเป็นการเจรจา การไกล่เกลี่ย หรือการดำเนินคดีทางกฎหมาย การทำความเข้าใจ สิทธิ์ของคุณเมื่อผู้รับเหมาส่งมอบงานที่ไม่ได้มาตรฐาน สามารถให้ข้อมูลบริบทที่สำคัญได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากข้อบกพร่องเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่เพิ่งเกิดขึ้น การทำตามขั้นตอนเหล่านี้อย่างเป็นระบบจะช่วยสร้างหลักฐานที่แข็งแกร่งและช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับข้อบกพร่องที่มองไม่เห็น

จะทำอย่างไรหากพบข้อบกพร่องในรายงานการตรวจสอบ?

หากมีการแจ้งปัญหาใน bouwtechnische keuring (รายงานการตรวจสอบทางเทคนิค) โดยทั่วไปแล้วไม่สามารถอ้างว่าเป็นข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นได้ รายงานดังกล่าวให้ข้อมูลที่ทราบอยู่แล้ว และกฎหมายสันนิษฐานว่าคุณได้พิจารณาเรื่องนี้ในการตัดสินใจซื้อแล้ว แม้แต่การกล่าวถึง 'ความเสี่ยง' หรือคำแนะนำให้ 'ตรวจสอบเพิ่มเติม' ก็กระตุ้นหน้าที่ของคุณในการตรวจสอบ (onderzoeksplichtและหากไม่ดำเนินการดังกล่าว ก็อาจทำให้การเรียกร้องค่าเสียหายไม่ประสบความสำเร็จ

เงื่อนไข "ขายตามสภาพ" สามารถคุ้มครองผู้ขายจากความรับผิดทั้งหมดได้หรือไม่?

ข้อตกลง "ตามสภาพที่เป็นอยู่" ('อิน เดอ สตาต วาริน เฮต ซิช เบวินดท์') เป็นการผลักภาระความเสี่ยงไปที่ผู้ซื้อมากขึ้น แต่ไม่ใช่การคุ้มครองผู้ขายอย่างครอบคลุม ไม่คุ้มครองผู้ขายที่จงใจปกปิดข้อบกพร่องร้ายแรงที่ทราบอยู่แล้ว หากคุณสามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นการปกปิดข้อมูลโดยเจตนาฉ้อฉล หน้าที่ของผู้ขายในการเปิดเผยข้อมูล (mededelingsplichtเงื่อนไขดังกล่าวจะมีผลเหนือกว่าข้อกำหนด "ตามสภาพที่เป็นอยู่" เกือบทุกกรณี ศาลดัตช์ไม่อนุญาตให้ใช้ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเกราะป้องกันพฤติกรรมฉ้อฉล

ความแตกต่างระหว่างข้อบกพร่องและความไม่สอดคล้องคืออะไร?

ข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่คือลักษณะเฉพาะอย่างหนึ่ง ชนิด of ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดความไม่สอดคล้อง (Non-conformity) เป็นแนวคิดทางกฎหมายที่กว้างกว่า หมายความว่าทรัพย์สินที่คุณได้รับไม่ตรงกับข้อตกลงในการซื้อขาย ทรัพย์สินนั้นถือว่าไม่สอดคล้องหากขาดคุณสมบัติที่จำเป็นสำหรับการใช้งานตามปกติ แม้ว่าข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นร้ายแรง (เช่น หลังคารั่ว) จะเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความไม่สอดคล้อง แต่คำนี้ยังครอบคลุมถึงปัญหาต่างๆ เช่น ทรัพย์สินมีขนาดเล็กกว่าที่โฆษณาไว้ หรือขาดใบอนุญาตที่จำเป็น verborgen gebreken termijn กฎเหล่านี้ใช้บังคับเฉพาะกับข้อบกพร่องทางกายภาพที่มีอยู่แต่ตรวจไม่พบในขณะซื้อ

การจัดการกับข้อเรียกร้องเรื่องข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นนั้น จำเป็นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญทางกฎหมายที่แม่นยำ Law & Moreผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเราสามารถประเมินสถานการณ์ของคุณ ปกป้องสิทธิ์ของคุณ และให้คำแนะนำคุณในทุกขั้นตอนของกระบวนการ ติดต่อเราวันนี้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนของคุณได้รับการคุ้มครอง เยี่ยมชมเว็บไซต์ของเรา https://lawandmore.eu เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติม