VvE และกฎหมายสิทธิในอพาร์ตเมนต์ของเนเธอร์แลนด์: คู่มือสำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ Eindhoven และ Amsterdam

หากคุณซื้อห้องชุดในเนเธอร์แลนด์ คุณไม่ได้ซื้อแค่ตัวอาคาร แต่คุณซื้อ สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของห้องชุด (appartementsrecht ) และสิทธิ์ในการเป็นสมาชิกของสมาคม เจ้าของ ร่วม (Vereniging van Eigenaarsหรือ VvE) ซึ่งเป็นสมาคมเจ้าของร่วมของอาคาร การเป็นสมาชิกนั้นเป็นภาคบังคับ เพราะมีผลต่อการตัดสินใจหลายอย่างเกี่ยวกับบ้านของคุณ และคุณไม่สามารถถอนตัวได้

สิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์คืออะไรกันแน่

กฎหมายดัตช์ไม่ได้ถือว่าห้องชุดเป็นทรัพย์สินแยกต่างหาก สิทธิในแต่ละห้องชุดถือเป็นส่วนแบ่งในทรัพย์สินที่รวมอยู่ในส่วนนั้น โดยมีสิทธิแต่เพียงผู้เดียวในการใช้ส่วนต่างๆ ของอาคารที่จัดไว้ให้ใช้เป็นส่วนประกอบที่สมบูรณ์ในตัวเอง (มาตรา 5:106 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์) ส่วนแบ่งนั้นอาจครอบคลุมถึงการใช้ที่ดินแต่เพียงผู้เดียว เช่น สวนหรือที่จอดรถด้วย

ดังนั้นสิทธิ์นั้นจึงแบ่งออกเป็นสองส่วน ส่วนแรกคือกรรมสิทธิ์: คุณเป็นเจ้าของร่วมในอาคารทั้งหมด — หลังคา ฐานราก ผนัง บันได ลิฟต์ — ในสัดส่วนที่กำหนดไว้ในโฉนด ส่วนที่สองคือสิทธิ์ในการใช้: คุณเพียงผู้เดียวเท่านั้นที่สามารถใช้ห้องชุดที่อยู่ด้านหลังประตูหน้าของคุณได้ นั่นอธิบายถึงสิ่งที่จะกล่าวต่อไปนี้ส่วนใหญ่: การตัดสินใจเกี่ยวกับอาคารนั้นกระทำร่วมกัน คุณไม่สามารถเรียกร้องให้แบ่งแยกชุมชน และคุณไม่สามารถลาออกในขณะที่ยังคงครอบครองห้องชุดอยู่ได้

เอกสารแบ่งแยกและแผนผังการแบ่งแยก

การแบ่งแยกที่ดินกระทำโดยเอกสารรับรองการแบ่งแยก ( akte van splitsing ) ซึ่งต้องจดทะเบียนในทะเบียนสาธารณะที่เก็บรักษาโดยสำนักงานที่ดิน เอกสารดังกล่าวต้องแนบมาพร้อมกับแผนผังการแบ่งแยก (splitsingstekening ) (มาตรา 5:109 ประมวลกฎหมายแพ่ง) และต้องมีรายการองค์ประกอบที่กำหนดไว้ รวมถึงคำอธิบายของแต่ละส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและข้อบังคับของสมาคม (มาตรา 5:111 ประมวลกฎหมายแพ่ง)

เอกสารเหล่านี้ร่วมกันกำหนดขอบเขตระหว่างส่วนที่เป็นส่วนตัวและส่วนรวม ซึ่งเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของข้อพิพาทระหว่างเจ้าของบ้านและเจ้าของอาคาร เนื่องจากเป็นตัวตัดสินว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย หากกรอบหน้าต่างรั่วเป็นส่วนรวม สมาคมจะเป็นผู้จ่าย หากเป็นส่วนส่วนตัว คุณจะเป็นผู้จ่าย

เอกสารเหล่านี้ได้รับการตีความอย่างเป็นกลาง: เนื่องจากผู้ซื้อและผู้ให้กู้ต้องพึ่งพาทะเบียน ดังนั้นสิ่งที่สำคัญคือสิ่งที่เอกสารสื่อถึงผู้ที่อ่านจากภายนอก ไม่ใช่สิ่งที่คู่สัญญาเดิมตั้งใจไว้ หากโฉนดและแบบแปลนขัดแย้งกัน ก็ไม่มีข้อใดข้อหนึ่งเหนือกว่าโดยอัตโนมัติ ศาลจะตัดสินว่าข้อใดมีน้ำหนักมากกว่า โดยพิจารณาจากรายละเอียดและความสมเหตุสมผลของผลลัพธ์ (Hoge Raad 1 พฤศจิกายน 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078)

โดยปกติแล้วขอบเขตที่ดินจะอยู่ตรงไหน (โฉนดที่ดินของคุณจะเป็นตัวกำหนดเสมอ)

ระเบียบข้อบังคับที่เป็นแบบอย่างและรุ่นต่อๆ ไป

เอกสารสิทธิ์ต้องมีข้อกำหนดที่ครอบคลุมถึงหนี้สินและค่าใช้จ่ายที่ผู้เป็นเจ้าของร่วมกันต้องรับผิดชอบร่วมกัน บัญชีประจำปีและเงินสมทบ การใช้ การจัดการ และการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง การประกันภัย และข้อบังคับของสมาคม (มาตรา 5:112 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แทนที่จะเขียนรายละเอียดเหล่านี้ เอกสารสิทธิ์จะประกาศชุดข้อกำหนดมาตรฐาน — แบบจำลองข้อบังคับ — ที่ใช้บังคับและระบุข้อแตกต่างไว้

มีแบบร่างหลายรุ่นที่ใช้กันอยู่ ได้แก่ รุ่นปี 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 และรุ่นปี 2021 สำหรับสมาคมขนาดเล็ก รวมถึงแบบร่างสำหรับแฟลตบริการและโครงการจัดสรรที่ดิน คำตอบว่าแบบร่างใดเหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับการอ่านเอกสารสิทธิ์ของคุณ และเรื่องนี้สำคัญมาก เพราะแบบร่างรุ่นเก่ากำหนดจำนวนผู้เข้าร่วมประชุมขั้นต่ำ แบบร่างปี 2006 และ 2017 ยกเลิกข้อกำหนดนี้และใช้เสียงข้างมากในการตัดสินใจแทน และแบบร่างปี 2017 มีการระบุถึงจุดชาร์จไฟไว้แล้ว

ถัดจากข้อบังคับคือระเบียบของบ้าน หรือhuishoudelijk reglementซึ่งได้รับการอนุมัติจากที่ประชุม ระเบียบเหล่านี้จะระบุรายละเอียดในชีวิตประจำวัน แต่ต้องไม่ขัดแย้งกับเอกสารสิทธิ์หรือกฎหมาย หากข้อใดขัดแย้งถือเป็นโมฆะ

VvE ในฐานะนิติบุคคล และเหตุผลที่คุณไม่สามารถลาออกได้

สมาคมเกิดขึ้นจากการแบ่งแยกที่ดิน สมาคมเป็นนิติบุคคลที่มีทรัพย์สิน บัญชีธนาคาร และหนี้สินของตนเอง จดทะเบียนกับหอการค้า หน้าที่ของสมาคมคือการบริหารจัดการชุมชน ยกเว้นส่วนที่จัดสรรไว้สำหรับการใช้งานส่วนตัว และรักษากองทุนสำรอง (มาตรา 5:126 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) สมาคมสามารถเป็นตัวแทนของเจ้าของที่ดินทั้งในและนอกศาล และบังคับใช้หนี้สินที่เจ้าของที่ดินแต่ละรายมีต่อกันได้

สิทธิการเป็นสมาชิกจะเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติเมื่อคุณซื้อห้องชุด: คุณไม่ต้องสมัครเป็นสมาชิก คุณไม่สามารถแจ้งความประสงค์ที่จะเป็นสมาชิก และเมื่อมีการขาย สิทธิการเป็นสมาชิกจะตกเป็นของผู้ซื้อของคุณ ในกรณีของสมาคมร่วมที่บริษัทหรือนักลงทุนเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของอาคาร สมาชิกรายใดรายหนึ่งอาจถือครองเสียงส่วนใหญ่ได้

การประชุมใหญ่ การลงคะแนน และองค์ประชุม

การประชุมใหญ่สามัญของเจ้าของร่วมเป็นองค์กรสูงสุด การประชุมและการตัดสินใจของการประชุมอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 5:124 ถึง 5:135 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การประชุมต้องจัดขึ้นอย่างน้อยปีละครั้งเพื่อพิจารณาบัญชี งบประมาณ และเงินบริจาค โดยคณะกรรมการหรือประธาน หรือตามคำขอของเจ้าของร่วมเป็นผู้เรียกประชุม (มาตรา 5:127 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

การลงคะแนนเสียงไม่ใช่ว่าหนึ่งเสียงเท่ากันหมด เว้นแต่ว่าเอกสารสิทธิ์จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ส่วนแบ่งจะเท่ากัน เว้นแต่ว่าเอกสารสิทธิ์จะกำหนดอัตราส่วนที่แตกต่างออกไป และหากกำหนดอัตราส่วนที่แตกต่างออกไป เอกสารสิทธิ์จะต้องระบุเหตุผลประกอบ (มาตรา 5:113 BW) สัดส่วนนั้น หรือbreukdeelจะเป็นตัวกำหนดทั้งคะแนนเสียงและส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายของคุณ

การตัดสินใจส่วนใหญ่ต้องการเสียงข้างมากธรรมดาของคะแนนเสียงที่ลงคะแนน กฎระเบียบเก่ากำหนดองค์ประชุมไว้: หากมีผู้มาลงคะแนนน้อยกว่าครึ่งหนึ่ง จะไม่สามารถตัดสินใจอะไรได้ และต้องเรียกประชุมครั้งที่สอง ซึ่งในการประชุมครั้งที่สองนั้น ข้อเสนอเดียวกันอาจได้รับการอนุมัติ แม้ว่าจะมีเจ้าของที่ดินเข้าร่วมน้อยก็ตาม บางครั้งอาจได้รับเสียงข้างมากมากกว่าเดิม การตัดสินใจนอกการประชุมต้องได้รับความเห็นชอบเป็นเอกฉันท์ การแก้ไขโฉนดโดยปกติแล้วต้องได้รับเสียงข้างมากสี่ในห้าของคะแนนเสียงทั้งหมด เอกสารรับรองจากทนายความ และความร่วมมือจากผู้รับจำนอง (มาตรา 5:139 BW)

พระราชบัญญัติว่าด้วยการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นแบบดิจิทัลของนิติบุคคลเอกชน ได้รับการอนุมัติจากสภาผู้แทนราษฎรเมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2025 และผ่านวุฒิสภาโดยไม่มีการอภิปรายเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2026 และประกาศใช้เป็นเอกสาร Staatsblad 2026, 161 พระราชบัญญัตินี้ยังไม่มีผลบังคับใช้ วันที่มีผลบังคับใช้จะถูกกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาในระหว่างปี 2026 นับจากนั้นเป็นต้นไป การประชุมสามัญผู้ถือหุ้นแบบดิจิทัลเต็มรูปแบบหรือแบบผสมผสานก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตล่วงหน้าในเอกสารการจัดตั้งนิติบุคคล

คณะกรรมการและผู้บริหาร

สมาคมมีคณะกรรมการ ซึ่งได้รับการแต่งตั้งและถอดถอนโดยที่ประชุมใหญ่ (มาตรา 5:131 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) โดยปกติแล้วคณะกรรมการจะมีเจ้าของเพียงหนึ่งหรือสองคนทำหน้าที่ในเวลาว่าง คณะกรรมการมีหน้าที่ดำเนินการตามมติ ไม่ใช่กำหนดนโยบาย

สมาคมขนาดใหญ่มักว่าจ้างผู้บริหารมืออาชีพ หรือVvE-beheerderผู้บริหารนี้เป็นผู้รับเหมา ไม่ใช่องค์กร: เขาทำหน้าที่ดูแลบัญชี เก็บเงินบริจาค จัดการเรื่องประกันภัยและการบำรุงรักษา และเตรียมการประชุม โดยมีอำนาจเฉพาะที่การประชุมและข้อตกลงการจัดการมอบให้เท่านั้น หากการบริการไม่ดี การแก้ไขจะอยู่ในสัญญา — ผู้บริหารต้องรับผิดชอบต่อสมาคม ไม่ใช่ต่อคุณ

เงินสำรอง แผนการบำรุงรักษา และค่าบริการ

ทุกสมาคมต้องจัดตั้งกองทุนสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายประจำปีปกติ (มาตรา 5:126 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) นับตั้งแต่มีการออกกฎหมายว่าด้วยการปรับปรุงการดำเนินงานของสมาคมเจ้าของอาคาร ( Wet verbetering functioneren VvE ) หน้าที่ดังกล่าวจึงมีผลบังคับใช้ สำหรับอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยทั้งหมดหรือบางส่วน เงินสมทบประจำปีเข้ากองทุนสำรองต้องมีอย่างน้อยเท่ากับจำนวนเงินที่ได้จากแผนบำรุงรักษาหลายปีที่เหมาะสม หรือหากไม่มีแผนดังกล่าว ให้เป็น 0.5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการบูรณะที่หักจากประกันภัยอาคาร เงินสำรองนี้ต้องอยู่ในบัญชีแยกต่างหากในชื่อของสมาคม เว้นแต่ที่ประชุมจะลงมติเป็นอย่างอื่นด้วยเสียงข้างมาก หรือมีการค้ำประกันจากธนาคาร กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2018 โดยมีระยะเวลาเปลี่ยนผ่านสามปีซึ่งสิ้นสุดในวันที่ 1 มกราคม 2021

แผนบำรุงรักษาหลายปี หรือmeerjarenonderhoudsplanหรือ MJOP ต้องครอบคลุมระยะเวลาอย่างน้อยสิบปี มีอายุไม่เกินห้าปี และระบุถึงการบำรุงรักษา การซ่อมแซม และการต่ออายุที่คาดการณ์ไว้ รวมถึงค่าใช้จ่าย แผนนี้เป็นตัวชี้วัดที่ดีที่สุดเพียงอย่างเดียวของสมาคมที่มีสุขภาพดี นอกจากนี้ พระราชบัญญัติยังให้อำนาจแก่สมาคมในการกู้ยืมเงินโดยชัดแจ้ง เว้นแต่ข้อบังคับจะห้ามไว้ (มาตรา 5:126 BW) โดยภาระผูกพันของเจ้าของแต่ละรายจะเป็นไปตามข้อตกลง breukdeel

ค่าธรรมเนียมสมาชิกจะถูกกำหนดโดยที่ประชุมประจำปีโดยอิงจากงบประมาณ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้เป็นหนี้ที่ต้องชำระให้กับสมาคม ไม่ใช่การจ่ายตามดุลยพินิจ เจ้าของบ้านที่ไม่เห็นด้วยต้องคัดค้านการตัดสินใจ ไม่ใช่ระงับการจ่ายเงิน และโดยทั่วไปแล้วจะไม่สามารถหักลบกลบหนี้ได้ การไม่ชำระเงินจะทำให้เกิดดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการติดตามทวงหนี้ และการดำเนินคดี

เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของใหม่จะต้องรับผิดชอบร่วมกับผู้ขายในส่วนของเงินสมทบที่ค้างชำระสำหรับปีงบประมาณปัจจุบันและปีงบประมาณก่อนหน้า (มาตรา 5:122 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) โดยปกติแล้ว ทนายความจะขอให้คณะกรรมการจัดทำรายงานยอดค้างชำระและยอดเงินสำรอง และชำระยอดค้างชำระจากราคาซื้อ หากไม่ดำเนินการดังกล่าว ภาระหนี้สินจะตกอยู่กับผู้ซื้อ ผู้ที่เป็นเจ้าของในขณะที่เกิดหนี้สินของสมาคมก็ต้องรับผิดชอบร่วมกันด้วย โดยแต่ละคนรับผิดชอบตามสัดส่วนของส่วนแบ่งของตน (มาตรา 5:113 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)

การเปลี่ยนแปลง: ห้องพักของคุณ พื้นที่ส่วนกลาง ชั้น และระเบียง

ภายในห้องชุดของคุณ คุณมีอิสระอย่างกว้างขวางแต่ไม่จำกัด: ข้อบังคับอาจมีกฎเกี่ยวกับการใช้ การจัดการ และการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนตัว (มาตรา 5:112 ของกฎหมายแพ่ง) และโดยปกติก็จะมีกฎดังกล่าวอยู่ด้วย สิ่งใดก็ตามที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้าง ผนัง หลังคา หรือสิ่งติดตั้งส่วนกลาง จะต้องได้รับการตัดสินใจจากที่ประชุมก่อน

• พื้นแข็ง พื้นโครงสร้างเป็นสิ่งที่พบเห็นได้ทั่วไป วัสดุปูพื้นเป็นเรื่องส่วนตัว แต่เสียงจะไปถึงเพื่อนบ้าน กฎระเบียบหรือข้อบังคับของบ้านส่วนใหญ่ห้ามปูพื้นแข็งโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำในการลดเสียงรบกวน ซึ่งมักจะเป็น... Ico การปูพื้นไม้ปาร์เก้หรือกระเบื้องโดยไม่ตรวจสอบนั้นเป็นหนทางสู่การฟ้องร้องอย่างแน่นอน และผลลัพธ์ที่มักเกิดขึ้นคือคำสั่งให้รื้อถอน
• ระเบียง ดาดฟ้า และส่วนหน้าอาคาร กระจกระเบียง กันสาด เครื่องปรับอากาศ ราวระเบียง และพื้นไม้ขนาดใหญ่ ล้วนส่งผลกระทบต่อพื้นที่ส่วนกลาง แม้ว่าคุณจะมีสิทธิ์ใช้พื้นที่แต่เพียงผู้เดียวก็ตาม สิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากที่ประชุม โดยมักมีเงื่อนไขเกี่ยวกับรูปลักษณ์หรือการบำรุงรักษาในอนาคต

ในกรณีที่จำเป็นต้องได้รับความยินยอม แต่ถูกปฏิเสธอย่างไม่สมเหตุสมผล คุณสามารถขอให้ศาลแขวง ( kantonrechter ) ออกหนังสืออนุญาตแทนได้ (มาตรา 5:121 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งใช้บังคับกับมติที่ประชุมตามมาตรา 5:129 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ศาลจะสอบถามว่าสมาคมมีเหตุผลอันสมควรในการปฏิเสธหรือไม่ โดยศาลมักจะเข้าข้างสมาคมหากเจ้าของให้ข้อมูลแก่ศาลน้อยเกินไป ดังนั้น การมีเอกสารประกอบ เช่น แบบแปลนและรายงานความเห็นด้านโครงสร้าง จะช่วยเสริมสถานะของคุณได้

ให้เช่าระยะยาว ให้เช่าพักระยะสั้น และให้เช่าสำหรับวันหยุด

โดยปกติแล้ว การให้เช่าแก่ครัวเรือนที่มีสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปนั้นได้รับอนุญาต โดยทั่วไปแล้ว กฎระเบียบจะกำหนดให้คุณต้องแจ้งให้สมาคมของผู้เช่าทราบ และให้ผู้เช่าลงนามในคำประกาศยอมรับสัญญา ข้อบังคับ และกฎของบ้าน เพื่อให้มีผลผูกพันผู้เช่าโดยตรง

การให้เช่าระยะสั้นและการให้เช่าเพื่อวันหยุดพักผ่อนนั้นแตกต่างกัน โดยทั่วไปแล้ว สัญญาและข้อบังคับจะจำกัดการใช้ห้องชุดให้เป็นการอยู่อาศัยเท่านั้น และห้ามใช้เป็นบ้านพักรับรอง บ้านพักให้เช่า หรือให้เช่าห้องพัก การเข้าพักระยะสั้นซ้ำๆ โดยจ่ายเงิน มักถูกมองว่าเป็นการแสวงหาผลประโยชน์เชิงพาณิชย์มากกว่าการอยู่อาศัยถาวร ดังนั้นจึงอยู่นอกเหนือข้อกำหนดการอยู่อาศัย แม้ว่าจะไม่ได้กล่าวถึงวันหยุดพักผ่อนก็ตาม นอกจากนี้ยังมีกฎของเทศบาลที่ใช้บังคับ และกำลังเข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ Amsterdam การให้เช่าที่พักสำหรับวันหยุดต้องมีใบอนุญาตและหมายเลขทะเบียน ทุกการให้เช่าต้องแจ้งให้เทศบาลทราบ และจำกัดจำนวนคืนสูงสุดไว้ที่ 30 คืนต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 เป็นต้นไป จำนวนคืนจะลดลงเหลือ 15 คืนใน 11 ย่านที่กำหนดไว้ในเขต Centrum และ Pijp ภายใต้กฎนโยบายที่สงวนสิทธิ์ในการลดลงไปอีกขั้นเป็นการห้ามชั่วคราวหาก 15 คืนยังไม่เพียงพอ Eindhovenการให้เช่าห้องพักและการแบ่งแยกที่อยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานวางผังเมืองตามแผนพัฒนาเมือง (omgevingsplan) กฎระเบียบที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ปฏิเสธการอนุญาตภายในระยะ 30 เมตรจากห้องพักที่ให้เช่าอย่างถูกกฎหมายซึ่งอยู่นอกเขตใจกลางเมือง กำหนดพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำต่อหน่วยและต่อห้อง และปิดพื้นที่ 6 แห่งที่ระบุไว้สำหรับการยื่นขออนุญาตใหม่ทั้งหมด ทั้งสองระเบียบมีการเปลี่ยนแปลงบ่อย ดังนั้นควรตรวจสอบข้อกำหนดหรือกฎระเบียบปัจจุบันสำหรับที่อยู่ของคุณแทนที่จะพึ่งพาตัวเลข ใบอนุญาตจากเทศบาลไม่สามารถลบล้างโฉนดที่ดินได้

แผงโซลาร์เซลล์ ปั๊มความร้อน ฉนวนกันความร้อน และจุดชาร์จไฟ

มาตรการด้านความยั่งยืนเกือบทุกอย่างล้วนเกี่ยวข้องกับส่วนที่ใช้ร่วมกัน แผงโซลาร์เซลล์ติดตั้งอยู่บนหลังคาเดียวกัน เครื่องปั๊มความร้อนติดตั้งอยู่บนผนังหรือห้องเครื่องเดียวกัน ฉนวนกันความร้อนติดตั้งอยู่บนผนังเดียวกัน และจุดชาร์จไฟก็ใช้ไฟฟ้าจากระบบไฟฟ้าส่วนกลางของอาคาร ดังนั้น การตัดสินใจจึงเป็นหน้าที่ของที่ประชุมใหญ่ และเสียงข้างมากที่ต้องการนั้นเป็นไปตามที่ข้อกำหนดและระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกำหนดไว้สำหรับการใช้จ่ายประเภทนั้น ระเบียบข้อบังคับเก่าๆ มักต้องการเสียงข้างมากที่มีคุณสมบัติครบถ้วน บางครั้งอาจต้องมีองค์ประชุมครบ สำหรับการใช้จ่ายที่เกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด หรือสำหรับงานที่นับเป็นการปรับปรุงใหม่มากกว่าการบำรุงรักษา จนกว่ากฎหมายจะเปลี่ยนแปลง แนวทางคือการนำเรื่องดังกล่าวเข้าสู่ระเบียบวาระการประชุมอย่างถูกต้อง พร้อมด้วยข้อเสนอที่มีการคำนวณต้นทุนและแผนการจัดหาเงินทุน และตรวจสอบว่าการกู้ยืมภายใต้มาตรา 5:126 BW และเงินอุดหนุนที่มีอยู่สามารถดำเนินการได้มากน้อยเพียงใด

มีความคืบหน้าสำคัญสองประการ ประการแรก ร่างกฎหมายเพื่อเร่งการพัฒนาอย่างยั่งยืนและการบำรุงรักษาในสมาคมเจ้าของร่วม ได้เปิดให้ประชาชนแสดงความคิดเห็นเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 และสิ้นสุดในวันที่ 20 กันยายน 2026 โดยตามที่ได้ปรึกษาหารือกันไว้ ร่างกฎหมายนี้จะอนุญาตให้การตัดสินใจดังกล่าวสามารถทำได้ด้วยเสียงข้างมากธรรมดา ขยายระยะเวลาของแผนการบำรุงรักษาจากสิบปีเป็นสามสิบปี และอนุญาตให้ใช้สิทธิ์ในการติดตั้ง เช่น แผงโซลาร์เซลล์ โดยไม่ต้องแก้ไขข้อบังคับของสมาคม ประการที่สอง กำลังมีการเตรียมโครงการที่เจ้าของร่วมที่ต้องการจุดชาร์จไฟจะต้องแจ้งให้สมาคมทราบแทนที่จะขออนุญาต ร่างกฎหมายนี้ยังอยู่ในขั้นตอนการปรึกษาหารือและการเตรียมการในรัฐสภา ดังนั้นจึงยังไม่มีส่วนใดเป็นกฎหมาย

การท้าทายคำตัดสิน และขอให้ศาลเข้ามาแทรกแซง

กฎหมายดัตช์แยกแยะความบกพร่องออกเป็นสองประเภท การตัดสินใจที่ขัดแย้งกับกฎหมายหรือข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินถือเป็นโมฆะ กล่าวคือ ไม่เคยเกิดขึ้นและไม่มีกำหนดเวลา ส่วนการตัดสินใจที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบวิธีพิจารณาความ หรือไม่เป็นที่ยอมรับตามมาตรฐานของความสมเหตุสมผลและความยุติธรรม ถือเป็นโมฆะได้ กล่าวคือ มีผลบังคับใช้จนกว่าศาลจะเพิกถอน

หากต้องการเพิกถอนคำตัดสิน คุณต้องยื่นคำร้องต่อศาลแขวงภายในหนึ่งเดือนนับจากวันที่คุณทราบหรือควรจะทราบถึงคำตัดสินนั้น (มาตรา 5:130 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง อ่านควบคู่กับหลักเกณฑ์ทั่วไปเกี่ยวกับคำตัดสินของนิติบุคคลในมาตรา 2:15 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) หนึ่งเดือนนั้นสั้นมากและเป็นกำหนดเวลาที่เด็ดขาด เจ้าของที่รอรายงานการประชุม หรือเจรจากับคณะกรรมการก่อน มักจะเสียสิทธิ์ในการร้องเรียน การเพิกถอนเป็นการโจมตีคำตัดสินที่ได้ดำเนินการไปแล้ว การมอบอำนาจใหม่เป็นการทดแทนคำตัดสินที่ถูกปฏิเสธไป

VvE ที่หลับใหลและวิธีการปลุกมันให้ตื่น

สมาคมหลายแห่ง โดยเฉพาะในอาคารเก่าขนาดเล็กที่แบ่งเป็นสองหรือสามห้องชุด มักมีอยู่แค่ในกระดาษแต่ไม่ได้ทำอะไรเลย เช่น ไม่มีคณะกรรมการ ไม่มีประชุม ไม่มีบัญชี ไม่มีกองทุนสำรอง และบางครั้งก็ไม่มีประกันภัยอาคารรวม นั่นคือสมาคมที่ไร้ความรับผิดชอบ (VvE ) ซึ่งไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และกำลังเป็นอุปสรรคต่อการขายและการจำนองมากขึ้นเรื่อยๆ จึงจำเป็นต้องมีการฟื้นฟู:

• ขอเอกสารการแบ่งแยกที่ดินและแผนที่จากสำนักงานที่ดิน และตรวจสอบว่าระเบียบข้อบังคับใดที่ใช้บังคับ
• จัดประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับกำหนดและบันทึกรายงานการประชุมอย่างถูกต้อง หากคณะกรรมการไม่ดำเนินการ เจ้าของสามารถเรียกประชุมเองได้ตามปกติ
• แต่งตั้งคณะกรรมการ และผู้ดูแลระบบหากจำเป็น จดทะเบียนทั้งสองอย่างกับหอการค้า และเปิดบัญชีธนาคารในชื่อของสมาคม พร้อมทั้งเปิดบัญชีสำรองแยกต่างหากอีกบัญชีหนึ่ง
• จัดทำหรือตรวจสอบประกันภัยอาคาร ตรวจสอบวงเงินประกันเทียบกับมูลค่าการบูรณะ จัดทำแผนการบำรุงรักษา และกำหนดเงินสมทบตามแผนดังกล่าว
• หากเจ้าของร่วมปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือ ข้อผูกพันเหล่านี้สามารถบังคับใช้ได้ผ่านทางศาล

สิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

• เอกสารการแบ่งแยกและแผนผัง รวมถึงข้อกำหนดมาตรฐานที่ใช้บังคับ — โปรดอ่านขอบเขตส่วนตัว/ส่วนรวมก่อนยื่นข้อเสนอ
• ข้อจำกัดในการใช้งาน: ใช้สำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามปล่อยเช่าห้องหรือเข้าพักระยะสั้น มีข้อกำหนดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง พื้น และการดัดแปลงแก้ไข
• ข้อบังคับของบ้าน และบันทึกการประชุมสามครั้งล่าสุด คือบททดสอบที่เร็วที่สุดว่าสมาคมนี้ดำเนินงานได้หรือไม่
• บัญชี งบประมาณ และยอดคงเหลือของเงินสำรอง รวมถึงว่าเงินสำรองนั้นอยู่ในบัญชีแยกต่างหากหรือไม่
• MJOP: วันที่ ระยะเวลาที่ครอบคลุม และว่าเงินสมทบสอดคล้องกันหรือไม่ — เงินสมทบต่ำที่มีเงินสำรองน้อยถือเป็นร่างกฎหมายที่ถูกเลื่อนออกไป
• การตัดสินใจใดๆ เกี่ยวกับงานก่อสร้างขนาดใหญ่หรือค่าธรรมเนียมพิเศษ จะมีผลผูกพันคุณหลังจากเสร็จสิ้นแล้ว รวมถึงการกู้ยืมใดๆ ด้วย
• คำแถลงของคณะกรรมการเกี่ยวกับยอดค้างชำระ และการยืนยันว่าทนายความจะชำระยอดค้างชำระเหล่านั้นเมื่อเสร็จสิ้น (มาตรา 5:122 BW)
• เอกสารแสดงมูลค่าการประกันภัยและการบูรณะอาคาร การจดทะเบียนกับหอการค้า และสำหรับอาคารที่แบ่งแยกที่ดิน ก็จะต้องมีโฉนดที่ดินด้วย

หากเอกสารไม่ส่งมอบตรงเวลา ให้ระบุเงื่อนไขการยกเลิกไว้ในสัญญาซื้อขาย เพื่อให้คุณสามารถถอนตัวได้หากเอกสารไม่ตรงตามที่แจ้งไว้