คุณมีสิทธิอะไรบ้าง?
ผู้เช่าทุกคนมีสิทธิมีสิทธิที่สำคัญสองประการคือสิทธิในการอยู่อาศัยและสิทธิในการคุ้มครองค่าเช่า ในกรณีที่เราพูดถึงสิทธิแรกของผู้เช่าที่เกี่ยวข้องกับ ภาระหน้าที่ของเจ้าของบ้านสิทธิ์ที่สองของผู้เช่ามาในบล็อกแยกต่างหากเกี่ยวกับ คุ้มครองค่าเช่า.
ดังนั้นบล็อกนี้จึงจะอภิปรายคำถามที่น่าสนใจอีกข้อหนึ่ง: ผู้เช่ามีสิทธิอื่นใดอีกบ้าง? สิทธิในการอยู่อาศัยอย่างมีความสุขและสิทธิในการได้รับการคุ้มครองค่าเช่าไม่ใช่สิทธิเดียวที่ผู้เช่ามีต่อเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่น ผู้เช่ายังมีสิทธิหลายประการในบริบทของการโอนทรัพย์สินที่ไม่ข้ามการเช่าและการให้เช่าช่วง สิทธิทั้งสองประการนี้จะอภิปรายกันในบล็อกนี้
การโอนทรัพย์สินไม่ได้ข้ามค่าเช่า
ย่อหน้าที่ 1 ของมาตรา 7: 226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งเนเธอร์แลนด์ซึ่งใช้กับผู้เช่าพื้นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมระบุดังต่อไปนี้:
"การโอนทรัพย์สินที่สัญญาเช่าเกี่ยวข้อง (…) โดยเจ้าของบ้านโอนสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของบ้านจากสัญญาเช่าไปยังผู้ซื้อ".
สำหรับผู้เช่า บทความนี้หมายความก่อนอื่นว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เช่น การขายโดยเจ้าของบ้านให้กับผู้อื่น ไม่ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาเช่า นอกจากนี้ ผู้เช่าสามารถอ้างสิทธิ์ต่อทายาททางกฎหมายของเจ้าของบ้านได้ เนื่องจากทายาททางกฎหมายรายนี้รับเอาสิทธิและภาระผูกพันของเจ้าของบ้านไปแล้ว สำหรับคำถามที่ว่าผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องใดบ้าง สิ่งสำคัญคือต้องระบุให้แน่ชัดก่อนว่าสิทธิและภาระผูกพันใดของเจ้าของบ้านที่ตกทอดไปยังทายาททางกฎหมายของเขา
ตามวรรค 3 ของมาตรา 7:226 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของบ้านโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อแลกกับค่าตอบแทนที่ผู้เช่าต้องชำระ กล่าวคือ ค่าเช่า ซึ่งหมายความว่าสิทธิเรียกร้องที่ผู้เช่าสามารถเรียกร้องต่อทายาททางกฎหมายของเจ้าของบ้านนั้นโดยหลักการแล้วเกี่ยวข้องกับสิทธิที่สำคัญที่สุดสองประการของเขา ได้แก่ สิทธิในการอยู่อาศัยอย่างมีความสุขและสิทธิในการได้รับการคุ้มครองค่าเช่า
อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าและเจ้าของบ้านมักจะทำข้อตกลงอื่นๆ ในสัญญาเช่าในแง่ของเนื้อหาอื่นๆ และบันทึกไว้เป็นเงื่อนไข ตัวอย่างทั่วไปคือเงื่อนไขเกี่ยวกับสิทธิซื้อก่อนของผู้เช่า ถึงแม้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะไม่ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิในการส่งมอบ แต่ก็แสดงถึงภาระผูกพันของเจ้าของบ้านที่จะต้องเสนอ: เจ้าของบ้านจะต้องเสนอขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าเสียก่อนจึงจะสามารถขายให้กับทายาททางกฎหมายรายอื่นได้
เจ้าของบ้านคนต่อไปจะผูกพันตามข้อกำหนดนี้ต่อผู้เช่าด้วยหรือไม่? เมื่อพิจารณาจากกรณีนี้ กฎหมายไม่ใช่กรณีนี้ เงื่อนไขนี้ระบุว่าสิทธิซื้อทรัพย์สินที่เช่าก่อนไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับค่าเช่า ดังนั้นเงื่อนไขเกี่ยวกับสิทธิในการซื้อทรัพย์สินที่เช่าจึงไม่ตกไปอยู่ในมือของทายาททางกฎหมายของเจ้าของบ้าน เงื่อนไขนี้จะแตกต่างกันก็ต่อเมื่อเกี่ยวข้องกับตัวเลือกในการซื้อจากผู้เช่า และจำนวนเงินที่ต้องชำระเป็นงวดๆ ให้แก่เจ้าของบ้านยังรวมถึงองค์ประกอบของค่าตอบแทนสำหรับการได้มาซึ่งทรัพย์สินในที่สุดด้วย
การให้เช่าช่วง
นอกจากนี้มาตรา 7: 227 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งระบุต่อไปนี้เกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่า:
“ ผู้เช่าได้รับอนุญาตให้มอบทรัพย์สินที่เช่าที่ใช้งานอยู่ทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลอื่นเว้นแต่จะต้องถือว่าผู้ให้เช่าคัดค้านการใช้งานของบุคคลอื่นตามสมควร”
โดยทั่วไปแล้ว จะเห็นได้ชัดเจนจากบทความนี้ว่าผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะให้เช่าช่วงทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดหรือบางส่วนแก่บุคคลอื่น โดยพิจารณาจากมาตรา 7 ข้อ 227 ของประมวลกฎหมายแพ่งส่วนที่สอง ผู้เช่าไม่สามารถดำเนินการให้เช่าช่วงได้หากมีเหตุผลอันควรสงสัยว่าเจ้าของบ้านจะคัดค้าน ในบางกรณี เจ้าของบ้านคัดค้านอย่างชัดเจน เช่น หากมีการห้ามให้เช่าช่วงในสัญญาเช่า ในกรณีนั้น ผู้เช่าจะไม่อนุญาตให้ให้เช่าช่วง
หากผู้เช่าทำสิ่งนี้ต่อไป อาจมีค่าปรับเป็นค่าตอบแทน ค่าปรับนี้จะต้องเชื่อมโยงกับข้อห้ามในการให้เช่าช่วงในสัญญาเช่าและต้องผูกมัดกับจำนวนเงินสูงสุด ตัวอย่างเช่น การให้เช่าช่วงห้องจาก Air B&B อาจถูกห้ามในสัญญาเช่าด้วยวิธีนี้ ซึ่งมักจะเป็นเช่นนั้น
ในบริบทนี้ มาตรา 7:244 ของประมวลกฎหมายแพ่งยังมีความสำคัญต่อการให้เช่าช่วงพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งระบุว่าผู้เช่าพื้นที่อยู่อาศัยไม่มีสิทธิให้เช่าพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมด ข้อนี้ไม่ใช้บังคับกับส่วนหนึ่งของพื้นที่อยู่อาศัย เช่น ห้อง กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้เช่ามีอิสระในการให้เช่าช่วงพื้นที่อยู่อาศัยบางส่วนแก่ผู้อื่น
ตามหลักการแล้ว ผู้เช่าช่วงยังมีสิทธิ์ที่จะอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าด้วย ซึ่งใช้ได้ในกรณีที่ผู้เช่าต้องย้ายออกจากทรัพย์สินที่เช่าด้วยตนเอง ท้ายที่สุดแล้ว มาตรา 7: 269 ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ระบุว่าเจ้าของบ้านจะยังคงให้เช่าช่วงต่อไปโดยการปฏิบัติของกฎหมาย แม้ว่าข้อตกลงการเช่าหลักจะสิ้นสุดลงแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่อไปนี้เพื่อจุดประสงค์ของบทความนี้:
- พื้นที่ใช้สอยอิสระ. กล่าวอีกนัยหนึ่งคือพื้นที่ใช้สอยที่เข้าถึงได้เองและมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นเช่นห้องครัวและห้องน้ำ เฉพาะห้องเท่านั้นจึงไม่ถูกมองว่าเป็นพื้นที่ใช้สอยอิสระ
- สัญญาเช่าช่วง. เป็นข้อตกลงระหว่างผู้เช่าและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เป็นไปตามข้อกำหนดสำหรับสัญญาเช่าดังที่อธิบายไว้ในมาตรา 7: 201 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
- สัญญาเช่าเกี่ยวข้องกับการเช่าพื้นที่อยู่อาศัย. กล่าวอีกนัยหนึ่งข้อตกลงการเช่าหลักระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้านต้องเกี่ยวข้องกับค่าเช่าและการเช่าพื้นที่ซึ่งมีผลบังคับใช้ข้อกำหนดพื้นที่ใช้สอยตามกฎหมาย
หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดข้างต้นผู้ให้เช่ายังไม่มีสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในการเรียกร้องสิทธิจากเจ้าของบ้านที่จะอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าหลังจากสัญญาเช่าหลักระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าสิ้นสุดลงดังนั้นการขับไล่ก็เช่นกัน หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับเขา หากผู้ให้เช่าช่วงมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขเขาจะต้องคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าของบ้านสามารถเริ่มการดำเนินคดีกับผู้ให้เช่าได้หลังจากหกเดือนเพื่อยุติการให้เช่าช่วงและการอพยพออก
เช่นเดียวกับพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ก็สามารถให้เช่าช่วงโดยผู้เช่าได้เช่นกัน แต่ในกรณีนี้ ผู้เช่าช่วงจะเกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านอย่างไร หากผู้เช่าไม่ได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนั้น หรือต้องย้ายออกจากทรัพย์สินที่เช่า สำหรับปี 2003 มีความแตกต่างที่ชัดเจน: เจ้าของบ้านไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้เช่าช่วง เนื่องจากผู้เช่าช่วงมีความสัมพันธ์ทางกฎหมายกับผู้เช่าเท่านั้น ดังนั้น ผู้เช่าช่วงจึงไม่มีสิทธิใดๆ เช่นกัน ดังนั้นจึงไม่สามารถเรียกร้องต่อเจ้าของบ้านได้
ตั้งแต่นั้นมา กฎหมายได้มีการเปลี่ยนแปลงในประเด็นนี้ และกำหนดว่าหากข้อตกลงการเช่าหลักระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของบ้านสิ้นสุดลง ผู้เช่าจะต้องดูแลผลประโยชน์และสถานะของผู้เช่าช่วง เช่น เข้าร่วมกับผู้เช่าช่วงในกระบวนการกับเจ้าของบ้าน แต่หากข้อตกลงการเช่าหลักสิ้นสุดลงหลังจากกระบวนการ สิทธิของผู้เช่าช่วงก็จะสิ้นสุดลงเช่นกัน
คุณเป็นผู้เช่าและคุณมีคำถามเกี่ยวกับบล็อกนี้หรือไม่? แล้วติดต่อ Law & More. ทนายความของเราเป็นผู้เชี่ยวชาญในด้านกฎหมายการเช่าและยินดีให้คำแนะนำแก่คุณ นอกจากนี้ยังสามารถช่วยเหลือคุณได้ตามกฎหมายหากข้อพิพาทการเช่าของคุณส่งผลให้ถูกดำเนินคดีทางกฎหมาย
