การถอนตัวจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์: คำอธิบายความเป็นไปได้ทางกฎหมาย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์เกี่ยวข้องกับข้อผูกพันทางกฎหมายที่สำคัญ คุณอาจสงสัยว่าคุณยังสามารถถอนตัวได้หรือไม่หลังจากยื่นข้อเสนอหรือลงนามในสัญญาแล้ว

ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ ผู้ซื้อส่วนบุคคลมี ระยะเวลาผ่อนปรนสามวันในการยกเลิกการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีผลกระทบทางการเงินหรือต้องให้เหตุผลใดๆการคุ้มครองนี้ใช้ได้เฉพาะกับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ใช่ผู้ซื้อมืออาชีพหรือนักลงทุน

หลังจากช่วงเวลาผ่อนปรนนี้ ตัวเลือกของคุณจะจำกัดมากขึ้นและขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ คุณอาจยังสามารถถอนตัวได้ตามเงื่อนไขในสัญญาเช่น ข้อกำหนดด้านการเงินหรือผลการสำรวจโครงสร้าง

ในบางกรณีข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นหรือการที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพัน อาจเป็นเหตุผลทางกฎหมายให้คุณยุติสัญญาได้

Understanding the Dutch property purchase process

กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์เป็นไปตามกรอบกฎหมายที่มีโครงสร้างชัดเจน ซึ่งแบ่งออกเป็นขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การดูอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงการจดทะเบียนขั้นสุดท้าย แต่ละขั้นตอนมีรายละเอียดเฉพาะเจาะจง ข้อกำหนดทางกฎหมาย and professionals who ensure the transaction meets Dutch กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐาน

Key stages in buying property in the Netherlands

กระบวนการเริ่มต้นเมื่อคุณว่าจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (makelaar) เพื่อช่วยคุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในเนเธอร์แลนด์ โดยทั่วไปคุณจะทำงานร่วมกับนายหน้าเพียงรายเดียวตลอดการค้นหา ซึ่งแตกต่างจากในบางประเทศที่อาจมีนายหน้าหลายรายเข้ามาเกี่ยวข้อง

เมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกใจแล้ว คุณก็ยื่นข้อเสนอผ่านตัวแทนขาย ตัวแทนจะเจรจากับผู้ขายในนามของคุณเพื่อบรรลุข้อตกลงด้วยวาจาเกี่ยวกับราคาและเงื่อนไขต่างๆ

ข้อตกลงด้วยวาจานี้ไม่มีผลผูกพันทางกฎหมาย ซึ่งทำให้คุณมีความยืดหยุ่นในขั้นตอนนี้ หลังจากตกลงด้วยวาจาแล้ว ตัวแทนของผู้ขายจะจัดทำสัญญาซื้อขาย เบื้องต้น

โดยปกติคุณจะมีเวลาสองสามวันในการตรวจสอบเอกสารนี้ก่อนลงนาม เมื่อทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญาซื้อขายแล้ว ธุรกรรมนั้นจะมีผลผูกพันทางกฎหมายโดยสมบูรณ์ ยกเว้นในบางกรณี

หลังจากเซ็นสัญญาแล้ว คุณจะต้องดำเนินการขอสินเชื่อบ้าน ตรวจสอบสภาพที่ดินหากจำเป็น และเตรียมการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย ส่วนทนายความจะดำเนินการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนที่ดินในชื่อของคุณกับสำนักงานที่ดิน

Role of the purchase agreement

สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ เมื่อคุณและผู้ขายลงนามในสัญญาฉบับนี้ สัญญาจะมีผลผูกพันทางกฎหมายทันทีภายใต้ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์

คุณไม่สามารถเปลี่ยนใจในภายหลังได้โดยไม่เผชิญกับผลกระทบทางการเงินอย่างร้ายแรง ข้อตกลงนี้ประกอบด้วยเงื่อนไขทั้งหมดของการขาย รวมถึงราคาซื้อขาย จำนวนเงินมัดจำ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขพิเศษใดๆ

โดยทั่วไปแล้ว ข้อกำหนดมาตรฐานมักรวมถึงเงื่อนไขด้านการเงินที่คุ้มครองคุณหากคุณไม่สามารถขอสินเชื่อจำนองได้ คุณต้องแสดงหลักฐานจากธนาคารสองแห่งที่แตกต่างกันหากคุณต้องการใช้ข้อกำหนดนี้

สัญญายังระบุระยะเวลาผ่อนผันสามวันสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในช่วงสามวันทำการนี้ คุณสามารถยกเลิกการซื้อได้โดยไม่ต้องแจ้งเหตุผล

ระยะเวลาตามกฎหมายนี้เริ่มต้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่คุณลงนามในข้อตกลง

Legal importance of the notary and Kadaster

ทนายความผู้รับรองเอกสารทำหน้าที่เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เป็นกลาง เพื่อให้แน่ใจว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นไปตามกฎหมาย ของเนเธอร์แลนด์ คุณไม่สามารถทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ให้เสร็จสมบูรณ์ได้หากไม่มีทนายความผู้รับรองเอกสารเข้ามาเกี่ยวข้อง

เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินจริงหรือไม่ ตรวจสอบว่าไม่มีหนี้สินหรือข้อเรียกร้องแอบแฝง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมดแล้ว จากนั้นเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะจัดทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเอกสารอย่างเป็นทางการที่โอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายมาให้คุณ

ทั้งสองฝ่ายจะลงนามในเอกสารฉบับนี้ที่สำนักงานทนายความ ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาหลายสัปดาห์หลังจากลงนามในสัญญาซื้อขาย จากนั้นทนายความจะนำเอกสารไปจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

สำนักงานทะเบียนที่ดินของเนเธอร์แลนด์ (Kadaster) เป็นหน่วยงานที่เก็บรักษาบันทึกอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดในเนเธอร์แลนด์ เมื่อทนายความทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ของคุณแล้ว การเป็นเจ้าของของคุณก็จะกลายเป็นข้อมูลสาธารณะ

การจดทะเบียนนี้เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่แสดงว่าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินและคุ้มครองสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของคุณ

Legal grounds for withdrawal from a property purchase

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดสถานการณ์เฉพาะที่ผู้ซื้อสามารถถอนตัวจากสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งรวมถึงระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมาย เงื่อนไขในสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนหรือการตรวจสอบ และสถานการณ์ที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

The Cooling-Off period

เมื่อคุณลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเนเธอร์แลนด์ คุณจะมีระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎหมายสามวันทำการ โดยระยะเวลานี้จะเริ่มนับตั้งแต่วันถัดจากวันที่คุณลงนามในสัญญา

ในช่วงสามวันนี้ คุณสามารถยกเลิกการซื้อได้โดยไม่ต้องแจ้งเหตุผลใดๆ ระยะเวลาการยกเลิกการซื้อนี้มีผลบังคับใช้โดยอัตโนมัติภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์

คุณไม่จำเป็นต้องชี้แจงเหตุผลหรือพิสูจน์อะไร แต่คุณต้องยื่นคำร้องขอถอนเงินเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนครบกำหนดสามวัน

วันเสาร์นับเป็นวันทำงานสำหรับวัตถุประสงค์นี้ ส่วนวันอาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ไม่นับเป็นวันทำงาน

หากคุณลงนามในสัญญาในวันอังคาร ระยะเวลาการพิจารณาตัดสินใจของคุณจะสิ้นสุดลงในวันศุกร์เวลาเที่ยงคืน มาตรการนี้มีไว้เพื่อให้คุณมีเวลาทบทวนการตัดสินใจของคุณ

คุณสามารถใช้ช่วงเวลานี้เพื่อตรวจสอบรายละเอียดสัญญา พิจารณาเรื่องการเงินของคุณอีกครั้ง หรือเปลี่ยนใจก็ได้

Financing condition clauses

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเนเธอร์แลนด์จะมีเงื่อนไขเกี่ยวกับการจัดหาเงินทุน ( financieringsvoorbehoud ) ข้อกำหนดนี้จะคุ้มครองคุณหากคุณไม่สามารถขอสินเชื่อจำนองได้

คุณต้องยื่นขอสินเชื่ออย่างจริงจังและแสดงให้เห็นถึงความพยายามอย่างแท้จริงในการขอรับสินเชื่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อระบุถึงกำหนดเวลาที่คุณต้องดำเนินการขอรับสินเชื่อให้แล้วเสร็จ

โดยปกติแล้วจะใช้เวลาสี่สัปดาห์นับจากการลงนามในสัญญาซื้อขาย หากคำขอสินเชื่อบ้านของคุณถูกปฏิเสธ คุณสามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่มีค่าปรับ

ข้อกำหนดสำคัญสำหรับการใช้ข้อความนี้:

• ยื่นขอสินเชื่อบ้านภายในระยะเวลาที่เหมาะสม
• โปรดแสดงหลักฐานการถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านของคุณ
• แจ้งผู้ขายก่อนถึงกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา
• ปฏิบัติด้วยความสุจริตตลอดกระบวนการ

คุณไม่สามารถใช้เงื่อนไขการให้สินเชื่อได้หากคุณไม่ยื่นขอสินเชื่อบ้านหรือจงใจขัดขวางการยื่นขอสินเชื่อของคุณ ประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ทั้งสองฝ่ายต้องกระทำการอย่างสมเหตุสมผลและเป็นธรรม

Conditional clauses: building inspection and more

สัญญาซื้อขายมักมีข้อกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม ( ontbindende voorwaarden ) ซึ่งข้อกำหนดเหล่านี้อนุญาตให้ยกเลิกสัญญาได้ในบางกรณี

เงื่อนไขการตรวจสอบอาคารเป็นหนึ่งในเงื่อนไขที่พบได้บ่อยที่สุด ข้อกำหนดการตรวจสอบอาคารนี้อนุญาตให้คุณยกเลิกสัญญาได้หากการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญพบข้อบกพร่องร้ายแรง

คุณต้องจัดการตรวจสอบภายในกรอบเวลาที่ตกลงกันไว้ ซึ่งโดยปกติคือภายในสองสัปดาห์หลังจากลงนาม ข้อกำหนดควรระบุให้ชัดเจนว่าอะไรคือเหตุผลในการยกเลิกสัญญา

ประโยคเงื่อนไขอื่นๆ ที่พบได้บ่อย ได้แก่:

• การขายบ้านหลังปัจจุบันของคุณ – คุณสามารถถอนตัวได้หากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ของคุณขายไม่ออก
• ปัญหาเกี่ยวกับการแบ่งเขตหรือใบอนุญาต – ยกเลิกหากการใช้งานตามที่ตั้งใจไว้ไม่ได้รับอนุญาต
• ความกังวลด้านสิ่งแวดล้อม - การตรวจพบการปนเปื้อนของดินหรือปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมอื่นๆ

แต่ละข้อในสัญญาซื้อขายต้องระบุไว้อย่างชัดเจน เงื่อนไขต้องเฉพาะเจาะจงและวัดผลได้

ข้อกำหนดที่ไม่ชัดเจนอาจใช้ไม่ได้ผลหากถูกโต้แย้ง

Withdrawal due to seller Non-Performance

ภายใต้กฎหมายของเนเธอร์แลนด์ คุณสามารถยกเลิกสัญญาได้หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญา ซึ่งเรียกว่าontbinding wegens wanprestatie

ผู้ขายต้องผิดนัดชำระหนี้ก่อน คุณจึงจะสามารถใช้สิทธิ์นี้ได้ โดยปกติแล้วคุณจะต้องส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ ( ingebrekestelling ) ก่อน

หนังสือแจ้งเตือนนี้จะให้เวลาผู้ขายในการแก้ไขปัญหาอย่างเหมาะสม หากผู้ขายไม่ปฏิบัติตาม คุณสามารถยกเลิกสัญญาได้

เหตุผลที่ถูกต้องได้แก่:

• ผู้ขายปฏิเสธที่จะดำเนินการขายให้เสร็จสมบูรณ์
• ทรัพย์สินมีข้อบกพร่องร้ายแรงที่ไม่ได้เปิดเผย
• ผู้ขายไม่สามารถแสดงเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายได้อย่างชัดเจน
• ผู้ขายไม่ยอมย้ายออกจากที่พักตามวันที่ตกลงกันไว้

การละเมิดสัญญาจะต้องมีสาระสำคัญมากพอที่จะเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้ โดยทั่วไปแล้ว ปัญหาเล็กน้อยไม่ถือเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์

นอกเหนือจากการยกเลิกข้อตกลงแล้ว คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยความเสียหายด้วย

The Cooling-Off period: detailed guidelines

เมื่อคุณลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ คุณมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการยกเลิกสัญญาภายในสามวันโดยไม่มีค่าปรับ การคุ้มครองนี้ใช้ได้เฉพาะกับผู้ซื้อส่วนบุคคลและเป็นไปตามกฎเกณฑ์ด้านเวลาที่เข้มงวดซึ่งกำหนดไว้ในกฎหมายของเนเธอร์แลนด์

Duration and legal basis

ระยะเวลาผ่อนปรนมีระยะเวลาสามวันและกำหนดไว้ในมาตรา 7:2(2) ของประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์ กฎหมายนี้คุ้มครองคุณในฐานะผู้ซื้อส่วนบุคคลที่ไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ

ระยะเวลาดังกล่าวใช้ได้กับการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือบ้านพักตากอากาศ แต่จะไม่ใช้หากคุณซื้อเพื่อการลงทุนหรือให้เช่า ระยะเวลาสามวันเริ่มต้นตั้งแต่เที่ยงคืนของวันถัดจากวันที่คุณได้รับสำเนาสัญญาซื้อขายที่ลงนามโดยทั้งคุณและผู้ขาย

ระยะเวลาจะสิ้นสุดเวลา 23:59 น. ของวันที่สาม หากวันสุดท้ายตรงกับวันเสาร์ วันอาทิตย์ หรือวันหยุดนักขัตฤกษ์ ระยะเวลาจะขยายออกไปเป็นวันทำการถัดไปโดยอัตโนมัติ

อย่างน้อยสองในสามวันจะต้องเป็นวันทำการหากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขนี้ ระยะเวลาจะขยายออกไปอีก

ประมวลกฎหมายแพ่งของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ต้องมีระยะเวลาพิจารณาตัดสินใจในสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยทุกฉบับ ผู้ขายไม่สามารถลดหรือยกเลิกสิทธิ์นี้ได้ แม้ว่าคู่สัญญาอาจตกลงที่จะขยายระยะเวลาดังกล่าวได้ก็ตาม

How to exercise the right to cancel

คุณสามารถยกเลิกการซื้อได้ตลอดเวลาในช่วงระยะเวลาผ่อนปรนโดยไม่ต้องแจ้งเหตุผล กฎหมายไม่ได้กำหนดให้คุณต้องยกเลิกเป็นลายลักษณ์อักษร แต่สัญญาซื้อขายส่วนใหญ่จะระบุว่าต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร

การส่งหนังสือแจ้งยกเลิกเป็นลายลักษณ์อักษรจะช่วยปกป้องคุณจากข้อพิพาทเรื่องระยะเวลา ผู้ขายต้องได้รับหนังสือแจ้งยกเลิกของคุณก่อนที่ระยะเวลาผ่อนปรนจะสิ้นสุดลง

คุณต้องยังไม่ได้ดำเนินการใดๆ ตามข้อตกลงก่อนที่จะยกเลิก โปรดส่งหนังสือแจ้งยกเลิกทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรืออีเมลเพื่อบันทึกหลักฐานอย่างชัดเจน

คุณไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยหรือค่าธรรมเนียมใดๆ ให้แก่ผู้ขายเมื่อยกเลิกสัญญาในช่วงเวลานี้ สัญญาซื้อขายจะถือเป็นโมฆะเสมือนไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ข้อยกเว้นและข้อจำกัด

ระยะเวลาการพิจารณาตัดสินใจใช้ได้เฉพาะกับผู้ซื้อส่วนบุคคลที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวเท่านั้น คุณไม่มีสิทธิ์นี้หากคุณเป็นผู้ซื้อมืออาชีพหรือซื้อผ่านบริษัท

ระยะเวลาการยกเลิกสัญญาของคุณจะไม่มีผลบังคับใช้ในกรณีต่อไปนี้:

• คุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าหรือเพื่อการลงทุน
• คุณกำลังทำหน้าที่ในฐานะมืออาชีพ
• คุณคือผู้ขายในธุรกรรมนี้
• คุณได้ดำเนินการตามข้อตกลงเรียบร้อยแล้ว

หากคุณยกเลิกสัญญาแล้วเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เดียวกันกับผู้ขายรายเดิมภายในหกเดือน คุณจะไม่ได้รับสิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาครั้งที่สอง เมื่อครบสามวันแล้ว คุณจะสามารถถอนตัวได้เฉพาะในกรณีที่มีเงื่อนไขเฉพาะที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย เช่น ข้อกำหนดด้านการเงินหรือการตรวจสอบโครงสร้าง

Withdrawal after the cooling-off period

โดยทั่วไปแล้ว เมื่อระยะเวลาผ่อนปรนสิ้นสุดลง คุณจะไม่สามารถถอนตัวจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ได้โดยไม่มีผลกระทบ อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขในสัญญาเฉพาะ ปัญหาด้านการเงิน หรือการค้นพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ อาจยังคงเป็นเหตุผลทางกฎหมายในการยกเลิกข้อตกลงได้

Contract conditions and contingencies

โดยทั่วไปแล้ว สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์มักมีเงื่อนไขที่อนุญาตให้คุณถอนตัวได้โดยไม่เสียเงินมัดจำ เงื่อนไขที่พบบ่อยที่สุดคือเงื่อนไขด้านสินเชื่อซึ่งจะคุ้มครองคุณหากคำขอสินเชื่อบ้านของคุณถูกปฏิเสธ

คุณต้องแสดงให้เห็นว่าคุณได้พยายามอย่างสมเหตุสมผลในการจัดหาเงินทุนภายในกรอบเวลาที่กำหนด สัญญายังอาจมีเงื่อนไข เกี่ยวกับ การตรวจสอบโครงสร้าง รวมอยู่ด้วย

ข้อกำหนดนี้ให้สิทธิ์คุณในการขอให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบทรัพย์สิน หากการตรวจสอบพบปัญหาสำคัญ คุณสามารถเจรจาเรื่องการซ่อมแซม ขอส่วนลดราคาซื้อ หรือยกเลิกสัญญาได้

เงื่อนไขการประเมินราคาจะคุ้มครองคุณหากราคาประเมินของทรัพย์สินต่ำกว่าราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้ เมื่อราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าที่คาดไว้ คุณสามารถใช้เงื่อนไขนี้เพื่อเจรจาต่อรองเงื่อนไขใหม่หรือยกเลิกสัญญาได้

สัญญาบางฉบับมีข้อกำหนดที่บังคับให้ผู้ขายต้องจัดหาเอกสารเฉพาะ เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับรองพลังงาน การที่คุณไม่ได้รับเอกสารเหล่านี้ภายในกำหนดเวลาอาจทำให้คุณสามารถยกเลิกสัญญาได้

Issues related to financing or valuation

หากคำขอสินเชื่อบ้านของคุณถูกปฏิเสธ และคุณมีเงื่อนไขทางการเงินที่ถูกต้อง คุณสามารถถอนคำขอได้โดยไม่มีค่าปรับใดๆ หนังสือค้ำประกันจากธนาคารที่คุณให้ไว้จะถูกคืนให้เต็มจำนวน

คุณต้องแจ้งผู้ขายและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่ได้รับแจ้งการปฏิเสธ โดยปกติเงื่อนไขการขอสินเชื่อจะระบุวันกำหนดส่งและวงเงินสินเชื่อสูงสุดไว้ด้วย

คุณไม่สามารถถอนตัวได้หากคุณไม่ยื่นขอสินเชื่ออย่างทันท่วงที หรือหากคุณยื่นขอสินเชื่อในจำนวนที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา ในกรณีที่ราคาประเมินทรัพย์สินต่ำกว่าราคาซื้อ คุณมีทางเลือกหลายประการ

คุณสามารถขอให้ผู้ขายลดราคาลงให้ตรงกับราคาประเมิน หรืออีกทางเลือกหนึ่ง คุณอาจใช้เงินออมเพิ่มเติมมาชดเชยส่วนต่างก็ได้

หากไม่มีทางเลือกใดใช้ได้ผล และคุณมีเงื่อนไขการประเมินมูลค่า คุณอาจยกเลิกสัญญาได้

Impact of discovering hidden defects

ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น คือปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นก่อนการซื้อแต่ไม่ได้เปิดเผย และไม่สามารถตรวจพบได้ตามปกติระหว่างการตรวจสอบสถานที่ ตัวอย่างเช่น ความเสียหายทางโครงสร้าง ปัญหาความชื้นรุนแรง หรือดินปนเปื้อน

ผู้ขายมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องแจ้งให้คุณทราบถึงข้อบกพร่องใด ๆ ที่ตนทราบ หากคุณพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่หลังจากลงนามแต่ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์ คุณอาจสามารถยกเลิกสัญญาหรือเรียกร้องค่าชดเชยได้

คุณต้องพิสูจน์ว่าข้อบกพร่องนั้นไม่ปรากฏให้เห็นในระหว่างการตรวจสอบ และผู้ขายรู้หรือควรจะรู้เกี่ยวกับข้อบกพร่องนั้นการเจรจาไกล่เกลี่ยระหว่างคุณกับผู้ขายอาจช่วยแก้ไขปัญหาได้โดยไม่ต้องยกเลิกสัญญา

ซึ่งอาจรวมถึงการลดราคาซื้อ การซ่อมแซมให้แล้วเสร็จก่อนการโอน หรือการจ่ายค่าชดเชยเมื่อการโอนเสร็จสมบูรณ์ หากผู้ขายปฏิเสธการเจรจา และข้อบกพร่องนั้นส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าหรือความปลอดภัยของทรัพย์สิน คุณอาจดำเนินการทางกฎหมายเพื่อยกเลิกสัญญาได้

Hidden defects and Seller liability

ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นในอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์อาจเป็นเหตุผลทางกฎหมายให้ผู้ซื้อเรียกร้องค่าชดเชยหรืออาจถอนตัวจากการซื้อขายที่เสร็จสมบูรณ์ได้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของเนเธอร์แลนด์กำหนดหน้าที่เฉพาะเจาะจงให้ผู้ขายเปิดเผยปัญหาที่ทราบ ในขณะที่ผู้ซื้อก็ต้องดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างเหมาะสมก่อนที่จะสรุปธุรกรรมเช่นกัน

Definition and examples of hidden defects

ตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์ ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น หมายถึง ความเสียหายที่สำคัญซึ่งไม่สามารถมองเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สินตามปกติ และผู้ขายไม่ได้เปิดเผย ข้อบกพร่องนั้นต้องร้ายแรงพอที่จะขัดขวางการใช้งานทรัพย์สินตามปกติ หรือลดมูลค่าของทรัพย์สินลงอย่างมาก

ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ได้แก่ รอยแตกร้าวที่ซ่อนอยู่ตามฐานราก ความเสียหายจากน้ำที่ซ่อนอยู่หลังผนัง ปัญหาโครงสร้างที่ถูกปกปิดด้วยการปรับปรุงใหม่ หรือระบบไฟฟ้าที่ชำรุดซึ่งไม่ปรากฏให้เห็นในระหว่างการตรวจสอบ นอกจากนี้ หลังคารั่วที่ถูกทาสีทับ พื้นที่ใกล้พัง หรือบริเวณที่มีเชื้อราปกคลุมซึ่งซ่อนอยู่ใต้เฟอร์นิเจอร์ ก็เข้าข่ายเช่นกัน

ในการยื่นคำร้องขอค่าชดเชยจากข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้น คุณต้องพิสูจน์ได้ว่าข้อบกพร่องนั้นมีอยู่ ณ เวลาที่ซื้อขาย คุณไม่ทราบมาก่อนแม้จะตรวจสอบอย่างสมเหตุสมผลแล้ว และส่งผลกระทบอย่างมากต่อมูลค่าหรือการใช้งานของทรัพย์สิน ปัญหาเล็กน้อยด้านความสวยงามหรือปัญหาที่คุณสามารถสังเกตเห็นได้ในระหว่างการตรวจสอบอย่างถูกต้องโดยทั่วไปจะไม่เข้าข่ายการเรียกร้องค่าชดเชย

ภาระการพิสูจน์ตกอยู่กับคุณในฐานะผู้ซื้อ คุณจำเป็นต้องมีรายงานการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญ ภาพถ่าย และการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อแสดงให้เห็นถึงความรุนแรงและลักษณะที่ซ่อนเร้นของข้อบกพร่องนั้น

Legal duties of disclosure for sellers

ผู้ขายในเนเธอร์แลนด์ต้องเปิดเผยข้อบกพร่องสำคัญ ทั้งหมดที่ทราบ ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อหรือมูลค่าของทรัพย์สินอย่างครบถ้วน หน้าที่นี้ครอบคลุมมากกว่าแค่การตอบคำถามโดยตรงของคุณ

กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดให้ผู้ขายต้องกระทำการด้วยความสุจริตและให้ข้อมูลอย่างครบถ้วนเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน พวกเขาไม่สามารถปกปิดปัญหาที่ทราบอยู่แล้วโดยหวังว่าคุณจะไม่ค้นพบได้

ซึ่งรวมถึงความเสียหายจากน้ำในอดีต การซ่อมแซมโครงสร้าง ข้อพิพาทเรื่องเขตแดน หรือข้อกังวลด้านสิ่งแวดล้อม สัญญาซื้อขายส่วนใหญ่จะมีเงื่อนไขการรับประกันมาตรฐานที่ผู้ขายรับประกันว่าทรัพย์สินนั้นเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยตามปกติ

หากผู้ขายจงใจปกปิดข้อบกพร่อง พวกเขาจะต้องรับผิดชอบอย่างมาก รวมถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม การลดราคา หรือการยกเลิกสัญญาโดยสิ้นเชิง หลักการของความโปร่งใสหมายความว่าผู้ขายต้องแจ้งให้ทราบถึงปัญหาใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการทำธุรกรรมได้อย่างสมเหตุสมผล

Action steps for buyers discovering defects

หากคุณพบข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่หลังการซื้อ ให้บันทึกทุกอย่างด้วยภาพถ่ายโดยละเอียดและคำอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรทันที ขอรายงานการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญและการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อยืนยันลักษณะและความรุนแรงของข้อบกพร่องนั้น

ติดต่อผู้ขายโดยเร็วที่สุดเป็นลายลักษณ์อักษร อธิบายถึงข้อบกพร่องและผลกระทบที่เกิดขึ้น กฎหมายของเนเธอร์แลนด์กำหนดกรอบเวลาที่เข้มงวดสำหรับการแจ้งข้อเรียกร้อง ดังนั้นการดำเนินการล่าช้าอาจส่งผลเสียต่อสถานะทางกฎหมายของคุณ

คุณ มี สิทธิ์เรียกร้องค่าชดเชยสำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม เจรจาต่อรองเพื่อลดราคา หรือในกรณีร้ายแรง อาจยกเลิกสัญญาซื้อขายทั้งหมดได้ คุณต้องแสดงให้เห็นว่าข้อบกพร่องนั้นมีอยู่ตั้งแต่ตอนขาย ไม่สามารถตรวจพบได้จากการตรวจสอบอย่างสมเหตุสมผล และส่งผลกระทบอย่างมากต่อการใช้งานหรือมูลค่าของทรัพย์สิน

Engage a Dutch ทนายความด้านทรัพย์สิน to assess your claim’s strength and negotiate with the seller. Court proceedings may become necessary for substantial defects where the seller refuses liability.

Financial and legal consequences of withdrawal

การถอนตัวจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์โดยไม่ได้รับอนุญาตนั้นมีโทษทางการเงิน ร้ายแรง คุณอาจสูญเสียเงินมัดจำ เผชิญกับการเรียกร้องค่าเสียหาย และยังคงต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วนแม้ว่าการขายจะไม่เสร็จสมบูรณ์ก็ตาม

Forfeiture of deposit and bank guarantee

เมื่อคุณลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์ คุณจะต้องจ่ายเงินมัดจำ 10% ของราคาซื้อภายในระยะเวลาที่กำหนด หากคุณถอนตัวโดยไม่มีเหตุผลทางกฎหมายที่ถูกต้อง ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมดนี้เป็นค่าชดเชยสำหรับการผิดสัญญา ของคุณ ได้

ไม่ว่าคุณจะชำระเงินมัดจำโดยตรงหรือให้หนังสือค้ำประกันจากธนาคารก็ตาม หนังสือค้ำประกันจากธนาคารมีจุดประสงค์เดียวกันกับการวางเงินสดมัดจำ

ธนาคารของคุณสัญญาว่าจะจ่ายเงินให้ผู้ขายหากคุณไม่ดำเนินการซื้อให้เสร็จสมบูรณ์ ผู้ขายสามารถเรียกร้องเงินจำนวนเต็มที่รับประกันไว้ได้หากคุณถอนเงินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

คุณไม่สามารถป้องกันการชำระเงินนี้ได้โดยการสั่งให้ธนาคารยกเลิกการค้ำประกันหลังจากที่ได้ลงนามในสัญญาแล้ว เงินมัดจำหรือการค้ำประกันจากธนาคารจะถูกริบโดยทันทีเมื่อคุณถอนเงินโดยไม่ได้รับอนุญาต

คุณไม่จำเป็นต้องรอคำพิพากษาของศาล ผู้ขายสามารถเรียกร้องเงินได้ทันทีที่คุณแจ้งว่าจะไม่ดำเนินการซื้อขายต่อ

Compensation and potential penalties

นอกเหนือจากการเสียเงินมัดจำแล้ว คุณอาจต้องเผชิญกับการเรียกร้องค่าชดเชย เพิ่มเติม จากผู้ขาย กฎหมายของเนเธอร์แลนด์อนุญาตให้ผู้ขายเรียกร้องค่าเสียหายที่มากกว่าจำนวนเงินมัดจำได้ หากพวกเขาสามารถพิสูจน์ได้ว่าเกิดความเสียหายจริง

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจรวมถึงค่าใช้จ่ายจากการที่ทรัพย์สินไม่ได้ถูกประกาศขาย ราคาที่แตกต่างกันหากขายให้กับผู้ซื้อรายอื่นในราคาที่ต่ำกว่า หรือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการเตรียมการขาย สัญญาซื้อขายมักจะมีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับที่ระบุจำนวนเงินชดเชยที่แน่นอนไว้ด้วย

โดยทั่วไปแล้ว ค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะอยู่ระหว่าง 10% ถึง 20% ของราคาซื้อขาย ศาลมักจะบังคับใช้ข้อกำหนดดังกล่าว เว้นแต่ว่าค่าธรรมเนียมนั้นสูงเกินไปอย่างไม่สมเหตุสมผล

คุณยังคงต้องรับผิดชอบต่อค่าปรับเหล่านี้แม้ว่าจะเสียเงินมัดจำไปแล้วก็ตาม แต่ศาลอาจนำเงินมัดจำมาหักลบกับยอดหนี้ทั้งหมดได้

Costs and liabilities: notary fees and taxes

คุณยังคงต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมบางส่วน แม้ว่าการซื้อขายจะไม่เสร็จสมบูรณ์ก็ตาม ค่าธรรมเนียมการจัดทำเอกสารโอนกรรมสิทธิ์โดยทนายความจะต้องชำระไม่ว่าการขายจะสำเร็จหรือไม่ก็ตาม

These fees typically range from €1,500 to €2,500, depending on the property value and complexity. If the notary has already registered the transfer, you may also be liable for ภาษีการโอน.

อัตราภาษีโอนกรรมสิทธิ์มาตรฐานอยู่ที่ 10.4% ของราคาซื้อสำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี อาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราภาษีที่ลดลง เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นแล้ว คุณจะไม่สามารถขอคืนภาษีนี้ได้เพียงเพราะคุณเสียใจกับการซื้อนั้น

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึงค่าประเมินราคา ค่าสำรวจ และค่าใช้จ่ายทางกฎหมายหากผู้ขายดำเนินการเพื่อบังคับใช้สัญญา นอกจากนี้ ผู้ให้กู้จำนองของคุณอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการยกเลิกหากคุณได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้วแต่ไม่ต้องการใช้แล้ว

Cancellation procedures and formalities

หากคุณต้องการยกเลิกการซื้อ คุณต้องแจ้งให้ทั้งผู้ขายและทนายความทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งหนังสือแจ้งการยกเลิกของคุณทางไปรษณีย์ลงทะเบียนเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ

โปรดระบุที่อยู่ของทรัพย์สิน วันที่ในสัญญา และข้อความที่ชัดเจนว่าคุณต้องการยกเลิกสัญญา ระบุเหตุผลทางกฎหมายในการยกเลิกหากคุณเชื่อว่ามีเหตุผลที่ถูกต้อง เช่น เงื่อนไขต่างๆ ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้

อย่าประกาศถอนตัวโดยไม่มีคำอธิบาย เพราะนั่นหมายความว่าคุณยอมรับผลกระทบทางการเงินแล้ว เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะระงับกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์และแจ้งให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทราบ รวมถึงผู้ให้กู้จำนองและสำนักงานที่ดินด้วย

คุณควรติดต่อผู้ให้บริการสินเชื่อบ้านของคุณทันทีเพื่อยกเลิกใบสมัครสินเชื่อและสัญญาจำนองที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ดำเนินการอย่างรวดเร็วเพื่อลดค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้นระหว่างกระบวนการยกเลิก

Transfer of ownership and finalisation

การโอนกรรมสิทธิ์จะมีผลผูกพันทางกฎหมายเมื่อมีการลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินแล้ว ก่อนหน้านั้น อาจยังมีทางเลือกในการยกเลิกสัญญาได้ แต่หลังจากนั้น การทำธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์และไม่สามารถย้อนกลับได้

Deed of transfer and Kadaster registration

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารทางกฎหมายที่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ขายมาให้คุณอย่างเป็นทางการ ทนายความจะเป็นผู้จัดทำโฉนดนี้โดยอิงตามข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายของคุณ

เอกสารต้องระบุรายละเอียดสำคัญทั้งหมด เช่น ราคาซื้อขาย รายละเอียดของทรัพย์สิน และเงื่อนไขพิเศษใดๆ คุณจะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดย ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ต่อเมื่อดำเนินการครบสองขั้นตอนแล้ว

ขั้นแรก คุณและผู้ขายต้องลงนามในเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานทนายความ ขั้นที่สอง ทนายความจะส่งเอกสารสิทธิ์ไปยังสำนักงานที่ดิน (Kadaster) เพื่อจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ

ทนายความจะตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ร่วมกับทั้งสองฝ่ายก่อนลงนาม พวกเขาจะอธิบายข้อกำหนดหลักๆ และตรวจสอบว่ารายละเอียดทั้งหมดตรงกับข้อตกลงซื้อขายของคุณ

เพื่อให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจสิ่งที่คุณกำลังลงนาม และธุรกรรมนั้นเป็นไปตามกฎหมายของเนเธอร์แลนด์

Completion at the notary office

การนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานทนายความ คือช่วงเวลาที่กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมืออย่างเป็นทางการ ในระหว่างการนัดหมายนี้ คุณจะลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์และโดยทั่วไปจะได้รับกุญแจบ้านหลังใหม่ของคุณ

ทนายความผู้รับรองเอกสารจะจัดการเรื่องการเงินทั้งหมด รวมถึงการโอนเงินให้กับผู้ขายและการชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ ทนายความผู้รับรองเอกสารยังตรวจสอบว่าค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมดได้รับการชำระอย่างถูกต้องด้วย

พวกเขาตรวจสอบหนี้สินค้างชำระหรือปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น ๆ ซึ่งจะช่วยปกป้องคุณจากการได้รับมรดกปัญหาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น ๆ

Impact of Last-Minute withdrawal

การถอนตัวหลังจากลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์แล้วนั้น ไม่สามารถทำได้ตามกฎหมาย เมื่อลงนามและจดทะเบียนสัญญากับสำนักงานที่ดินแล้ว การทำธุรกรรมนั้นถือเป็นที่สิ้นสุดและมีผลผูกพัน

คุณไม่สามารถยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนนี้ได้ หากคุณพยายามถอนตัวก่อนการนัดหมายกับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร คุณจะต้องเผชิญกับผลกระทบทางการเงินอย่างร้ายแรง

ผู้ขายสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ ซึ่งโดยทั่วไปอาจสูงถึง 10% ของราคาซื้อขาย นอกจากนี้ คุณอาจสูญเสียเงินมัดจำและต้องเสียค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเพิ่มเติมอีกด้วย

เฉพาะกรณีที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือข้อกำหนดเฉพาะในสัญญาเท่านั้นที่จะอนุญาตให้ถอนตัวได้ในขั้นตอนนี้โดยไม่มีค่าปรับ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ซื้อที่ยกเลิกการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเนเธอร์แลนด์จะต้องเผชิญกับกฎหมายเฉพาะที่กำหนดว่าพวกเขาสามารถยกเลิกได้โดยไม่มีผลกระทบหรือไม่ ระยะเวลาผ่อนปรนให้การคุ้มครองเบื้องต้น แต่จังหวะเวลาและสถานการณ์ของการยกเลิกส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลลัพธ์ทางการเงินและทางกฎหมาย